业主委员会1.docx
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业主委员会1.docx
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业主委员会1
业主委员会成立的条件
第一步,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,然后联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
第二步,组建成立业主大会的筹备组,筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐。
最好的方法是由开始的发起人张榜通告,请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
第三步,筹备组开始工作(人数不多的话,愿参加的业主都可参加),起草业主委员会章程,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料,并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。
开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步,将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见。
如果收条超过业主所持投票权1/2以上,反馈意见中的反对意见少于1/2,则业主大会成立,业主委员会章程通过。
在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。
第七步,将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。
第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出
小区没有业委会如何申请维修基金
一、申请使用物业专项维修资金的条件
根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规,使用专项维修资金有明确的条件和程序。
1、使用专项维修资金的前提是该房屋已经交存了住宅专项维修资金,没有交存就没有使用。
2、使用专项维修资金还要同时符合以下条件:
第一,需要维修的部位属于业主共有部位和共有设施设备。
第二,需要维修的项目已经超过了房地产开发公司应当承担的保修期。
楼顶漏水保修期最低是5年,以该幢楼的竣工验收备案表所载的备案时间和房屋买卖合同确定的交付时间来计算保修期的开始日期。
如果交付时间早于备案时间,则以备案日期开始计算。
如果备案时间早于房屋交付时间,则以房屋交付时间开始计算。
第三,需要维修的项目属于重大修缮项目。
具体到楼顶漏水项目,要求渗漏部位超过所在整幢楼屋面的20%以上。
漏水面积未达到这个指标,则属于日常维修或小修项目。
超过保修期的重大修缮才能申请使用专项维修资金,日常维修或小修项目,该小区有物业公司的,应当由物业公司负责维修,物业费已经包含日常维修或小修费用;该小区没有物业公司的,则由楼顶住户自行出资维修。
第四,超过保修期且符合重大修缮条件的维修项目,还应当经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意使用专项维修资金。
如果小区成立了业主大会,建立了该小区的专项维修资金具体管理制度,并且这个具体的管理制度经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,则可以按照小区专项维修资金管理制度的约定来申请使用维修资金。
二、申请使用物业专项维修资金的程序
使用专项维修资金的一般程序:
一是编制维修项目预算和与维修施工单位草签维修合同。
二是使用申报。
向区住建局物业管理科提出使用申请。
三是主管部门对照使用条件进行初步审查。
四是召开业主大会或者按小区维修资金管理制度的约定条件进行业主投票表决,街道或社区指导监督业主大会和业主委员会进行投票表决。
五是业主大会同意后,由申报人组织维修和竣工验收。
六是主管部门按预先审查的材料和维修施工合同的约定,向施工单位账户分期支付维修资金,并留存保修期内的质保金直到保修期满后支付。
三、使用住宅专项维修资金的申报主体
一般情况下,成立了业主大会和业主委员会的,应当首先由业主委员会向主管部门提出使用申请;没有业主委员会但有物业公司的,应当由物业公司提出申请;既未成立业主大会和业主委员会,又没有物业公司管理的小区,受屋顶漏水影响的业主可以向所在街道报告,由街道指定机构或所在社区来申请使用。
当然,业主也可以直接在小区内组织其他业主联名提出使用申请,但联名签署的业主人数应当达到小区业主总人数20%以上。
如何成立业主委员会
为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益,成立业主委员会是非常必要的。
一、成立业主委员会的条件:
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
3、住宅出售已满两年。
二、成立业主委员会后要办理登记手续
业主委员会自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记:
1、成立业主委员会登记申请书;
2、业主委员会委员名单;
3、业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人。
三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益,主要履行下列职责:
1、召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;
2、选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;
3、依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
5、听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用;
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。
四、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。
使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内,将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;
4、业主大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。
小区业主委员会如何成立?
