华南MALL可行性研究.docx
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华南MALL可行性研究
华南摩尔主题购物公园
A、BC、D区
可行性研究报告
2002年10月
目录
第一章项目概况1
一、整体项目计划1
二、分阶段各子项目描述2
第二章背景研究5
一、国外摩尔的发展进程5
二、中国摩尔的现状6
三、东莞地区的发展背景7
第三章市场研究8
一、东莞经济发展8
二、消费能力10
三、市场辐射11
第四章建设和经营计划12
一、建设进度计划12
二、资金筹措计划12
三、项目管理和经营计划12
第五章财务测算13
一、投资用途13
二、投资计划13
三、营业收入13
四、成本及费用13
五、损益表13
六、现金流量表13
七、财务测算说明14
第六章结论15
第一章项目概况
一、整体项目计划
1、项目名称:
项目名称:
中文“华南摩尔”,英文:
“SouthChinaMall”。
2、项目位置:
华南摩尔项目位于广东省东莞市万江新城市中心区内,即万道景观大道与四环路交汇处的万道景观大道南侧。
3、建设规模:
华南摩尔项目总用地面积为430,963M2,总建筑面积为894,786M2,其中地上建筑面积为837,880M2,地下建筑面积56,906M2。
4、设计单位简介:
华南摩尔项目遵循国际化、高起点、高标准规划设计的原则,力邀国内外著名设计院进行国际性招投标。
投标单位有:
●美国JWDA建筑师事务所
●法国PA集团
●华南理工大学建筑设计院
总体规划方案中标单位:
●美国JWDA建筑师事务所
园林景观设计中标单位:
●美国EDSA景观设计院
5、投资商简介
投资商为东莞三元工贸实业总公司,该公司是东莞市最大的民营企业之一,自1986年成立至今已发展成为跨行业、集团化经营的超大规模经济实体,旗下经营的行业和项目有:
咨询业、进出口贸易、货运码头、航运、房地产、玩具、娱乐、旅业、餐饮、饮料、粮油制品、五金交电、普通机械、医药、电子及控股上市公司等。
6、开发商简介
华南摩尔项目开发商为东莞市三元盈晖投资发展有限公司,成立于2001年9月,其经营范围为:
华南摩尔房地产项目经营,注册资本为人民币壹亿元,其土地储备和人才储备为东莞房地产企业之冠。
随着华南摩尔项目的开发进程,开发商将投资兴办专业的物业管理公司管理华南摩尔项目的物业,通过自营、合作、合资、联营、参股、控股等多种方式经营华南摩尔下属的子项目,如商业、旅游、餐饮、娱乐和影视等。
二、分阶段各子项目描述
1、整体项目描述:
华南摩尔项目总用地面积430,963M2,总建筑面积894,786M2,总商业面积为50多万M2,有近8000个车位的多功能、多层停车楼。
在主题构思上,华南摩尔以特色、精彩为原则,每组建筑均有自己的主题,景观水道、主要街道、食街、商业布置等各方面都有自己独特的主题,如意大利风格的圣马可钟楼,水乡特色的威尼斯酒店等。
沿景观水道,有玻璃水晶屋、情侣漫步道、奇竹世界、热带雨林、冈朵拉小船、万国食街、海盗船等等;开放式摩尔专门店沿主景观带巧妙分布,船行水道串连各个商业区。
水道与地面干道形成立交,与两侧的步行连通一起,成为无障碍的人行、船行的人文景观,空间变幻丰富,形成强烈的视觉效果。
摩尔将无轨小火车、威尼斯冈朵拉和水上电动船引入,成为本区重要的旅游景观和购物代步工具。
四大主力商业群分别控制东区四个主入口,引导客流趋向,形成摩尔专门店旺盛的人气。
西区规划为美食街、市民广场和精品区,南侧以游乐为主的影剧院、反斗游乐城、水域迷城。
各部分主题精彩纷呈,置身其间购物、游玩,风情各异,令人流连忘返。
2、子项目描述
华南摩尔整体项目包括以下子项目:
A区、B区、C区、D区、E区、F区、G区、H区、J区、K区、L区、M区及钟楼、观演台,其整体规划、功能和有关指标如下:
总建筑面积:
894786平方米其中:
地上部分:
837880平方米
地下部分:
56906平方米
室外广场面积(不含车行道、水道):
