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物业管理综合能力教材电子版
一章经济学基础知识与应用
概要地说,经济学是一门关于选择的学科,它解释人们在面临稀缺性时做出的选择以及这些选择如何变化。
相对于人类的无限需求而言,世界上的资源绝大部分都是稀缺的,或者说是有限的。
所有的经济探究与问题都产生于稀缺性。
对企业生产而言,在既定的有限资源条件下,如何进行资源的合理配置,以使其能尽可能大地满足人们的需求,即生产什么,如何生产,何时生产,何处生产,为谁生产,构成关于经济学的核心问题。
第一节市场需求和供给理论
一、市场需求
(一)需求的含义
经济学意义上的个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下,消费者对某种商品或服务(因为市场经济中的服务也可视为一种商品,因此本书下面所称商品,一般即指商品或服务)愿意而且能够购买的数量。
需注意的是,需求与通常所说的需要是不同的。
需求的构成要素有两个:
一是消费者愿意购买,即有购买的欲望;二是消费者能够购买,即有支付能力。
二者缺一不可。
没有支付能力的购买意愿只是一种欲望或主观需要而不构成实质需求。
市场需求是指在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量。
即市场需求是消费者需求的总和。
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(二)影响需求的主要因素
一般来说,影响需求变动的主要因素有:
(1)商品本身价格。
在其他情况不变的条件下,商品本身的价格是影响该商品需求的最重要因素。
一般而言,两者之间存在明确的负相关关系,即价格和需求的变动呈反方向变化。
(2)消费者个人偏好。
消费者的个人偏好反映了消费心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度,从而影响对该商品的需求。
但是,人们的消费偏好并非一成不变,而是会在一系列因素的作用下发生变化。
(3)消费者的数量和收入。
消费者人数增减显然对商品与劳务需求的增减有直接的影响。
收入的增减也是影响需求的重要因素。
一般来说,当收入增加时,消费者会多购买大多数商品,而当收入减少时,他们会少购买大多数商品。
尽管收入增加会引起大多数商品需求增加,但不会引起所有商品需求增加。
例如,随着人们收入和生活水平的提高,在食品消费中,对时令、高档、绿色食品的消费需求会增加,对大米等必需品的消费需求却会减少。
(4)替代品的价格。
所谓替代品,是指使用价值相近,可以相互替代来满足人们同一需求的商品,如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。
一般来说,在相互替代商品之间,如果某一种商品价格提高,消费者就会减少购买这种商品,把其需求转向可以替代的商品上,从而使替代品的需求增加。
反之亦然。
(5)互补品的价格。
所谓互补品,是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品,如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。
如果互补品中一种商品价格上升或下降,就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。
(6)预期。
预期是人们对于某一经济活动未来的变动趋势的预测和判断。
如果消费者预期一种商品价格会上涨,就会增加提前购买的可能性;如果预期价格会下跌,就会增加推迟购买的可能性,从而影响当期需求。
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(7)其他因素。
如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。
(三)需求函数、需求规律和需求曲线