2
2011-3-1610:
19zzy7775
|三级
第三章业主、业主大会与业主委员会
第十条房屋的所有权人为业主。
业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。
第十一条业主对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服务企业履行物业服务合同。
第十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十三条未设立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府协助业主决定有关事项。
第十四条物业管理区域内,交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,推举业主代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组主要由业主代表组成,也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡(镇)人民政府的代表各一人参加。
筹备组成员名单确定后,应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第十五条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。
第十六条业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用物业专项维修资金;
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十七条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:
(一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市、区)房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
前款
(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第十八条业主委员会应当根据业主大会的授权,履行下列职责:
(一)执行业主大会的决议、决定;
(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)组织、监督专项维修资金的筹集和使用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会成员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担,具体办法和标准由业主大会决定。
业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。
第十九条有下列情形之一的,业主委员会成员资格终止:
(一)任职期限届满的;
(二)不履行业主义务的;
(三)不再具备业主身份的;
(四)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(五)被依法追究刑事责任的;
(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(七)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会;拒不移交的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令移交。
过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当及时协助全体业主重新选举。
第二十条主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。
业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立一个业主大会。
不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主自行管理,或者经过半数业主同意,委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。
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2011-10-220:
12pmedu
|七级
业主委员会由业主大会在业主中选举产生。
第一次业主大会由原物业管理单位负责召集。
成立业主委员会后,由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会。
业主委员会负责在大会召开7天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业主。
业主委员会委员数额,一般设10一15人,经业主大会决定可以适当增减,但最少不得少于5人,最多不得多于20人,并在委员会中选出主任、副主任、秘书各1人。
业主委员会可聘请区建委(建设局)、区国土房管局、区规划局、区环卫局、街道办、派出所等有管单位的人员担任业主委员会的顾问。
业主要员会必须制订章程,确定组织机构,并经业主大会通过。
业主委员会需向区民政管理部门申请办理登记手续,取得社会团体法人资格。
业主委员会每届任期3年,每届期满前两个月,由本届业主委员会主持召开业主代表大会,选举下届业主委员会委员。
业主要员会委员可以连选连任。
业主委员会法人变更须办理社会团体变更登记。
[提问者认可]|
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2009-1-400:
15深深深深海底
|四级
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条规定:
“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
……业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
”
所以各省市对业主委员会的成立条件做出了不同的规定。
例如《浙江省物业管理条例》第八条“物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
”
一般交付使用50%以上,或交付满2年即可成立业主委员会。
具体条件,请查询你所在的省市物业管理条例,或咨询房产物业管理部门。
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根据物权法和物业管理条例的规定,业主大会的筹建由业主共同决定。
房屋出售并交付建筑面积达到50%以上,或者首套房屋交付使用满2年的,业主应该成立业主大会,选举产生业主委员会。
具体的程序请到当地的物业管理主管部门查询。
参考资料:
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2011-10-719:
18rongjia_2011
|一级
我们小区正在做这件事.成立的关键在于第一要得到你们小区所在社区的支持和认同;第二小区居民要齐心协力;这是我自身的体会.
成立业主委员会的步骤在网上可以找到很多;但实际操作起来,一定要由一个公正无私肯做事的人做为发起者,把小区居民的积极性调动起来,筹备小组成立了,事情就成功了一半
苏州《高新区住宅区业主(代表)大会、业主委员会工作实施细则(试行)》
第一章总则
第一条为规范我区住宅小区业主(代表)大会、业主委员会筹建、换届、改建工作过程以及日常工作制度,确保公开、公平、公正性原则和相关法律法规的贯彻落实,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)等有关法律、法规,结合高新区实际,制定本办法。
