户型产品产业转化.pptx
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户型产品产业转化.pptx
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如何通过产品的创新设计提升产品亮点,加快去化速度,树立品牌形象?
规范研究规范研究凹槽定义:
三面被计建筑面积的建筑空间围合,仅一面开口,且开口内无任何结构连梁,连扳或不其他类似的装饰性构件连接的上下透空的室外露天空间。
功能性凹槽1)功能性凹槽开口的深度与宽度之比应不大于4,深度超过8m时按内天井控制。
非功能性凹槽尺寸超过规定限值,计入核减面积1)凹槽进深超过1.5m2)凹槽进深不超过1.5m,但面宽不进深之比小于23)凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊,其进深与凹槽进深之和超过2.4m产品机会:
可利用凹槽使厨房及功能房间采光通风,深度和面宽比控制在4以下引自:
深圳市建筑设计规则6.7.1.3功能性凹槽ABB/A8m按内天井控制非功能性凹槽无任何结构连梁板装饰构件仅一面开口上下透空通风采光唯一来源无任何结构连梁板装饰构件仅一面开口上下透空有除此之外的采光面或位于户内房间与房间之间规范研究架空绿化休闲1)民用建筑及新型产业建筑首层或塔楼底层架空(整层或局部)、其他楼层整层架空,作为公共绿化或公众休闲活动场地,梁底净高不小于3.6m。
2)住宅、宿舍、公寓式办公建筑内,除建筑首层或塔楼底层以外的其他楼层局部架空,作为公共绿化或公众休闲活劢场地,同时满足以下条件:
每层每个交通单元内的户数不少于6户。
架空空间在楼层内集中设置,每个交通单元不超过一处,且与公共交通空间直接毗邻。
架空高度不少于3个标准层,且架空范围内无水平方向的结极连梁或连板。
架空空间进深不小于3m、面宽不小于6m,且对外开敞面的边长不小于架空空间水平周长的1/3。
3)民用建筑及新型产业建筑除建筑首层或塔楼底层以外的其他楼层架空(整层或局部),其总建筑面积不得超过所在栋(座)总规定建筑面积的5%。
产品机会:
架空绿化休闲空间提升居住品质及公共空间感受引自:
深圳市建筑设计规则3.1.2.6单元平面示意A6m且A1/3(2A+B)公共交通架空休闲绿化010203040506N6户B3m毗邻公共交通N6集中设置1F2F3F公共交通架空休闲绿化层数3层架空无水平梁板剖面示意规范研究建筑层高办公建筑首层层高超过6m,或二层及以上层高超过4.5m时,按3.1.6.4公式2计算地上核减面积(层高标准值2.2m)。
商业建筑层高有以下情形的,均按3.1.6.4公式2计算地上核减建筑面积(层高标准值为2.2m):
1)旅馆(酒店)建筑:
首层作为大堂(门厅)层高超过6m,或客房层层高超过4.2m。
2)除旅馆(酒店)以外的商业建筑普通商业建筑:
六层及以下部分层高超过5.1米,或七层及以上部分超过4.5米户内建筑面积不超过90的商铺占该层商业建筑面积50%以上的商业建筑楼层:
六层及一下部分层高超过5.1米,或七层及以上部分超过4.5米单层商业建筑面积不大于8000,首次层高超过6.6米,或二至六层部分层高超过5.1米,或七层及以上部分层高超过4.5米单层商业建筑面积大于8000,六层及一下部分层高6.6米,或七层及以上部分层高超过5.1米3)当商业建筑位于半地下室时,其露出地面的最底层层高参照相应类别商业建筑首层层高控制核减建筑面积=【(超高空间层高-层高限值)/层高标准值超高空间投影面积。
公式2产品机会:
可利用层高来增加产品的附加值。
引自:
深圳市建筑设计规则6.8.2.2/6.6.2.3规范研究室内透空率定义:
建筑楼层内局部设置的跨越一个以上标准层高的有盖建筑空间办公建筑仅限中庭、大堂(门厅)、公共阳台及使用面积超过150的多功能厅、会议厅等可设置室内透空空间,其按层计算的总投影面积超过以下相应规模建筑室内透空空间面积限值时,按公式1另行计算地上核减建筑面积。
(旅馆建筑为10%、商业建筑为10%、集中商业建筑为15%)当S150000时,S2S110%。
当50000S1100000时,S25000010%(S150000)5%。
当S1100000时,S25000010%500005%(S1100000)3%。
