《国际美食水疗会可行性研究报告》.docx
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《国际美食水疗会可行性研究报告》
第一章总论
1.1项目简介
1.项目名称:
桂林大正国际美食水疗会建设项目
2.项目建设单位:
桂林大正实业投资管理有限公司
3.项目负责人:
4.项目建设地点
桂林大正国际美食水疗会位于广西自治区桂林市万象区崇信路47号,大正温泉假日会所内。
5.项目建设内容和建设规模:
按高级水疗会所标准设计,共有水疗区:
面积1000平米,药王谷,3000平米,餐区1000平米,娱乐区800平米,休闲区1200平米,健身区,800平米,SPA区900平米,养生区2000平米,休闲客房2000平米,亚健康调理区300平米,楼高20米,四层,营业面积10000平方。
6.投资估算及筹措资金
预计总筹建投资3000万元,其中:
不含土建部分,装修及筹建投资2800万元,铺底流动资金200万元,
7.可行性研究报告编制单位:
王登明
国际注册管理咨询师
广东会所管理师培训网首席顾问
中国商业联合会沐浴专业委员会常务副主任委员我
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》(GBJ137-90)
3.桂林国民经济和社会发展“十二五”规划纲要
4.《桂林土地利用总体规划》和万象区政府其他有关专项规划
5.《桂林城市总体规划》(2004~2020年)
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
7.其他相关的政策法规和技术规划
8.大正国际美食水疗会建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势,搞好项目的规划设计,突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性,为市民及游客提高一个高档次水疗,健康养生的空间,提高桂林的服务品质,为建设国际旅游城市作贡献。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。
为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照桂林城市总体规划的要求,黄市长在政府工作报告中提出的品质旅游,培育“养生”重点项目,通过项目建设,进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能,创造良好的投资环境和经营气氛,吸引更多的客户,谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 会所设计既要现行特点体现行业特点(水疗、餐饮、保健,养生,娱乐、健身、旅游、商务、时尚、会议、交际等),又是具有服务社会(满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等)的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3项目建设单位简介
该项目由桂林大正实业投资管理公司投资,桂林大正实业投资管理有限公司成立于二零零九年,注册资金壹仟伍佰万元,主要从事于实业投资,即对房地产、能源、交通、道路、桥梁、加油站、仓储业、物流业、学校、宾馆、饭店、旅游项目的投资及管理。
目前公司在桂林投资建设的项目有:
桂林大正温泉假日会所、桂林厚宫娱乐文化有限责任公司、桂林大正国际旅行社有限公司。
桂林大正温泉假日会所,总投资为1.2亿元,目前公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力,成立伊始就招揽大批高素质人才公司,通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合,形成并重点发展"会所、房产、商贸"三大板块。
“日出江花红胜火”,享有“桂林山水甲天下”美誉桂林正蓬勃发展向国际旅游城市迈进,大正实业投资管理有限公司将继续秉持以品牌化经营,秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念,凭借一贯的创新精神及专业开发优势,以项目为主线的经营思路,从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品,肩负起建筑"城市使命"的重担,致力于为桂林城市建设缔造新的生活梦想,为创建小康社会,使公司成长为桂林最优秀的的休闲健康产业的投资开发商和运营商之一。
1.4研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
不含土建的筹建总投资
3000万元
其中:
1、固定资产投资
2300万元
2、铺底流动资金
200万元
正常年份销售收入
4500.7万元
正常年
正常年份总费用成本
3080.8万元
正常年
利润总额
1520.4万元
正常年
所得税
