工程维护组培训资料.docx
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工程维护组培训资料.docx
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工程维护组培训资料
第一课时
工程维护服务质量目标
3.0职责
3.1项目主任负责对质量目标进行总体管控;
3.2工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作;
3.3客户服务中心负责按照质量目标开展工作。
4.0相关要点
4.1杜绝重大质量安全事故;
4.2杜绝重大投诉事件;
4.3顾客满意度达92%以上;
4.4服务及时率达95%以上;
4.5设备设施保养计划完成率100%;
4.6设备设施临时故障保修及时率100%;
4.7值班记录合格率98%以上;
4.8机房卫生合格率100%;
4.9作业规程抽检合格率100%;
4.10设备完好率100%;
4.11公共娱乐设施完好率100%;
4.12100%保证监视测量设备的有效性。
4.13突发事件处理有效率100%;
4.14消防设施、设备完好率100%;
4.15服务人员100%持证上岗;
4.16100%完成上级下达的指标任务。
设备房管理制度
3.0职责
3.1各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。
3.2各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人,负责所辖设备机房内的安全操作,用火安全管理。
3.3各班组技工必须严格遵守本规定,确保机房设备消防安全。
4.0相关要点
4.1严禁在机房内吸烟。
4.2定期检查机房内的灭火设施,确保其正常使用功能。
4.3机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻,严禁堆放物件。
4.4设备操作应按各班组的安全操作规程操作,并做好防火措施。
4.5设备房防水
4.6设备房防小动物管理
4.7机房清洁
4.8设备房来访人员管理
值班/交接班管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责对值班工作的监控。
3.2项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。
4.0相关要点
4.1交班人员提前15分钟做好交班准备。
4.2检查设备并确保运行正常,并完善记录。
4.3做好值班室和设备房卫生工作。
4.4接班人员提前10分钟到达值班岗位。
4.5接班人员仔细检查各设备的运行情况及上一班记录。
4.6交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作注意事项。
接班人员应认真聆听,如有疑问可向交班人员提问,直至双方清楚。
4.7接班人员清点移交物品,交接双方认为无误后,共同在《岗位值班/交接班记录》上签名确认。
4.8接班人员未到岗,交班人员不准下班,并同时向工程主管报告。
4.9接班人员酒后不得接班。
4.10若交接班过程中发生故障或其他异常情况,应停止交接,并向工程主管报告,交、接班人员应参与处理。
工具管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。
3.2班长负责各班所需个人工具及公用工具申购,负责公用工具、备用钥匙的管理和个人领用工具登记、盘点工作。
3.3个人工具由领用人负责管理。
4.0相关要点
4.1工具分成两类:
一类是个人使用工具。
另一类是公用工具。
个人使用工具由个人领用并负责保管;公用工具由工程班长负责保管,需使用时在工程班长处借用,工程维护员所借用工具记录在《公用工具借用登记表》内。
4.3个人使用工具的管理:
4.3.1项目工程维护员正式上岗时,由员工本人到工程班长处领取个人使用工具,并在《个人工具登记表》上签字确认。
4.3.2个人使用工具的使用注意事项:
4.3.2.1用力应适度,不准乱打乱撬。
4.3.2.2测量不同的参数时注意正确换档(万用表、钳形表等)。
4.3.2.3注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)。
4.3.2.4工具用后应擦拭干净。
4.3.3工程维护员个人使用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.3.4工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工个人自行配置同规格同品质的工具。
如属正常使用损坏则可以经项目工程主管审核后在
工程班长处以旧换新,工程班长应做好《个人工具登记表》登记。
4.3.5员工离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目,对于丢失或人为损坏的个人使用工具,员工应作必要的赔偿。
工程班长必须将员工退还的个人使用工具登记在《公用工具登记表》上并在“备注”一栏内注明“退还”字样。
员工退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。
4.4班组公用工具的管理:
4.4.1由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。
