国家级绿色康居生态小区.docx
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国家级绿色康居生态小区.docx
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国家级绿色康居生态小区
国家级绿色康居生态小区
(盐城市香苑东西园小区)
江苏省盐城市乾盛房地产开发有限责任公司,创建于1997年,以房地产开发为主业,并涉及建安施工、物业管理,具备国家城市房地产综合开发一级资质,是全国率先并持续开发建设国家级绿色康居生态小区的房产企业之一,也是苏北地区第一家房地产开发类型的国家住宅产业化示范基地,开发建设的2个住宅项目通过住建部评审,被认定为国家级绿色建筑、康居示范工程,建筑面积总计36万平米,已经成为盐城地区具有较大示范作用的大型房产企业。
在多年的实践中,我公司摸索出了一条大力发展节能建筑与循环经济相结合的绿色康居建筑品牌之路,总结出了成熟的国家级示范项目的开发建设和管理经验,也取得了突出的成果,香苑西园荣获中国住宅产业最高荣誉奖。
目前香苑东园已申报国家级绿色康居生态小区48万平米的小区项目正在开发建设中。
一、国家级绿色康居生态小区的开发建设与管理
1、实现资源节约型社会目标
在我国,建筑能耗居各种能耗首位,建筑节能减排和环境保护工作已成为我国产业升级、经济结构转型的重中之重,也是实现资源节约型目标的根本要求。
国家住建部早提出要大力开发建设国家级绿色康居示范小区的开发建设工作,但是因为示范小区较非示范小区成本难以控制、评审严格、管理难度大等原因,江苏苏北地区始终没有一家房产企业持续开展此项工作。
在这种情况下,我公司作为一家有社会责任感的国有企业,必须为实现资源节约型社会目标而积极承担社会责任,由此引领带动苏北地区住宅产业化发展。
2、改善苏北人民住房生活
随着住房制度的改革以及经济发展和社会的进步,苏北人民对住房消费观念、对住房的质量和居住环境的需求有了翻天覆地的变化。
从过去的有房子住就满足,到越来越多的要求住宅更加舒适,居住环境更加美好。
这种变化主要体现在要求住宅供给、功能、空间更加合理,对于住宅的保温、隔热、隔声,通风、采光、日照等物理性以及对居住环境和配套设施水平的要求。
因此,为了不断满足居民日益增长的住宅生活需求,切实提高苏北地区住宅建设水平,促进地方经济建设发展,改善人居环境、提高生活质量,必须要开发建设具有高品质的国家级绿色康居生态小区。
3、实现企业做大做强、可持续发展
随着房地产业的不断发展,房地产行业竞争日趋激烈。
一方面,随着建材原材料价格以及运费、人工成本等的不断攀升,房地产行业利润空间普遍压缩,特别是在国家对房地产行业实行严格的宏观调控政策下,房地产开发企业要想在激烈的竞争和严峻的发展环境中立于不败之地,必须要具有独特的品牌优势和产品特点;另一方面,目前节能、减排、低碳、环保已经成为国家住宅产业发展的核心政策要求,成为一项基本国策。
在这些情况下,我公司为了做大做强,实现国有企业的可持续发展,必须顺应国策树立品牌,开发建设国家级绿色康居生态小区。
二、国家级绿色康居生态小区的开发建设与管理
我公司坚持把建设环保、绿色和低碳生态示范住宅、创造“人与自然和谐”的高雅居住环境作为始终不渝的战略目标,在开发建设中克服了技术创新难点以及管理难度大、建设成本高等问题,逐步建立起一套管理科学的现代企业制度,形成了一整套现代化、高标准的建筑节能集成应用体系,整合了一批符合产业化要求的部品企业,实现了产业联盟为一体,互为支撑的完整产业链,独创了具有盐城特色的“一条龙”住宅生产与运营管理模式,开发建设出了一个个设计理念超前、结构造型新颖、科技含量高、令人瞩目的重大工程。