365.6万元
正常年
税后利润
1254.8万元
正常年
内部收益率(%)
11.6%
税后
财务净现值(万元)
2530.6
税后
静态投资回收期(年)
7.9
含建设期1年
动态投资回收期(年)
10.7
含建设期1年
投资利润率(%)
10.8%
投资利税率(%)
11.0%
盈亏平衡点(产量)
70.5%
第二章项目建设背景与建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1桂林简介
桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城。
桂林是广西壮族自治区最重要的旅游城市,享有山水甲天下之美誉。
位于广西壮族自治区东北部,湘桂走廊南端。
东、北与湖南省相邻。
湘桂铁路与漓江纵贯,在建的贵广高铁横穿全境,有321、322、323三条国道穿过。
东经109°36′至111°29′、北纬24°15′至26°23′,平均海拔150米,北、东北面与湖南省交界,西、西南面与来宾市相连,南、东南面与梧州市、贺州市相连。
城市概况
位置:
广西壮族自治区东北部
。
市人民政府驻临桂区西城中路69号。
面积:
总面积2.78万平方公里,其中城区面积2785平方公里。
人口:
桂林市现有总人口500万人(2008年)。
市区人口142万人。
民族:
是多民族地区,有壮、瑶、回、苗等十几个少数民族,少数民族人口达68万。
语言:
桂林话、桂林方言
管辖范围:
桂林市辖6个市辖区、9个县、2个自治
一座世界风景旅游城市和悠久的历史文化名城,是广西重要旅游城市,享有山水甲天下的美誉,是以餐饮,文化,旅游,历史名城,工业以微电子,橡胶,制药为支柱,初步统计,全年地区生产总值1492.05亿元,增长13.3%。
农业增加值274.51亿元,增长6.6%;规模以上工业增加值494.81亿元,增长24.5%;第三产业增加值522.60亿元,增长9.2%。
全社会固定资产投资1462.40亿元,增长28.2%。
组织财政收入163.56亿元,增长15.2%。
银行业金融机构各项贷款余额1053.15亿元,增长16.1%。
城镇居民人均可支配收入22300元,增长12.2%;农民人均纯收入7328元,增长15.9%。
城镇化率达41.8%。
主要经济指标增幅好于预期,地区生产总值、第一产业总产值和增加值、规模以上工业总产值和增加值等指标增幅位居全区前列。
今年是全面建设桂林国际旅游胜地的起步之年。
正处于加快富民强市新跨越的黄金机遇期和打造桂林国际旅游胜地、建设美丽桂林关键时期,
2013年政府工作的总体要求是:
全面贯彻党的十八大和中央经济工作会议精神,按照自治区党委、政府和市委的工作部署,坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,坚持走农业稳市、文化立市、旅游兴市、工业强市之路,牢牢把握主题主线,以提高经济增长质量和效益为中心,以“三个率先”为目标,以“三个全面”为重点,以“加快建设新城,着力提升老城,产业融合发展,城乡一体推进,生态文化结合,富裕和谐桂林”为抓手,努力增强发展的动力和活力,实现建设桂林国际旅游胜地、建设美丽桂林良好开局,为加快富民强市新跨越、与全国同步全面建成小康社会打下坚实基础。
今年经济社会发展主要预期目标是:
地区生产总值增长11%,财政收入增长12%,全社会固定资产投资增长20%,规模以上工业增加值增长18%。
社会消费品零售总额增长16%,外贸进出口总额增长10%。
万元地区生产总值能耗下降3%,氮氧化物排放量削减5.618%,二氧化硫、化学需氧量、氨氮排放量均控制在自治区许可范围内。
城镇居民人均可支配收入增长13%,农民人均纯收入增长14%,居民消费价格涨幅控制在4%左右。
城镇登记失业率控制在4.5%以内,人口自然增长率控制在9‰以内。
围绕《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》,按照世界水准、国际一流、国内领先要求,以创新体制机制为动力,以政策支持和重大项目建设为支撑,以推进旅游产业转型升级为重点,确保国际旅游胜地建设良好开局。
力争旅游总人数增长6%,旅游总收入增长25%;入境游客人数增长5%,旅游外汇收入增长10%。
服务业增加值增长10%。
提升桂林旅游发展定位。
把握建设世界一流旅游目的地、全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和国际交流重要平台的战略定位,按照国际化要求及先进管理理念,以突出旅游功能、提升生态功能、增强城市功能为导向,高起点、高标准编制国际旅游胜地建设相关配套规划;提升旅游综合服务功能,强化旅游发展要素保障,培育旅游新业态,创新旅游业与其他产业融合发展新模式,加快形成服务经济为主导、特色经济为支撑的现代产业结构;探索以旅游为纽带的城乡统筹协调发展新途径,加快形成城市空间布局、产业布局、基础设施、城市建设和管理、生态环保、文化教育等与国际旅游胜地建设协调统一的整体发展格局。
加大品牌展会引进力度,筹办养老产业国际论坛,加快打造国际会展名城。
