项目二十五房地产项目融资评估.docx
- 文档编号:3226057
- 上传时间:2022-11-20
- 格式:DOCX
- 页数:33
- 大小:43.68KB
项目二十五房地产项目融资评估.docx
《项目二十五房地产项目融资评估.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《项目二十五房地产项目融资评估.docx(33页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
项目二十五房地产项目融资评估
项目二十五房地产项目融资评估
房地产业的高利润与高风险共存,房地产开发项目也离不开金融机构的贷款支持,房地产项目融资评估是金融机构为规避风险而采取的一种防范措施,一般要对承贷企业和承贷项目进行评估。
对承贷企业的评估重点在企业财务评价上,主要分析企业是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况;对承贷项目的评估主要从项目的市场分析、项目投资成本收益分析、项目的风险和项目投资效益等方面进行测算;最终得出项目是否可行的评估结论。
房地产融资项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时,金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项带前评审的专业服务活动。
一般均形成书面报告的形式,作为贷款评审的重要依据。
25.12.1房地产项目融资评估的法律规定
1)中华人民共和国城市房地产管理法;
2)中华人民共和国土地管理法;
3)中华人民共和国城市规划法;
4)中华人民共和国担保法;
5)中华人民共和国会计法;
6)中华人民共和国税收征收管理办法;
7)中国银行业监督管理委员会于2004年9月2日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》;
8)房地产开发项目经济评价方法;
9)房地产估价规范;
10)中国人民银行、银监会、国家发改委、各地政府颁发的相关法规。
25.12.2房地产项目融资评估的特点
1)综合性
房地产融资项目评估是一项综合性很强的业务。
它与对某一项房地产的价值评估不同,从评估的内容、涉及领域、对象、角度豆腐在得多,涵盖方方面面的内容。
针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、写字楼、公寓、别墅、商场、宾馆以及娱乐用房等等,需要全面、综合、动态的系统分析过程,从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质,大部分业务需多种专业人员配合作业。
2)科学性
由于房地产融资项目评估是作为决定发放贷款的依据,评估的科学性尤为重要。
进行项目评估时,应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合,注重数据采纳的客观性,有依据性。
3)专业性
房地产融资项目评估涉及广阔的领域,由社会、人文、环境、区域发展、法律、规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。
各项内容均进行专业化的评估分析。
采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
4)特殊性
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目比较,具有其自身的特性,如作为销售经营的房地产项目,其测算的投资回收期相对较短,根据项目大小,其投资回收期大约在1~3年左右;房地产的经营方式多样化,可售、可租或混合经营等。
从而增加了房地产项目融资评估的复杂性。
25.12.3房地产项目融资评估的内容
房地产融资项目评估包含的内容主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。
综合中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等各家的内容,建议设立九章内容:
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议
各章的具体内容可以参照附后的评估报告案例。
一般在报告开头要有报告的摘要。
摘要应将各章内容浓缩,主要的数据、指标、结论应尽量摘录。
报告的最后应附各种财务分析表和相关资料、批件的复印件及地理位置示意图、项目现状的照片。
报告的撰写力求文字简洁、准确、通俗,叙述全面、清楚。
定性分析与定量分析相结合运用,尽量采用数字、图表表述。
注意数字来源的客观性、有依据性。
25.12.4案例分析
【案例导读】
本案例是某房地产开发贷款项目评估报告,评估人员受银行委托,根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估人员采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论。
【案例正文】
房地产开发贷款评估报告(封面略)
目录(略)
第一章报告摘要(略)
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“湖北××房地产有限公司(以下简称湖北××)成立于1999年7月22日,是××××集团股份有限公司下属的全资公司。
法人代表×××,注册资本2000万元,分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质。
湖北××房地产有限公司在成立之初就严格管理,建立了一整套严格的管理制度。
作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡,湖北××在最初的两年主要代表集团从事战略性工作,包括市场考察,战略咨询等,没有实际操作项目。
该公司于2005年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。
“××××”于2005年8月正式开发,2005年12月8日正式开盘发售,在近1年的销售时间里,在江汉市激烈的市场竞争中,“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。
售房率已接近50%。
开盘以来,“××××”已获得2005年度“江汉市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2006年6月份在由建设部主办的2006年中国住宅创新夺标评选中,获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平(略)
三、信用状况评价
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。
