房地产企业土地增值税清算管理与税务机关清算实施.pptx
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房地产企业土地增值税清算管理与税务机关清算实施.pptx
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房地产开发企业土地增值税清算实务陕西地税兼职教师王首元2010年8月19日于中道财税中心前前言言火爆出台的土地增值税政策火爆出台的土地增值税政策火爆出台的土地增值税政策n一.关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
n二.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
n三.土地增值税清算鉴证业务准则(国税发2007132号)对税务中介机构参与土地增值税清算,提供了操作依据与落实要求。
n四.关于进一步开展土地增值税清算工作的通知(国税函2008318号)明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
火爆出台的土地增值税政策续n五关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见(国税发200985号)各地要认真贯彻土地增值税清算管理规程,加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函2008318号要求税务总局将于近期开展督导检查,各地也要层层开展自查,切实提高土地增值税管理水平。
n六.土地增值税清算管理规程(国税发200991号)其是在四州汶川特大地震一周年印发,是房地产业地震,对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件,是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求(国税发2006187号是对企业的要求),特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
n七.关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
火爆出台的土地增值税政策续n八.关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发201053号)关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)文件印发仅6天后就再发,就火速出台关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发201053号),其文不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管”。
从上述4年共8个土地增值税管理文件看出,国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈,而且是有趋严趋紧的感觉。
特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年,不断出台清算准则、管理规程等新政策,以强化土地增值税的清算管理,并加大土地增值税的稽查力度,不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方面的重大搏奕性。
房地产开发企业土地增值税清算实务讲解n第一部分土地增值税的清算概要第一部分土地增值税的清算概要n第二部分土地增值税清算准备工作第二部分土地增值税清算准备工作n第三部分转让收入的确认第三部分转让收入的确认n第四部分扣除项目金额的确定第四部分扣除项目金额的确定n第五部分第五部分土地增值税的计算土地增值税的计算n第六部分第六部分土地增值税的预征与核定征收土地增值税的预征与核定征收n第七部分第七部分土地增值税清算的会计处理土地增值税清算的会计处理n第八部分第八部分土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠第一部分土地增值税的清算概要n一、一、土地增值税清算的概念n二、土地增值税的清算条件自行清算、强制清算、注销清算n三、清算时间要求及法律责任n四、土地增值税清算项目的审核鉴证n五、清算审理及审核一、一、土地增值税清算的概念n土地增值税的清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条)。
n土地增值税的清算的起源二、土地增值税的清算条件之一自行清算n符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算(国税发2006187号):