加快建立扩大消费需求长效机制,积极培育汽车、健康、养生、家政服务等消费热点。
为此,大正实业投资有限公司拟开发建设大正国际美食水疗会项目,以满足南溪及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来,世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增,大大超过同期工业经济的年均增长率,全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上,其发展进程和趋势表明,旅游业已成为全球第一大创汇产业。
我国是世界上旅游资源最丰富的国家,虽然旅游业起步较晚,但发展势头强劲,至1998年末,我国旅游业收入3237.21亿元,占国内生产总值的4.3%,1995-1998年年均增长率20%,是同期GDP增长率的2倍多,旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。
展望21世纪,随着经济、科技的发展,人民生活水平的提高,旅游业的市场前景将更加广阔,而旅游产业新的推动点在健康休闲产业可以预言,休闲健康产业是永远朝阳型产业。
由于该产业是一项综合性极强的产业,它的发展,对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
特别休闲健康产业是今年来国际和各级政府非常重视的一个产业,海南将建议乐城将建一个国际养生城,已经上升成国家战略,保罗皮尔泽,当今的世纪是健康产业的世纪,是中国国民经济的又一个重要的增长点,
作为国际化的旅游城,是旅游业收入的重要来源,除了宾馆业发达外,休闲健康产业要跟上步伐,也促进着旅游业的兴旺,并带动相关产业的技术水平不断提高。
桂林地处南部沿海发达地区与西部的内陆地带的结合部,腹地广阔,水、陆、空交通便捷,通讯发达,随着中央加快建设中西部的战略实施,桂林市将成为信息、资金、技术、商品从南部沿海向中西部传递的前沿地带,并正成为桂林的商贸中心,沿江经济走廊已初具规模。
结合桂林市场环境、特征、构成和窬量,经分析认为:
桂林区域及周边地区,进行适应市场需求的健康养生水疗服务业项目建设尚有很大的空间区位,可以说这个行业的上档次企业几乎为零。
因此,项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点,决定实施该项目项目,建设一个:
医养会SPA会所,涵盖,水疗,桑拿,保健,按摩,足疗,中医,餐饮,茶艺,棋牌,KTV,美容,美发,形象设计,娱乐,影院,健身,网吧,客房,SPA,健康管理及健康咨询,书吧,派对及聚会,红酒屋,雪茄吧,足球吧,沙龙及讲座,生命科学及医疗美容,静养及亚健康调理,收藏及模特,新闻发布,插花及花艺,服装定制,红酒定制,私人管家服务,一站式的时尚生活的第三空间引领健康生活方式,提高人们生命品质,建立和谐社会,实现中华民族的伟大复兴!
并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2项目建设必要性
2.2.1建设大正国际美食水疗会是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产,是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象,必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志,积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
市区要进一步发展,实现“二次创业”,离不开一、二、三产的协调发展,力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市,休闲已成为一种主流时尚文化,并相应产生多种市场需求,在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济,形成了地区新的经济增长点,2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%,开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元,旅游休闲进入了一个急剧扩张期,“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
桂林市区域基础设施系统比较完善,对外开放度大,经济基础好,产业结构层次较高,休闲健康产业有一定的基础,又和国际型的旅游城市相匹配,经济发展总体水平处于全区较领先地位,经济集聚和辐射功能日益增强。
大正国际美食水疗会的建设,不仅完善桂林的旅游服务体系,填补了桂林一站健康水疗的空白,适应了产业结构的调整需要,而且对整个广西的健康产业服务体系的改善都将产生积极作用,必将推动桂林第三产业的发展。
本区位于桂林地区腹地,珠三角,华中西南部,是通往西部的重要门户,合理开发利用当地和周边地区的旅游资源,进一步增强桂林的经济增长功能。
