一房两租还是违法侵权合同.docx
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一房两租还是违法侵权合同
一房两租还是违法侵权合同
案件当事人:
原告甲,某公房原承租人;
被告房管处乙,该公房所有人;
被告丙,该公房第二份合同承租人。
案情简洁:
原告的姐姐与被告丙的儿子曾是夫妻,原告姐姐、丈夫和被告丙曾在争讼的公房旁边开有一首饰店,属于个体工商户性质,当时因某种原因借用了原告的名字办理的执照,至今没有改变过。
后来他们从他人处转让来争讼的公房,并把店面搬迁到该房屋内。
但营业执照一直没有变更过。
2003年,在原来的公房租赁合同到期后,原告的姐姐就用原告的名字与被告乙订立了一份公房租赁合同,2006年再次续签了合同,合同期限到2008年。
在此过程中,原告始终不知情。
2007年5月,原告的姐姐与丈夫离婚。
但其丈夫及被告丙就强迫其搬出争讼的公房。
后经查证,在年初的时候,被告乙就与被告丙就该争讼房屋重新订立的合同。
并且伪造了原告同意转让的证明。
为此,原告的姐姐为争得该房屋的使用权,以原告的名义,委托本律师代理诉讼。
代理律师的判断意见:
律师以第二份合同违法合同法第52条规定,系两被告合谋串通,订立侵害原告权益的合同为由,要求法院判决被告乙继续履行与原告之间的公房租赁合同,确认被告乙与被告丙的合同无效,并要求被告丙搬出争讼的房屋。
诉讼证据:
原告出示的证据为从被告乙保管的档案里调取的,先后两份合同,及认定被告伪造的原告同意转让公房的证明,以证明第一份合同是在第一份合同还没有到期的情况下签订的,侵害了原告的租赁权;还提供了户籍证明,证明在争讼房屋内原告、原告的姐姐和侄子有权居住的事实;个体工商户登记证明(登记地址为最早的地址,没有变更过),证明原告在争讼房屋开店的事实。
及其他有关证据。
被告乙出示了由被告丙签字的通知原告解除合同的文件,还出示了工商部门调查的被告丙在争讼房屋无证开店的、要求整改的通知等一系列证据,主张原告因违法了合同不得转让的条款,其依约已经解除了与原告的合同。
被告丙出示了其持有的支付房屋租金的发票(发票的付款人为原告),证明房屋一直是由她使用和交付租金的,与原告无关。
庭审情况:
代理人认为两被告合谋串通侵害原告的权益,被告乙的所谓解除合同通知系诉讼开始后才恶意形成的,且其没有送达给原告,对原告不产生效力。
认为被告丙的证据不能证明其居住的事实,被告丙曾为照看自己的孙子在房屋内暂时居住过,并保管了有店里支付租金的证据。
被告乙认为与原告的合同已经解除了,其与他人订立合同没有错。
被告丙认为房屋本来就是她租赁使用的,原告根本无权主张。
法官认为本案属于一房两租的法律关系,被告乙同意履行与被告丙的租赁合同,原告的诉讼请求可以不支持,原告可以诉讼解除合同赔偿纠纷。
代理人认为本案是房屋租赁侵权关系,不是一房两租关系。
并向法庭先后提交了两份代理词。
(为读者详细了解本案,代理词全文附后)
庭审结果:
最后法官采纳了律师的建议,改变了一房两租的认识,以解除合同的通知没有送达给原告为由,判决被告乙履行与原告的合同,判决被告并因没有合法的依据,腾退争讼房屋。
原告完全胜诉。
案后思考:
影响本案公正判决的因素有3:
1是被告之一是国家机关;2是被告伪造了同意转让的证明、解除合同的通知,还有工商部门的整改通知等;3原告确实未曾居住过争讼房屋,其主张的权利在事实上不存在;4两被告确实相互串通,在法庭上形成一对二的局面;5法官对本案涉及的法律关系认识对原告不利;6本案还涉及其他婚姻关系。
律师是从证据角度上看,原告的请求是能成立的。
因此律师代理意见的重点是如何让法官从证据角度讲采信代理人的意见,而且否定一房两租的法律关系认定。
最终律师做到了。
最大的体会就是作为律师,在诉讼过程中应该认真研究证据,从形式到内容都要有准确的把握,以证据能证明的事实作为基础,再详细研究其中的法律关系,最终确定对自己有利的法律关系,然后再有理有节的以法律的语言详细阐述,否则是很难作出漂亮的作品的。
代理词
审判员:
浙江嘉诚中天律师事务所接受本案原告的委托,指派我们作为该其代理人,依法履行代理职责。
代理人通过查阅案卷,参加今天的法庭庭审,对本案事实已基本清楚,现就本案发表如下代理意见:
一、 关于被告房地产管理所解除合同行为不成立的问题。
1、被告解除合同的《通知》是不真实的,是为了诉讼而恶意制作的。
请法庭在经过鉴定后追究其伪造证据的责任。
2、现在假设《通知》存在,但没有交付给原告,以合同法第96条的规定,不具有解除合同的效力。
因为本案争议合同是原告与房地产管理所之间订立的,根据合同的相对性,被告要解除合同,只能对原告表示,被告向其他任何人的表述,既便是向原告父母的表示,对原告都不发生效力。
本案中,被告房地产管理所把《通知》交给了被告丁阿宝,而没有交给原告,被告也没有提供原告委托丁阿宝接受类似通知的证据,故对原告不产生效力。
如果说是被告房地产管理所委托被告丁阿宝交付,而没有提供证据证实被告丁阿宝已经把上述通知交付给原告,其责任也只能由被告承担。
另外,原告在本案发生争议后,为了解决纠纷,曾多次到被告处,要求处理,本律师也曾到被告处查阅有关案卷,都未被告知有什么《通知》存在,被告当庭像流氓表示没有必要向原告出示,那有一点国家政府机构的公信力可言。
其上述行为也充分说明,该通知在当时时不存在的。
被告在庭前一直以所谓的原告的“证明”来说明其转让合同的合理性,而在法庭上却又说这个东西对他们没意义,既然没意义的东西,交给原告干什么呢?
