中原深圳市振业城商业街策划案.ppt
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中原深圳市振业城商业街策划案.ppt
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LOGO振业城商业街策划案深圳中原商业事业部深圳中原商业事业部深圳中原商业事业部深圳中原商业事业部深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司LOGO目录目录市场调研部分市场调研部分项目定位部分项目定位部分营销推广部分营销推广部分123LOGO市市场场调调研研部部分分LOGO横岗概况横岗概况横岗位于深横岗位于深圳经济特区的东圳经济特区的东部、龙岗区的中部、龙岗区的中部,东邻盐田大部,东邻盐田大港,南紧接深圳港,南紧接深圳经济特区经济特区,西北西北毗邻东莞,北连毗邻东莞,北连龙岗区中心城。
龙岗区中心城。
距深圳经济特区距深圳经济特区1818公里,距香港公里,距香港仅仅2020公里公里.横岗横岗20042004年生产总值年生产总值62.3862.38亿元,亿元,19801980年来年均递增年来年均递增1818;工业总产值达;工业总产值达105.88105.88亿元,已经相当于内地一亿元,已经相当于内地一个中等城市的水平。
个中等城市的水平。
LOGO横岗概况横岗概况交通的改善直接拉动了横岗与市区、其它片区的联系,横岗由此也开始一个与其它片区多元融合的时代。
交通的改善直接拉动了横岗与市区、其它片区的联系,横岗由此也开始一个与其它片区多元融合的时代。
横岗商业也由传统的镇级商圈全面向城级商圈进化,其商业辐射范围大大提升。
横岗商业也由传统的镇级商圈全面向城级商圈进化,其商业辐射范围大大提升。
未来,横岗的道路系统规未来,横岗的道路系统规划将形成划将形成四纵六横一铁四纵六横一铁的的网状结构。
到网状结构。
到20102010年将增加盐年将增加盐莞路、惠盐高速公路、横坪快莞路、惠盐高速公路、横坪快速干道等交通路网。
同时,地速干道等交通路网。
同时,地铁铁33号线以及与之捆绑的深惠号线以及与之捆绑的深惠路改造工程已经动工,改造完路改造工程已经动工,改造完成将大大方便横岗居民出行,成将大大方便横岗居民出行,对横岗商业的发展也将起到决对横岗商业的发展也将起到决定性作用。
定性作用。
LOGO横岗商业分布横岗商业分布振业城振业城中海大山地中海大山地信义锦绣信义锦绣卓越中心花园卓越中心花园锦冠华庭锦冠华庭中海怡美中海怡美横岗横岗老街老街龙洲百货龙洲百货志健志健新世界广场新世界广场LOGO横岗商业概况横岗商业概况根据现在我们对横岗商业市场的调查根据现在我们对横岗商业市场的调查,横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例,主要分布在深惠路沿横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例,主要分布在深惠路沿线和横岗老街,线和横岗老街,同时还看到同时还看到由几个代表性的新兴商业项目由几个代表性的新兴商业项目龙洲百货、新世界广场等,连接片区的沿龙洲百货、新世界广场等,连接片区的沿街自发形成的商业街自发形成的商业,形成对整个片区有商业辐射力和影响力的商圈。
随着志健时代广场零售巨头华润万佳的形成对整个片区有商业辐射力和影响力的商圈。
随着志健时代广场零售巨头华润万佳的进驻,横岗老城区的改造,横岗商业将面临新一轮的淘汰与变化。
进驻,横岗老城区的改造,横岗商业将面临新一轮的淘汰与变化。
横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段LOGO横岗的商业概况横岗的商业概况社区商业在快速发展社区商业在快速发展近年来横岗房地产开发迅猛增长,横岗商业出现了另一种主要表现形式,以单个或多个住宅项目底商、近年来横岗房地产开发迅猛增长,横岗商业出现了另一种主要表现形式,以单个或多个住宅项目底商、裙楼商业构成的设区商业快速发展态式,主要针对住宅社区进行生活配套、综合服务等,具有代表性的有锦裙楼商业构成的设区商业快速发展态式,主要针对住宅社区进行生活配套、综合服务等,具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。
