房地产项目前期手续办理流程示例.docx
- 文档编号:30082047
- 上传时间:2023-08-04
- 格式:DOCX
- 页数:89
- 大小:65.04KB
房地产项目前期手续办理流程示例.docx
《房地产项目前期手续办理流程示例.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目前期手续办理流程示例.docx(89页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产项目前期手续办理流程示例
阶段
程 序
需准备的资料
行政管理部门
备注
项目
前期
阶段
项目建议书(申请报告)
提出项目建设的必要性和依据、
拟建规模和地点、资源、条件、
投资估算和资金筹措、建设进
度安排、效应分析。
发改委(局)以
计划管理为主;
规划、土地、环
保、水利、林业、
旅游等部门参与
选址;经济、计
划、建设等部门
参与初步设计和
方案审批。
项目选址方案
项目核准或备案资料:
申请报告、城市规划意见、用
地预审意见、环境影响评价、
水土保持方案、占用林地审核、
矿藏压覆评估等+营业执照。
设计任务书、投资计划
初步设计(建设方案)
项目
准备
阶段
施工图设计、图纸审查
办土地使用证:
土地出让合同、
交费证明等;
办规划许可证:
申请报告和发
改委批文、用地规划许可证、
土地证、已审批规划图和建筑
设计图;
办施工许可证:
土地证、规划
许可证、招标确定施工队、施
工图审查证明、质量安全监督
手续等。
住建(厅)局
项目征地、报建、招标
土地、环保、
消防、人防、
规划、建设等
行政管理部门
房地产项目前期手续办理流程示例
1
项目
施工
阶段
组织施工(安全、监理)
质量监督记录、分项(分阶段)
工程质检报告、隐蔽工程验收
记录等。
住建局
项目
竣工
验收
阶段
验收、结算、备案
验收备案资料:
验收备案表、
竣工验收报告、验收原始文件、
质量检测证明,规划、消防、
环保验收证明、质量保修书。
建设、规划、
消防、环保等
行政管理部门
资料整理归档
建设档案馆
内部资料室
产权登记、物业管理
办产权证资料:
土地使用权证、
规划许可证、施工许可证、竣
工验收资料、面积测绘成果、
消防和环保验收证明等。
住建局、产权办
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及
周边情况
开发部
主任
办公室
规划设计条件
落实规划条件,了解
限制性条件
开发部
主任
办公室
现场踏勘
对地块现状、地质条
件、是否有地下埋藏
物等影响开发的因素
详细了解
项目部
项目
经理
开发部
工程部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业
教育、交通等情况
售房部
主任
办公室
2
了解未来发展规划
了解地块所属区域的
规划,对以后项目开
发的影响和支撑
开发部
主任
办公室
土地
价值
初判
了解项目开发成本
了解当地的建安成本、
政府收费项目和具体情
况
工程部
核算员
项目部
了解当地的房地产
市场状况
产品形式、开发周期
的安排
售房部
主任
开发部
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图(四至电子文件)
开发部
市场深度调研
销售部:
参与市场调
查,进行地块周边及
辐射范围内的客户分
析、产品分析、市场
竞争分析等;
开发部:
负责协助进
行区域市场调研。
售房部
开发部
项目最终定位
根据以往及周边项目
成交客户分析和产品
分析等,对项目定位、
客户定位、产品定位
等,提出策略性建议。
开发部
售房部
项目部
工程部
成本测算:
针对多个方
案进行初步成本测算、
利润率分析及比选
进行项目开发的方案
设计和成本测算。
开发部
工程部
核算员
项目部
销售部
工程部
集团
预算室
协助
开发周期及付款计划
各部门会同研讨:
根
据土地的开工条件、
市场情况,共同制定
开发节奏。
项目方案确定
总经理
各部门
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
获
取
土
地
签订土
地出让
合同
确定用地图、桩点坐
标、用地条件
交纳土地款、契税、
交易费等
工程部:
合同条款
的草拟和完善
财务部:
提供资金。
开发部
办公室
财务部
国有土
地使用
权证
准备材料,办证
提交土地出让合同
和土地出让金、交
易费等交费证明
办公室:
提供土地
出让合同;
财务部:
提供资金
缴纳出让金、交易
费。
办公室
财务部
3
土地
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资
质预审表
办公室
委托工程咨询资格
机构编制
《项目申请报告》
开发部:
协助提供
相关项目资料
办公室
开发部
向项目备案机关提
