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有关房地产估价论文
有关房地产估价论文
房地产归纳:
房地产估价是指专业房地产估价人员,依照特定的估价目的,遵循公认的估价原那么,依照严谨的估价程序,运用科学的估价方式,在对阻碍估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价钱揭露、表达出来的进程。
房地产估价应遵循以下原那么;合法原那么遵循合法原那么,应以估价对象的合法利用、合法处分为前提估价。
最高最正确利用原那么遵循最高最正确利用原那么,应以估价对象的最高最正确利用为前提估价。
当价对象已做了某种利用,估价时应依照最高最正确利用原那么对估价前提作出以下之一的判定和选择,并应在估价报告中予以说明:
⑴维持现状前提:
以为维持现状继续利用最为有利时,应以维持现状继续利用为前提估价;⑵转换用途前提:
以为转换用途再予以利用最为有利时,应以转换用途后再予以利用为前提估价;⑶装修改造前提:
以为装修改造但不转换用途再予以利用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以利用为前提估价;⑷从头利用前提:
以为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;替代原那么遵循替代原那么,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在一样条件下的正常价钱。
估价时点原那么遵循估价时点原那么,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。
公平原那么谨慎原那么(抵押贷款项目)。
(一)房地产估价机构
一、房地产估价机构的经营
在目前我国的市场环境下,房地产估价机构依照成立的方式与时期不同,其经营方式、业务渠道也各有特点。
大部份机构都尽可能地发挥自身优势,尽力开拓业务,以维持自身的生存与进展。
利润是企业追求的全然目标,可是个别机构对各类不适当手腕的利用,已经对整个行业的进展造成了不良阻碍。
从国内类似中介效劳业的进展和其他国家不动产估价进展的历程来看,成功生存的估价机构皆以声誉、效劳、客户友谊为手腕来维系、扩充经营资源。
国内的估价机构在短时间适应现状的同时,应付机构的经营进展做出久远的计划,有目的的培育机构的竞争能力。
随着估价行业市场化水平的不断提高,各个机构的好坏势也不断发生着转换。
估价机构的决策者应付机构的进展做出前瞻性预测,在复杂多变的形式下,准确的对机构进行定位。
应重点加以注意的是优质不同性效劳会给机构带来庞大的生命力和竞争力。
二、房地产估价机构的组织
组织问题与经营一样重要。
组织问题要紧包括资金或股权的组织结构、人员的组织层次与治理、组织误差的反馈与纠正、利益分派的形式等。
目前,国内外的中介效劳机构都存在组织问题。
股权的组织结构是关键,它决定人员的组织层次与治理、组织误差的反馈与纠正、利益分派的形式,但围绕着估价机构正常进展,上述因素之间也存在彼此作用。
房地产估价行业中的“人和”理念对每一个估价机构而言都具有绝对的重要性,这就决定了机构在进展进程中必需要正确处置组织问题。
解决房地产估价机构组织问题的关键是如何处置经济利益分派与调整的问题,具体确实是如何对待随机组成长起来的高级人材。
高级人材在机构的成长进程中作出了奉献,他们能够对机构加以治理,但绝不被许诺涉足机构的核心利益。
这种人材治理手腕在机构进展的初期及进入中等规模之初是行之有效的,也是比较普遍的做法。
可是机构进入中等规模的中后期,对高级人材来讲,这种治理手腕那么成为一种令人感到超级不安的治理方式。
近期多有机构骨干估价人员、乃至机构法人带队跳槽确实是有力的证明。
关于这种情形,机构采取的计谋是对非近亲员工不投入力量培育,直接招聘有必然体会的估价人员,而有必然体会的估价人员那么关注其他机构更有利益的位置,使行业内弥漫着一种急躁的气氛。
解决组织问题的关键,是依照机构的进展,对股权的组织或经济利益、权利进行调整。
人的思想和欲望随着其阅历、能力、实力的增加而膨胀,这是本性使然,也是完全正常的。
这就引出股东或决策者如何对股权的组织或经济利益、权利进行正确处置的问题。
市场经济中,成熟的机构追求的第一目标绝不是短时间利益,而是良好、卓著的声誉和长久、源源不断流入的利润。
这两个目标是要靠人材来实现与维持的。
