某经济适用房项目可行性研究报告.docx
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某经济适用房项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
某某小区经济适用房项目
二、建设单位
某某房地产开发公司
三、项目负责人
姓名:
联系电话:
邮编:
四、拟建地址
某市以北,财干路以南,卫育路以东
第二节可行性研究编制单位及依据
一、编制单位
编制单位名称:
工程咨询资格证书编号:
资质等级:
发证机关:
法定代表人:
二、编制依据
1、《建筑设计资料集》
2、国家及山东省有关规范、标准、规定
3、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)
4、建设单位提供的基础资料
5、《山东省经济适用房管理办法》
6、某市城城区近期建设规划(2006—2010年)
7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范
8、《某市市区基准地价》
9、某市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
10、其他有关依据资料
第三节项目单位概况
某某房地产开发公司,成立于1998年7月,注册资本2000万元,开发资质为三级。
位于某市北关街,法定代表人,是某市市政府为解决全市低收入家庭住房困难,建设样板房住宅小区,改善某市居民居住环境而设立的政府开发性国有企业,隶属某市房地产管理局,主营安居工程和经济适用房的建设;住房困难户的调查登记和认定;安居工程和经济适用房的分配和销售等业务。
现有员工45余人,其中:
本科以上学历10人,专科以上学历30人,高级职称工程师3人,中级职称5人,其他专业职称8人。
安居开发中心现已开发建筑面积50多万平方米,已竣工28.8万平方米,先后开发完成了站北花园小区13.8万平方米、柳园小区10万平方米、铁路小区5万平方米等精品工程。
正在开发的建筑面积15万平方米,其中:
站北花园4.5万平方米,湖西居住小区3.5万平方米,某某2.5万平方米,聊大花园7.5万平方米。
开发规模不断扩大,在开发过程中,严格按照国家规定的质量标准进行开发建设,精心设计、精心施工,合格率达100%,优良率达85%以上,为某市城市建设、改善居民的生活居住环境以及拉动当地经济增长做出了突出贡献。
一流的设计水平、一流的施工质量、一流的居住环境、一流的物业服务,得到了社会各界、上级领导和有关部门的高度重视和认可、开发中心开放建设的站北花园小区,2001年度被山东省建设厅评为“山东省物业管理优秀住宅小区”,2003年度获山东省首届城市优秀住宅小区银质奖,历年来被评为某市东昌府区文明小区;柳园小区2002年获山东省“工商银行杯”户型大赛设计银质奖;铁路小区获2000年第一届某市城市优秀住宅小区铜奖;某某房地产开发公司2002年度获山东省房地产开发综合效率先进单位先进单位,2004年度被某市消协评为“某市放心房承诺单位”,2005年被评为某市“优秀房地产开发企业”,站北花园被评为优秀住宅小区。
为更好的服务某市的城市文化发展进程,为城市建设和改善居民环境作出更大贡献,某某房地产开发公司将以更加严格的管理确保工程质量,为广大消费者提供高品质高质量住房,为城市建设增光添彩。
第四节项目概况
一.拟建地点
拟建于某市以北,财干路以南,卫育路以东。
二.建设规模与目标
某某项目规划总用地42857万平方米,建筑面积6万平方米,总居住套数1000套,容积率1.4,绿化覆盖率35%,小区内设幼儿园、配套文化中心、商业网点、集贸市场、健身场所等设施。
我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,某市政府根据国家的有关精神,适时推出经济适用房的建设,致力于为解决困难群众和中收入人群的住房问题,为他们提供一个优美、舒适的居住环境,让他们享受有房住的温馨,因为:
温馨是一种感觉,是人生美好的向往;
温馨是一种品位,是人生独到的见解;
温馨是家的元素,是人生永恒的主题;
温馨来自情感的交流、理智的选择,安居住宅开发中心对于温馨的认知,是源于对生活细节完美的追求,让安居住宅开发中心的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
三.主要建设条件
1气象条件
根据某市气象部门提供的资料,某市属于暖温大陆性季风气候区,具体气象资料数据如下:
(1)、风向:
常年主导风向:
SSW
冬季主导风向:
ENE
夏季主导风向:
SSW
(2)、风速:
最大风速:
33.3m/S
冬季平均风速:
3.2m/S
夏季平均风速:
2.8m/S
(3)、气温:
年平均气温:
12.8℃
极端最高气温:
39.5℃
极端最低气温:
-19.7℃
(4)、相对湿度:
最冷月平均相对湿度:
54%
最热月平均相对湿度:
73%
全年平均相对湿度:
56%
(5)、降水量
年平均降水量:
600㎜
年最大降水量:
723.7㎜
日最大降水量:
298.4㎜
时最大降水量:
190㎜
(6)、最大积雪厚度:
190㎜
(7)、最大冻土厚度:
44㎜
2地质条件
2.1地形、地貌
该建筑物场地地形平坦,但为建筑垃圾较厚场地,勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高,以西侧花园路路中心线一点为基准点引测,地面高程差异不大。
勘区地貌属黄河冲积平原,地貌单元单一。
2.2地基土构成及岩性分布特征
根据土的物理力学性质,建筑场地地基土共分6层:
(1)、1层杂填土:
杂色,湿,松散,以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主,场区普遍分布,厚度0.9-2.0m,平均1.3m下部为素填土厚0.7-1.2米。
(2)、2层粉土:
褐黄色,湿、中密,含云母以及少量石英长石,砂质粉土,局部接近粉砂,3.0米左右夹10cm左右粘土。
(3)、
(3)、3层粉质粘土:
灰褐色,软塑-可塑,含氧化铁及少量有机质,干强度高,韧性高,中偏高压缩性。
层厚1.1-2.3米,平均1.83m。
(4)、4层粉土:
褐黄色,湿,中密,含云母片,局部夹粘性土,性质稳定,中压缩性,厚度3.5-4.7m,平均4.06m。
(5)、5层粉质粘土:
褐色,可塑,含氧化铁,氧化铝及少量有机质,干强度高,韧性高,性质稳定,中压缩性,厚度2.0-3.2m,平均2.56m。
(6)、6层粉砂:
灰色,饱和,中密,含有机质,石英长石,土质均一,性质稳定。
2.3地下水
该场地地下水为第四系孔隙潜水,地下水年变化幅度1.0米左右。