交申请报告
办公室
建设用地规划许可证
办公室
原地上物土地证登报
声明
(原有土地证作废)
办公室
土地补偿费
(原户主需交纳的
土地使用费)
办公室
土地出让合同
办公室:
提供土地
出让合同、付款凭
证及相关图纸
办公室
开发部
核定土地边界
核定用地图、核定
用地相关图、规划
地界坐标图
开发部
项目部
交费证明
缴纳土地费用
办公室
财务部
1:
500 现状地形图
需准备 3 份
办公室
开发部
详规
办公室:
委托设计
详规
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
办 理
土地证
土地出让合同
办公室
开发部
交费证明
缴纳土地费用
办公室
开发部
建设用地规划许
可证
办公室
开发部
地籍图 4 份
(薄膜图)
办公室
开发部
土地登记申请书
办公室
开发部
土地确权来源证
明文件
办公室
开发部
土地权人证明材
料
申请人主体资格证明、法
人代表证明或个人身份证
提供企业相关证
明资料。
办公室
开发部
4
明
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的
总体供求现状、价格水平
等
对项目区域内及
周边进行市场分
析、客户需求分
析、产品分析、
已成交客户分析、
竞争楼盘分析等
售房部
开发部
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细
调查
项目所在商圈或
临近商圈现状调
研
(商业部分)
项目周边商圈主要商业业
态分布状况、经营状况、
经营特点、预期发展方向
等
针对重点商家,
进行专向访谈,
同时组织相关专
业人士进行专业
论证。
售房部
开发部
同期操作商业地
产项目调查
(商业部分)
竞争项目开发规模、定位
种类、操作方式、开发周
期等;提取数据库相关数
据进行重点分析、竞争项
目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重
点商家对竞争项
目的相关看法、
同时了解投资客
户对竞争项目的
投资意向。
项目
定位
公建部分拟选业
态种类确定、所
选业态数量确定
通过行业发展分析、消费
需求分析,确定可开发公
建部分业态种类。
结合市
场相关类型物业供求状况,
确定所选业态开发数量
售房部:
配合完
成公建部分业态
选择与数量确定
开发部
售房部
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标,提出产品
类型建议,完成项目定位
工作
开发部:
配合完
成公建类配套定
位
开发部
经济测算
逐步细化成本测算及利润
率分析,进行现金流测算
财务
中心
项目发展报告
开发计划:
■ 研发、销售:
根据宗地状况、市场条件和
公司回款要求,初步制定土地开发计划和
销售计划;
■ 研发、商业:
结合市场现状完成项目公建
部分开发不同业态产品开发顺序建议;
■ 工程:
按营销计划和工程情况排定工期。
分管
经理
办公室
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求
状况和在销楼盘热销产品
分析,对户型设计、户型
配比、面积区间、景观规
划、建筑风格、配套标准
等规划设计提出改善性意
见。
开发部
售房部
设计院初步选择
明确设计单位选择标准,
了解相关设计院的价格行
必要时,对设计单位
进行实地考察
开发部
工程部
5
情。
制定设计组织计划
开发部
方案
设计
组织
方案、规划设计院
选择与合同签订
合同文本审核
设计费用审核
工程部
开发部
设计任务书与相关
技术指标初订
制订规划、景观及建筑单
体的设计任务书、交工标
准,及规划指标、环境指
标的初订
开发部:
依据建筑规
划、景观规划及交工
标准初步确定建安、
环境等成本指标;
工程部:
参与制定交
工标准,对主要部位
做法、结构方案、设
备方案等提出建设性
意见。
开发部
工程部
规划方案结合成本
测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标
逐步细化、结合市场调整
售价,确保预期利润率。
营销:
结合项目地块
的基本素质、成本测
算情况和预期销售情
况,对项目规划设计
提出建议;
工程部:
从施工角度,
对主要部位做法提出
建设性意见;提供各
项配套费用标准。
开发部
工程部
售房部
详细性规划方案的
报建及确定
(含配套场站点)报市规
划局
开发部:
负责提供图
纸
办公室
开发部
规划预审及审批
开发部
办公室
建筑方案报建图
开发部:
提供报建图
纸
办公室
开发部
景观概念方案设计
及确定
各部门结合项目实际,从
不同角度对客户景观需求、
景观规划设计方案提出合
理化建议。
开发部
工程部
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