主要做法如下:
1、树立国家级示范小区的管理理念,为国家级绿色康居生态小区的建设和管理提供方向和指南
(1)倡导绿色、节能、低碳、康居管理
为了进一步指导小区的建设和管理工作,我公司将国家级绿色康居生态小区的“绿色、节能、低碳、康居”理念,并将理念的宣传从项目建设开始贯穿到结束,不断加强宣传并反复强化,使“绿色文化”深入到全体员工内心深处,成为项目建设和管理的工作准则和指南。
国家示范项目具有投资大、建设周期长、进度不确定等特点,我公司根据影响项目的质量、进度、安全等关键要素,在不同时期进行有针对性的宣传,对项目的建设和管理起到了积极的促进作用。
(2)总结提炼出苏北特色的“绿色康居文化”
为了给示范小区建设营造良好的环境氛围,我公司通过国家级示范工程项目建设实践,总结出了独具苏北特色的“绿色康居文化”。
即绿色康居精神:
一丝不苟、艰苦奋斗、努力拼搏、追求卓越;绿色康居作风:
严谨、科学、标准、规范。
文化的塑造和宣传,成就了盐城人崇尚美好生活、营造精品,回报社会的强烈使命感。
目前,在盐城到处都洋溢着浓厚的绿色文化气息。
2、加强“人才队伍”建设,为国家级绿色康居生态小区的建设和管理
国家级绿色康居生态小区具有深厚的管理内容,在实践中,缺乏专业而稳定的人才队伍,对小区建设具有很大的影响。
为了解决这个问题,我公司提出了加强“人才队伍”的建设理念,即努力培养工程师、经济师、管理骨干,此项举措有力地支持了国家级示范小区的建设和管理。
(1)组织开展内外培训
我公司结合国家示范小区的开发建设与管理工作,着力塑造学习型团队,通过内部推荐和选拔优秀员工与省高等院校开展校企联合办学进行知识更新、赴上海优秀的企业调研学习、通过上级主管部门推荐,学习、聘请行业专家对公司的专业技术人员、项目管理人员进行培训、开展新员工岗前培训等方式,通过对员工队伍的培训、培养和推荐,涌现出了一批优秀班组、全国优秀人才,逐步充实到管理和技术骨干的队伍中来,在企业发展建设中发挥着积极的作用。
(2)学习了解国家住宅产业信息
为了让广大技术员工及时了解国内重要绿色康居生态小区的知识和信息,公司订阅各类权威住宅产业报刊杂志,并组织技术人员积极参加高层面的权威行业部门,如中国房地产业协会、国家住建部组织的重要政策、技术学习会议,学习完毕由参加人员就学习和参观的内容、体会在全公司进行宣贯。
通过学习掌握高层面的信息,促使专业技术人员视野逐步扩大,不断追求专业进步的积极性显著增强。
3、建立现代企业管理机制,确保国家级绿色康居生态小区的建设和管理
国家绿色康居生态小区的质量较普通小区需要更为严格的管理机制来保证。
为了确保国家绿色康居生态小区的建设能够顺利进行,我公司因地制宜,逐步建立起了具有苏北特色的现代企业管理机制。
(1)规范项目组织和管理
根据国家绿色康居生态小区的建设需要,公司建立了以工程技术部为中心的公司化工程项目中心管控模式,该部门负责国家示范小区的总体开发建设和管理工作,负责整合各方资源,协调和处理国家级示范小区项目在开发建设和管理过程中的相关问题,直接对集团总裁负责,下设设备组、施工组、资料组、总工办、综合办五个组织机构。
对工程技术部及其下属的各个小组明确职责分工,制定整体与分项工作运行计划和时间表,并将具体任务落实到人,同时逐步建立起了日常沟通协调制度、例会制度、月报制度、内部评审验收制度、重要事项报告制度、技术保密制度等,保证各项工作有序推进。
为了加强管理工作,还聘请了有关专家组成专家顾问组,指导小区的开发建设和管理。
(2)建立标准体系和流程
我公司将国家绿色康居示范工程的实施从纵向划分为计划管理、分析管理、信息管理、技术管理、成本管理、生产经营管理六个领域,各个领域有各自的侧重点,并且相互联系制约。