截止2006年9月末,该公司在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元,其中工行×××支行借款7000万元,中行××支行借款2000万元,均按时付息,无借款逾期现象发生。
企业无不良信用记录,经省分行审核评定其2006年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析:
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。
公司的资产负债状况及主要经济指标如下表:
资产负债及偿债能力指标简表(单位:
万元)
项目
2004年
2005年
2006年9月
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
13482
流动资产
17014
26678
21172
流动负债
0
10442
13482
所有者权益
2000
1356
7852
资产负债率(%)
88%
94%
63%
流动比率(%)
255%
157%
速动比率(%)
112%
77%
(一)、资产负债趋势分析:
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):
资产负债横向变动趋势表(单位:
万元)
项目
2004年
2005年
2006年9月
资产增长绝对数
16390
9798
–5463
增长百分比
2686%
57%
-20%
负债增长绝对数
14990
10442
–11960
增长百分比
1499%
69%
-47%
权益增长绝对数
1400
-644
6495
增长百分比
233%
-32%
479%
从上表可以看出该企业2004年、2005年总资产增长很快,2004年末比1999年末增长了2868%,2005年较2004年末增长了57%,2006年9月总资产较2005年下降20%,负债较同期下降47%,主要是该公司2004年4月代××××集团在江汉建行贷款15000万元,投入“××花园”开发项目,2006年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方,提前收回投资,归还了江汉建行的15000万元贷款。
因此该企业2006年9月的负债较同期减少11960万元,减少47%,相应的减少资产5463万元,减少20%。
由于资产减少的比例小于负债减少的比例,因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好,净资产的增加,说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
项目
2004年
2005年
2006年9月
资产负债率(%)
88%
94%
63%
利息保障倍数
0
-1.22
13.7
流动比率(%)
255%
157%
速动比率(%)
112%
77%
资产负债率2004年是88%,2005年是94%,2006年9月是63%,由此可以看出,企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平,低于平均值79.7%。
企业的流动比率2005年是255%,2006年9月是157%,虽然2006年较2005年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值的165.9%。
企业的速动比率2005年是112%,2006年9月是77%,虽然2006年较2005年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值87.2%。
因此企业的长期和短期偿债能力较强,有较强的举债能力,由于企业2006年资产负债率较低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍数2006年9月是13.7,较平均值1.6高出12.1倍,说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析:
通过对企业近三年的资产负债变动的分析,对其变动较大的科目列举如下:
近三年企业资产负债简表单位:
万元
项目
2004年
2005年
2006年9月
项目
2004年
2005年
2006年9月
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
13482
一、流动资产
17014
26678
21172
一、流动负债
0
10442
13482
其中:
货币资金
421
497
2241
其中:
短期借款
0
8500
9000
应收帐款
0
0
7759
应付帐款
0
0
2
短期投资
0
0
0
其他应付
0
1343
4728
其他应收款
16593
11252
424
预收帐款
0
787
0
预付帐款
0
3
37
存货
0
14927
10711
其他
0
0
0
二、长期负债
15000
15000
0
二、长期投资
0
0
0
三、固定资产
0
124
158
三、所有者权益
2000
1356
7852
其中:
固定资产清理
77
其中:
股本
2000
2000
2000
固定资产净值
0
124
81
资本公积
0
0
0
四、无形及递延资产
-14
-5
4
未分配利润
0
-644
5852
变动说明:
1、应收帐款:
2006年较2005年增加7759万元,全部是应收客户购房款。
2、其他应收款:
2006年较2005年减少10828万元,主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分:
2006年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分,2006年较2005年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款:
2006年较2005年增加3385万元,主要是与集团之间往来帐款增加2248万元,与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款:
2006年9月较2005年减少787万元,主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债:
2006年较2005年减少15000万元,主要是代集团在江汉建行贷款的15000万元,提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2006年9月已经实现销售收入23650万元,实现利润5852万元
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 项目二十五 房地产项目融资评估 项目 十五 房地产项目 融资 评估
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)