施工图
设计
组织
施工图、建筑设
计院选择与合同
签定
■ 进行设计招投标;
■ 对结构方案、设备选型进行评估;
■ 合同的审核。
开发部
工程部
6
制定建筑、综合
管网、景观施工
图设计任务书
(交工标准确定、
建筑、景观限额
指标确定)
按产品型式不同,提供建筑设计限额指标、景
观限额设计指标:
■ 营销 :
结合项目定位和客户需求及经
验判断,参与建筑、景观规划和交工标
准的讨论制定;
■ 工程:
提供工程技术专业建议。
开发部
工程部
结构方案及设备
选型研讨及确定
■ 成本:
针对不同结构方案进行经济测算,
选优;
■ 工程:
参与结构方案及设备选型研讨。
开发部
工程部
地质勘察报告
组织现场勘察,并提供地质勘察报告
■ 研发:
负责提供规划总平面图
工程部
开发部
施工图成果
施工图会审
■ 成本控制:
参与施工图会审,审核对成
本影响较大的项目,提出优化意见;
■ 工程:
对施工图的完整性、设计选材、
选型的合理性、经济性及施工的可行性
进行审核。
开发部
项目部
工程部
施工图全图
开发部
开发部
主任
■负责图纸优化变更;
■ 对设计选材、选型的合理性、经济性及
施工的可行性进行审核。
总工办
开发部
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
施
工
准
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许可证
办公室
开发部
规划局批复的项目总平
图及电子文件
办公室
开发部
7
备
阶
段
首层平面图
研发:
出图及图纸问题
解决;
工程:
现场配合。
项目部
开发部
出放线报告
按照施工总平图进行楼
座点放置,出放线报告
工程:
配合勘测、清除
现场障碍
开发部
项目部
现场保护与移交
施工单位配合做记录、
现场保护
工程:
组织现场保护
项目部
工程部
移交施工单位
研发:
现场发现问题,
及时解决;
工程:
组织交接。
项目部
开发部
工程部
施工
许可证
准备相关文件
建设用地规划许可证
办公室
办公室
建设工程规划许可证
办公室
办公室
施工图纸及技术资料报告书
办公室
开发部
工程施工中标通知书及
经过签证的施工合同
工程部
办公室
施工图审查
研发:
负责提供施工图
及计算书
办公室
开发部
质量监督手续
质量监督登记表
工程:
配合办理
项目部
办公室
安全措施
工程:
组织施工单位做
好现场围墙及现场相关
安全措施。
项目部
工程部
安全施工措施登记表
工程:
配合现场安全
项目部
工程部
开工
前期
工作
“三通一平”
临水、临电
■ 工程:
确定临水、临电位置及数量;
■ 项目:
协助临时电送电、接入水接入;
■ 财务:
提供资金;
■ 成本控制:
审核相关费用和成本。
项目部
工程部
财务部
场地平整
项目部
工程部
施工组织方案
■ 研发:
配合工程部,负责提供所需的全部资料;
■ 成本:
确定分包项目及各种特殊材料的档次价格
项目部
工程部
招投标、签订合
同
勘察单位
工程部
项目部
桩基施工单位
工程部
项目部
监理单位
工程部
项目部
土建施工单位
工程部
项目部
甲供材、分包商
工程部
项目部
沉降观测
工程部
项目部
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
施
工
招标合同备案
指土建施工单位的公开招标及合同备案
■ 工程:
确定备选单位、提供招标资料及备案
合同;
■ 成本:
共同确定合同约定的各项条款。
项目部
工程部
施工图会审
组织监理、施工单位一起
对图纸进行会审
研发:
配合会审,并
负责提供所需的全部
图纸。
项目部
开发部
会同设计院进行会审,签
定图纸会审记录
项目部
开发部
备
阶
段
工作
8
设计交底
会同设计院进行技术交底,
签定交底记录
研发:
负责组织设计
单位交底和变更。
开发部
项目部
质量监督手续
办理质检委托
项目:
配合办理相关
手续。
项目部
工程部
办理安全检查委托
项目部
工程部
环卫、环保等相
关报建手续
项目临时、永久路口的报
建手续
项目:
配合办理相关
手续。
项目部
办公室
申办项目临时施工用水、
临时用电、排污手续
项目部
工程部
办理施工人员暂住手续
项目部
工程部
开工
开
工
后
工
程
建
设
阶
段
项目
开工
施工放线
建立平面和高程控制系统。
建
立控制主轴线(基线)标桩,
并在现场清楚标明墙、柱轴线
位置
研发:
负责提供所需
的图纸和技术支持。
项目部
工程部
规划验线
监理单位组织工程部、设
计、规划局验线
研发、项目:
配合
项目部
开发部
桩基施工
试桩施工,确定桩基施工
标准
研发:
配合确定桩基
施工标准。
项目部
工程部
桩基全面施工
研发:
负责提供所需
的图纸和技术支持。
项目部
工程部
桩基检测
委托桩基检测单位
项目部
工程部
进行桩基施工质量检测,