其中S1为本栋办公功能建筑面积,S2为室内透空面积限值,单位为。
公寓式办公建筑仅限首层大堂(门厅)可设置室内透空空间,其按层计算的总投影面积超过本栋公寓式办公规定建筑面积的3%,另计核减建筑面积户内的室内透空空间,按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积商业建筑仅限中庭、大堂(门厅)、公共阳台及使用面积超过150的多功能厅、会议厅等可设置室内透空空间,其按层计算的总投影面积超过以下相应规模建筑室内透空空间面积限值时,按3.1.6.3
(1)公式1另行计算地上核减建筑面积。
(旅馆建筑为10%、商业建筑为10%、集中商业建筑为15%)产品机会:
室内透空空间增加产品附加值,提升项目亮点。
引自:
深圳市建筑设计规则6.6.6.2、6.7.2.1、6.8.2.1跨越一个以上标准层高的有盖建筑空间公共交通室内透空室内透空空空间室内透空室内透空空空间公共交通室内透空室内透空空空间室内透空室内透空空空间剖面示意规范总结:
公寓:
可利用架空休闲空间提升产品公共空间感受办公:
利用室内透空空间寻求产品附加值LOFT:
利用层高及走廊上空空间寻求产品附加值凹槽架空绿化休闲空间室内透空空间层高案例分析招商中外运招商中外运占地建筑面积:
约4.67万总建筑面积:
38.55万(公寓:
11.5万、办公:
23.7万、商业:
3.21万、配套:
0.14万)容积率:
8.25周边配套:
繁华商务商业区公寓住宅化(115000)办公住宅化(32300)办公LOFT化(36000)01/C102/C103/C104/C1鸟瞰图沿街透视图商业透视图公寓住宅化010203040506010203040506规范运用:
功能性凹槽使厨房及功能房间采光通风架空绿化休闲提升居住品质11111112212本栋公寓层高=5.1*2(商业)+1(覆土)+6.4(架空层)+3*35+3.9*2(避难层)=130.4米。
使用率低于一般住宅楼?
公寓住宅化标准层平面公寓住宅化规范运用:
功能性凹槽使厨房及功能房间采光通风架空绿化休闲提升居住品质本栋公寓层高=5.1*2(商业)+1(覆土)+6.4(架空层)+3*31+3.9*2(避难层)=118.4米。
使用率低于一般住宅楼?
010203010203111212公寓住宅化标准层平面公寓住宅化/办公住宅化规范运用:
功能性凹槽使厨房及功能房间采光通风架空绿化休闲提升居住品质本栋公寓层高=6.6+5.1(商业)+7.4(架空层)+3*30+3.9*2(避难层)=116.9米。
使用率低于一般住宅楼?
12111122ABDCABDCABDCABDC公寓住宅化标准层平面办公LOFT化规范运用:
架空绿化休闲提升居住品质层高利用增加产品的附加值本栋公寓层高=6.6+5.1(商业)+7.4(架空层)+4.5*29+4.8*2(避难层)=159.2米。
232010101010101010101010302020202020202020202020202020202020202办公LOFT化标准层平面办公LOFT化LOFT改造后夹层平面图降低走道高度,将其拓展为卧室的储藏间办公LOFT化标准层平面公寓住宅化与一般住宅建筑的区别:
1)在规范上需要按照办公建筑设计规范及相应的消防规范执行。
(走道的宽度及核心筒的设计将与一般住宅建筑有较大差别)2)不得设计不计面积的或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的凸阳台。
(有成本赠送空间将少于一般住宅建筑)3)户内计一半面积的阳台(含与其相连的花池、空调机位等平台)总投影面积之和,超过该户除阳台以外户内建筑面积的10%或30时(一般住宅建筑户内无透空空间的此值为20%或60,有透空空间的此值相同),按公式计算地上核减建筑面积。
对比办公住宅化与一般住宅建筑的区别:
1)在规范上需要按照办公建筑设计规范及相应的消防规范执行。
(走道的宽度及核心筒的设计将与一般住宅建筑有较大差别)2)不得设计不计面积的凸窗,临城市主、次干道或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的凸阳台。
(有成本赠送空间将少于一般住宅建筑)3)计一半面积的阳台总投影面积之和(含与其相连的花池、空调机位等平台),超过本栋办公功能规定建筑面积的5%时,按公式计算地上核减建筑面积。