1.房地目全部竣工、完成售的;产开发项销2.整体未竣工算房地目的;转让决产开发项2.直接土地使用的。
转让权案例分析二、土地增值税的清算条件之二强制清算n符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行地增值税清算(国税发2006187号):
1.已竣工收的房地目,已的房地验产开发项转让产建筑面占整目可售建筑面的比例在积个项积85%以上,或该比例未超虽过85%,但剩余的可售建筑面已出租或自用积经的;2.取得售(售)可三年仍未售完的销预许证满销毕;3.人申注登但未理土地增纳税请销税务记办值税清算手的;续4.省机定的其他情。
税务关规况案例分析二、土地增值税的清算条件之三注销清算n人申注登行土地对纳税请销税务记进增算,明确了限要求。
即申值税清时请注登前,必完成土地增销税务记须值税算工作,否不予理注、工清则办税务销商注销(国税发200991号)。
三、清算的时间要求三、清算的时间要求-主动清算主动清算(91号文件第号文件第11条第条第一款)一款)n符合主算件定的人,人在符合动清条规纳税纳税须清算件之日起条90日内目行算,携算料到对项进清带清资主管机申理算手;部受理窗口按税务关请办清续税务门规定送的料行核,在对报资进对10日内做出是否受理的决定;受理的算目由受理部送管理科行算对清项门报给进清核,提出算理意,政科行面核;调查实清审见报税进书审政科分管局定后,算果面通知人经税报长审将清结书纳税行。
执n流程:
清算申请及资料税务机关前台受理管理科(所、分局)清算调查核实税政科(处)审核分管局长审批清算结果书面通知纳税人执行(税收管理员制度规定的流程)。
三、清算的时间要求三、清算的时间要求-被动清算被动清算(91号文件第号文件第11条第一条第一款)款)n符合强制算件定的人,由机确定是清条规纳税税务关否行算;于确定需要算的,由主管机下进清对清税务关达算通知,人在收到算通知之日起清纳税应当清90日内办理算手。
清续n主管机根据算件确定行算的目,税务关清条应进清项下发土地增值税清算通知书;人在接到通知后纳税书按部定的及要求行算,按定应税务门规时间进清并规将清算料送主管机申理算手;主管机资报税务关请办清续税务前台受理窗口送的料行核后,送管理科关对报资进对转对算目行核,提出算核意政科清项进调查实清审见报税()行面核;政科()核分管局处进书审经税处审报长审定后,算果以将清结土地增值税清算办理有关税务事项通知书通知人行退。
纳税进补税三、三、清算的时间要求清算的时间要求-被动清算被动清算(91号文件第号文件第11条第一款条第一款)续)续n被算流程:
确定算目机下动清清项税务关算通知人行算,部核发清书纳税进清并报税务门对管理科(所、分局)算核政科核清调查实税审分管局定算果通知人行长审清结纳税执(说明:
广州规定)三、三、清算的时间要求清算的时间要求-未清算的法律责任未清算的法律责任n行土地增算的人或主应进值税清纳税经管机确定需要行算的人,在上述税务关进清纳税定的期限拒不算或不提供算料的,主规内清清资管机可依据中人民共和收征收管税务关华国税理法有定理关规处(91号文件第11条第一款)。
四、土地增值税清算项目的审核鉴证四、土地增值税清算项目的审核鉴证(91号文件第号文件第13条的第四)条的第四)n
(一)土地增值税清算审核鉴证主体。
事所。
机要事土地鉴证税务师务税务关对从增算工作的中介机在准入件、工作程序值税清鉴证税务构条、容、法律任等方面提出明确要求,做好必要的鉴证内责并指和管理工作。
导n容鉴证内n效力。
符合要求的告,机可以采信。
鉴证对鉴证报税务关n
(二)审核鉴证的程序n(三)审核鉴证的意义n(四)审核鉴证的法律责任中介机受托算目核,按税务构对清项审鉴证时应税务机定的格式核情出具告。
关规对审鉴证况鉴证报五、清算审理及审核(91号文件第四章)号文件第四章)n清算审核包括案头审核、实地审核(91号文件第16条)。
n案核是指人送的算料行据、核,重头审对纳税报清资进数逻辑审点核目集的一致性、据算准确性等。
审项归数计n地核是指在案核的基上,通房地目实审头审础过对产开发项实地等方式,人申情的客性、性、合理性行查验对纳税报况观真实进核。
审算核,核房地目是否以家有部批、清审时应审产开发项国关门审案的目位行算;于分期的目,是否以分期目备项为单进清对开发项项为位算;不同型房地是否分算增、增率,土地单清对类产别计值额值缴纳增值税(91号文件第17条)。
五、清算审理及审核续一(91号文件第四章)号文件第四章)1.收入的核,合售票、售合同(含房管审应结销发销部上案登料)、商品房售(售)可、房门网备记资销预许证售分明表及其他有料,重点核售明表、产销户细关资审销细房地售面目可售面的据性,以核产销积与项积数关联实计税收入;售合同所商品房面有部量面对销载积与关门实际测积不一致,而生、退房款的收入整情行核;发补调况进审对销售价格行估,核有无价格明偏低情。