并提供桩基检测报告
项目部
工程部
开 槽
土方工程
项目部
工程部
支护工程
项目部
工程部
降水工程
项目部
工程部
基础
施工
地基备案
研发:
配合参与验收
项目部
工程部
基础验收备案
承建单位自评
项目部
工程部
监理对验评资料审查、现
场观感质量量测和检查
项目部
工程部
督察组
监理组织相关部门验收
研发:
配合参与验收
项目部
工程部
验收组
开发部
签定建筑工程分部工程
(基础)验收表
项目部
基础处理竣工结
算
核对全部设计变更、现场
签证及各项扣款的增减项
造价。
工程:
提供全面的现
场签证、水电扣款等
基础性资料。
项目部
工程部
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
主体
施工
审核施工方案、
施工组织设计
项目部
监理
工程部
督察组
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
项目部
监理
督察组
三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验
证明、建委产品质量认证)
项目部
监理
督察组
模板分项工程
项目部
监理
督察组
9
钢筋分项工程
项目部
监理
督察组
混凝土分项工程
项目部
监理
督察组
配套管线预埋检
验批
检验批验收
项目部
监理
督察组
重要分项工程及
隐蔽工程质量验
收
核心筒剪力墙,裙楼,结构转换层,第一层标
准层,天面层钢筋
项目部
监理
工程部
■ 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预
埋;
■ 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。
项目部
监理
工程部
图纸问题解决
图纸问题的发现及分析
■ 研发:
配合分析问题
项目部
项目部
经理
开发部
设计变更■ 研发:
配合完成设计变更; 成本:
核定成本影响
项目部
开发部
主任
开发部
施工质量问题、
事故处理
施工质量问题、事故的调查分析
■ 研发:
配合分析问题
项目部
监理
工程部
开发部
督察组
处理方案的制定、审核、审批
■ 研发:
配合制定方案; 成本:
核定成本影响
项目部
项目
经理
开发部
处理方案的实施
项目部
项目
经理
工程部
变更
设计变更
■ 研发:
配合完成设计变更;
开发部
项目部
工程款
支付
工程进度的确认
项目部
工程部
工程款申请表审批
■ 成本控制:
按合同约定审核付款比例。
项目部
工程部
工程款支付
■ 财务:
审核工程价款单及发票,付款。
项目部
工程部
主体
验收
主体验收备案
施工单位自评
项目部
工程部
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检
查
项目部
工程部 督察组 验收组
监理组织相关部门验收
■ 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位
参与
项目部
工程部
签定建筑工程分部工程(主体)验收表
项目部
工程部
节
点
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办
部门
主办
岗位
协办
部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
销售
许可证
准备相关文件
《公司营业执照》
售房部
办公室
《房地产开发资质证书》
售房部
办公室
《国有土地使用证》
或《建设用地规划许可证》
售房部
办公室
《年度投资计划》(计委批
文)
售房部
办公室
10
《建设工程规划许可证》
研发:
负责提
供所需的全部
图纸。
售房部
项目部
《建设工程施工许可证》
售房部
办公室
公用基础设施配套证明
售房部
办公室
获取前期物业备案证明
物业:
签订物
业合同
售房部
办公室
工程施工达到办
证要求的形象进
度
基础工程形象部位达到正负
零及图象文件
工程:
符合形
象要求提供基
础验收证明。
售房部
项目部
按规定达到相应的形象部位
(不同建筑形式,要求不一
样)
工程:
达到形
象进度要求,
提供证明。
售房部
工程部
面积计算及图纸
获取《面积计算成果表》
项目:
提供地
名批复及附图、
图审证等;
售房部
办公室
项目
亮相
前准备
推盘策略确定
产品策略:
■ 策划:
根据项目定位、市场状况和项
目推广策略,对产品推广排期、阶
段性重点聚焦提合理化建议;
■ 研发:
根据产品推广排期,提供具体
产品的房型图、户型卖点、专
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 前期 手续 办理 流程 示例
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)