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预售合同备案买卖合同备案
预售合同备案买卖合同备案
篇一:
预售商品房合同备案的作用及法律效力
预售商品房合同备案的作用及法律效力
20XX-08-2711:
01搜房网综合整理
[摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。
我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。
天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?
什么是商品房预售合同?
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。
我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售登记备案的作用在于:
1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
2、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。
登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。
房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。
这就防止了开发商的一房二卖。
4、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。
预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。
商品房预售合同登记备案的性质及效力
目前,我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。
学界对此亦无定论。
但一般认为,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,国外称预告登记或预登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
一般不动产登记的权利是不动产物权,例如所有权、抵押权等。
而预告登记发生时物权尚不存在,物权变动是将来发生的行为,故所登记的权利仍是一种请求权(债权),登记的内容是将来请求发生物权变动。
房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权,经过登记后便获得了对抗第三人的效力,如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人,该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押,该抵押权不能对抗预告登记的买受人。
预告登记使合同债权应当具有物权性质,是一种典型的债权物权化。
商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。
曾有个别地方性法规与规章规定,预售合同未经登记备案的,该预售合同无效。
这种规定与《合同法》关于合同效力的有关规定相抵触,同时也不利于保护买受人的合法权益,故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。
商品房预售合同登记备案的意义
20XX年11月20日14:
45新浪武汉房产
商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了《预售合同》后要在规定的时间内向
登记机构办理预售合同登记备案。
备案的意义在于:
第一、房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法,当然这个合法性的审
核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。
如:
预售许可内容、预售房的限
制情况,排除重复登记的状况等,起到了保护预购人的作用。
第二、当预购人与售房单位发生合同纠纷时。
如:
对合同的真实性有异议时,往
往以登记机构存档的合同文本为准,起到了登记备案鉴证的作用。
第三、当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第
三人,可避免被查封拍卖的事,起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。
第四、预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记,否则办公证、办抵押登记等
都不能受理。
湖北维力律师事务所罗胜律师
购房合同备案有什么意义
商品房预售,需要在房管部门登记。
参考资料:
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实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。
它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
参考资料:
XX百科评论|赞同120XX-01-2216:
50lucklyhcy|五级
在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了,这套房子才算真正属于你了。
评论|赞同120XX-01-2610:
10楼事网|网友
某些开发商推迟办理《商品房买卖合同》备案手续,将房子再次出售,一房多卖,最终损害购房者的利益。
只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后,房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。
而合同何时生效,当事人是可以约定的。
如果合同约定自备案之日起生效,不办理登记备案手续,开发商就可以以此为由确认合同无效。
备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理,也可以委托出卖人单方办理。
通常这一手续是由开发商负责办理,购房人只需要提供相关委托书等资料即可。
法律规定了一个备案(:
预售合同备案买卖合同备案)期,消费者应及时向房管部门查询。
另外,购房合同份数是当事人双方约定范畴,消费者可要求多签一份合同留在自己手里,其他合同拿去备案,这样万一出现问题,可依手中的合同维护自己的权利。
评论|赞同320XX-01-3114:
22小白兔937|三级
登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护购房者的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
对城区商品房预售合同进行登记备案管理,就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码,明确规定不能私下更改合同,在预售中一套房子一般只能卖给一个人,可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。
除了可以规避“一房多卖”的风险,购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。
在目前西安市房产交易中,各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。
因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者,而是交给银行审查以申请贷款,直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者,这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。
篇二:
商品房预售合同备案的法律规定
商品房预售合同备案的法律规定
来源:
作者:
日期:
20XX-04-26
一、商品房预售合同备案登记的法律规定
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发
主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
3、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以
上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:
“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%
以下的罚款”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,确保预购人的优先购买权,从而保护预购人的合法权益,进而
防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
二、商品房预售合同备案登记的争议处理
商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施,不是确认合同效力的必备条件,与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。
对此,近年来出台的上海市乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。
其中,上海市高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定:
“预售合同未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的效力”,20XX年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定:
“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理
登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。
篇三:
商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
为进一步规范我市商品房预(销)售管理,维护房屋交易双方的合法权益,提高商品房预(销)售透明度,根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》(建房[20XX]53号)和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》(大政发[20XX]63号)要求,自3月28日起,在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理,现将有关问题予以解答。
1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案
商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统(以下简称网签系统),在线签订商品房买卖合同,通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。
2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同
以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》,双方签字盖章生效后,由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。
网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同,由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。
网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本,如其与备案记载不一致时,以交易登记机构登记薄记载为准。
3、网上签约及备案的意义
(1)房源信息公开透明。
买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源,从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。
(2)防止出现“一房两卖”的问题。
买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后,该套房源信息即变为已售状态,无法另行签订合同,从而保障了购房人的权益。
(3)高效便捷。
买卖双方一经网上签约,合同提交后即时予以备案,购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案,省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。
(4)为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。
网上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据提供给相关部门,为政府主管部门决策提供依据。
4、实行网上签订及备案的商品房项目范围是哪些
凡新开盘的商品房项目及原已实行网上预登记的商品房项目,自3月28日起全部按网签及备案模式管理;属历史遗留问题商品房项目个别处理。
5、实行网签及备案前签订的原合同文本是否有效
按网签及备案模式管理的商品房项目,实行网签前已签定的原合同文本已经备案的继续有效。
尚未备案的,开发企业应按有关通知要求完成合同备案。
已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发企业联系,进行合同备案。
6、购房人如何在网上查询可售房源
只需登录房地产官方网站,点击拟购买的商品房项目,进入该项目楼盘表,根据楼盘表下方的信息提示栏,即可查看出哪些是可售房源。
同时,该项目的公示信息中,还包括项目前期审批手续及相应的典型户型图,以备购房人查询。
7、网上发布的准售房源,购房人都可以要求购买吗
已在网上发布的准售房源,购房人要求购买的,开发企业不得拒售。
8、网签及备案的流程
买卖双方达成购买意向后,由开发企业委托的网签操作人员在网签系统中录入合同文本相关信息,经买卖双方确认无误后,网签操作人员将合同电子文本信息提交至网签系统申请合同备案。
网签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验,符合备案条件的,记载入登记薄,完成网上备案,生成合同编号。
同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。
备案完成后,开发企业应即时在销售现场打印出已备案的网签合同文本,买卖双方签字盖章后分别留存。
另外,购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。
买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的商品房买卖合同时,必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。
合同撤销后,该套房屋恢复可售状态,可重新网签合同,但系统记录换手一次。
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