其他部门如需借用公用工具,需经项目工程主管或项目主任同意后方可借用。
借用公用工具必须登记在《工具借用登记表》上。
4.4.2公用工具使用注意事项
4.4.2.1公用工具使用注意事项:
a)用力应适度,不准乱打乱撬。
b)测量不同的参数时注意正确换档(万用表、钳形表等)。
c)注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)。
d)工具用后应擦拭干净。
4.4.3公用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.4.4公用工具如丢失或人为损坏,则应由借用人照价赔偿。
公用工具如属正常使用损坏,按公司报废处理程序进行,可另行申购补充。
4.4.5工程班长对公用工具负管理责任,对还回的公用工具进行检查,并每月进行清查,如发现工具丢失或人为损坏,有权责令责任人尽快补齐。
4.4.6每月由工程班长和公司资产管理员一起进行一次盘点,对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。
报废后应在《公用工具登记表》“备注”栏注明“报废”字样。
4.4.7对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检,检验合格后方可使用,否则按报废处理并补充申购。
4.5机房钥匙的管理
4.5.1设备机房门钥匙分主、备两套,主用钥匙由值班工程维护员保管,由班长负责管理。
备用钥匙交工程主管保管,需急用时经项目主任或工程主管同意,由使用人在工程主管处借用,并办理借用登记手续,项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。
4.5.2工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查,并妥善保管。
设备台帐管理制度
3.0职责
3.1工程主管负责建立设备台帐,完善相应管理,定期对班组的设备台帐管理情况进行检查。
3.2项目工程维护组负责所辖设备的专业管理,按照专业范围负责设备的台帐管理工作。
3.3设备有关资料及检修、消缺、改造等情况,由班长负责填写到相应设备台帐,并存档。
3.4项目工程维护主管定期根据设备台帐记录对设备进行运行分析。
4.0相关要点
4.1设备台帐的内容
4.1.1设备的型号、规格、出厂日期、主要技术参数等设备铭牌上的全部内容。
4.1.2设备安装投运日期、安装地点。
4.1.3设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。
4.1.4大、中修记录,历次试验定检记录,改造变动情况。
4.2设备台帐的建立
4.2.1项目工程主管负责设备台帐的建立和监管,班长负责填写设备台帐。
在用、停用、闲置、调入、报废设备(顾客财产)均须列入设备台帐,在备注栏注明以上情况。
4.2.2建立设备台帐及设备标识卡,其内容包括:
出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。
4.2.3对设备逐一进行编号标识,其要求为:
4.2.3.1设备按用途分为五类:
供配电类(PD)、给排水类(GS)、电梯类(DT)、消防类(XF)、弱电类(RD)和空调类(KT),分别对应五个分类号。
设备编号由位置号、分类号和序号组成,示例如下:
SCDSGA-PD-0211
位置号(四川鼎晟分类序号
新希望国际A座)分类号
4.2.3.2每台设备应有相应的设备标识卡,设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,粘贴于设备适宜部位。
4.3设备台帐的管理与使用
4.3.1工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料,按照统一的格式填写设备台帐。
并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善,做到帐实相符。
4.3.2设备台帐实行集中管理。
4.3.3设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。
4.3.4设备的限制使用和停用:
若设备经维修后,部分功能仍达不到使用要求,可限制使用范围,并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。
因各种原因已停止使用的设备,应在该设备上贴“停用”标识。
“限制使用”设备和“停用”设备应妥善管理、存放。
监视测量设备管理制度
3.0职责
3.1公司领导负责批准测量设备的采购计划。
3.2品质管理部经理/副经理负责制定和审核测量设备的配置、校准计划。
3.3品质管理部主管负责提出测量设备的采购、校准计划申请。
3.4各班组班长负责对各班测量设备的使用管理。
3.5品质管理部文员负责测量设备的保管。
4.0相关要点
4.1测量设备的范围
4.1.1按用途可分为维护和维修设备用的,对设备运行参数进行监视用的。
4.1.2按装置可分为安装于固定管道和设备上的、移动使用的。
4.1.3按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。
4.1.4按形式可分为仪器、仪表、测试软件等。