82041平方米
首层占地面积:
178289平方米建筑密度:
41.37%容积率:
1.94
绿化面积:
141313平方米绿化率:
32.79%
最大层数:
15层(不含住宅)最大高度:
57.9米(不含住宅)
机动车:
7293辆其中:
地上部分:
6073辆
地下部分:
1220辆
总用地面积:
430963平方米
华南MALL总体规划方案详细指标(单位:
平方米)
分区
营业面积
辅助面积
商业面积
停车楼
总建筑面积
A区
百货
9109
17682
26791
9243(地下)
59071
商店
13397
9640
23037
BC区
百货
11155
21654
32809
48808
200831
超市
7036
13657
20693
餐厅
4967
5380
10347
3389(地下机房)
店铺
49266
35519
84785
D区
百货
7306
14181
21487
44393
90544
店铺
14564
10100
24664
E区
家具超市
18329
7855
26184
19478
73880
店铺
18703
9515
28218
F区
餐饮
50259
17238
67497
22767
90264
G区
酒店
------
2166(地下)
32491
------
34657
H区
影视城
------
------
22894
24393
47287
J区
游乐城
------
------
30514
18991
49505
K区
住宅
------
40000(地下)
144589
------
184589
L区
水域迷城
------
------
40600
------
40600
M区
办公楼
------
------
11091
2108(地下)
13199
其他
钟楼
------
------
272
------
10359
观演台
------
------
5119
其他
------
------
4968
合计
204091
204587
659050
193570
894786
人防面积为总建筑面积的2%
17896
(本可行性报告研究范围包括A区、BC区、D区三个区域部分)
第二章背景研究
一、国外摩尔的发展进程
1、世界主体商业形态的发展
多种消费品的集中展示和销售
连销经营、低成本自助式采购
以百货或超市为主体,附以专卖、餐饮等商业形态
购物中心的进一步规模扩张,超出购物的概念限制
2、国外摩尔(Mall)的发展
摩尔是在毗邻建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各种服务的一站式消费中心,亦称ShoppingMall(又译“销品茂”),直译为“购物林荫道”。
它在购物中心的概念上发展起来,销售额占社会总消费的50%,具有多重含义:
●以低成本土地为基础的巨型、点状、独立式商业街。
●在连锁式百货、超市和专卖店基础上规模性综合。
●商业物业和商业经营的专门化,规模和专业的统一。
●汽车和高速公路时代的产物,打破地域对客流限制。
●娱乐、休闲、美食等购物以外的享受,保持吸引力。
●超大型规模、服务功能齐全,经营主题明确。
二、中国摩尔的现状
1、现状:
城市
项目名称
地理位置
规模
投资方
投资金额
计划营运时间
北京
北京中关村国际商城
北京西北角,中关村科技园内
超过10万㎡
北京王府井百货公司、北京中关村生命园公司、北京物美商业集团公司
不低于3亿人民币
北京
北京MALL
北京东南角,北京奕庄经济技术开发区
占地549亩,规划总建筑面积60万㎡
大地集团
33亿人民币
2003年国庆节
北京
北京春大MALL
北京东北角,孙河一带
占地2000亩,规划总建筑面积约65万㎡
美国CZ投资公司
8亿至10亿美元
上海
正大广场
上海浦东陆家嘴
泰国正大集团
3.35亿美元
2002年10月
深圳
CMALL铜锣湾广场
深圳福田华强北
总建筑面积8万㎡