以便利店、中介服务、餐饮、休闲等经营业态为主,围绕单个或多个住宅冠华庭、卓越中心花园社区商业。
以便利店、中介服务、餐饮、休闲等经营业态为主,围绕单个或多个住宅社区消费者为主进行经营,消费辐射能力不强,具有一定的规划,形象较好。
社区消费者为主进行经营,消费辐射能力不强,具有一定的规划,形象较好。
LOGO横岗消费客户群分析横岗消费客户群分析横岗消费群体主要分三大横岗消费群体主要分三大构成成分,其中外来务工人员构成成分,其中外来务工人员消费占绝大多数约为消费占绝大多数约为64%64%,本,本地原居民、近年新建社区居民地原居民、近年新建社区居民分别占分别占22%22%和和14%14%;生活用品、餐饮、服饰零生活用品、餐饮、服饰零售为现在主要的消费方向,档售为现在主要的消费方向,档次低,品种多,可选择性光为次低,品种多,可选择性光为多数消费客户考虑的因素;多数消费客户考虑的因素;LOGO横岗商业租售市场调查横岗商业租售市场调查调研对象:
新世界广场、南城百货调研对象:
新世界广场、南城百货主营业态:
手机数码产品、服饰零售、超市主营业态:
手机数码产品、服饰零售、超市经营状况:
良好,临深惠路具有广场,可进行商业展示,起到了吸引人流的作用经营状况:
良好,临深惠路具有广场,可进行商业展示,起到了吸引人流的作用租赁水平:
租赁水平:
180180元元/-200-200元元/月,月,1515元元/管理管理费费一层鲜有转让、转租,二楼部分出现转租情况,需要一层鲜有转让、转租,二楼部分出现转租情况,需要2-32-3万元不等转手费,单铺万元不等转手费,单铺面积在面积在20-4020-40之间之间LOGO横岗商业租售市场调查横岗商业租售市场调查调研对象:
锦冠华庭、卓越中心花园底商调研对象:
锦冠华庭、卓越中心花园底商主营业态:
餐饮、便利店、服饰零售、药店、通讯服务等主营业态:
餐饮、便利店、服饰零售、药店、通讯服务等经营状况:
呈现南面良好,北面冷清的局面经营状况:
呈现南面良好,北面冷清的局面租赁水平:
租赁水平:
8080元元/100100元元/(街铺)(街铺)本片区内二楼多为空置状态,卓越中心花园现有上岛咖啡进驻,经营情况较好,属于本片区内二楼多为空置状态,卓越中心花园现有上岛咖啡进驻,经营情况较好,属于片区内大型休闲类商业,但其北面、内街部分经营情况较差;片区内大型休闲类商业,但其北面、内街部分经营情况较差;LOGO横岗商业租售市场调查横岗商业租售市场调查调研对象:
中海怡美山庄商业街调研对象:
中海怡美山庄商业街主营业态:
地产中介、小型超市、药店、干洗、糕点等主营业态:
地产中介、小型超市、药店、干洗、糕点等租赁水平:
租赁水平:
3030元元/5050元元/,仅有街铺面积提供,仍有部分街铺空置,仅有街铺面积提供,仍有部分街铺空置经营情况:
经营情况:
主要满足社区内业主、康乐花园业主及附近居民日常消费,经营情况较为稳定,但主要满足社区内业主、康乐花园业主及附近居民日常消费,经营情况较为稳定,但规模小,人流量少,脱离横岗主要的商业带,表现较为独立规模小,人流量少,脱离横岗主要的商业带,表现较为独立LOGO横岗商业物业的供应横岗商业物业的供应根据我们现场调研得知,近期横岗商业物业供应主要来自志健时代广场,其根据我们现场调研得知,近期横岗商业物业供应主要来自志健时代广场,其购买客户主要来自于横岗本地和龙岗;即将入市还有锦绣花园等社区商业。
购买客户主要来自于横岗本地和龙岗;即将入市还有锦绣花园等社区商业。
项目名称:
志健时代广场项目名称:
志健时代广场商业供应面积:
约商业供应面积:
约5000050000五层五层现时状况:
销售中,二三楼引进华润超市进驻现时状况:
销售中,二三楼引进华润超市进驻售价:
街铺售价:
街铺33万元万元/55万元万元/,内铺,内铺22万元万元/项目名称:
锦绣花园项目名称:
锦绣花园商业供应面积:
约商业供应面积:
约80008000(一期)(一期)现时状况:
尚为进行销售,前期积累客户中现时状况:
尚为进行销售,前期积累客户中售价:
未定售价:
未定LOGO横岗商业特征横岗商业特征经营情况一般:
经营情况一般:
p沿深惠线商业发展集中表现明显,主要的商业沿深惠线商业发展集中表现明显,主要的商业以深惠路为轴线分布开;以深惠路为轴线分布开;p租赁水平较低,住宅底商呈现阴阳街情况,裙楼的经营情况难度大;租赁水平较低,住宅底商呈现阴阳街情况,裙楼的经营情况难度大;整体水平低:
整体水平低:
p整体属于初级商业阶段整体属于初级商业阶段,大多为中低档次消费大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻;尚无知名大型商家入驻;p商业规划较为零乱,购物消费环境一般;商业规划较为零乱,购物消费环境一般;经营业态经营业态:
p服饰、手机数码产品、生活日用品为横岗商业消费市场的主要方向;服饰、手机数码产品、生活日用品为横岗商业消费市场的主要方向;供需情况:
供需情况:
p志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应;志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应;p当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显;当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显;LOGO横岗商业调研给我们的思考横岗商业调研给我们的思考横岗商业现状横岗商业现状项目商业现状项目商业现状区位区位深惠路沿线,龙洲百货深惠路沿线,龙洲百货新世界广场新世界广场横岗老街构横岗老街构成横岗最核心商业片区成横岗最核心商业片区不属于传统商业片不属于传统商业片区,商业氛围淡薄区,商业氛围淡薄客户群体客户群体外来务工消费群为主,外来务工消费群为主,辅以本地原居民消费辅以本地原居民消费本项目及其邻近高档住宅的住户本项目及其邻近高档住宅的住户消费水平消费水平中低档次,主要以生活用品类中低档次,主要以生活用品类和服饰类为主要消费品,手机和服饰类为主要消费品,手机数码产品较能吸引年轻消费者数码产品较能吸引年轻消费者符合项目整体定位,符合项目整体定位,符合住宅的高档次定位符合住宅的高档次定位经营客户经营客户符合相关经营条例即可,符合相关经营条例即可,对业态不受限制对业态不受限制不适宜进行有噪音、有污染的不适宜进行有噪音、有污染的及一些专业市场的经营及一些专业市场的经营本项目与横岗商业有着截然不同的现状,应该选择与本项本项目与横岗商业有着截然不同的现状,应该选择与本项目类型相似的项目进行比较。
如:
波托菲洛、万科城等。
目类型相似的项目进行比较。
如:
波托菲洛、万科城等。
LOGO同类项目调查同类项目调查纯水岸商业街纯水岸商业街万科城商业街万科城商业街振业城商业街振业城商业街区位区位华侨城,相对独立华侨城,相对独立坂雪岗,相对独立坂雪岗,相对独立横岗六约,相对独立横岗六约,相对独立消费群体消费群体社区居民为主社区居民为主社区居民为主社区居民为主社区居民为主社区居民为主消费水平消费水平高档高档中高档中高档?
经营定位经营定位意大利风情主题商业街,主要经营意大利风情主题商业街,主要经营各具特色的咖啡馆、面包房、冰激各具特色的咖啡馆、面包房、冰激凌店、高档餐店等,是一条集合各凌店、高档餐店等,是一条集合各国风味、格调高雅的商业街国风味、格调高雅的商业街。
万科城万科城风情步行街依托于万科城,风情步行街依托于万科城,它可以满足它可以满足“逛逛”街的乐趣和一条龙街的乐趣和一条龙的生活方式,强调的生活方式,强调“生活格调与居住生活格调与居住质量质量”,目标瞄准为住宅服务和片区,目标瞄准为住宅服务和片区服务。
服务。
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进驻商家进驻商家古罗马咖啡、意利咖啡、古罗马咖啡、意利咖啡、舞鹤料理、法国可颂坊、舞鹤料理、法国可颂坊、SPRSPR咖啡、丹桂轩咖啡、丹桂轩华润万家、丹桂轩、肯德基、西餐、华润万家、丹桂轩、肯德基、西餐、咖啡店、药店、银行、花店、美容、咖啡店、药店、银行、花店、美容、理发店、茶馆、便利店、酒廊等理发店、茶馆、便利店、酒廊等?
规划目的规划目的为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套为高档住宅提共配套LOGO项项目目定定位位部部分分LOGO项目概况项目概况振业城作为华南首席振业城作为华南首席TOWNHOUSETOWNHOUSE为为主的大型独院住宅社区,作为深圳市最主的大型独院住宅社区,作为深
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- 中原 深圳市 振业城 商业街 策划