鉴于桂林良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展,建设大正国际美食水疗会具客观必要性。
2.2.2本项目建设是提升旅游品质及提高人们的健康质素发展的需要
桂林的是一个国际化的旅游城市,提高旅游的品质,除了完善旅游景点的服务,产品外,最深刻要满足人们的终极需求,健康,配套的设施功能或新的休闲模式是桂林城市的关键。
通过社会精英人的引领作用,创建良好的生活方式,提高人们的健康质素,改变不好的生活习惯,使都市人们减轻压力,活跃思维,聚会交际,亚健康的调理,形体梳理,养生营养,一个很好空间。
2.2.3本项目建设国家旅游综合改革试验区的需要
自治区促进桂林国际旅游胜地建设的相关政策已研究上报,建设国际旅游胜地的筹划及宣传工作全面启动,一批重大项目正在统筹实施。
桂林世界旅游城规划体系基本形成,实施项目276项,完成投资197.36亿元。
漓江5A级景区完成整改,独秀峰·王城景区进入国家5A级旅游景区行列,新增4A级景区3家。
旅游目的地建设积极推进,我市被评为“2012年度国内最佳旅游目的地”,成为首批“全国旅游刷卡无障碍示范区”城市;阳朔入选“2012年中国十佳城市慢游地”,灌阳被评为“全国休闲农业与乡村旅游示范县”;会仙湿地列入国家湿地公园试点,《印象·刘三姐》、《梦幻漓江》入选全国文化旅游重点项目支持名录。
接待游客突破3000万人次,达3292.65万人次,增长18.1%,旅游总收入276.87亿元,增长26.8%;入境游客达182.4万人次,增长11%,增幅居全国主要旅游城市第6位。
新开通境内外航线9条,航空口岸国际直航旅客吞吐量继续保持广西第一、全国沿边地区第三的地位。
国家服务业综合改革试点区域建设扎实推进。
自治区研究通过加快推进桂林国家服务业综合改革试点工作的意见。
启动服务业统计、社会化养老等相关配套改革,金融创新服务平台、物流公共信息服务平台等一批示范性项目加快建设,服务业重点企业培优扶强工程全面启动,城乡商业网点建设进一步完善。
第六届联合国世界旅游组织/亚太旅游协会旅游趋势与展望国际论坛、第三届中国桂林国际旅游博览会、第四届中国桂林创新创意文化节暨桂林国际动漫节成功举办,我市品牌展会影响力持续增强。
开展桂林首届地方美食评选活动及各县(区)文化、旅游、商贸等节事活动。
社会消费品零售总额536.35亿元,增长16%。
所以建设国际美食水疗会,健康产业的一种正是旅游试验区的一部分或是一个重要课题。
第三章 市场分析与预测
3.1 市场简析
市内的商贾政要,白领,金领。
蓝领,社会精英人士,社会名流,个体户,导游,会所老板,高级管理者,桂林市550万,城区人口有80万人常驻人口,20外流动人口,10万人有较强的消费能力。
国内外旅游顾客,让其享受中医文化的养生之旅,为其加油,充电,统计每一年来桂林旅游接待游客突破3000万人次,达3292.65万人次,增长18.1%,旅游总收入276.87亿元,增长26.8%;入境游客达182.4万人次,增长11%,增幅居全国主要旅游城市第6位
B,客户来源
本市已经有消费基础的顾客,根据抽样调查,每天在各休闲会所,足疗,水疗顾客达8万人
旅游的广东人有消费文化
外籍人士到桂林每天在1000人左右
客户市场环境分析
经济环境
经济发展继续保持良好的态势,特别是十八大以来,实现中华民族的伟大的复兴,建设小康社会,GDP持速健康发展。
人们的收入不断的提高,观念在不断的改变,消费欲望不断增强。
人均国民收入超过1500美元,国际标准是1000美元消费进入启动期,,如果到达3000美元,消费旺期。
休闲养生变成生活一部分。
经济的高速发展大力推动了旅游业的发展
旅游业已经成为了我国的重要的现代服务业的龙头产业,桂林作为旅游的国际城市,作为城市的经济支柱产业加以重点培育,区位旅游趋势越来越明显,旅游产品的创新与升级步伐加快,旅游产品的品牌化提升,城市创优,中国2006年与美国并列成为第三大旅游目的地,2010年中国取代西班牙为第二大旅游目的地,力争超过法国成为世界旅游第一目的地,
旅游业的飞速发展带动了会所业及水疗的发展。
成为了人们重要的生活方式
发达的北京,上海,广州,深圳,及其它省会城市,或沿海发达地方水疗就已经成为人们乐于接受休闲时尚生活方式,而桂林还没有起步。
社会环境
消费者需求向精神层面的转化和健康休闲文化的诉求,
主题文化养生文化,在不断地满足吃,嗬,玩,还要满足顾客的需求的不断变化,不断重视产品及服务,还要满足精神的需求,水疗会所营造出一种特定的文化氛围,使顾客沉醉在养生文化的环境里。
悠久的文明史为水疗的发展提供了无尽的文化底蕴
我国有5000年的文明古国,有丰富的文化底蕴作为支撑,特别是水文化,及中医养生文化,
国内外水疗发展的丰富经验可作为参考和学习
科技环境。
当今世界科技的发展日新月异,高科技成果与水疗会所结合给水疗会所的发展注入了更强的生命力,产品在更新,设备在更新,服务与管理也在进步,科技的进步使会所从设计,到筹建,到运行使会所从可能变成现实,科技的完美支持越来越显现其力量!