铜锣湾百货公司
2002年9月中旬
西安
城市广场
西安经济开发区
占地530亩,规划总建筑面积40万㎡
美国中信地产投资有限公司
2.5亿美元
2004年初
东莞
华南MALL
万江区
占地63万㎡,规划总建筑面积120多万㎡,营业面积50多万㎡
东莞三元盈晖投资公司
30亿元人民币
2004年
2、特点
✧依托周边商业和人文环境
✧依赖城市公共交通,附以停车场
✧以城市巨量本地客流为基础
✧全部出租经营
三、东莞地区的发展背景
•气候北纬23.02,东经113.45,年平均气温22.10度,四季变化不明显,常年适于户外活动。
•交通广深珠高速公路、107国道贯穿南北;四环路、五环路、北环路环绕万江。
•辐射30公里半径覆盖东莞大部和广州部分地区;60公里半径覆盖广州、深圳及其它地区;100公里半径几乎覆盖珠江三角洲。
第三章市场研究
一、东莞经济发展
●东莞概况
东莞市位于珠江三角洲核心地带,在广东省中南部、珠江口东岸,南邻深圳,北靠广州,东邻惠州,西与番禺、中山隔海相望,处于深圳、珠海、广州三地中心点,107国道和莞深高速公路贯穿南北,境内4条主干公路和13条联网公路均为一级公路。
广九、广深准高速铁路穿过东部各镇,并与广梅汕铁路和京九铁路交汇于常平镇。
内河通航里程798Km,太平港每天有三班直航香港客船。
虎门港获准对外国籍船舶开放。
在市区50Km半径范围内,有深圳黄田和广州白云机场。
全市已有13个镇(区)通高速公路,形成了一个以高速公路和一级公路为骨架,各镇均有联网公路联通的快速公路交通网络,把国道、高速公路、镇公路、港口、机场连成一体,具备城乡一体化的整体趋势,特别是随着虎门大桥的开通,东莞正成为沟通穗、港以及珠江两岸和深圳珠海两个特区的交通枢纽。
目前东莞市的公路密度已达102公里/百平方公里。
东莞市通信发达,已建成一个交换程控化、传输光纤化、数字化的现代通信网络,电话普及率(含移动电话)每百人112部,计算机互联网用户13.78万户。
东莞市陆地面积2465平方公里。
2000年人口普查统计,东莞市总人口644.57万人,占全省总人口的7.46%,是广东省居广州和深圳之后的第三大城市。
户籍人口154.51万人,共41.40万户,暂住人口490.06万人(按公安部门统计口径为254.72万人),户籍人口全面达到小康化程度及以上。
全市人口密度为2615人/平方公里(按公安部门统计口径为1652人/平方公里),是全省平均水平的5.4倍,在全省各市中仅次于深圳居第二位。
此外有港澳台同胞70多万人、海外侨胞20多万人,是著名的侨乡。
其特殊的人缘及地缘关系,使东莞消费市场呈现出多样性及复杂性。
1985年东莞撤县立市,1988年升格为地级市。
东莞市行政区划为32个镇区,675个村(居)委会,分布较散。
各镇产业结构各具特色;主要由外资企业、合资企业、乡镇企业、三来一补、私人企业构成,国有经济成份比重少。
经济稍落后地区主要以劳动密集型、加工行业、初级产品生产为主,部分发达镇区的高附加值产品科技企业比例增长迅速,总产值增长率高达79%。
●富甲天下的经济优势
•珠江三角洲是中国经济最发达地区之一
•东莞市人均储蓄和消费居珠江三角洲第二
●东莞的城市化的发展规划
Ø确立以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的建设目标
Ø确立“生态科技、商贸物流、碧水花园”的城市格局
Ø万江将成为未来东莞的行政、经济中心
Ø本项目已纳入东莞市总体发展规划,得到市领导的支持
二、消费能力
需求仍然是东莞当前经济生活的主要方面,买方市场关系基本确立,在消费走向上基本呈现以下特征:
●居民家庭收入稳步增长,对消费有主要推动作用,居民消费性支出增长平稳。
●食品消费从求量向求质方向转变,恩格尔系数下降到32.3%,生存性消费支出比重不断下降。
●服装类消费求新、求好、求高档的趋势更进一步明显化,但在需求总量上有所下降。
●耐用消费品的需求量较大,换代更新快。