将影响商品需求的各种因素作为自变量,需求量作为因变量,反映需求与各种影响因素关系的数学表达形式即为需求函数,可表示为:
假定除价格之外的其他各种因素均不变,需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。
具体表示形式为:
一般而言,在其他条件不变的情况下,商品的需求量与其价格之间呈反方向变化,即需求量随着商品价格的提高而减少,随着商品价格的降低而增加。
需求与价格之间这种呈反方向变化的关系,即为需求规律,也称需求定理。
把需求和价格的关系用曲线表示出来,该曲线即为需求曲线,如图1-1所示。
需求曲线总是向下倾斜(在设定价格为纵轴、需求量为横轴的坐标系中)。
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图1-1需求曲线图
图1-1中,横轴表示需求量,纵轴表示价格,两轴之间的曲线DD就是一条需求曲线。
如图中所示,当市场价格为P1时,需求量为Q1;当价格从P1降到P2时,需求量从Q1增加到Q2。
曲线DD反映了需求量与价格之间的对应关系。
以上所分析的需求规律,是假定影响需求的其他因素不变。
但是,在现实生活中,需求的变动是多种因素共同影响的结果。
为了区分开两种情形,可以把只有价格变动、其他因素不变的情形称为需求数量变动,把其他因素也发生变动的情形称为需求变动。
在第一种情形下,其他因素不变,只考虑需求和价格的关系,需求量的变化是沿着既定的需求曲线进行的:
价格上升,需求量减小;价格下降,需求量增大。
在第二种情形下,由于消费者收入或消费者偏好等因素也发生变化,此时引起需求的相应变化表现为需求曲线的位移。
如图1-2所示,当价格由P1降到P2时,在曲线DD上显示需求量从Q1提高到Q2,发生需求数量的变动。
如果消费者收入的增加扩大了需求,需求曲线就会向右上方移动,从DD移至D′D′。
同样当价格为P1时,需求量就会从Q1上升到Q′1;当价格为P2时,需求量会从Q2上升到Q′2,这种变化属于需求的变动。
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图1-2需求数量变动和需求变动的区别图
需要注意的是,上面所表述的需求规律是绝大多数商品的价格和需求量之间的一般关系,但也有例外。
在特定情况下,商品价格可能与需求量之间成正向变化,如呈牛市特征的股票价格与股票需求量,就是成正向变化。
战争年代的食物等紧缺商品也呈现这种需求特征。
又如,对于低收入阶层的消费者来说,在某些时候,一些普通食品随着价格上涨,对其购买量却会增加(呈现这种特征的商品被称为吉芬商品)。
然而这种需求量与价格呈同方向变化的情况只是极少数商品或在特殊情形下才会发生,不影响需求规律作为市场经济活动中一条重要经济规律的普遍适用性。
二、市场供给
(一)供给的含义和影响供给的因素
供给是指一段时间内和一定的价格水平下,生产者愿意并能够为市场提供商品的数量。
市场供给是所有生产者供给的总和。
一种商品的供给数量受到一系列因素的影响和制约,可以用供给函数来表示供给与这些因素的关系。
假定其他因素不变,只考虑某种商品的供给量和该商品价格之间的关系,这时,供给函数可表示为:
影响供给的因素主要有:
(1)商品本身价格。
在影响某种商品供给的其他因素不变的情况下,该种商品自身的价格和其供给量之间存在正相关关系,即二者呈同方向变动。
具体来说,在其他条件不变时,产品价格升高,会增加企业的收益或利润,从而会吸引众多企业去生产更多的此类产品,使供给增加;反之,价格下降,收益减少,供给就会减少。
同样,在特定时期或对于某种特定商品,情况可能相反。
(2)生产成本。
在其他条件不变时,生产产品的成本降低,意味着产品利润增加,会刺激生产扩大,供给增加;反之,如果生产成本上升,供给就会减少。
(3)生产技术。
生产技术的进步或革新,往往意味着效率的提高或成本的下降,从而增加企业的利润,进而影响供给。
(4)预期。
生产者或销售者的价格预期往往会引起当期供给的变化。
(5)相关产品的价格。
相关产品主要是指该种产品的替代品和互补品。
其对价格的影响机理,可参考需求相关内容的分析。
(6)其他因素,如生产要素的价格以及政府产业政策等。