政策及法律环境
行业标准,商务部已经颁布标准,推动了水疗会所的健康发展
国家政策
扩大内需,发展经济,调整产业结构,企业的转型升级,低碳环保,成为“十二五”期间主要任务。
建立和谐社会,实现小康社会,实现中华民族的伟大复兴,实现中国梦,在中国会所业的发展,也必将迎来水疗会所的全面振兴的时代,前景将十分广阔。
3.2 桂林市星级会所市场简析
3.2.1桂林市会所一览表
桂林市会所一览表
序号
会所名称
规模
人平均消费额
68
备注
1
山水会
中
150
350
2
汤臣
中
200
300
3
御品堂
中
160
400
4
鸿远
中
130
400
5
红街
中
130
350
6
家富富桥
中
150
450
7
华夏良子
中
220
350
8
威尼斯
大
130
400
9
热带雨林
中
180
320
10
聚浪潮
中
220
380
11
安琪
中
180
290
12
新天地
中
180
260
13
桂星
中
580
340
14
金点
中
500
360
16
锦湖
中
480
340
17
郦峰
中
550
350
18
天湖
中
550
360
19
桂湖
中
600
300
20
香江
中
550
320
21
大瀑口
中
800
280
22
金龙
中
799
280
23
凯撒
中
98
260
24
柏丽
中
150
300
25
泰和
中
160
280
26
康湾
中
130
260
合计
6800
3.2.2桂林市内健康休闲业发展总体趋势简析
一是低级的经营比重仍是大头。
虽然利润的绝对额和利润率在下降。
二是中小会所的比重量继续增加,要开的有阳光。
三是正规健康的会所的顾客在上升。
四会所业的发展,势必带动休闲健康产业的发展,而且,水疗,休闲健康,养生,餐饮,娱乐,健身。
。
。
。
。
一站式的综合水疗有很大的需求。
3.3 项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
1.本项目建于位于桂林市万象区崇信路,南面隔风景优美的南溪山公园,东临红街商业综合体,在建的百年荟城市广场。
境内有桂林制药,房地产公司,高尚住宅,人流量大,区内的会所100多家。
3.3.2市场分析
1.通过对桂林市场分析,万象区内没有一家有室内,室外水疗,项目齐全,装修好,服务好的场所。
2.随着桂林旅游业的发展,各种基础设施和旅游环境将持续改善,大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时,伴随着对外开放的进一步扩大,度假旅游等新型产品的开发,度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加,和市内要求健康的水疗的人员,将大大的增加这将确保市场水疗人数的增加。
3.目前的状况来看,和桂林人的消费习惯是有很强的休闲的习惯。
3.4本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高档低价会所市场机会,同时形成了一个刺激健康产业结构优化化的过程。
2.目前,项目所处范围内的没有高级会艘,而本项目凭借其优势和管理优势,使其具有极强的竞争力,有望成为桂林休闲健康会所中的"明星和龙头"企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。
客源、会议以及有关活动较多,加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理,这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着桂林打造国际旅游城市和国家的旅游综合改革试验点,桂林的经济地位、区位优势也必将加强,国际、国内商务活动的日益频繁,以及国际、国内旅游业的持续发展将推动桂林健康休闲产业的持续繁荣、兴旺。
第四章项目建设条件分析和需求分析
4.1项目建设条件分析
4.1.1区域概述
4.1.2县域自然条件
1.气候条件。
2.地质条件。
4.2区域经济基础分析
4.3发展优势
1.区位优势
2.交通优势
3.其他资源优势
第五章建设内容与规模
5.1建设内容与规模
大正国际美食水疗会位于桂林崇信路大正温泉假日会所内,
占地面积30000平方米。
会所按五星级会所(中沐委)标准设计,共有客房50间,主楼5层,总高25米,裙房4层,高19.2米,水区面积1000平米,地上总建筑面积10000m2
主要技术经济指标如下:
总用地面
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