咱们不否定治理的艺术,可是不管市场经济处在什么水平,在长期情形下,经济利益分派的适当调整,对机构方方面面的进展都起着庞大的增进作用。
通过对较发达国家的知识性产业进行分析,并与国内的中介行业进行对照,咱们发觉国外的股东或决策者,为维持团队壮大的竞争力和不断扩大的利润绝对值,主动舍弃少部份股权,即舍弃部份相对利润份额。
国内的股东或决策者一样以奖金的形式分派税后利润,并以其他的辅助方式奖励能力与奉献突出的人材,而志愿调整股权给高级人材的情形几乎不存在。
通过以上对照,咱们不难发觉,好的做法应是随着机构的进展,将权利、责任、利益都给予有资格的人材,既要知足他们的事业心,也要知足他们的其他欲望,使他们与机构一起进展、共享回报,并吸纳其作为股东。
这种做法在一些国外的中介机构、软件开发机构及非政府研究等组织中以股票期权的形式被采纳,都取得了较好的成效。
目前,我国房地产估价机构关于估价师股权份额的规定,能够说确实是尊重市场的选择。
3、房地产估价机构的进展规模
在目前的市场经济中,规模与品级优势是各个估价机构为实现利润所追求的重要目标。
客观的讲,追求规模既不是现时期市场的客观要求,也不是机构股东或决策者的主观愿望,但盲目的追求规模会给机构的长期进展带来不利的阻碍。
房地产估价属于知识经济的范围,生产的是智力型产品,其本质不同于实物商品的生产。
这就决定了估价机构在关注集体力量的同时,更应偏重于资深估价专家的作用。
在脑力工作方面,一般的脑力群体与优秀的脑力个体,从来就不存在平稳等式的关系。
咱们看到在某些中介行业发达的地址,房地产估价以信誉、估价质量、相关咨询效劳取胜,其规模完全以适应市场竞争需要为前提,以自身实力为起点,适时、适量的引进或培育资深估价专家,在将机构作强的基础上,扩大机构的规模、抢占更多的市场份额。
而个别估价机构为取得更多的估价业务渠道,通过“做大”以实现更多的经济利益,不顾机构的实力及机构人员的整体素养结构,快速扩张。
这种扩张快速提升了机构形象,适应了打算性市场运作和治理的要求,短时间经济效益十分明显。
其缺憾的地方在于,将机构等同于实物生产型企业,缺乏对人材的熟悉与治理,不能形成整体实力强悍的团队,抗风险能力差,人材流动性强,同时不易形成高水平的估价师队伍,对机构的久远进展造成不利的阻碍。
针对上述情形,咱们以为第一要适应当前的市场和现行估价行业治理方式,同时也要下大力量对久远进展进行计划,围绕估价业务开展相关的咨询工作,从机构的声誉、经营网络、业务治理、高水平估价师队伍等几个方面着手建设,强调内在质量的提高,形成机构的全面进展。
4、房地产估价机构的利益与责任
从现代治理的角度分析,企业在创建、进展中,一样会经历三个进展时期。
第一个时期是追求经济利益时期,第二个时期是创建品牌、追求规模时期,第三个时期是承担社会责任时期。
目前,就我国房地产估价机构而言,绝大部份处在第一时期,一小部份处在第二时期,仍处于追求“利润最大化”的层面。
尽管个别大机构有成立社会良好形象的意识,可是并无从战略的角度对这一方式加以实施与治理,使估价工作、机构业务开拓、机构形象树立等工作彼此脱节,无法形成各个环节间的良性互动。
在某些情形下,它们之间乃至还会彼此背离、彼此冲突。
在我国房地产估价行业中,已有部份机构在运营中注重估价的责任性,坚持估价原那么、确保各方面的利益,在增进机构进展的同时,注重行业的进展。
这些机构以“责任、合作、效劳、互补”为经营方针,开始离开低水平竞争状态,并慢慢向社会展现其负责任、有阻碍力、乐于效劳社会的机构形象。
咱们以为,机构只有以自身的资源尽可能的奉献于社会,才会取得社会相应的资源回报;只有为社会的需要而存在的机构,才能长久的生存和进展下去。
(二)、房地产大体理论及其与估价方式的关系
一、价钱形成理论与估价方式
房地产是一种特殊的商品,要真正把握其价钱的形成,有必要全面了解其价钱形成理论,并作具体分析。
关于商品价钱的形成,要紧有四种理论,即供求决定论、劳动价值论、效用决定论、收益决定论。
简腹地说,供求决定论以为市场上商品的价钱不是事前规定的,而是依照市场上供求情形的转变,由生意两边协商决定的;劳动价值论以为决定价钱基础~—价值的是劳动,价值的惟一源泉是劳动,商品的价值实体是抽象劳动。
劳动价值论还指出商品价钱只是商品价值的货币表现,供求关系不能决定价值,只能阻碍价钱(尽管有时这种阻碍很强烈),使价钱围绕价值上下波动;效用决定论以为一切商品的价值取决于它们的用途;收益决定论以为商品之因此有价值,是因为能在较长时刻内给商品所有者带来必然收益,这些收益通过必然方式折算为现值确实是商品的价值。