从横向方面,将项目实施分为战略管理、前期调研、规划设计、施工组织和检查、资金管理、技术管理、地热供暖、工程交工、物业接管等十个阶段。
在项目的评估和准备阶段,对我公司国家绿色康居示范项目成本管理的远景目标与现状间差距进行分析,提出改善的途径和方法、建议。
按照“权责对等、分级落实、规范高效、注重协同”的原则,对内部资金管理流程、工程管理信息沟通流程等都进行了梳理,使各管理层级的流程有机衔接,形成完整的资金、信息管理链条,理顺资源高度集中条件下不同管理层级的权责关系,使得具体业务的发起、审批、执行与资金计划、监控、结算、核算通过一套流程有效完成,渗透到项目管理的全过程。
(3)加强精细化运营管理
按照“计划是核心,分析是基础,信息是保证”的原则,在国家绿色康居示范工程项目规划设计阶段,公司通过紧跟国家住宅产业的政策步伐,及时与营销机构、材料部品、部件生产厂家的反复沟通,并从区域内房地产供需状况、投资成本、后期运作等多个角度进行评估论证,确定项目建设方案。
在方案设计过程中,整合资源,最大程度利用已有资源,避免重复性建设,节约成本。
在国家绿色康居示范项目实施过程中,建立健全与资源高度集中相匹配的分级责任管理体系和资金预算管控机制,实现项目建设全过程、全要素精细化管控。
同时,定期将目标的实现情况、预期工作量与实际工作量的差异、实际运行效果等进行严格内部审核,并进行量化考核,严把工程质量关,促使项目管理所设计的各种计划工作和决策工作进入“交互优化”的良性循环状态,实现基础管理工作的程序化、标准化、数据化和信息化。
(4)实施长年效机制
缜密分析、动态掌控、科学管理、战略领先是我公司建设国家级绿色康居生态小区的突出特点,把动态地研究深化企业运营体制、完善内控机制作为最基础的核心要素来抓,有效地保证了我公司产品与服务的标准规范。
通过实施“品牌建设年、经营管理年、制度建设年、技术创新年、资源整合年、精细化管理年、标准化建设年、产业提升年、管理工作优化细化年、人事管理年”等系列主题年建设活动,促使公司化管理格局得以确立,持续推动了国家绿色康居生态小区的有序建设。
4、构建产业联盟组织,有效保障国家级绿色康居生态小区的品质和效益
国家级绿色康居生态小区需要经过国家住建部评审、中检、验收等环节,非常严格,在小区的开发建设过程中,任何一个环节出问题都会影响国家示范小区的评审验收,特别是小区的安全管理,实行一票否决制,出现安全问题,不予评审国家示范小区。
为了加强全过程管理,作为小区的开发建设单位,我公司以建设国家示范小区为目标,从股权结构调整入手,加大产业整合力度,同多家企业建立了紧密型联盟,同时从战略合作角度出发,与三十多家优质品牌的建材企业结为联盟,由此构建起开发、规划、建设、技术、监理、材料采购等强大的国家示范项目组织体系。
以股权为基础的战略型联盟是我公司的主要联盟形式,目前集团与三家企业建立了紧密型战略联盟,完成了产权结构及治理结构等深层次方面的调整改进,其中施工单位北京建工集团公司、南京建工集团公司、上海宏发投资集团公司,这对于确保示范小区的平稳有序建设来说无疑是上了双保险。
通过股权和关联交易等方式,我公司与战略联盟企业建立了合作平台,已经成为密不可分的联合体。
以股权为基础的联盟,反映了企业相互之间的认同,界定了各个企业在联盟中的地位及相关的行为约束规范。
我公司位于产业联盟组织的最上端,享有产业联盟的组织和领导权利,并通过联盟组织实施战略意图。
联盟企业之间的合作起始于土地的招拍挂与规划设计,终结于项目的验收。
通过高水平的管理团队把各联盟成员联合在一起,共同制定规则,共同参与、共同合作开发、共同占领市场,有效加强产业链的管理,增强房地产品牌建设与经营能力,为国家级示范工程项目的实施提供了强有力的组织保障,同时最大限度实现了优质资源的整合和优化配置,有效确保了国家级示范工程项目的品质和效益。