进评审显况必要,主管机可通地,确有无少时税务关过实查验认计、漏事,确有无品用于工福利、计项认将开发产职奖励对外投、分配股或投人、抵、取其他位和资给东资偿债务换单人的非性等情个货币资产况(91号文件第18条)。
五、清算审理及审核续二(91号文件第四章)号文件第四章)n2.扣除目金的核,重点核扣除目金是否项额审审项额生;提供的扣除目用支出是否合法为实际发数项费为有效凭据(91号文件第21条)。
n3.房地有金情的核,主要核与转让产关税缴纳况审审人房地目涉及的各款是否及、足纳税转让产项类税时按定申、额规报缴纳(91号文件第20条、第12条的第二)。
n算核工作完成后,由主管机向人出清审应税务关纳税具土地增算和事通知值税清结论书税务项书,按文送程序及送人并税务书达时达纳税(91号文件第32条)。
五、清算审理及审核续三(91号文件第四章)号文件第四章)n4.结果及法律责任n人接到机出具的土地增算纳税税务关值税清结和事通知后,根据机论书税务项书应税务关的和有定,理款或退手结论关规办补缴税税续(91号文件第32条)。
n人不配合部行算、提供假料纳税税务门进清虚资或有其他反法行的,按照中人民共发现违税为华和收征收管理法的有定理国税规处(91号文件第11条的第二段)。
第二部分土地增值税清算准备工作n一、土地增值税清算的前期管理n二、土地增值税清算单位的确定n三、项目清算应关注因素n四、清算资料的收集n小结一、土地增值税清算的前期管理一、土地增值税清算的前期管理n1、台账管理:
主管机人取得土地使用税务关应从纳税权始,按目分建立案、置台,人目立开项别档设帐对纳税项项、施工、售、竣工收、工程算、目规划设计预验结项清盘等房地全程情行跟踪控,做到管理产开发过况实监税务与纳人目同步税项开发(91号文件第6条)。
n2、成本费用归集:
主管机人目期税务关对纳税项开发间的核算工作注,人分期目或者会计应当积极关对纳税开发项同多目的,督促人根据算要求按不同期时开发个项应纳税清和不同目合理集有收入、成本、用间项归关费(91号文件第7条)。
n3、票据管理:
人分期目或者同多对纳税开发项时开发个目的,有件的地,主管机可合票管理定项条区税务关结发规,人施目用票据管理措施对纳税实项专(91号文件第8条)。
二、土地增值税清算单位的确定n1.土增税实施细则第八条:
土地增以人房地成本核算的最基本的核值税纳税产算目或核算象位算。
项对为单计n2.国税发2006187号第一条:
土地增以家有部批的房地目值税国关门审产开发项位行算,于分期的目,以分期目为单进清对开发项项为位算。
单清目中同包含普通住宅和非普通住宅的,开发项时应分算增。
别计值额清算单位的实例三、项目清算应关注因素n启动清算程序,要求主管税务机关在日常税收征管中获取相关信息,收集与完工开发产品相关项目的有关资料,做好房屋销售登记信息比对分析,控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况,并重点关注以下因素:
n1.房地目已行竣工算,是否已行产开发项进结进了工程竣工算。
结审计n2.房地企房的价格是否在同一地产开发业转让产明偏高,房价幅是否大。
目收入有无按普区显涨较项通住宅或除普通住宅外的其他目(含非普通住宅,项以下:
“其他目”)。
简称项三、项目清算应关注因素续n3.房地企取得土地是否早、是否以产开发业时间较优惠方式取得的土地(如政府等,政府等)。
划拨补贴n4.目是否分期(目的分期按部批项开发对项规划门审核建工程可的目或分期发设规划许证开发项开发目确定项来)(91号文件第7条、第8条、第17条)n5.于主管机要求人行土地增算对税务关纳税进值税清重点核其目已售面是否占可售面的时应实项销积销积85%以上,其中有无自用或者出租等用途转为(91号文件第10条、第19条)。
四、清算资料的收集n1.向有关部门收集相关信息n2.纳税人应报送的资料(91号文件第12条)n3.要求报送的有关的证明资料基本情况及经营状况附件2:
参考表样.doc(源自国税发【2009】91号)第二章“前期管理”企业基本情况企业基本情况清算项目基本情况清算项目基本情况税务征收管理情况税务征收管理情况被查企业基本情况被查企业基本情况设立:
成立时间、企业性质、批准文号设立:
成立时间、企业性质、批准文号登记:
工商(税务)登记时间、企业地址登记:
工商(税务)登记时间、企业地址开户开户:
开户行名称、账号开户行名称、账号投融资投融资:
投融资方、投融资比例投融资方、投融资比例规模:
土地储备、开发项目数、开发面积规模:
土地储备、开发项目数、开发面积其他:
内部控制、财务制度、核算体系其他:
内部控制、财务制度、核算体系清算项目基本情况清算项目基本情况土地来源:
取得方式、时点、文号土地来源:
取得方式、时点、文号立项:
立项:
时点、项目名称及内容、文号时点、项目名称及内容、文号开工:
时点、施工方、施工许可证号开工:
时点、施工方、施工许可证号预售:
时点、预售许可证号、面积预售:
时点、预售许可证号、面积完工:
时点、决算金额、建筑面积完工:
时点、决算金额、建筑面积其他:
销售率、成本归集、办证其他:
销售率、成本归集、办证税务征收管理情况税务征收管理情况主管税务机关、税款征收方式主管税务机关、税款征收方式土增税预征方式、以前标准住宅认定土增税预征方式、以前标准住宅认定清算通知书文号、送达时间清算通知书文号、送达时间清算申报表报送时间、补退情况清算申报表报送时间、补退情况第三部分转让收入的确认第三部分转让收入的确认n一、房地取得的收入转让产n二、同售收入的确视销认n三、于建普通准住宅又其他型房地的如何的关既标搞类产开发计税问题n四、于有房地征收土地增中有房地价格估关转让国产值税关产评问题n五、收入确定需注的关问题n六、收入确的核要点认审第四部分扣除项目金额的确定第四部分扣除项目金额的确定n一、扣除项目税务处理的基本原则n二、地价款的扣除n三、房地产开发成本的扣除n四、房地产开发费用的扣除n五、扣除项目的归集与分配n六、旧房及建筑物的评估价格n七、与转让房地产有关的税金n八、财政部规定的其他扣除项目n九、需要明确的几个问题n小结n十、土地增值税清算实例四、房地产开发成本的扣除n包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
接费用。
n
(一)政策规定政策规定n
(二)
(二)审核要点审核要点n(三)(三)审核方法审核方法n(四)(四)需要关注的问题需要关注的问题四、房地产开发费用的扣除n开发土地和新建房及配套设施的费用,是指开发土地和新建房及配套设施的费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
用、财务费用。
(土地增值税暂行条例实施细则第七条)(土地增值税暂行条例实施细则第七条)n
(一)
(一)政策规定政策规定n
(二)
(二)审核要点审核要点五、扣除项目的归集与分配开发成本的计算程序n第一步骤:
将实际支出准确划分为房地产开发成本和房地产开发费用。
n第二步骤:
将开发成本在不同项目之间进行分配,在同一项目内,根据不同的成本对象进行分配。
n第三步骤:
在上述的基础上,准确划分可售和不可售单位,根据不同的成本对象进行分配。
n第四步骤:
准确区分已售面积和未售面积,分配相关费用和税金。
五、扣除项目的归集与分配续1.直接归集:
能够确认属于本清算项目具体开发产品(普通住宅、非普通住宅、非住宅)所发生的扣除项目金额,直接由该开发产品可售面积承担。
如独立出包的建筑安装费等。
2.归集分配:
(1)归集属于多个开发项目共同的扣除项目金额;
(2)分配计算本清算项目应承担的份额;如:
同一地块的地价款等。
(3)属于本清算项目多个开发产品(普通住宅、非普通住宅、非住宅)共同的扣除项目,分配计算各开发产品(普通住宅、非普通住宅、非住宅)可售面积应承担的该扣除项目金额。
(4)各开发产品(普通住宅、非普通住宅、非住宅)可售面积的扣除项目金额在已售面积与未售面积之间进行分配。
3.汇总计算
(1)根据已售面积应承担的地价款和开发成本合计数,计算其他房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目金额
(2)汇总4.开发成本和开发费用的分配实直接扣除项目的归集1普通标准住宅普通标准住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出直接扣除项目的归集2非普通标准住宅非普通标准住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出直接扣除项目的归集3非住宅非住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出分配方法1.土增税细则第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
2.财税200621号对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
3.国税发2006187号第四条属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
4.国税发200991号第十七条清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
5.国税发200991号第二十一条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