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(二)供给规律和供给曲线
在其他因素不变的情况下,商品的供给量随其价格上涨而增加,随其价格降低而减少,二者呈同向变动,即为供给规律,也称供给定理。
这是因为在其他条件不变的情况下,价格的上升可以使生产者利润率提高,刺激生产者增加产量。
相反,市场价格下降,会使得生产者的利润率降低,生产者向市场上提供商品的数量自然就会减少。
以P代表价格,以Q代表供给量,分别用纵轴和横轴表示,在坐标系中反映供给量和价格之间呈相同方向变化关系的曲线,通常被称为供给曲线,如图1-3所示。
图1-3供给曲线图
在图1-3中,两轴之间的曲线SS即为供给曲线。
从图中可以看到,当价格从P1上升到P2时,供给量从Q1增加到Q2即供给曲线向上倾斜。
类似于需求分析,供给分析也要区分为两种情形。
一种情形是假定其他因素不变,单纯分析价格的变动如何影响供给的变动,这种变动表现为供给沿着既定供给曲线的变动,称为供给数量的变动。
另一种情形是由于价格以外的其他因素如成本、技术等发生变动而引起供给的变动,称为供给的变动,这种情形表现为供给曲线的位移。
在做经济分析时,应当把价格变化引起的供给量的变动和因其他因素的变化引起的供给的变动两者区分开来。
三、市场均衡
(一)市场均衡的概念
在现实经济生活中,需求和供给都不是孤立地与市场价格发生关系,市场价格是在需求和供给相互影响、共同作用下形成的。
假设一种商品的需求状况和供给状况是已知和固定不变的,由于需求和供给在市场竞争中的共同作用,使消费者愿意购买商品的数量恰好等于厂商愿意供给的商品数量,价格也不再变动,称为市场达到均衡。
此时需求或供应的数量为该商品的均衡量,所对应的价格为该商品的均衡价格。
把图1-1的需求曲线和图1-3的供给曲线合在一起,就会得到一个新图,形状如图1-4所示。
用纵轴表示价格,横轴表示需求量和供给量。
需求曲线DD与供给曲线SS相交于E点。
在E点,供给量和需求量相等,其数量为Q0,此时的市场价格为P0,P0通常被称为均衡价格,均衡价格就是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平。
图1-4均衡价格模型图加318167496(群号),物业交流群,还有更多考试资料
由于市场供给和需求会受到一系列因素的影响,任一因素的变化都可能引起供求关系的变化,进而引起价格的变化,而价格的变化反过来又会引导供求的变化。
多数情形下,当市场因素变化轻微时,供求脱离原来的平衡只是暂时的,由于价格机制发生作用,市场供求会趋于恢复原来的平衡。
实际市场经济运行中,这种供求与价格的循环往复变化十分频繁,因此,市场上的供求平衡与价格平衡都是偶然的、暂时的、相对的,旧的平衡一旦被打破,市场参与方会追随适应市场变化,从而促成新的市场均衡。
(二)均衡价格分析运用
1.最高限价分析
最高限价是指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平,市场交易只能在这一价格水平之下进行。
目的是为了保持市场物价的基本稳定,从而保护一些消费者(如低收入阶层)利益或降低某些生产者的生产成本。
在我国,最高限价属于政府对市场调控或干预的一种措施。
如各地制定物业服务指导价就是地方政府对普通居住小区物业服务价格实施的一种最高限价。
另外,对化肥、种子等农业生产资料的限价,对某些进口商品的限价,对廉租房与公租房的房租限制以及对经济适用房等的价格限制,均是常见的最高限价类型。
政府制定最高价格的原因一般是出于对公平和民生的考虑,旨在维护社会稳定。
从均衡价格角度具体地对最高限价的效应进行分析,可以得出结论:
有效的最高限价必定导致供不应求。
因为,当政府规定的最高限价低于均衡价格时,对于生产者来说,短期内剩余减少,利润降低,必然会抑制生产,减少产量,导致市场供给不足(低于均衡量);对消费者来说,价格降低,必然会刺激需求,引起市场需求的增加(超过均衡量)。
供给下降,需求增加,其结果只能是供不应求。