第二条 房产行政主管部门负责筹建、换届、改建的具体指导工作,并按《条例》要求对有关工作与街道办事处(镇人民政府)共同组织实施;街道办事处(镇人民政府)负责筹建、改建和未按时换届的业主委员会的组织实施工作,并按《条例》规定,协调物业管理与社区建设之间的关系,协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章首次业主(代表)大会、首届业主委员会的筹建工作
第三条 成立首次业主(代表)大会筹备组的工作步骤。
成立首次业主(代表)大会筹备组应按照建设单位和前期物业企业书面告知,街道办事处(镇人民政府)发布公告,组织业主会议推荐,公示推荐结果等程序进行。
(一)告知
物业管理区域符合《条例》第十条规定情形的,建设单位和前期物业服务企业应当在三个月内书面告知街道办事处(镇人民政府)。
未按时书面告知的,街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门应当责成建设单位和前期物业服务企业立即(一个月内)书面告知(建设单位已注销的由前期物业服务企业单独书面告知),仍不告知的,街道办事处(镇人民政府)应当在一个月内发布公告,主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。
书面告知的内容:
(见样表一)
1、小区名称、推广名称、门牌公安编号,小区坐落位置;
2、建设单位名称、前期物业管理企业名称,以及联系人、负责人姓名与联系方式;
3、小区物业总建筑面积,已交付使用面积及交付使用时间;小区物业概况:
包括总幢数、总户数,各幢面积和户数,商业、写字楼分布、面积和户数;
4、小区社区配套用房部位、面积;
5、所提供的筹备组会议场地地点、首次业主(代表)大会场地地点及会场情况(容纳人数,座位数,会场布置情况:
一般应设会标“**小区首次业主(代表)大会筹备组推荐会议”,以圆桌会议形式布置);
6、所提供的人力情况:
包括人数、名单、联系方式;
7、建设单位提供筹建经费的方式、方法(建设单位已注销的筹建经费从共有部位、共用设施设备收益中列支)。
(二)公告
1、街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起二十日内在相关小区发布成立首次业主(代表)大会筹备组的公告;公告应当在所有小区进出口明显位置、各楼道口张贴;三十日内应组织、协调、指导成立首次业主(代表)大会筹备组。
公告的主要内容应包括:
(见样表二)
筹建的依据,组织业主推荐产生首次业主代表大会筹备组的时间、地点、人员,街道办事处(镇人民政府)委派的筹备组组长(可以是社区居委会工作人员)情况,与会人员条件(凡是本物业区域内的业主均可参加)及报名登记地点、时间(见样表三),会议议程(确定筹备组组成人员人数和推荐的办法,推荐产生筹备组成员),筹备组的主要任务,筹建的基本过程及概略时间安排。
2、筹备组成员产生的方式。
可采取自荐互荐,或分区分片分幢推荐等办法,由业主自行决定。
(三)会议推荐
街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起三十日内组织报名业主(未报名的也可参加)召开推荐会议,推荐产生首次业主(代表)大会筹备组。
会议应确定如下事项:
1、决定推荐筹备组人员的方式(自荐互荐或分区分片分幢推荐等);
2、确定筹备组的人数(5---9人)。
3、自荐或被荐的业主自我介绍个人情况,并就参加筹备组后如何做好筹备工作做承诺表态。
4、表决产生筹备组组成人员。
5、确定筹备组第一次会议的时间、地点、议程等(可与推荐筹备组会议合并召开,但需事先公告明确)。
(四)公示会议结果(见样表四)
第四条 首次业主(代表)大会筹备组的工作。
应确定首次业主(代表)大会制度,业主代表、业主委员会委员名额、分配和选举产生办法,大会议事规则、业主规约草案等,组织业主推荐业主代表,推荐业主委员会委员候选人,公告相关事项。
(一)筹备组第一次会议(可以和推荐产生首次业主代表大会筹备组会议合并进行,合并进行时,会议议程也应事先合并公告)。
应确定如下事项:
1、确定本物业区域内要实行的(业主或业主代表)大会制度。
确定筹备组成员分工(包括宣传发动、业主规约和议事规则草案拟定、会议记录和整理、公告公示拟定、联络与协调、业主代表和业主委员会委员候选人情况汇总等)。
2、确定业主代表人数、分配办法、产生办法。
业主代表一般不少于30人(对物业总面积小、幢数和户数较少的小区可依照实际情况酌情减少),每幢至少有1名;
可按楼道、楼层、户数、面积等确定业主代表名额的分配办法;
通常采用业主自荐互荐的办法推荐业主代表候选人;
凡是本物业区域内的业主均可当选业主代表。
3、决定自荐互荐业主代表候选人登记起止时间、地点(见样表五)。
4、对业主投票权数提出建议方案。
5、确定筹备组第二次会议召开的时间、地点、议程。
(公示会议结果见样表六)。
(二)筹备组第二次会议。
应审议、确定如下事项:
1、汇总报名情况。
2、确定业主代表候选人征求业主意见的时间、方法、分工(见样表七--1,七—2,七--3)。
3、审议业主规约、议事规则草案,确定征求业主意见的起止时间、方法、分工等。
业主规约、大会议事规则,应征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(见样表八)
4、确定业主委员会人数(5至15人)、选举办法,候选人推荐产生办法(见样表九)。
业主委员会委员一般采用差额选举的办法产生。
业主委员会委员候选人可采取在业主代表中自荐互荐、筹备组推荐等方式产生,候选人人数应多于确定的业主委员会人数。
5、确定业主委员会委员候选人报名起止时间、地点(见样表十)。
6、确定第三次筹备组会议时间、地点、议程。
(公示会议结果见样表十一)。
(三)筹备组第三次会议应确定如下事项:
1、确认业主代表业主身份。
2、依据《条例》对业主委员会委员应具备条件的四点要求,提出(审议)业主委员会委员候选人建议名单。
3、根据业主意见修改业主规约、议事规则草案。
4、确定召开首次业主(代表)大会的时间、地点、形式和内容。
(公示会议结果见样表十二)。
第五条 召开首次业主(代表)大会,选举首届业主委员会。
(一)听取、审议筹备组工作报告。
(二)宣布业主(代表)大会议事规则、管理规约向业主征求意见的结果。
(三)决定首届业主委员会任期。
(三)审议通过首届业主委员会选举办法。
(四)选举产生首届业主委员会。
应按下列程序实施:
1、在非业主委员会候选人中推选监票、唱票、记票等工作人员三名;
2、向业主代表计发选票(见样表十三);
3、按照候选人名单顺序,自我介绍个人情况和对做好业主委员会工作做承诺表态;
4、现场自荐互荐业主委员会委员候选人,经现场确认符合业主委员会委员选举条件后进行自我介绍和表态,并列入差额选举候选人名单;
5、业主代表投票选举业主委员会委员(选举数超过业主委员会名额数的选票无效);
6、验票,认定有效票数;
7、计票:
按得票顺序,产生首届业主委会委员(原则上得票数需超过有效票数的50%)(见样表十四);
8、当选业主委员会委员作竞选陈述,竞选主任、副主任,并投票选举主任1名、副主任若干名(见样表十五)。
(四)业主委员会主任代表首届业主委员会作就职承诺。
(五)街道办事处(镇人民政府)、房产行政主管部门致辞。
(公示会议结果见样表十六)。
第六条 备案。
首届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料到房产行政主管部门备案:
经全体委员签名的首届业主委员会备案申请(见样表十七);
附件1、首届业主委员会委员名单;
附件2、议事规则、管理规约;
附件3、首次
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