关于户型等各方面的一些讲法.docx
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关于户型等各方面的一些讲法
关于户型等各方面的一些讲法
迷你一居
一般说来,迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房,一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。
当然,居家过日子少不了烹饪,为了节省面积,厨房很多时候是安排在户门旁,装上个无污染的电磁炉。
这样既好安排需要采光的厅,也不至于烹饪时穿堂越室。
算下来,迷你一居的面积上限是30平方米:
一个5平方米的卫生间,一个5平方米的玄关兼厨务区,剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。
那么,迷你一居有哪些特性呢?
产品的过渡性
作为年轻人居住的过渡产品,被替代性极强:
一方面是建筑本身由于追逐时尚,容易过时,包括外立面、户型,以及装饰材料等等;另一方面是户型本身由于面积过小,功能过于简单,容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。
天生的缺憾性
受面积的制约,迷你一居的户型往往比较单一,多为进深较大的直套型,各功能区容易产生相互影响:
像户型小到十几平方米时,除了一张床、一张桌子和一个柜子外,再也没有多余的空间,仅仅能满足睡眠的需要;像客厅灰暗,卧室却过于明亮,使生活需求倒置;再有,厨房设置在阳台时,就餐和就寝位置相反,拎菜、倒垃圾要穿厅而过,易产生交叉干扰;另外,因为同一层户数较多,过多地占用楼道面积,加大了公摊,以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等,都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点。
居住的便利性
“服务于都市白领”的市场定位,决定了迷你一居大都建在市区,因为年轻人在紧张的工作之余,对住所的要求首先是便捷,包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷,具体说就是工作和生活的切换要迅速。
对于套型而言,尽可能要精装修,并配置简单家具、电器,拎着包就可以入住。
同时,拥有一些简单的配套,像餐饮、洗衣、健身、美容等等,也是日常生活必不可少的。
合体一居
标准的一居室是一室一厅,不管是过去的室大厅小,还是现在的室小厅大,就寝与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。
为了缩小面积,扩大空间,降低总价,市场上适时出现了将卧室和起居室合二为一的“合体一居”。
这种户型介于迷你一居和标准一居之间,面积大致在30-60平方米。
合体一居与其它类一居的异同:
合体一居与迷你一居
两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅,只是面积有大小之分。
但不同的是,前者的厨房独立拥有一个采光、通风口,或者一个较大面积的独立厨务区,而后者则仅仅是简单的炉灶和洗涤盆,并且与其它空间交叉共用。
合体一居与标准一居
合体一居采用的是厅室“合体”,功能分区的方式,即将卧室和起居室合二为一,划分出不同区域;而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的空间里,具体而言,就是卧室、起居室和厨房各自拥有窗户,并且用墙体进行分隔。
合体一居与酒店式公寓
酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现,户型比较灵活,因为要在小面积中实现全功能,室内空间可灵活分隔。
既保证有酒店标准间的格局,又适时增加烹饪功能,体现公寓的特质。
而合体一居多出现在公寓中,虽然户型很像酒店式公寓,但建筑材质、装修标准,以及管理和配套等等,都要比酒店式公寓相差不少。
酒店式公寓
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备,概括地说,就是“酒店式服务,公寓式管理”,将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比,有同有异:
产权酒店与酒店式公寓
产权酒店起源与上个世纪70年代的美国,主要分布在气候温和的旅游度假胜地。
简单地说,产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。
酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店经营管理,取得投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。
而酒店式公寓面积有大有小,居室有多有少,室内厨房等生活设施一应俱全。
酒店式公寓采取酒店式管理,为住户提供了一个星级酒店的家,但收费比酒店便宜。
单身公寓与酒店式公寓
单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人,所以,从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。
同时,单身公寓的面积要小一些,一般在50平方米以下,以降低总价,适应年轻人的购买需求。
而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等,物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。
商务公寓与酒店式公寓
商务公寓注重商,建筑结构上采用大开间,户型大小不一,多数以毛坯形式出售,便于后期结合办公需要改造。
像市场上曾出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓,虽然采用精装修,有些还配有少量的家具,但整体上更显得适合于办公。
配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。
而酒店式公寓的公共设施类似于酒店,除拥有酒店的服务机构外,还提供了银行、会所和超市等家居服务。
一居室
一居室一直是小户型的代表,也是市场追捧的热点,在很多楼盘中往往位置并不算好,但因总价较低而最先售磬。
除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”(居室除厨卫外,只拥有一个窗户或阳台的采光面)外,标准的一居室应为一室一厅,即卧室和起居室各有窗户和阳台,这样才能保证居住的品质。
一居室的精巧性在于:
小面积仍要满足多功能,除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外,在寸土寸金的面积中,适时增加读书、休闲等功能,达到“麻雀虽小,五脏俱全”。
功能区域相互借用
标准的一居室面积为60平方米左右。
面积虽然不大,但居住的基本功能和大户型相比,不应该有太大的差异,这就要求精致地规划面积,巧妙地设计户型,其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济,尽量减少浪费,即,经济而不局促。
像厅的面积在20-25平方米,卧室的面积在12-15平方米,卫生间的面积在3-5平方米,厨房的面积在5-8平方米等等。
这些功能区域的面积看起来并不算大,但若划分明确地设计在一个60平方米的套型中,已经捉襟见肘,不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏间等次要空间了。
因此,在精巧的小户型中,功能区域有时要相互借用,局部产生交叉,如客厅和餐厅、书房和卧室或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等,尽可能在小空间内融入多种功能。
住宅性质转换自如
一居室基本属于过渡性住宅,选择时要考虑到未来住宅性质的转换:
如自住转为出租,出租转为自住,出租转为出售等等。
对于自住型用户,自己住过之后,要考虑留给子女或转卖、出租,因此,除了户型、建筑材质和配套外,更重要的是要考虑地段,因为小户型的购买者和租赁者,对地段的要求会非常在意。
对于投资型用户,除了要考虑适合租赁人群的地段和住宅档次外,还要考虑未来的配套,像交通配套、商业配套、教育配套和医疗配套,因为从出租转为自住时会对配套要求变高。
二居室
二居室是一种承上启下、灵活多变的户型:
自住时单身、三口可住,两代也能凑合;投资时比一居租户群宽,比三居易于转让。
特别是对于投资型用户,精巧两居有着总价相对低一些的优势,而租房者一般讲求实用,对于宽敞和气派,往往放在了次要的位置。
从长远看,二居室对于一个标准的三口之家来说,还属于过渡性住宅,因此选择上要适时注意:
面积精巧过渡更为自如
精巧二居室的面积一般为80平方米,如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话,可以适当放大10-20平方米。
那么,室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适?