4.2测量设备配置的要求:
4.2.1数量满足使用要求。
4.2.2最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。
4.3测量设备的配置
4.3.1按公司的采购流程办理相关手续,并提供专业技术支持。
4.3.2配置测量设备时提供专业技术支持的资料:
4.3.2.1名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。
4.3.2.2数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家、或供应商称。
4.4测量设备的管理
4.4.1品质管理部主管应指定专人负责管理测量设备,其职责为:
4.4.1.1建立测量设备台帐,其内容包括:
出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。
4.4.1.2对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:
――按班组采用符号和顺度进行编号。
示例如下:
PD-001
该测量设备的顺序号,用三位阿拉伯数字。
班组简称,用该班组名称前两个字的汉语拼音字母大写。
符号规则如下:
PD……配电班
RD……弱电班
SD……水电空调班
DT……电梯班
――标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用带色彩的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。
4.4.1.3规定测量设备的校准周期。
测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定:
测量电参数的
校准周期为2年
测量压力的
校准周期为2年
装于设备上又不能拆卸的
设备大修时进行校准
其他另有规定的
按法规或国家主管部门规定的校准周期进行
4.4.1.4按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续。
4.4.1.5对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。
4.5测量设备的使用
4.5.1测量设备管理人员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。
4.5.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。
4.5.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。
4.5.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准造成的影响。
4.5.5测量设备的保管环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。
4.5.6测量设备的限制使用和报废:
测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格的范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放年或包装物上明确予以标示。
无法限定区段和范围的,可送有送单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。
报废应办理相关
手续,并报公司总经理批准。
4.6内部校准
4.6.1对使用要求不高的测量设备,由设备运行弱电技师及弱电技工进行内部校验,每年进行一次。
如经弱电技师及技工校验不合格的,送国家相关计量测试单位校准。
4.6.2具体方法为:
先选取经国家相关计量测试单位校准合格的测量设备作为对比样本(简称A),在相同条件下测试同一目标,被校验的测试设备(简称B)与A对同一测试目标测试的两个数据(分别对应a和b)进行对比,如果0.95a≤b≤1.05a,则判定被校验的测试设备B合格,有效期为一年,并贴上内校合格标签。
否则判定为不合格,并送国家相关计量测试单位校准。
4.7校准的委托
4.7.1需送检的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。
4.7.2品质管理部测量设备管理人员在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托书中,并请校准单位在校准/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。
4.8品质管理部测量设备管理人员应长期保存《测量监视设备履历卡》、《测量监视设备内校记录表》、《测量监视设备一览表》。
第二课时
公共照明系统管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责公共照明系统的管理和监督。
3.2班长负责组织实施公共照明系统巡检、维修工作。
3.3工程维护员负责公共照明系统巡检、维修工作的落实,完成巡检、维修。
4.0相关要点
4.1熟悉公共区域照明线路的分布情况,灯具数量,负荷量以及运行使用情况。
4.2重点部位:
办公区、各楼栋大堂、过道、地下室、总坪路灯、光彩工程等进行定期巡检,即坏即修。