●交通通讯支出增幅居首位,涨幅非常大。
●发展性和享受性消费不断上升。
消费倾向是居民消费心理、消费需求和消费能力的综合反映,目前在消费习惯心理上,表现在以下几个方面:
(1)购物的地理距离因素逐年淡化。
机动车的增加更将使商业区域扩大,商圈的有效辐射半径增加。
(2)购物的计划性逐步减弱。
购物趋向于休闲性与随意性,对日常性消费尤其如此,但目前尚未具备此类型购物中心。
对耐用消费品大件用品支出多重在品牌商店购买,甚至跨区域购买。
(3)农村人口比重较大,外来暂住人口多,导致一大批消费者对商品价格的波动仍有一定的影响。
(4)消费习惯性区域主要集中在城区繁华中心地带,其他区域无明显的中心商圈,给购物者在消费上带来一定局限性及单一性。
(5)东莞市的大型商业状态分布仍然处于较为滞后状况,重复建设设置,无明显特色的大型综合性一站式购物中心,各种消费需要分别去各种地域方可实现,零售状态尚未形成类似广州的超级恐龙。
(6)假日经济对商业消费促动起到关键作用,其商机无限,但假日选择购物的欲望及能量未全面释放,加强商场的硬件及服务及特色势在必行。
三、市场辐射
第四章建设和经营计划
一、建设进度计划
各子项目计划安排见建设进度表1至表12。
二、资金筹措计划
整体项目的总投资将超过人民币20亿元,必须运用多种融资方式,各子项目间采用滚动开发的方式进行,商铺销售作部分预售安排,以尽量减少资金占用量和资金成本。
根据各年的现金净流出量安排资金计划,基本以50%的比例向各银行申请贷款,其余50%则以自有资金投入。
非摩尔内容本身的建设子项目(如住宅、酒店等)可以引进其它投资商和开发商共同参与建设。
三、项目管理和经营计划
建设期的项目管理由开发商—三元盈晖公司全面直接负责。
各子项目建设进入后期时,将组建专业商业管理公司负责经营、策划和管理。
摩尔的经营收入主要来自于租金、物业管理、停车收费和广告以及自营的经营项目,而摩尔的初期成功和持续经营则有赖于整体商业策划和实施,其管理理念完全超越传统的物业管理和商场租赁,各项工作和收入来源必须要依靠各种专业力量完成和保障。
第五章财务测算
一、投资用途
见《整体项目财务测算》之表一—基本数据和各《子项目财务测算》之表二—投资估算。
二、投资计划
见《整体项目财务测算》之表二和各《子项目财务测算》之表三—投资计划。
三、营业收入
见《整体项目财务测算》之表三和各《子项目财务测算》之表四—营业收入。
四、成本及费用
见《整体项目财务测算》之表四和各《子项目财务测算》之表五—成本、费用和税收。
五、损益表
见《整体项目财务测算》之表五和各《子项目财务测算》之表六—损益表。
六、现金流量表
见《整体项目财务测算》之表六和各《子项目财务测算》之表七—现金流量表。
七、财务测算说明
本次测算采用投资收益法,各期周期为半年,假定各项支出和收入的发生均在各周期的期末,即每年的6月30日和12月31日,计算基准起始期为2002年1月1日。
各子项目的内部收益率的计算假设是,在计算期的最后周期的期末(即2015年12月31日)后,该项目完全失去效用。
资金成本的计算假设是,利息在借入半年后支付,每期支付上一周期(半年)的利息。
各子项目的商业面积出租均设第一年的免租金期,但仍收取物业管理费。
停车收费由物业管理部门自行经营。
公用设施免缴房地产税。
第六章结论
财务测算的结果列入下表:
项目
内部收益率
投资回收期
A区
97%
1.5年
B、C区
72%
2年
D区
58.6%
3年
整体项目
24.3%
3.5年
本项目顺应国际商业形态的发展趋势、迎合国内消费市场需求、适合我国经济发展水平,具有强大的市场冲击力和吸引力。
本项目将由于其巨大的投资和商业体量带动周遍地带和行业的整体发展,提升东莞的地方影响力,具有良好的社会效益。
经财务测算,本项目有很好的经济效益,并且在测算期之后仍将产生长远的投资回报。
本项目是可行的。
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