香港部分商场分析下.docx
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香港部分商场分析下.docx
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香港部分商场分析下
1.1
嵩光百货
开发商:
嵩光百货
地理位置:
香港铜锣湾轩尼诗道555号
交通状况:
商场临近铜锣湾地铁站,拥有地铁的资源优势,路面上四通八达。
规划设计:
商场经过多次扩建扩充,以建设为全香港最大的单体建筑百货公司。
从地库到顶层,整座嵩光百货共有13层。
商户组合:
嵩光百货每一层均设有一个特定主题,方便购物。
有男女皮具、时装、化妆品、珠宝手表、青春便服、运动用品、儿童婴儿服装、餐具家品、书籍杂志、家庭电器、大型日式超级市场及日式餐厅等等。
包括:
时尚服饰品牌:
爱马士、古驰、抵澳、CK、Kenzo、马狮龙、DKNY等
美容保健品牌:
北京同仁堂、SKII、高思、圣罗兰、波士、CK等
餐饮品牌:
风月堂、奇华饼家、SOGOCAFÉ等
零售超市品牌:
嵩光超市、十元店等
珠宝钟表眼镜品牌:
周大福、Moments、欧米家、巴比伦等
皮具用品品牌:
马球、米兰、都彭等
运动用品品牌:
阿迪达斯、耐克、锐步、彪马、BallyGolf等
儿童用品品牌:
六层全层
家居用品品牌:
七层、九层全层
文化用品品牌:
十层
项目经营状况:
嵩光百货是一家大型日式百货公司,13层的购物场所,商品琳琅满目。
依靠铜锣湾的庞大客流量,嵩光百货业成为本地和外地游客购物消费的热点场所。
该商场不足之处是缺乏娱乐类别的经营。
1.2
中港城
中港城是目前全世界最大之金色玻璃幕墙建筑物,亦是香港其中一个最著名的商业综合物业,地理优越,位处尖沙咀广东道至九龙最繁盛的商业旅游区内。
这个庞大的发展物业包括五座海景高智能宽频主干写字搂、六层大型商场、五星级皇家太平洋酒店、中国客运码头、巴士和的士总站,与及大量停车场设备。
所有主要的交通工具均能直达中港城,步行往来天星码头和尖沙咀地铁站亦只需数分钟。
1.3旺角
如果那广州商业与香港相比,香港旺角的商业地位相当于广州的北京路。
然而,广州北京路的商业范围、经营格局、经营状况则无法与香港旺角相提并论。
旺角的商业范围大约占方圆5平方公里,包括通菜街、西洋菜街、花园街、金鱼街、弥敦道、亚皆老街、快富街、上海街、钵兰街等路段。
路面上人流多得无法让车辆畅顺通行,犹如一大片商业步行街。
旺角的经营范围主要包括时尚流行的服饰、化妆品、小食快餐等,但整体经营格局在香港当中属于中低档次。
不少品牌是内地流行的,如Olay、G2000等中等档次商品。
由于该路段上的商品品牌为大众熟知、价格便宜。
因此也吸引了大量来港旅游的内地消费者光顾。
1.4
兰桂坊
兰桂坊位于港岛中环皇后大道中的南侧。
由两条平行的步行街,外加一小段连接两条步行街的大道组成。
步行街不长,每条街步行不过七八分钟路程。
街道两旁的酒吧门面狭小,灯光黯淡,布置也没什么特别。
不过每走两三步,都能见到一两个“老外”端着酒杯当街而立,边饮边聊,确实在内地酒吧中难能见到。
“外籍人不少,以白领居多,是兰桂坊的最大特色。
”至今,整个兰桂坊区域已开设了超过50间酒吧食肆类消费场所,店名和装饰十分西化,洋溢特有异国情调,被誉为香港特有的文化特区。
兰桂坊的酒吧一直保留着欧洲酒吧和夜总会的风格。
兰桂坊虽是香港白领出没之地,但消费并不昂贵。
特别是近年香港经济陷入低谷,酒吧更纷纷用低价吸引客人。
一杯鸡尾酒也不过二三十港元,一杯加冰的伏特加50元港币,酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。