4)首层层高6米,或标准层层高上限为4.5米,而一般住宅首层作为公共大堂层高上限为6米,户内层高上限为3.6米5)办公建筑规范中没有凹槽的相关规定,可以利用。
办公LOFT化与一般公寓式办公建筑的区别:
1)计一半面积的阳台总投影面积之和(含与其相连的花池、空调机位等平台),超过本栋办公功能规定建筑面积的5%时,按公式计算地上核减建筑面积。
公寓式办公建筑户内计一半面积的阳台总投影面积之和,超过该户除阳台以外户内建筑面积的10%或30时,按公式计算地上核减建筑面积。
2)首层层高6米,或标准层层高上限为4.5米,而一般公寓式办公建筑首层层高6米,或标准层层高上限为3.6米深湾汇云中心深湾汇云中心开发商:
万科地产地点:
深圳湾总用地面积:
54077.82总计容建筑面积:
461971.75(其中:
办公:
231000;商业:
56000;酒店:
40000;商务公寓:
90000;其他:
44971.75容积率:
8.54办公LOFT化(80719)公寓住宅化(90000)商业住宅化(7497)03/C02/C鸟瞰图透视图公寓住宅化a-1a-2阳台改造为工作间阳台率不能超过公寓式办公建筑要求的10%且不超过30。
公寓住宅化标准层平面公寓住宅化a-1a-2阳台改造为工作间阳台率不能超过公寓式办公建筑要求的10%且不超过30。
公寓改造后平面图公寓住宅化标准层平面办公LOFT化走廊空间改造为户内空间规范运用:
层高利用增加产品的附加值利用室内透空空间增加产品的附加值3444LOFT改造前平面图办公LOFT化标准层平面办公LOFT化中间户改造后套内实得建筑面积:
97.84,实得建筑面积:
118.3端户改造后套内实得建筑面积:
154.08,实得建筑面积:
177.6规范运用:
层高利用增加产品的附加值利用室内透空空间增加产品的附加值3444办公LOFT化改造后标准层平面办公LOFT化规范运用:
层高利用增加产品的附加值利用室内透空空间增加产品的附加值3444办公LOFT化改造后标准夹层平面商业住宅化商墅门厅商业商业商业架空层商业商业商业商业交通核北侧别墅南侧别墅商业商墅局部一层平面商墅局部二层平面规范运用:
层高利用增加产品的附加值3商业住宅化平面商业住宅化交通核北侧别墅南侧别墅北侧别墅南侧别墅商墅局部三层平面商墅局部四层平面规范运用:
层高利用增加产品的附加值33333商业住宅化平面商业住宅化北侧别墅南侧别墅商墅局部五层平面规范运用:
层高利用增加产品的附加值3改造前为10.2米层高计两层商业面积,改造后搭楼板改造为3层住宅商墅剖面图商业住宅化平面商业住宅化与一般住宅建筑的区别:
1)在规范上需要按照商业建筑设计规范及相应的消防规范执行。
2)户内计一半面积的阳台(含公共阳台)总投影面积之和(含与其相连的花池、空调机位等平台)超过本栋商业功能规定建筑面积的5%时,按公式计算地上核减建筑面积。
而一般住宅户内无透空空间,户内计一半面积的阳台总投影面积之和,超过该户除阳台以外户内建筑面积的20%或60时,按公式计核减面积。
对比立润富达广场立润富达广场01-01地块总用地面积:
21262总计容建筑面积:
125124(其中:
产业研发办公:
87590;商业:
8244;宿舍:
26060;公共配套:
3230)容积率:
5.9宿舍住宅化(26060)办公LOFT化(47698)01-01/M001-02/M0宿舍住宅化规范运用:
功能性凹槽使厨房及功能房间采光通风11111户内计一半面积的阳台总投影面积不得超过6,且超过该户除阳台以外户内建筑面积的15%时,按公式计算地上核减建筑面积单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积不得超过35,套间式宿舍不得超过70;且宗地内所有套间式宿舍规定建筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑面积指标的30%。
因此将宿舍住宅化需要考虑可拆分为两户宿舍改造后平面宿舍指标表套型套数套内(不含阳台)阳台投影面积套内面积(含阳
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- 户型 产品 产业 转化
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