如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施,实施最高限价导致的短缺还会引发更深远的问题:
其一,出现短缺现象时,基于“先来先得”的分配,会出现严重的排队现象。
此时,若允许价格上升,明显有利于降低或消除排队现象,但又会同时使低收入的人生活更为艰难。
其二,当政府监管不力时,消费者不能在合法市场中买到足够的东西,就会转向黑市,用高价购买。
即买卖双方违背规定,以超过政府最高限价(甚至会高于均衡价格)的价格进行交易。
与之相伴,权力寻租、托关系、走后门等现象以及以次充好、缺斤短两等变相涨价的现象也会应运而生。
其三,政府可能被迫采用定量供应的制度,如为每一种配给的产品发给人们一定数量的配给票,凭证供应,即实施配给制供应。
最高限价的实施,严重地影响了市场机制或价格机制的正常运行,负面因素很多,并且实施效果依赖于政府强有力的行政措施配合。
因此,只宜在短期内或在局部地区实行,长期实施要么不可能持续,要么会付出违背市场规律的重大代价。
2.最低限价分析加318167496(群号),物业交流群,还有更多考试资料
最低限价,也称支持价格或保护价格,即规定市场交易只能在这一价格水平之上进行。
政府出台最低限价也即保护价的目的,往往是为了保护生产者利益或支持某一产业的发展。
各国政府比较普遍的是对农产品实行最低保护价,以支持农业生产,保障农民的利益。
在很多情况下,最低价格不是由政府制定的,而是由某一行业的不同企业之间商议制定的,以便能使这些企业保持较高的利润。
从均衡价格的角度具体地对保护价格的效应进行分析,可以得出结论:
保护价格往往会导致产品过剩。
因为保护价格一般会高于均衡价格,因此,会刺激生产,抑制消费,导致市场供给超过均衡水平,产生过剩。
同样,政府出台保护价格政策的实施效果,依赖于政府出台强有力的行政措施,当产品过剩、价格走低时,政府要及时入市以最低保护价收购过剩产品并予以储备,才能托住底价。
否则,如果没有政府的收购或控制,市场购买力不够,生产者就会寻求降价交易或黑市交易处理过剩产品,导致市场价格下降,使保护价格政策流于形式。
但是,政府收储又会导致政府财政支出增大,财力难以为继的问题。
所以,保护价格只能在粮食、棉花等少数对国计民生影响巨大的农产品上实行,并且也有一个时间和度的控制问题。
此外,最低价格政策还会带来的另一个问题,就是高价格会引起效率低下。
因为,高价格使得生产者的利润得以维持时,生产者就可能不会主动创新去寻找降低成本的有效方式,从而阻碍技术进步。
另外,当出现由少数企业私下达成或操纵最低价格的现象时,政府应及时干预,打破垄断,保护普通消费者的利益。
四、需求弹性与供应弹性
(一)需求价格弹性
需求弹性是指影响商品需求的因素发生变化后,需求量随之作出反应的程度。
1.需求价格弹性的含义
需求价格弹性是指商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度。
通常用需求价格弹性系数来表示需求弹性的大小,需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值,即:
需求价格弹性系数=需求量的变动率/价格的变动率
以Ed代表需求价格弹性系数,以ΔQ/Q表示需求变动率,以ΔP/P表示价格变动率,则需求价格弹性系数的数学表达式为:
由于需求规律的作用,价格和需求量一般呈相反方向变化,即价格下跌,需求量增加;价格上升,需求量减少。
因此,ΔQ和ΔP一般符号相反,所以需求价格弹性系数一般是负数。
为简便起见,通常把负号略去,取其绝对值。
2.需求价格弹性系数的计算公式
需求价格弹性系数有两种计算公式,一种是点弹性公式,另一种是弧弹性公式。
点弹性是指需求曲线上某一点上的弹性,它等于需求量的无穷小的相对变化对价格的一个无穷小的相对变化的比率,即:
弧弹性是指需求曲线上两点之间的弧的弹性,它等于需求量的相对变动量与价格的相对变动量的比值。
弧弹性系数的计算公式为:
式中:
Q0为变动前的需求量,Q1为变动后的需求量,ΔQ为需求的变动量;P0为变动前的价格,P1为变动后的价格,ΔP为价格的变动量。
