XXXX印象旅游城招商政策方案.docx
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XXXX印象旅游城招商政策方案
“印象”旅游城招商政策方案
(草案)
一、策略思路:
本项目商业部分所面临的市场情况:
、项目所处的新城区正处于开发建设阶段,商业投资、经营者对商业氛围的形成预期较长(普遍预期—年)。
、本项目目前是及新城区开发体量最大的项目,而本地市场容量有限。
、人的投资观念相对还较为落后,而本项目商铺总价都较高。
、国家调控政策以及最近全国房价的降价风波对投资客影响较大。
、旅游状况对外来投资客的吸引还不强。
因此,若本项目按常规销售方法,必将面临客户观望,销售周期拖长,资金回收较慢,商业价值被低估的状况;投资者在今后也面临寻租期长,租金较低,投资回报不高;经营者业态混乱,不能形成良好的商业氛围。
有鉴于此,我们选择了“招商返租”的操作方式,来解决公司、投资者、经营户三者的利益矛盾冲突。
二、策略内容:
、针对投资者
、强制返租:
三年保租,买就返租,投资无忧,坐享其成;
、非强制返租:
缴纳市场信誉保证金,按照公司业态规划要求进行自营的,三年内无违规行为,期满归还(给予银行利息补偿)。
、以租代售(此为招商出现瓶颈时的补救措施):
在当前全国大炒房市降价风波期间,有可能对我公司项目招商带来一定的招商制约,使得诸多投资商进入观望期,使整体招商出现短期难以突破的尴尬,制约公司下一步开发和整体营销规划。
特后备“以租代售”补救措施。
具体如下:
●以租代售期限:
商铺年,大型客栈及餐饮年;
●以租代售租金:
表、表;
●以租代售政策:
·给予个免租;
·给予一年营业税、城建税、教育附加费免收;
●租金一次性收取,租约期间若租赁者购买按照合同售价销售,并一次性返还租赁期间所有租金(不计利息),如租赁者不愿意购买,则携租约出售予其他购房者;
、招商方面
合理业态规划,一年免租,统一定位、统一规划、统一宣传、统一招商,统一管理,统一运营,三年市场培育,锻造财富孵化器。
三、市场调查分析:
、县主要商圈的界定;
名称
位置
经营布局
经营状况
租金
老城商业区
建设路、人民路、健康路三路交叉地带;
便利店、特产店、学生用品、名牌服饰
县行政中心、学校、医院以及周围人口居住密度的影响,老城商业区一直以来人气旺、人流集中。
—元;
华润苏果
路
一楼:
首饰、化妆品
二楼:
生活用品、服装等
三楼:
以水果蔬菜为主
为县城区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场,人气比较旺。
元;
乐天马特
人民路
一楼:
零食、水果
二楼:
生活用品等
紧结老城商业区人气集中。
—元;
黎城市场
长乐路
以小吃、地方特色餐饮为主。
餐饮的集中区,夜市比较热闹,摆摊式经营为主。
—元,其中居多。
、商业市场呈以下特点:
()有专业房地产公司;
()有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如华润苏果,乐天马特)生意较好;
()现有品牌较多,高档、中档、大众品牌,规模都在以内,进货渠道在杭州、广州;
()有、茶室等休闲娱乐场所,档次普遍较低;
()临街门面面积一般在㎡-㎡,以㎡居多;
()租金在元╱㎡·-元╱㎡·之间;
()出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围;
()商铺结构单一,基本是纯营业用房;
、县主要街道租金水平分布;
、项目优劣势分析:
、项目优势:
()项目地周边商业氛围正在逐步崛起,会对项目整体的招商有一定的带动作用;
()项目域名本身在有一定的知名度,对项目营销运作有着一定帮助;
()政府一直致力于旅游品牌的打造,但目前整个旅游配套服务项目一直未成形,这点对公司项目拓展带来了无竞争优势。
、项目劣势:
()人口较少对购买力形成一定威胁;
()由于政府出现的诸多因素,目前公司整体销售无宣传带动,为招商工作形成一定阻碍;
()一期招商铺面整体面积较大,在无宣传的情况下、以及原有“尧帝古城”炒作中形成的一些负面影响,对招商带来了一定的制约;
()当前全国一线城市正在大势炒作“房市降价风波”,在当前调查中该风波已经让县级购房及投资者形成观望状态,对招商形成一定的威胁;
()目前项目所在地商业氛围尚未形成,对招商的开展带来了一定的难度;
()其他一些因素带来的制约。
四、招商任务目标:
、争取完成返租目标;
、完成平方米销售任务,及元销售回款;
、实现家餐饮、家客栈、家商铺招商任务;
五、招商政策细则:
(一)、商铺销售价格:
、商铺均价:
元
、商住均价:
元
、餐饮均价:
元
、客栈均价:
元
(二)、商铺销售优惠政策:
、返租商铺:
给予元的购房优惠;(有待商议确定)