发现问题及隐患时及时组织处理。
4.3对常用材料的耗费及其产生的费用进行记录,每月汇总并做好下月申购计划上报。
4.4每天对灯控服务器进行巡检,根据季节变化,调整照明系统运行时间。
4.5因材料不到位或其它因素引起而不能及时进行维修处理的汇报上级处理并做好记录,在此因素消除后立即进行处理。
安防系统管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责安防系统的管理和监督。
3.2班长负责组织实施安防系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责安防系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1严禁修改系统参数。
若系统有关的参数需修改和重大维修经班长报工程主管同意后实施,并记录在《岗位值班/交接班记录》上备查,并告知当职监控值班员。
4.2每天巡查系统主机一次,发现异常立即处理,并详细记录。
4.3每周检查安防系统保护设备是否工作正常,并对设备进行除尘工作。
4.4每月对安防系统进行呼叫报警等测试保养,并对关键点进行重点测试。
4.5每季度对安防系统电源电压逐个测试,发现电压偏差应立即调试,以免设备受损。
4.6每月对UPS电源进行检测、保养一次,并记录。
停车场管理系统管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责停车场管理系统的管理和监督。
3.2班长负责组织实施停车场管理系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责停车场管理系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1挡车杆每月保养1次,做好相关记录。
4.2闸机转动部件加润滑油,每月检查保养1次,做好相关记录。
4.3紧固电线接头,每月检查保养1次,做好相关记录。
4.4全面抹擦箱内灰尘,每月检查保养1次,做好相关记录。
4.5每月对电脑操作系统、通讯系统进行1次保养维护,每月做一次数据库备份,做好相关记录。
消防系统管理制度
3.0职责
3.1项目工程主管负责消防系统的管理和监督。
3.2班长负责组织实施消防系统巡检、维修、保养工作。
3.3工程维护员负责消防系统巡检、维修、保养工作的落实,完成巡检、维修、保养。
4.0相关要点
4.1日检:
4.1.1每天应对主机系统设备的运行情况进行检查。
4.1.2自检功能:
按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明原因。
4.1.3故障功能:
主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况。
备用电源故障,检查充电装置,电池是否损坏、有无断线。
探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探头被取下,终端监控器有无损坏。
4.1.4对发现的问题应进行及时处理,对不能自行处理的问题通知维保单位处理,并进行跟踪、配合,直至问题解决。
4.2月检:
4.2.1每月底日前配合消防维保公司按计划抽检消防自动控制系统,对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.2.2维保内容
4.2.2.1测试探测器工作电压是否正常。
4.2.2.2火灾探测器(温感、烟感、碎玻)安装倾斜角度不大于45度,与底座
接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮。
随机抽取5%的烟感喷烟后,主机是否收到报警信号。
4.2.2.3对楼层消防栓进行外观检查,油漆脱落应补刷新漆。
4.2.2.4检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固,有无破损及丢失。
任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常。
4.2.2.5对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线路松动应给予紧固。
4.2.2.6对主电源和备电源做自动转换试验,点动启泵试验一次。
4.3季检:
4.3.1每季度最后一月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。
对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.3.2维保内容
4.3.2.1采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及灵敏度。
4.3.2.2试验火灾报警的声光显示。
4.3.2.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。
4.3.2.4对备用电源进行1-2次充放电试验,1-3次主要电源和备用电源自动切换试验。
4.3.2.5用“手动”或“自动”检查防火卷帘门的关闭情况,防火卷帘门有无变形、扭曲情况。
4.3.2.6用“手动”或“自动”检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备。