在上述关于商品价值及其价钱的形成理论中,劳动价值理论无疑居于基础和核心地位,其他任何理论追根溯源都是发端于此,都离不开价值的争辩。
价值理论更是房地产估价的基石。
没有价值尺度,任何估价都会陷于空泛,丧失公平性,失去可信度以至失去估价的意义。
因此,房地产估价是以价值理论为依据,并将其在技术层面上归纳为估价的手腕和方式,估价实践操作那么必需在必然的价值观念的指导下进行,遵循必然的价值准那么。
价值观念源于比较,而比较的目的在于互换。
因此,价值存在于商品互换的经济活动中,估价也不能离开商品互换这种制度性背景而存在。
可是,房地产估价以劳动价值论为基础和核心的同时,不能轻忽其他三种理论,而应以它们为劳动价值论的补充,这是因为单靠劳动价值论不能说明一切。
马克思曾说:
“必需牢牢记住,那些本身没有任何价值,即不是劳动产品的东西(如土地),或至少不能由劳动再生产的东西(如古玩、某些名家的艺术品等等)的价钱,能够由一系列超级偶然的情形来决定。
(二)经济属性与估价方式
房地产,从实物形态来看是房与地的结合体。
从其经济属性来看,第一它具有产品属性。
这是因为房地产不是自然存在的,必需通过人类的开发活动才能形成。
产品属性关于附着在土地上的建筑物来讲是显而易见、没有争议的,但即便关于单纯以土地形态存在的地产来讲,其产品属性也应无可置疑。
人类社会进展到今天,在有人类活动的地址,已经没有哪块土地是纯粹的“生地”,土地的开发、改造都或多或少地倾注了人类的心血,凝结了人类劳动,有的乃至是几千年劳动的积存。
因此房地产第一是产品,是生产要素(土地、资本、劳动)的有机结合。
利用本钱法对房地产进行估价,事实上确实是挖掘了房地产的产品属性,从房地产作为人类劳动产品形成进程中所投人的费用角度动身,由本钱费用(投人)而至价值,假定本钱(包括合理利润)等于价值,这确实是本钱法的理论依据。
也确实是说,房地产的本钱(从头购建本钱)被社会经济价值观念所认同,没必要担忧完不成从“利用价值到价值的惊险的跳跃”。
由于从房地产的产品属性层次来反映其价值,因此本钱法是一种最原始、最朴素也是最基础的估价方式,不管商品经济、市场经济的进展程度如何,其估价结果都不失为一种基础性的参考依据而被人们广为利用,尤其是类似房地产交易案例不多,市场比较法无从下手,又对房地产以后收益能力的预测没有把握,无法利用收益法时,就只能由本钱法担当重任了。
市场比较法挖掘的是房地产的商品属性。
在存在社会分工和互换的经济社会里,房地产是一种商品。
商品的特点在于其利用价值和价值在经济主体之间的分离—等价互换。
房地产商品的市场互换尽管存在一些特殊性,但整体来看,其与一样商品的互换特点和规律相同。
依照“经济人”理论,市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原那么,追求效用最大化。
由于消费者购买商品的购买行为,通常只是为了知足其必然的效用需求,当同一市场上显现两种或两种以上效用相同或效用可彼此替代而价钱不等的商品时,消费者将力求选择价钱较低的商品;而当价钱相同效用不等时,消费者又将选择效用较大的商品。
同时,商品销售者为了使其商品出售出去,也会展开价钱竟争。
市场上各个经济主体之间上述行为的存在,通过市场供求和竞争机制的作用,效用相等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有一样效用的商品取得相同的市场价钱。
(三)估价技术线路与估价方式
房地产估价是估价人员模拟房地产价钱形成进程,从而确信房地产的客观合理价钱的进程。
房地产估价技术线路,确实是估价人员模拟房地产价钱的形成进程、揭露房地产价钱内涵、指导整个房地产估价进程的思路。
因此,技术线路表现的是估价对象房地产的价钱形成进程,反映的是估价对象房地产的价钱内涵。
房地产估价方式表现了房地产估价的大体理论原理,同时也是估价技术线路的反映。
房地产估价技术线路是对房地产价钱形成进程的熟悉,是房地产价钱形成熟悉论的表现,之前述内容可知,估价方式本身也反映了人们对房地产价钱形成进程的熟悉。
因此,每一种房地产估价方式实质上就表现了一种估价的技术线路。
如比较法所表现的是如此一种估价技术线路:
房地产的正常市场价钱是该房地产在公布市场上最可能的成交价钱,或说是被大多数买家和大多数卖家认可的价钱。