5、强化规划设计工作,科学规划出国家级绿色康居生态小区美好蓝图
规划设计是龙头,项目的总体规划是国家住建部评审国家级示范小区项目的可行性研究报告中的重要内容,国家级示范小区的重要指标,均需要在前期规划中进行很好的总体设计把控,具体如景观规划中要求的住区的绿地率不低于30%。
为了能够提升规划设计质量,我公司在小区规划设计工作中,秉承“绿色、节能、低碳、康居”的思想理念,以小区的整体社会效益、经济效益和环境效益三者统一为基准点,强调在小区的户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理方面等进行均好性布局,使每个住户都能受到同等的关注,都能获得公平的价值回报;注重小区服务对象的多层次、多方面需求,力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等方面具有特色;注重住宅与历史文脉协调,与当前时代精神相一致,与未来发展相适应,与周边环境相融合。
从规划源头牢牢把握示范小区品质和环境。
6、加强七大成套技术体系和四节一环保一运营的管理,实现国家级绿色康居生态小区的节能省地和环保目标
国家级绿色康居生态小区的核心指标是具有丰富的绿色、环保内涵的技术体系,如何将这些技术指标落地、将丰富的管理内涵落地,是建设生态示范小区的关键。
(1)构建技术创新能力系统框架
在实践中,我公司逐步构建起了七大成套技术以及“四节一环保一运营”的技术创新能力系统框架。
内容具体如下:
七大成套技术体系主要为住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区及其保障技术、住宅施工建造技术。
“四节一环保一运营”主要为节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理。
(2)进行技术的引进、消化、吸收、再创新
在多年的实践中,认真研究国家级绿色康居生态小区的各项技术体系和管理内涵,开展技术研发工作,特别是对切实适合苏北地区的新技术、新材料、新工艺、新设备等进行引进、消化、吸收、再创新,熟练掌握了建筑节能65%、地源热泵与建筑一体化技术、生物垃圾降解、中水回用等技术。
通过专家评审认定,建筑节能课题达到国内先进水平。
同时为盐城制定建筑节能65%标准提供了扎实的理论与实践基础。
(3)注重住宅居住功能和合理布局
我公司注重于住宅的居住功能,长期致力于:
如何使建造的住宅具有良好的起居、就餐、厨房、卫生、工作和学习、储藏、就寝等七大功能空间;注重小区良好景观的设计与布局、注重建筑群体的可识别性,体现建筑布局中“金角银边”的设计思想;尽可能扩大绿化占地空间,使每一幢住宅与群体空间相呼应。
另外,还十分重视小区的配套功能,水电暖、采光的合理布局及使用等问题。
围绕住宅功能的课题,公司每年都要安排人员到北京、上海、广州以及欧洲发达国家调研,积极学习住宅新理念和新技术。
(4)强化示范小区的质量和成本管控
国家级生态小区要求必须是绿色的环保的住宅,必须是高品质的住宅,同时成本是广大老百姓能够接受的价格,这样才能真正造福百姓。
为此,针对要求具备的绿色、环保管理内涵,在开发建设和管理中严格把好关,在加强原材料和部品部件质量管控的基础上,实行了施工过程的监督检查,强化了成本管控。
下面重点对示范小区的质量管控和成本管控进行阐述。
①质量管控。
为确保国家绿色康居示范工程所使用的各类节能环保原材料、部品质量,尤其重大核心部品部件质量,参与设备监造工作,对重要的质量关键点,委派专业人员到制造厂参与现场见证。