一般来说,卧室10-12平方米,能满足“卧”的基本需要,14平方米以上,就可以摆放电视了;儿童房8-10平方米已经够用,书房6-8平方米也能说的过去;卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用,当然宽大一点会增加舒适度,至于再大一些面积,无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”,或者放进洗衣机、冰箱什么的。
通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器,最小2.5平方米,若改成小浴缸,3平方米都不富裕。
而厨房面积不应小于5平方米,低于这个数值,室内热量聚集就会过大,同时单排操作净宽不小于1.5米,双排操作不小于1.9米,并且操作面长不小于2.1米。
至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间,在保证主要居室面积的前提下增设,会使户型的品质有所提高。
配置繁简定位各有不同
在卫生间的配置上,有双有单,因此面积和品质也会产生差异。
对于自住型用户:
单身或者两口,单卫已能满足需要;而三口之家或两代老少,最好还是选择双卫。
至于投资型用户,则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面:
如若租给一般白领,选单卫户型可以降低投资成本;如若吸引高层人士甚至外国人,选双卫则是提高品质的重要指标。
而在阳台和储藏间等次要空间的配置上,可有可无,定位不同则选择也会不同。
对于自住型用户,有阳台和储藏间,会给生活带来方便,但面积不宜太大,否则过多地占用居住空间不见得划算。
至于投资型用户,面对的租户对于次要空间的需求往往会少许多,这样,减少面积以降低投资总价,有利于提高回报。
就由分说论户型(7):
小复式
小复式
对于那些既想住在市区,又想体会别墅上下层感觉购房者来说,复式户型是一种比较好的选择。
但由于其空间限制过多,家具布置缺乏灵活,使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上,造成总价过高。
因此,一些面积稍小的精致小复式,适时填补了市场的空白,满足了一部分人,尤其是年轻人既希望空间多重的变化,又不至于有过高总价的需求。
关注复式性能优劣
复式户型较之平面户型来说,设计上要复杂得多:
各方面因素都兼顾到了,就要加大面积;而想做得精巧,必然会损失某些功能;搞得不好,走道、楼梯占得面积过大不说,房间还不好摆放东西。
因此,购买精致小复式,确实是需要精挑细选,仔细权衡。
小复式上下层的户型通常会有三种类型:
重叠式、交错式和挑空式。
上下重叠比较常见,户型多半较呆板;上下交错能兼顾通风、采光,交通面积容易产生浪费;而上下挑空可扩大面积,但高度不足会感到压抑。
因此,要适时关注几个方面:
一是控制总价,因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力;二是注重性能,小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区,但由于面积有限,在同层容易产生交叉干扰;三是提高层次,复式户型整体看起来比较大气,而小复式虽然精致但也不能太局促,否则不但不能提高层次,反而降低舒适度。
注意平衡各种功能
复式户型最大的优点就是私密性好,公共空间和私人空间分类明晰,能够清晰地动静分区,活动和休息互不干扰,并且具有良好的视觉效果。
但同时也容易受原房型结构的制约,如单层时厨房占有一定的面积,变成两层后可能仍只有这点面积,显得比例不当,原因是受结构和管道的限制,厨房面积难以扩大。
因此,要注意平衡各种功能,权衡轻重,否则,分层以后反而会降低舒适度。
小复式的挑空看起来会比较大气一些,当厅的高度达到4-6米时,感觉就十分宽敞,能够提升居住档次,但也要注意空间的比例关系,面积不大的厅如果偏高会感觉会像个天井。
还要注意空间的合理性,像居室的开间和进深是否合适,楼梯的走向是否方便、美观,上、下层是否都有卫生间,楼道占用空间是否过大等等,这些在平层不会成为问题的问题,在小复式中,由于设计难度的增加,可能会变得突出。