共同扣除项目的归集与分配1共同扣除项目发生额土地成本开发成本其他土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用第一步骤共同扣除项目的归集与分配2共同扣除项目发生总额共同扣除项目发生总额其他项目发生额其他项目发生额本项目发生额本项目发生额第二步骤第二步骤共同扣除项目的归集与分配3共同扣除项目共同扣除项目发生总额发生总额其他项目发生额其他项目发生额本项目发生额本项目发生额普通住宅普通住宅可售部分承担额可售部分承担额非普通住宅非普通住宅可售部分承担额可售部分承担额第三步骤第三步骤非住宅非住宅可售部分承担额可售部分承担额共同扣除项目的归集与分配3共同扣除共同扣除项目发生额项目发生额其他项目发生额其他项目发生额本项目发生额本项目发生额普通住宅普通住宅可售部分承担额可售部分承担额非普通住宅非普通住宅可售部分承担额可售部分承担额非住宅非住宅可售部分承担额可售部分承担额普通住宅普通住宅未售部分承担额未售部分承担额普通住宅普通住宅可售部分承担额可售部分承担额非住宅非住宅未售部分承担额未售部分承担额非住宅非住宅已售部分承担额已售部分承担额非普通住宅非普通住宅未售部分承担额未售部分承担额非普通住宅非普通住宅已售部分承担额已售部分承担额第四步骤第四步骤共同扣除项目的归集与分配5共同扣除项目发生总额共同扣除项目发生总额本项目发生额本项目发生额各开发产品承担额各开发产品承担额已售普通住宅扣除额已售普通住宅扣除额已售非普通住宅扣除额已售非普通住宅扣除额已售非住宅扣除额已售非住宅扣除额已售普通住宅已售普通住宅汇总计算汇总计算土地成本土地成本开发成本开发成本直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额其他开发费用其他开发费用金额(金额(5%5%)加计扣除项目加计扣除项目金额(金额(20%20%)已售非普通住宅已售非普通住宅汇总计算汇总计算土地成本土地成本开发成本开发成本直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额其他开发费用其他开发费用金额(金额(5%5%)加计扣除项目加计扣除项目金额(金额(20%20%)已售非住宅已售非住宅汇总计算汇总计算土地成本土地成本开发成本开发成本直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额直接归集金额直接归集金额分配承担金额分配承担金额其他开发费用其他开发费用金额(金额(5%5%)加计扣除项目加计扣除项目金额(金额(20%20%)土地增值税检查重点土地增值税检查重点(国税发(2009)91号第四章“清算审核”)审核检查开发产品建成情况审核检查开发产品建成情况审核检查取得转让收入金额审核检查取得转让收入金额审核检查扣除项目金额审核检查扣除项目金额审核检查开发审核检查开发产品建成情况产品建成情况竣工验收竣工验收建筑面积建筑面积可售面积可售面积不可售面积不可售面积预售许可证预售许可证确认的可售面积确认的可售面积虽未经许可但归开虽未经许可但归开发商拥有或控制的发商拥有或控制的建筑面积建筑面积建成后产权归建成后产权归全体业主所有全体业主所有的建筑面积的建筑面积建成后无偿移建成后无偿移交给政府等部交给政府等部门的建筑面积门的建筑面积审核检查取得转让收入金额审核检查取得转让收入金额确认转让行为确认转让行为确认转让开发产品种类确认转让开发产品种类确认各种类转让面积确认各种类转让面积确认各种类转让金额确认各种类转让金额先判定住宅与先判定住宅与非住宅,再将其中非住宅,再将其中的住宅细分为标准的住宅细分为标准住宅与非标准住宅住宅与非标准住宅视同销售的情形、视同销售的情形、时点时点:
国税发国税发(2009)91号文号文件第件第19条第
(一)条第
(一)220号函的第一:
号函的第一:
已全额开具销售发票已全额开具销售发票的,按票载金额确认;未开具发票或的,按票载金额确认;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同所载未全额开具发票的,以销售合同所载的售房金额及其他经济利益确认。
合的售房金额及其他经济利益确认。
合同所载售房面积与有关部门实际测量同所载售房面积与有关部门实际测量面积不一致的,在清算前发生补、退面积不一致的,在清算前发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
调整。
91号文件第号文件第19条:
条:
视同销售的视同销售的按核定金额确认。
按核定金额确认。
正常销售按合同正常销售按合同或实测确认;视或实测确认;视同销售按权属证同销售按权属证书确认书确认。
审核检查扣除项目金额审核检查扣除项目金额扣除项目金额确认原则扣除项目金额确认原则扣除项目金额的重点审核扣除项目金额的重点审核扣除扣除原则原则相关性相关性准确性准确性真实性真实性合法性合法性实际实际支付支付配比性配比性成本费用应当成本费用应当准确地在各列准确地在各列举扣除项目中举扣除项目中分别归集,不分别归集,不得混淆。
得混淆。
同时满足以下两条件:
同时满足以下两条件:
11、款项已经实际支付、款项已经实际支付22、取得合法有效凭证、取得合法有效凭证三次分配三次分配:
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