4.3.2.7用“手动”检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。
4.3.2.8从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层试验。
4.3.2.9在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。
4.3.2.10检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。
4.4年检:
4.4.1每年12月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽
检。
对维保质量在作业单上签字确认后存档。
4.4.2维保内容
4.4.2.1应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次模拟试验,对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理灰尘。
4.4.2.2试验火灾应急广播设备的功能。
4.4.2.3进行本规程月检和季检的检查内容。
电梯管理制度
3.0职责
3.1各项目工程主管负责电梯日常运行、维护保养实施监督,承担电梯管理责任,协调专业维保公司及技术监督局对电梯的年检工作。
3.2工程维护班长(电梯安全管理员)负责电梯的日常维护工作,电梯日常运行、维护、保养监管,对电梯日常维护保养、应急处理负责。
3.3电梯操作员负责配合电梯维保公司的日常维护保养工作,电梯困人应急处理操作。
4.0相关要点
4.1各项目工程班长须持有《电梯安全管理员证》,电梯应急处理人员须持有《电梯安全操作员证》。
4.2设备机房管理
4.2.1电梯相关管理制度上墙,电梯管理人员相关资料复印件上墙。
4.2.2机房门钥匙由指定人员管理,厅门钥匙(三角钥匙)由持有电梯管理相关资质人员管理。
4.2.3工程维护班以外人员进入机房,须在《机房来访人员登记表》上记录。
4.2.3机房内温度应控制在40℃以下,超过40℃应采取相应降温措施。
4.2.4机房通风处、电缆孔等应有相应防小动物措施;门、窗等应做好防水措施;机房配备相应灭火器,每月检查一次,确保有效。
4.2.5设备安全警示标识齐全、有效;电梯平层对照表上墙,电梯平层色标清晰;盘车工具摆放在明显位置,标识清楚。
4.2.6设备表面及机房地面、墙面应保持无明显积尘。
4.3日常运行规定
4.3.1每月打扫两次机房及设备卫生,机房地面、设备表面无积尘。
4.3.2每天对厅门、轿厢、机房设备、三防措施(防水、防火、防小动物)、通风降温设施进行巡视检查,每周对底坑检查一次,发现问题及时报告、处理。
电梯轿厢求助电话(轿厢到监控中心)通话测试每天测试一次,由秩序维护完成。
4.3.3任何人员听到电梯警铃,及时报告相关工程人员处理。
4.3.4发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停梯,通知相关电梯管理人员及时处理、排除,确认处理结果、记录并存档备案。
4.3.5配合电梯专业维保公司完成日常维护和保养。
4.3.6详细、准确填写电梯运行记录、故障维修记录及交、接班记录和每台电梯的维护记录。
电梯维护保养规定
4.3.7对电梯系统出现的故障按月进行统计,报工程主管审查后存档备案。
4.3.8每年按国家技监部门要求的年检时间提前30日申报年检,由项目工程主管组织工程维护组配合电梯维保单位做好年检前的自查工作。
4.3.9由项目工程主管组织维护人员会同电梯专业维保公司配合国家技监部门对应检电梯进行年检,并督促电梯专业维保公司完成整改内容,确认年检报告及整改报告并存档备案。
4.3.10当发生电梯火灾、水侵及严重意外损坏等事故后,视具体情况需联系电梯专业维保公司和电梯生产厂家进行全面性的详细检查,并由国家技监部门检测合格后才能投入使用,检查及检测结果存档备案。
4.3.11电梯在检修时(包括加注润滑脂或润滑油),应在首层(基站)厅门口放置“检修停用”或类似字样的表示牌。
在作检修性运行时,禁止载客、载货。
4.4.2故障处理规定
4.4.1遇突发停机故障应查明停机楼层,组织人员迅速营救被困乘客。
4.4.2营救被困乘客时,应严格按照《电梯困人救援标准作业规程》进行。
4.4.3事后分析故障原因,配合电梯专业维保公司进行维修并排除故障。
故障记录及处理情况报项目工程主管。
中央空调管理制度
3.0职责
3.1各项目工程主管负责中央空调日常运行、维护保养实施监督,承担中央空调管理责任。
3.2工程维护班长负责中央空调的日常维护工作,中央空调日常运行、维护、保养监管,对中央空调日常维护保养、应急处理负责。
3.3工程维护员负责配合中央空调维保公司的日常维护保养工作,中央空调应急处理。
4.0相关要点
4.1空调机房
4.1.1检查并记录中央空调机组有关运行参数(温度、压力、电流等),每两小时一次;
4.1.2检查并记录水泵及管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象;电机有无异响、异味,每两小时一次;
4.1.3控制柜电气装置信号指示是否正常,开关状态是否正确,每两小时一次;
4.1.4配合中央空调专业维保公司完成日常维护和
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