一瓶355毫升的嘉士伯啤酒,一些酒吧最低时仅卖15元。
不过,在香港酒吧饮酒,与内地酒吧有很大区别,每次叫酒水,都要随即付费,一般还要付给酒吧服务员一定小费。
2
香港商场与广州商场的区别
2.1
规模的区别
Ø建筑规模
香港商场的建筑规模较大,如上文所述商场,总建筑面积一般超过100万平方尺(约10万平方米)。
广州商场建设过于保守,商场建筑规模较小,一般在3万平方米左右(约30万平方尺),而类似中华广场、天河城广场等项目在广州属于大体量的、拥有最高知名度和权威价值的购物中心,然而这些商场的总建筑面积不过7~8万平方米(相当于80~90万平方尺)。
Ø占地/平层面积
香港地方窄小,寸金尺土,但商场的建筑并不过于吝啬土地的价值,占地面积大多在50万平方尺(约5万平方米)之上。
因此香港商场平层面积较大,可创造宽阔的公共空间,营造宽敞舒适的购物环境。
对于一些占地面积较小的商场,则适当建设高楼层商场,如嵩光百货,位于铜锣湾地铁站上盖,建设为13层高层商场,成为全港最大的单体建筑百货公司。
由于商场大多与住宅项目关联,商场部分的占地仅占整体项目的一小部分,因此商场平层面积较小。
2.2
地段位置的区别
商场的价值体现其中之一就是地段的价值。
香港商场的建设,选址非常严格,一般建设在于地铁有直接关联的地区。
由于地铁是香港人最主要的交通工具,而且香港地铁建设时间较长,目前已建设五条地铁线、两条九广铁路以及一条机场快线,到达港岛、九龙和新界及深圳相当便捷,因此香港商场则依托地铁的便利性而建设。
在地铁的所到之处,基本都是商业项目,如大型购物中心、商务大厦、酒店等,因此香港地铁沿线物业价值相当高。
另外,香港寸金尺土的社会,屋村建设相当密集。
因此,也造就了商场与屋村的密切关系。
越是屋村密集、地铁直达的地点,必定建设一个既满足社区消费,又辐射周边城区的大型购物中心,如荷里活广场、又一城广场等。
广州商场也明白“地段价值”的道理,但其建设却无法将地段价值充分体现。
广州地铁正密锣紧鼓的设计和施工中,从1998年以来,已开通了一号线和二号线,但由于地铁并不能真正体现边界的元素,因此广州地铁沿线物业的价值提升远不如香港地铁。
可以看见,广州是先建商场,后建地铁。
同时广州地铁的票价在广州人生活水平当中属于中高层,普通百姓不能日日消费,因此通过地铁而提升商业物业的价值也只能期待。
而在真正的商业网地,如北京路、上下九等路段,地价相当高(约5万元/㎡),一般发展商难以承受。
同时路段上基本为临街商业,要开发大型购物中心比较难,即使如十甫名都,也只能先开发首层的临街商铺,而二线街铺和二、三层商场仍存在招商和销售的困难。
广州大部分商场物业属于高层商住楼的底商,所处位置是一些新开发的板块,消费力和商业氛围有待提升,即使富人聚集的滨江东,那些所开发的群楼商业也只能表现为临街铺旺,二、三层冷淡的景象。
2.3
建筑规划的区别
Ø外部规划
香港商场基本不设置大型户外广场,不规划临街商铺,而门面设计比较窄小。
商场外立面注重广告位设计和造型设计。
广州商场同样注重外立面的装饰设计,包括广告位的规模和设计(目前广州建筑物的外立面广告位收归市政管理,由市政府统一招标,业主无主权)。
但基本上,除了天河城广场、中天购物城等大型商场外,几乎所有商场都规划临街商铺。
因此广州商场的共性是“首层临街铺旺,内铺和楼上商场经营冷淡”。
Ø柱网分布
香港商场柱网分布合理,以8×10为主。
广州商场大多是群楼底商,由于忽略了柱位转换的重要性和必要性,因此商场内柱网分布比较散乱,从而令商铺规划布局和商品陈列得不到优化,只能以“珍珠铺”形式规划。
Ø楼高