同时,加强到货设备的开箱检查和安装前的设备检查,及时发现和消除设备缺陷,通过事前质量控制,为保障节能效果和产品功能性打下基础。
在国家绿色康居示范工程项目建设期间,公司发挥设计、监理、施工等各方面作用,对项目中可能影响工程质量的具体工作进行相关准备与落实,制定严谨的工作流程计划,下发工程质量管理程序,工艺质量要求,重要节点控制工期,工程奖惩办法等措施。
加强现场施工质量巡视跟踪监管,对节能环保施工关键质量控制点和供需进行重点预控,并有针对性地成立了设计、安装、技术三个专项小组,滚动式地深入现场,进行质量专项检查,在每周的工程例会上通报检查及整改情况,落实并追踪,实行闭环管理,确保对国家示范小区的全过程、全供需的控制管理。
在项目实施阶段,对施工单位的工期、质量、工程文件的执行情况进行不间断跟踪检查,确保整个项目过程始终处于受控状态。
要求施工人员必须做好人人有目标,人人有分析能力,即明白施工过程准备和实施情况,明白施工过程安全、质量、工期关键点等,确保施工负责人心中有数。
同时实施有效的质量监督,进一步规范施工程序。
②成本管控。
国家级示范项目因投入大使得房屋成本较普通小区要高,为了克服成本增高的困难,让房价能够让老百姓接受,我公司采用了多种举措加强成本管控。
一是实施大项目运作,所有的国家级示范小区全部是成规模的大型小区,由此减少成本;二是根据项目实际,因地制宜采用新工艺、新技术等技术创新工作,节约资源、节约材料,降低成本;三是由集团公司与材料供应商形成战略采购联盟,寻求最低供方价格;四是公司与下属子分公司房产公司、建筑公司、物业公司、营销分公司形成产业链,有效减少沟通协调环节,减少管理成本;五是寻求政府补助支持。
国家积极鼓励国家级示范工程的开发建设,并给予资金补助和支持,如对税收给予优惠、对技术创新项目给予资金支持。
7、实施住宅部品联合,确保国家级绿色康居生态小区的材料质量
国家绿色康居示范生态小区之所以带有全国的示范性,很重要的原因是小区建设使用的材料是绿色的、优质的、环保的,是真正让用户放心的。
为确保部品部件质量,提高各类产业化部品、部件的应用率,我公司选择与众多国内建筑材料行业排头兵企业合作,签订长期战略合作协议,围绕国家级绿色康居生态小区的技术标准和管理体系,推广应用符合节能、节地、节水、节材等要求的住宅部品部件,从源头上防止了低劣的建筑材料进入到国家级示范小区的建设中,并在小区的节能工作上作出了良好的示范。
(1)采用建筑节能维护结构集成部品部件
在墙体保温、屋面保温中,与业内领先的节能建材公司、科技有限公司、型材有限公司、门窗公司四家企业共同合作,对新型建筑保温产品合理匹配,采用性能优良的轻质新型材料及中空双层玻璃窗、保温门,整体减少了围护结构的散热,提高了供热系统的热效率;绿化浇灌、供水、供暖方面,通过与生物科技公司、泵业公司等大型设备企业联合,全面实现了小区内绿化浇灌、供水、供暖变频自动控制。
(2)采用室内热环境集成部品部件
为配合项目建设中供热分户计量、室内南北向分控、管网压差控制、换热气候补偿联动等技术,公司与住建部指定的具有品质保障的大型建筑材料企业电器成套设备公司、电子有限公司、热能设备公司、项目配套热量表等优质部品、部件,提高了建筑的热舒适度,达到了既节约环保又降低房屋使用成本的目的。
(3)采用的其他必备集成部品部件
通过实施部品联合,获得了“三省二高”效能:
省时、省力、省消耗与高品质、高质量,大大提高了住宅的综合质量、降低了住宅的综合成本,全面提升住宅小区的居住环境、住宅功能、工程质量、物业管理水平,使科技转化为实际生产力,推进了住宅产业现代化。
编辑:
吉宏平盐城市乾盛房地产开发有限责任公司
2013年5月26日
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