、其他酒店客栈、大型餐饮政策另订;
(三)、商家入驻共享政策:
、入住商家第一年给予城建税、教育附加费、个人所得税、营业税、堤围防洪费全面;
、入住商家第二年给予城建税、教育附加费、营业税全面;个人所得税、堤围防洪费给予减免;
、入住商家第三年给予城建税、教育附加费、营业税减免。
(四)、返租政策:
、返租方法:
销售房价给予优惠,返租业主需给我公司提供个的免租期限。
、租赁商户政策:
)租赁年:
、庙会小吃街进驻的商家可以享受个的免租期,进驻东盟风情街给予个的免租期,水岸酒吧街给予个的免租期;
、全部享受商家入驻共享政策;
、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传;
、给予其他免费支持;
)租赁年:
、给予年租金减免;
、全部享受商家入驻共享政策;
、免费享受开发商提供的业态整体品牌宣传;
、免费给于网络宣传及网站链接;
、不定期邀请国内管理及运营专家给予免费上门咨询培训;
、不定期邀请经营商免费参加物业管理公司组织的外出参观和学习;
、给予其他优惠政策。
五、返租租金策略
1、租金标准
三年的返租期按回报率、、回报给业主。
理由:
参考了本地大型商业的返租回报,如香港城、家和国际等新开发的商场给予的回报率都,说明本地市场回报达到,才能满足投资需求。
综合考虑本地市场及同类产品分析,认为我项目三年的返租回报在、、较为合适,分析的因素有:
旅游地产的物业形式,未来的预期收益,增值空间;
2、返租商铺汇总:
第一年给予回报,第二年给予回报,第三年给予回报,业主给予我公司个的免租期。
表一:
返租租金明细表(元㎡)
对象
的回报租金
的回报租金
的回报租金
一层
二层
三层
一层
二层
三层
一层
二层
三层
商铺
商住
一期返租商铺汇总
返租对象
建筑面积()
套数
第一年总返(已扣除免租租金)
第二年总返
第三年总返
免个后实返总额
商铺
商住
合计
表二:
、租金
表、商铺
表、餐饮、客栈
、返租期内收益测算
返租期内收益测算
一
返租金额测算
备注
返租面积(㎡)
商铺,商住
销售均价(元㎡)
商铺:
商住:
返租回报率
三年:
、、
返租期限
三年返租租金(元㎡.)
见表一
优惠政策
业主免租个
返租金额(元)
(已除了个免租)
商铺:
商住:
二
租金测算
三年的租金均价(元㎡.)
见表
优惠政策
免租个
租金收入(元)
第一年:
第二年:
第三年:
按招商政策预计可收取租金(元)
三
需补贴金额(元)
四
返租期内预计收益(元)
备注:
三年中我公司需要补贴资金(招商成本没计入)。
六、招商部下步开展计划:
虽然当前我们在招商工作开展中,面临着无广告宣传支持所带来的工作难开展压力,但我们招商部仍然信仰“天下无难事,只怕有心人”的做事格言,积极调整工作开展方向,严格遵循“适时而变,严格计划”的原则,为整个招商工作的开展积极而向上的努力着。
为此,我们在掌握了市场信息后,了解了我们当前的优劣态势,经过招商部全体人员的共同商议以及群策群力的努力,就下一步的招商工作开展提出以下思路:
、高台蓄水,做好厚积薄发的准备:
当前,我们招商部计划联系的浙江商会,通过和商会互惠互利的合作进行浙商客户的开发,为下一步招商奠定基础。
、政策优先,完成终端客户拦截的布局:
为了加大我公司项目的招商政策力度,以大优惠政策吸引当前准备投资和正在选商铺投资的客户,我们招商部计划通过公关,完成政府税收减免政策的扶持申请,以强化招商政策的优势。
、做好档案管理,完成潜在客户拜访:
我们对原有客户进行客户档案的建立,并对这些潜在客户进行了一定的分计划管理,同时我们每周按照原则,有计划的对这些客户进行定期拜访于项目投资利益的宣传,以促进招商思路的落地,并强化执行力。
、先行,助推招商任务完成:
为你快完成招商任务,招商部计划在份组织开展“客户云南游”,计划组织当前的准客户前往“彝人古镇”体验客栈经营状况、“丽江大研古城”体验白天商铺经营和夜晚酒吧一条街经营状况、考察“丽江束河古镇”运营模式。
以现身说法的模式,奠定这些准客户的投资欲望,为招商任务的完成打下基础。
、预热炒作,完成人气汇聚:
为帮助招商及销售,招商部计划在项目地开展“小吃、购物商业街”,在项目地临时建立小型临街商铺—间,以免费形式招租,吸引烧烤、夜市摊、地方土特产、零食、男女饰品等商户进驻商业街进行人气汇集的炒作,为招商及销售奠定人气基础,为公司项目“隐性”宣传提供一个有力的主题。
七、结束语:
以上为招商部下步招商工作开展的一个提纲计划,以及围绕招商工作开展的招商政策细解。
由于各种因素本方案为草案,其中有很多不足和不当之处,敬请公司领导及各部门给予指正,以便我们完善和修正。
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