正是依照如此的技术线路,比较法采纳类似房地产的正常的或能够调整修正为正常的实际成交价钱,作为评估估价对象房地产价钱比较基础的技术线路;又如本钱法,它所反映的技术线路是:
在无法从市场上直接取得估价对象的正常市场价钱的情形下,能够对估价对象房地产的价钱各个组成部份进行分解,通过了解各价钱组成部份的正常市价,再累加作为估价对象的正常市场价钱;再如收益法,它表现了对价钱形成进程的如此一种熟悉:
能够将购买房地产作为一种投资,将该投资以后能够取得的所有净收益折现以后累加,所得结果不该小于投资额,进而用那个结果作为估价对象房地产的价钱。
收益法所表现的技术线路是:
房地产现时的价钱是由房地产以后可取得的收益决定的。
一样一个估价对象,采纳不同的估价方式进行估价,事实上是在模拟不同的
价钱形成进程,表现的是不同的技术线路。
确信房地产估价技术线路,确实是要确信估价对象房地产的价钱内涵和价钱形成进程;把握房地产估价技术线路,有助于正确明白得和运用房地产估价方式。
因此,在确信房地产估价技术线路时,第一要明确估价对象的价钱内涵,然后是确信其价钱形成进程,最后才是依照这些确信需要或适宜采纳的估价方式和具体的估价测算进程。
(三)提高房地产估价中应用的计谋
针对我国房地产评估运用中存在的假设干问题分析,政府应加大力度健全房地产市场机制建设,提供多渠道信息来源。
为了标准和完善我国房地产市场健康进展,减少由于房地产市场不标准,房地产价钱虚高等问题致使的市场法的适用性缺点,降低评估风险,政府应该增强对房地产市场的宏观调控,尽快成立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度,监测和判定房地产市场的进展态势,引导房地产开发企业理性投资,引导住房消费者理性消费,及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象,引导房地产业健康进展。
另外政府还应踊跃提供多渠道信息来源,主动推动信息的公布透明,提高信息化水平,实现房地产信息的标准化、公布化。
政府和房地产评估机构联合采取方法,弥补信息不对称对市场法应用的阻碍:
(1)完善制度和法规建设
制度和法规是市场正常运行的保障。
由于我国房地产市场进展历史短而速度快,房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要,这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的缘故之一。
行政部门和立法机关应当加速这方面的步伐,只有如此才能在市场中强烈地显示出公平和秩序,这两个增进房地产市场进展的大体信号。
例如:
关于卖方发布信息的行为,应当有类似于《反欺骗法》和《真实披露法》如此的法律来加以管制。
(2)完善监督机制
监督机制从来是房地产的薄弱环节。
监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。
完善的监督机制能够保障制度和法规的实施和执行,也能够保障各类标准的正确利用,和保证市场运行的透明和公平。
(3)成立客观有效的评判标准
目前在有些地址市场炒作力度大于运作力度,对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息,降低了消费者的辨别能力,从而达到增加卖点乃至混水摸鱼的目的,但如此做的直接后果确实是扰乱了市场的秩序,而且降低消费者对市场的信心,因此必需由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织成立并审定有关的一系列评判标准,对新显现的概念进行客观详尽的描述和界定,并进行评级,只有如此才能幸免卖方歹意增加自己的信息优势,增加市场的透明度。
加速自身的信息化、网络化建设,成立和完善市场信息资料库,实现信息化治理
评估进程是以基础数据资料为依据,应用评估理论、方式进行分析、对照、计算的进程。
市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。
在运算机技术和网络技术的飞速进展,和房地产市场日趋标准、成熟的前提下,评估机构取得市场信息的渠道会愈来愈多,现在的房地产评估机构,应该抓住机缘,利用运算机和网络,踊跃成立起自己的市场信息资料库,强化评估信息的搜集、处置、储蓄能力,如此才能及时取得想要的交易案例,提高评估结果的正确性,使市场法取得更好的应用。
(4)提高评估人员的执业水平和体会技术