勘察期间测得地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间,平均相对标高-2.95米。
地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补,主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。
根据附近的地下水水质分析资料,该区地下水水质呈弱碱性,不含侵蚀性CO2,对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。
2.4地震效应
勘区位于华北地台,辽冀台向斜南翼,聊城凹陷东缘,聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。
倾向NW,倾角40-60度。
聊考断裂为本区最大的构造带,为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。
该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带,其地震活动的主要特征为:
(1)、地震主要沿断裂分布,且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。
(2)、由于下部地壳构造活动的差异,致使本区历史地震区存在阶段性差异,6级以上地震都发生在南段,北段地震一般为4—5级。
(3)、地震活动具有一定的周期性。
3配套条件
某市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展,城市功能有了质的提高,城市管理不断加强,城乡面貌明显改观,水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
东昌湖和古运河、徒骇河等工程项目将相继建成。
山东省规划容量一期2台60万千瓦机组工程投入生产。
聊城将成为中国东部地区最大的能源基地之一。
3.1给水
主要是生活用水,消防用水和其他用水等,供水水源为某市自来水公司,供水普及率将达到100%。
根据某市总体规划,沿规划主干道敷设给水主管,配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式,以确保用水的安全性和可行性。
3.2排水
本项目排水实行雨污水分流体系。
为减少埋管深度,雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道;污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3.3供电
本项目用电主要是照明设施、家庭生活用电,结合某市总体规划,本项目由市供电部门统一解决本项目用电。
3.4供热
拟由某市昌润供热有限责任公司接小区供热管网。
3.3.5供气
某市区天然气气管道四通八达,拟由聊城新奥燃气有限公司解决供气问题。
四.项目总投资及效益
本项目总投资7286.75万元,资金全部由政府解决。
本项目完成后,预计经济适用房销售收入为8400万元,扣除成本7286.75万元,减去销售(营业)税金及附加466.2万元,所得税162.08万元,利润总额为647.05,年均利润215.68万元,投资利润率2.96%。
五.主要技术经济指标
技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
占地总面积
平方米
42857
2
总建筑面积
平方米
60000
3
居住套数
户
1000
4
平均每户建筑面积
平方米
60
5
容积率
1.4
6
绿化率
%
35
7
平均层数
层
6
第五节问题与建议
考虑到某某经济适用房项目建成后,可以提供一些简单必要的锻炼和娱乐附属设施的建设,如腰扭器、漫步机、高低杠、单杠等,该项目的建设很大程度上依赖于政府的扶持,因而,在建设的过程中,要时刻注意政府的各种政策,而且要重视该项目的社会效益。
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
众所周知,房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。
现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提倡大力发展房地产经济。
在我国的住房领域,房地产业发展和提高人民居住生活水平,长期以来成为一对难解的矛盾。
要害就在于,长期以来我们把房地产拉动经济发展,放在了超过民生的头等位置。
例如,把房地产业定为支柱产业,由于对房地产业缺乏合理的定义,致使“支柱产业”及其有关的扶持政策,主要被“房地产开发经营业”所独享,造就大量超级地产富豪群体产生,而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前“望楼兴叹”。
国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出,要重视社会发展和改善民生问题,坚持“以人为本”,促进社会事业加快发展,积极解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题,特别是建设领域的住房问题成为广大民众关注和议论的焦点,并特别指出解决民众的住房问题有以下两点:
一是大力发展廉租房,二是大力建设经济适用房。
这就要求地方各级政府必须改变长期实行土地高价拍卖的供给模式,集中供应经济适用房和廉租房,并将单位自建经济适用房和个人集资合作建房等,纳入政府保障房供给计划。
早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:
“大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”,因此建设经济适用房已成为广大民众的迫切要求,,也是社会发展的必然。
某市是一个近几年发展起来的山东经济强市之一,房地产开发起步较晚,市场需求较大,房地产综合开发起步于1984年,特别是近两年来,贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求,开发力度进一步加大,但随着某市城市化进程的推进,农业人口的大量涌入,城区人口的急剧增长,城区住房需求矛盾越来越激烈。
由于某市的经济与发达地市相比,仍然存在基础差、底子薄、收入低的现象,随着房价日涨,买不起房的矛盾越来越严重,而经济适用房的建设越来越受到人们关注的焦点,成了中低
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