由于弧弹性能表现两点之间的弹性,所以它适用于价格和需求量变动较大的场合;而点弹性表明的只是一点上的弹性,因此只适用于价格和需求量变动较小的场合。
3.需求价格弹性的基本类型
一般情况下,不同类商品的需求弹性是不同的,需求价格弹性系数的数值范围从零到无穷大。
为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低,通常根据需求弹性系数大小,把需求价格弹性分为如下类型:
(1)|Ed|>1,表明价格每提高(或降低)一定比率,则需求量相应减少(或增加)更大的比率,需求曲线比较平坦,此时称需求富有弹性或高弹性。
(2)|Ed|=1,表明价格每提高(或降低)一定比率,则需求量相应减少(或增加)相同的比率,需求曲线为一条正双曲线,此时称需求为单一弹性。
(3)1>|Ed|{>0,表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值,需求曲线比较陡峭,此时称需求缺乏弹性或低弹性。
(4)|Ed|=0表明无论价格如何变动,需求量都固定不变,始终有ΔQ=0,需求曲线是一条与横轴垂直的线,此时称需求完全无弹性,或称需求弹性为零。
(5)|Ed|=∞表明在价格既定的条件下,需求量是无限的,需求曲线为一条与横轴平行的直线。
此时称需求有完全弹性。
4.影响需求价格弹性的因素
(1)商品的替代品的数目和相近程度。
一般而言,一种商品的替代品数目越多,则该商品的需求价格弹性越大。
因为一旦这种商品价格上涨(或下降),甚至是微小的上涨(或下降),消费者就会减少(或增加)对该商品的购买量,而增加(或减少)对该商品替代品的购买量,从而引起需求量的明显变化。
对于物业服务需求的价格弹性而言,显然简单的专项物业服务的需求弹性要大于复杂的综合性物业服务的需求弹性。
(2)人们对商品的依赖性。
一种商品如果是人们的生活必需品,即便价格上涨,也必须购买消费,其需求弹性就小或缺乏弹性,例如食盐;而一些非必需的高档商品,如高档服装、烟酒等,只有当消费者购买力提高之后才买得起或才开始消费,其需求弹性就大。
同理,高规格的专项物业服务或特约物业服务的需求弹性大于基本物业服务的需求弹性。
(3)商品本身用途的多寡。
一般来说,一种商品的用途越多,它的需求弹性就越大,反之就缺乏弹性。
因为用途多的商品,当其价格发生变化时,会从多个用途角度影响到对它的需求。
(4)商品的耐用程度。
商品越是耐用,需求弹性越小。
因为消费者购买耐用品后,即使其价格下降,也难以短期内重新购置。
(5)时间的长短。
时间对需求价格弹性的大小至关重要。
时间越短,商品的需求弹性就越小;时间越长,商品的需求弹性就越大。
这是因为在较长的时间内,消费者更有可能找到替代品,替代品多了,它的需求弹性必然会增加。
5.需求价格弹性和总销售收入的关系
需求价格弹性系数的大小与销售者的销售收入关系密切,理解这种关系,可以从理论上指导经营实践。
具体分析如下:
如果某种商品需求弹性系数大于1,即价格的变动幅度小于需求量的变动幅度,显然,价格下降会增加销售收入(价格上涨会减少销售收入),因此,对生产或销售者来说,适当地降价,实行薄利多销的策略是可行的。
如果某种商品需求弹性系数等于1,也即价格的变动幅度等于需求量的变动幅度,显然,无论价格上升还是下降,销售收入都保持不变,因此,销售者会倾向于逐步提价。
如果某种商品需求弹性系数小于1,即价格的变动幅度会大于需求量的变动幅度,显然,价格下降会减少销售收入,价格上涨才会增加销售收入,因此,对生产者或销售者来说,降价促销就没有实际意义了,反而提价是可能的选项。
(二)需求交叉弹性
1.需求交叉弹性的含义
需求交叉弹性,也称需求交叉价格弹性,是指一种商品的需求量对另一种商品价格变动的反应程度。
假如有a、b两种商品,那么,因商品b价格的变动引发的商品a的交叉弹性系数的计算公式为:
交叉弹性系数=商品a需求量的变动率/商品b价格的变动率
用公式表示为:
式中:
Eab为需求交叉弹性;Qa为商品a的需求量,ΔQ为商品a的需求变动量;Pb为商品b的价格,ΔPb为商品b的价格变动量。
2.需求交叉弹性的类型