采纳市场法对房地产进行评估时,要求评估人员能够全面准确地调查市场资料,合理选择比较案例,并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较,确信适当的修正系数,以保证评估结果的准确性。
因此评估人员的执业水平和体会技术的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系。
可是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素养人材制约了市场法的应用,说明咱们的评估人员运用市场法的执业技术还有待提高。
(四)有关房地产抵押及其风险
房地产开发贷款、个人住房贷款,和其他贷款,通常将房地产作为抵押物。
而房地产抵押价值若是太高,就容易造成信贷风险,若是太低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。
《关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价治理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确信房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。
因此评估师客观、合理的确信抵押房地产的市场价值,有效的操纵和规避房地产抵押评估中存在的风险尤其重要。
房地产抵押中存在的风险:
a、税收风险。
《通知》明确规定:
个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各类附加税和个人所得税;
b、抵押物风险。
抵押物风险要紧包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
因国家对集体土地利用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建衡宇时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出超级昂贵的本钱。
抵押物价值下跌风险要紧指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能掉队等缘故致使价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
c、变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。
因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。
房地产资金变现风险主若是不能变成货币或延迟变成货币。
d、社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济进展趋势和国家相关政策的阻碍。
若是经济繁荣,政策鼓舞支持,那么房地产价钱看涨,相反那么会看跌,我国也不例外。
新的房地产政策的出台,对抵押权人来讲,这些因素是应该充分考虑的,假设银行不注意经济形势和宏观政策形势的转变,极可能蒙受损失。
e、或然损失风险。
抵押权人能够将火灾、风灾和其他自然灾害引发的抵押房地产的损失转移给保险公司,但是在保单中规定的保险公司的责任并非是一应俱全,因此有时也存在着风险,和经济性风险等等。
(五)总结
随着我国房地产市场的日趋成熟,房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介效劳行业,正日趋为公共熟悉和同意,并取得了长足的进展。
最复杂的问题往往有极简单的方式可予以解决。
关于估价机构的进展、收益、风险的问题也应如此。
事业的成功需要多方面的因素加以支持,而其中最为关键的因素是拥有与事业进展要求相适应的人材,这一规律不仅普遍适用于其他领域,一样也适用于评估业,而且基于评估业自身特点,优秀人材的网罗与治理已成为估价机构应第一加以解决的问题。
尽管目前国内房地产评估方面存在诸多问题,但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素养和道德素养的不断提高,将会在我国尔后的房地产评估中取得加倍普遍的应用,从而更好地与国际接轨。
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