香港商场楼层净高5米或以上。
整体空间感宽敞。
广州商场楼层高度一般为首层5~6米,二层以上楼层高度仅4~4.5米,有的商场甚至不足4米。
这样的楼层高度限制了部分经营业态的引进,如餐饮、娱乐、休闲等。
Ø垂直交通
香港商场垂直交通设施的设置以有效引导客流到各商业楼层,并减少经营盲点为目的,因此数量较多,而且分布距离较短。
广州商场对于垂直交通设施的设置基本包括扶手电梯和垂直电梯,分布
距离较远。
垂直电梯大多作为货梯使用。
新一代商场在户外设置观光电梯。
Ø商铺间隔
香港商场商铺间隔面积较大,极少出现10㎡或以下的“珍珠铺”,除了在铜锣湾、旺角等商业旺地的小型商场。
由于广州商场的规划不理想,发展商以出售为主,大多商场间隔成“珍珠铺”形式出售。
相对而言,首层临街铺面积最大,约100㎡左右,内铺和楼上商铺面积约20~30㎡/套。
Ø停车位规划
香港商场因应当地私家车数量庞大的原因而规划大型停车场,如又一城规划停车位850个。
广州早期商场缺乏长远规划意识,建设停车位严重不足,影响现今不少“有车族”前往消费的兴趣。
商场只能求助于附近的闲置地块,但只“治标不治本”。
另外大多数商场属于商住楼的配套,停车位与住房业主共用,也显出不便。
2.4
功能定位的区别
Ø经营定位
香港是自由港,又是国际交易中心,因此香港商场经营定位为高档次的国际化消费中心,引入世界知名品牌进驻。
同时由于屋村对商场产生巨大的关系和影响,因此香港商场是在满足社区日常生活所需,以及餐饮、娱乐、休闲等消费基础上的高档次国际化商业中心。
商业辐射范围广。
广州虽然是开放沿海城市,但由于与国际仍存在较大的差距,商业发展相对滞后,吸引世界知名品牌的难度较大,外地游客(主要指国外游客)的旅游购物意欲偏低。
因此广州商场的经营定位基本以社区为消费基础,经营中档次的百货零售社区型商场。
除了北京路上的广百大厦、天河城广场、中华广场、荔湾广场等大型商业中心,一般商业辐射范围不超过3公里。
Ø楼层功能定位
香港商场综合化的功能定位,每个楼层均设定义经营主体。
楼层在引入相关主题的主要商户的基础上,可引入其他功能商户作搭配,以丰富当楼层经营内容,延长消费者在商场内的停留时间。
广州商场基本注重了楼层功能定位的重要性,但引入商户比较单一,缺乏休闲、餐饮的辅助,只能吸引相应的目的消费者,对于引导商场的循环消费作用不大。
因此可见广州商场出现“旺丁不旺财”的境况。
2.5
招商经营的区别
Ø经营理念
香港商场的经营理念是商场“丁财两旺”,通过良好的规划设计,引入各类经营类别,创造有效经营的条件,营造舒适的购物环境。
着眼于商场的持续运作和收益。
广州商场的经营理念相对倾向于短期资金回笼,对于商场的持续运作、经营推广及管理、招商引资等方面相对薄弱。
Ø租售安排
香港商场不进行零散出售,整体招商经营。
投资者热衷投资商业网点的独立商场/商铺。
广州商场基于发展商的开发目标,以短期回笼资金为首要任务,因此大多规划为零散商铺形式,并辅以一定的主题概念进行销售。
销售手段五花八门,如带租约发售、返租回报、包租……但业权卖散后难以统一组织经营管理,经营难以持续。
Ø租售成绩
香港商场的招商成绩理想,世界知名品牌、龙头商户、餐饮、娱乐、休闲等商家基本进驻每一家商场。
早期广州商场的销售成绩理想,但经过多年的经营失败的经营教训下,投资者对投资广州商场仍心有余悸。
由于大多数广州商场卖散了业权,导致商场经营境况相当难看,如新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等。
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