户型九说(七):
户型的个性
户型的个性
随着消费市场的不断成熟,购房者的取向性也逐渐尖锐起来,虽然中规中矩的传统户型很实用,但难以满足不断改变的生活需求。
因此,一些表现出强烈个性化色彩的户型得到了购房者的青睐,其具体表现为:
套型内部的扩展
买住宅就是买空间,尽管设计中兼顾了方方面面,但由于空间的局限,难免挂一漏万,所以,如何在有限的空间中扩大无限的需求,就成了追求个性化户型的目标。
弹性分割。
墙面是制约户型变化的重要因素,为了使其灵活可变,一些新的户型中已经出现了弹性分割墙。
比如,客厅与书房间的墙不砌,可隔可开,隔时保留书房,开时扩大客厅,满足选择的多样化。
又比如,有的居室设置两个门,根据需要可以堵上其中的任意一个,增加户型变动的灵活性。
更有甚者,将客厅和周围相邻居室的墙完全打开,让购房者在更大的空间中重新设计自己的家。
功能区域。
人们对室内功能区的各种要求,使户型除了传统的卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台外,增加了一些新的功能区域。
如针对“网虫”、家庭炒股大户的家庭信息室;针对在家办公的SOHO族的开放式工作间;针对视听发烧友的视听间;以及可作为茶座、棋牌室的阳光室等等,都是通过功能区域的特殊设置,体现出户型的个性化。
玄关和走道。
虽然这些空间在居室中处于次要地位,但通过特色设计,同样可以使户型富有个性。
像一些独立的玄关,设有专供保姆使用的侧门,使通向厨房、服务空间和通向餐厅、客厅的走道分开,减少了相互影响;还有一些户型在主卧区和次卧区设置了第二、第三玄关,增加了户内的幽密感。
通常,人们大都希望走道少占用宝贵的居室空间,但有时,过短的走道会使功能分区产生交叉干扰。
对于大户型来说,弯曲的走道常常能创造出纵深效果,使分区更为独立,更为私密,个性特点也更加分明。
套型外部的交融
好的户型除了考虑套型内部的功能和布局外,还应注意充分利用周边的人工和自然资源,“引景入室”,提高户型卖点。
此外,与邻近户型的若即若离,可分可合,也是增加户型变数的一种方式。
“借景生辉”。
占据一个好的自然和人工景观,像山、水、花园等,往往会使户型“蓬荜生辉”,因此,这些套型朝向景观的窗户、阳台通常开得很大,把美景引入室内,令其个性化色彩更为浓厚。
户型组合。
将不同类型的户型组合到一块,也是个性化的一种尝试。
像跃层、错层和复式等不同立体户型的组合,达到空间的多重变化;像相邻的两个户型,打开相互间的隔墙就可以变成大户型,可分可合;而两个入户门挨在一起的“母子型”户型,增设一个总的入户门,使两代人住在一块,虽然分离却交往方便。
户型九说(八):
户型的误区
户型的误区
户型的千变万化带来了选择上的眼花缭乱:
保守的户型虽无亮点,中规中距却显得实用;新颖的户型追求奇异,五彩缤纷却可能留下疮疤。
所以,户型设计有句行话:
没有禁区,却有误区。
户型:
越大越舒适
日本曾做过一个调查,当流行套型面积增加到130平方米时就不再增长,而是理性地回归到75-110平方米。
结合中国的经济发展水平及人群生活特性,城市中普遍认可套型面积在80-120平方米之间。
南北方由于保温层、管道间等建筑基础的处理方式不同,以及人们对阳台、卧室等空间尺度的认知存在差异等等,形成南小北大,套型面积也有10-20平方米的浮动。
虽然“大”带来了舒适度的提高,但不少大户型在性价比上没有得到有效的保证。
一些大户型大都“大”在了厅、主卧室、阳台,以及拐拐角角的交通空间上,而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实质的改善,徒有空荡荡的空间,不仅不实用,与家庭生活温馨的气氛也不和谐。
错层:
越错越时尚
错层由别墅类、低层花园洋房,发展到多层以及高层,不仅是进深方向的前后错,也出现了开间方向的左右错,或者在一个大空间中利用空间的高低变化来划分出两个或多个不同使用功能的空间。
这种不分场合的滥用,会给老人和孩子的生活带来不便,浪费了高度或面积,同时也降低了抗震的要求。
错层的连接要通过楼梯来完成,除了满足上下的实用功能外,还应当作艺术品来看待,但过多的踏步和扶栏,处理不好会使室内显得很凌乱。
阳台:
大而有之,多多益善
阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台,从建筑形式上分为凸阳台、凹阳台、转角阳台、组合阳台及屋顶阳台或露台等,而从封闭程度上又分为开放阳台、封闭阳台和阳光室。
阳台是居住者进行室外活动、晾晒衣物、养殖花草、健身休闲等的生活空间。
由于占用套型的面积,选择上应恰如其分。
一般生活阳台6-8平方米,服务阳台3-5平方米,再大就有些累赘。
多种情况下,一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台就足够了,如果居室多可以增加一个生活阳台,再多就有蛇足之嫌。
并且,卧室外侧设置阳台会对采光产生遮挡,阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。
落地窗、飘窗:
大到多少,飘向何方
窗户是连接户外的采光、通风口,拥有什么样的样式和尺度,直接关系到居住者的健康。
但过大的玻璃窗出现的“白天阳光灿灿,晚上冷气飕飕。
暖气热气腾腾,屋里冰凉刺骨。
”,其主要原因就是保温性能降低,热量散失过快。
落地窗来自于写字楼的玻璃幕墙,并且面积有越来越大的趋势。
目前住宅采用的落地窗多是铝合金框加双层中空玻璃,除了安全性能降低外,保温性能也随之降低。
飘窗可以增大采光、观景的视角,外立面也会产生丰富的变化,但北方地区的北侧、西北侧居室,飘窗增加了迎风面,使该居室与其它侧的居室温差变大,同时邻居间互视的几率也相应增加。
小跃层:
“小”必然“巧”
小跃层设计最大的难点是交通,往往会比平层多占用宝贵的居住空间,这也是“巧”的最大障碍。
小跃层一般分为重叠式和交错式:
前者因为上下层开间、进深一样,功能区域划分截然不同,交通动线会由于各功能空间比例失谐,产生交叉干扰;后者上下层各为板楼和塔楼结构,虽然一定程度上满足了居室的正常比例,但板楼层比例过于狭长,同样会使交通面积增大。
所以,“小”到“巧”是一个精心选择的过程。
户型的健康
健康性因素是否被合理运用,也是辨别户型的优劣的重要标准。
这些因素包括:
朝向合理,日照充分,光线充足,通风良好,温度适宜,安静舒适。
因此,实现居住健康,既要保证最大限度地选择能满足健康要求的户型,也要学会对其正确的使用,生理健康、心理健康和物理健康,三位一体,不可或缺,这样才能达到居住的最佳效果。
生理健康
人生大概会有一半时间在住宅内度过,日照、通风、采光,甚至景观都会对人的健康产生至关重要的影响。
比如在上海,主要居室的朝向应该在南偏东45度至南偏西45度之间才符合规定,否则就不是好户型;比如日照,应该满足冬至日不小于1小时的满窗连续日照,才合乎要求;再比如窗户面积,开窗的大小不能小于地板面积的1/7,以保证采光的充分。
另外,厨房、卫生间的宽度也相应有着规定,如果不够,使用起来不仅感到别扭,还会影响甚至危及健康。
心理健康
实际上是户型对人心理的影响。
像一些住宅风水方面的议论,有些是有科学道理,有些就是主观臆测。
像“住宅深度长于宽度,则福泽得以延绵。
”实际上,若反过来宽度长于深度,对采光、通风变得有利,反而利于健康。
而“将主卧设在本宅的北方位,风水术语称‘伏位辅弼方’,对身体健康、思考能力有增强的作用。
”的说法,对于塔楼南向户型、板楼南北向户型,不将主卧放在最好的朝阳面,似乎未见得能增强身体健康。
当然,“房子的四边都设门,住宅中的人灾难不断。
”无论是对于户型,还是对于居室,确实都不太好用,这主要是功能分区和交通动线都易于混乱,并且也不好放置物品。
至于“灾难”是否不断,那就是“见仁见智”的事了。
另外,像调整家具方向、摆设养殖若干条鱼的水族箱等,用以逢凶化吉的做法,更是值得商榷的,前提是应遵从户型合理的摆放规矩,否则不仅影响心理健康,还会影响生理健康。
物理健康
有时,一些设计不到位的户型,虽然不会直接危害身体健康,但却对日常生活产生影响:
如客厅大而不当,置身其间空荡荡,总感觉没着落;如对着客厅的门多,出入其它居室都要穿行而过,使坐在其间的人感到不自在;再如,跃层户型室内楼梯位置不当,不但占用宝贵的面积,使用起来也会非常蹩脚,直接干扰了日常生活;还有,各功能空间面积比例不当,使用起来一定程度上降低了舒适度;等等,久而久之也会间接波及健康。
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