(1)a,b两种商品为替代品,则Eab>0,即这时的交叉弹性系数为正数。
因为两种商品可以相互替代,商品b价格上升,就会有部分消费者不再购买商品b,而去购买商品a,商品a的需求量增加,价格变动和需求量变动是同一方向,所以ΔPb和ΔQa都为正值,Eab的符号为正值。
与此相反,商品b的价格下跌,就会有部分消费者放弃对商品a的购买,而去购买商品b,商品a的需求量减少,ΔPb和ΔQa都为负值,所以Eab的符号仍为正。
Eab越接近1,则说明b,a两者的替代性越强。
(2)a商品与b商品为互补品,即Eab<0,其交叉弹性为负数。
由于a商品与b商品为互补品,商品b的价格上涨,需求量下降,必然会引起商品a的需求量下降,ΔPb和ΔQa的符号相反,Eab为负值。
(3)a商品与b商品没有相关性,Eab=0,意味着商品b涨价、跌价均不影响对商品a的需求,反之亦然。
可见,需求交叉弹性大小是确定两种商品是否具有替代关系或互补关系的衡量标准。
(三)需求收入弹性
1.需求收入弹性的含义
需求收入弹性,是指需求量的变动与引起这一变动的消费者收入变动之比,代表需求对消费者收入变动的反应程度。
计算公式为:
式中:
Ey为需求的收入弹性系数,Q为原需求量,ΔQ为需求的变动量,Y为原消费者收入,ΔY为收入的变动量。
2.需求收入弹性的类型
与需求的价格弹性类似,根据Ey取值大小,需求收入弹性可分为富有弹性(Ey>1)、单一弹性(Ey=1)、缺乏弹性(0<Ey<1)、完全无弹性(Ey=0)几种情形。
还有一种情形是Ey<0,表示收入增加时买得少、收入降低时买得多,这种需求收入弹性系数为负的商品,被认为属于“低档品”,对这类产品的需求,随着收入水平的提高,其需求量反而减少。
商品收入弹性的大小,一般被作为衡量“高档品”和“必需品”的标准。
收入弹性系数大于1的商品,可归类为“高档品”:
小于1的,则归类为“必需品”。
需求的收入弹性是研究收入和需求量之间关系及消费结构变化的代表性指标,对价格决策具有重要的指导价值。
需要强调的是,此处所讨论的收入弹性考察的是市场需求变动与众多消费者收入变动的关系。
(四)供给价格弹性
供给弹性是指影响商品供给的诸因素发生变化后,供给量随之作出反应的程度。
1.供给价格弹性的含义
供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值。
以Es代表供给价格弹性系数,以ΔQ/Q表示供给量变动率,以ΔP/P表示价格变动率,则供给价格弹性系数的计算公式为:
由供给规律可知,价格的变化和供给的变化总是同方向的,所以,Es的符号始终为正值。
2.供给价格弹性的类型
按照供给量对价格变动反应程度大小,供给价格弹性可分为五种类型:
(1)Es=0,这表明无论价格如何变动,供给量都固定变动,始终有ΔQ=0如以价格为纵坐标,供给量为横坐标(以下同),则供给曲线是一条与横轴垂直的线。
此时称供给完全无弹性,或称供给价格弹性为零。
(2)Es=∞,表明在价格既定的条件下,供给量是无限的,供给曲线为一条与横轴平行的直线。
此时称供给价格弹性无穷大,或称供给有完全弹性。
(3)Es=1,表明价格每提高(或降低)一定比率,则供给量相应增加(或减少)相同比率,此时称供给为单一弹性。
对于点弹性而言,则表明过该点作供给曲线的切线必通过坐标原点。
若供给曲线是以坐标原点为起点的一条直线,则该供给曲线上任一点的价格弹性系数都是1。
(4)Es>1,表明价格每提高(或降低)一定比率,则供给量相应增加(或减少)更大的比率,供给曲线比较平坦,此时称供给富有弹性。
(5)1>Es>0,表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值,供给曲线比较陡峭,此时称供给缺乏弹性。
Es=0与Es=∞两种情况在现实的市场供给中是很少见的。
3.影响供给价格弹性的因素
(1)时间。
时间是影响供给弹性的首要因素。
在很短的时间内,厂商能够提供给市场的产品量,仅限于已生产或储存的产品量,供给量几乎无法随价格变动而变动,因此
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