这能是一个国家机关为了解决问题而应该采取的行为吗?
有更为有力的证据在,还有必要再出示没有任何实际意义的证据吗?
由此看了,采用欺骗手段而达到卑鄙目的究竟是谁应该非常清楚了。
3、被告房地产管理所所谓的解除合同的行为,根据法律的规定,也是非法的恶意违约行为,不具有解除合同的效力。
按照被告自己的理解,如果原告有其他住房或对租赁房屋有转让或转租行为,依合同他有权解除合同。
现在暂且不用证明原告是否有上述行为,但就被告在与原告签订合同时的内心状态,就可以认定,其解除合同的恶意。
法庭调查已经证实,被告在订立合同时就知道原告“有其他居住的地方”,被告当庭表示,他是因为原告困难,为了照顾原告的,而与原告订立合同的。
另外,被告认为,他早在2003年就知道原告有“转租转让”的行为,在此情况下,他同时认为,订立合同是双方自愿的事情,只要不违反,就应当有效。
以上庭审调查说明,被告房地产管理所在明知原告有“应该解除合同的行为”的情况下,与原告订立租房合同,就充分说明其放弃了因上述原因而解除合同的权利。
现在被告以同样的理由要求解除合同,其行为非常明显是恶意违约,是为了不能告人的目的而恶意制作的,法律无论如何不能支持这种非法的恶意侵害别人权利的行为。
否则法律的公正性则无从谈起。
4、被告房地产管理所所主张的合同内容是否有效,也应该考虑。
该合同是格式合同,在格式合同中限制对方再有其他居住权的约定,根据合同法第40条的规定,应该是无效的。
况且,本案争议的房屋主要是用于经营的,原告为解决居住问题而在其他地方居住对本案不应该产生任何影响。
故被告以原告有其他居住地为由,提出解除合同,不具有任何合法合理性。
原告经营首饰店的合法行为已经有法庭调查所证实,所谓原告转让或转租房屋的行为其实根本不存在。
二、 首饰店不是被告丁阿宝在经营,其对争讼房屋也不具有居住权。
1、争讼房屋内的首饰店是原告于1997年在同一条街47号注册登记后,在1999年通过转让别人的店面而搬迁过来的。
原被告的证人对此都做了明确的证实,因此其真实性应当认可。
我国对个体工商户是以登记注册为公示的,而不是以什么实际经营来确认,况且被告丁阿宝也根本没有实际经营店面。
原告的店面一直经营至今,并没有注销。
试想,如果是被告丁阿宝在开店,那么在将近10年的时间里,她一直是在无照经营吗?
我们的工商管理部门在此期间就没有对其行为进行过管理吗?
而原告在不经营店面后还一直年鉴营业执照和承担着各种税费,有任何合理的解释吗?
原告至今没办理工商登记变更,只是涉及到工商行政管理关系,对本案涉及店面的经营权问题,不产生影响。
而且经营地与注册地不一致地情况在现实生活中大量存在是不争地事实。
虽然被告丁阿宝认为,争讼店面在99年的转让合同是原告姐姐签订的,其也出示了2006年10月份办理的《税务登记证》等文件证明该店面的负责人是原告姐姐,但此证据又进一步确认,没有任何一份证据证明这个店面是被告丁阿宝经营的。
其所谓的居委会的调查统计表、工商所的通知等,根据庭审调查,这些都是有关部门向其调查情况的时候,她没有如实陈述事实,而是为了侵占原告和其姐姐的合法权益而恶意陈述这个店面是她自己经营,从而有关部门在被欺骗的情况下,形成该内容不真实的证据。
因为原告向法庭出示了2006年11月份其儿子与原告的姐姐的离婚协议书,虽然该协议没有生效,但完全可以证实早在2006年11月以前,两人的感情就已经恶化,事实上,被告丁阿宝在他们的感情恶化的过程中,起到了不可推卸的责任。
因此在这个时候,指望被告丁阿宝说出对原告和其姐姐有力的话,是不可想象的。
其在法庭上以其不是傻瓜,有营业执照而不是出示,来反证她没有营业执照的的说法简直可笑,因为营业执照确实不是她本人的,侵占他人权益的人,会告诉他人自己侵占的财产不是自己的吗?
因此上述所谓的统计资料等是不能证明被告丁阿宝在经营店面的。
被告的证人认为店面是被告丁阿宝开的与法定登记机关登记的情况完全不符,因此其实际上是不了解真实情况的证人,因此其证词实际上不能证明被告的主张。
其证人的证词只能证明被告丁阿宝在为原告的姐姐带看孩子的时候,顺便为自己的儿媳做点小事,帮助照看一下店面。
还有,被告及其证人都把经营店面的行为简单化了,经营店面除了做营业员外,还有很多事情要做,比如采购货物等,原告负责对外业务,本身也是对店面的经营行为。
另外,原告在经营本店的同时还经营了其他多家店面,原告也不必要一定待在某个店做营业员,所以,被告丁阿宝以证人证明其开店也是不符合事实的。
被告在法庭生陈述其是因为当时的法律规定一定要本地人才能开店,而我国法律从来没有类似的规定。
如果被告丁阿宝要开店,她完全可以以自己的名义来开,而根本不比借用原告的名义。
原告也不会同意一个好无直接关系的人借用自己的名义而开店,因为这可能要承担很大的风险。
最后最初开店是租用私人的房屋,被告所说不是本地人不能租用公房的说法在在这里看就非常可笑了。
因为没有任何法律规定过租用私人房屋必须是当地人。
租用房屋开店,必须是其本人,工商登记完全能证明原告才是最初真正的租房人,而不是被告丁阿宝。
被告以其儿子与原告姐姐的离婚协议也没有证明店面时被告丁阿宝在经营。
其证据中侵害原告权益的问题,原告会另案处理。
2、被告丁阿宝对争讼房屋不具有居住权。
庭审调查已经查明,被告丁阿宝之所以能在争讼的房屋里居住,完全是因为她自己的女儿不要她,同时有懒于做农活,不愿意住在自己家,无处安身,就赖着不走,而原告为了自己姐姐的幸福,也不好意思赶她走,才一直对她作出让步,迁就她住在租住的房屋里。
如果她能帮大家做的事情,也算好的。
原告姐姐在争讼房屋里有合法居住权,作为亲属,也为了照顾孩子,她在房子里居住,只能是暂时的。
这只是一种居住的行为,而是不是居住的权利。
本案争议的是居住权的问题。
被告丁阿宝是在经过原告同意的情况下,才能在房子里居住,如果原告不同意起居住,原告有权要求她搬出。
被告丁阿宝现在居住争讼房屋是强盗式的把原告姐姐赶出房屋后非法占有的,是鸠占鹊巢。
三、 原告为经营首饰店,对争讼房屋有合法的使用权。
1、原告经营首饰店是合法的,是经过工商登记注册的。
原告对该店拥有合法的经营权。
至于原告和其姐姐的关系,因本案不是财产争议,不用展开说明。
2、原告为了经营其拥有合法权益的店面,而租用被告房地产管理所的房子,是双方真实意思的表示,尽管被告房地产管理所认为原告租赁权可能不符合合同的约定,但他们在明知的情况下,仍然把房子租给原告,说明他们是认可原告的行为的。
合同合法有效,因此原告对房子拥有合法的使用权。
被告房地产管理所在法庭上一直以原告用欺骗的手段订立合同,不知有什么根据。
如果要说欺骗,按照两被告在法庭上的陈述,他们才是真正在欺骗。
两被告在法庭上共同承认,他们因为不是本地人,根据国家法律规定是不能租赁房屋的,因此才借用原告的名义订立的合同。
如果其陈述是真实的,那么究竟谁在欺骗呢?
难道这不是他们双方在合谋欺骗国家,获得非法利益吗?
两被告合谋非法侵犯国家利益的行为是可以得到法律支持的吗?
原告会和他们一起串通合谋侵犯国家利益吗?
回答是否定的。
被告在法庭上出示的房租发票非常说明问题,他们是开给原告的发票,证明房租是原告交纳的。
不能以是被告丁阿宝出示的,就说明房租是丁阿宝交纳的,这是首饰店交纳的,也就是原告交纳的。
四、 两被告是恶意串通,合谋侵害原告合法权益。
法庭调查证实,原告和被告丁阿宝早就不合她在居住许可她暂时居住的房屋的时候,也并没有安心帮原告和她姐姐的忙,在原告的姐姐孩子稍微大点后,她就为了自己挣钱,到公共汽车上买票去了,只是因为受不了售票员的辛苦,她才不做了,就又赖在店里。
因为店开的比较大,业务比较忙,本来也是要找营业员的,她回来了,就让她干着,这非常正常。
在2006年11份前后,她的儿子和原告的姐姐夫妻感情恶化后,他们就开始合谋侵占原告和姐姐的权益,曾多次把原告的姐姐打的不敢在家里住,还恶意转移财产。
并于同时,开始与个别所谓的房管所的人员串通,伪造证据,交给被告房管所。
被告房管所作为一个国家机关,依法本应非常明确的知道变更合同应该办理的基本手续,但他们还是在没有得到原告任何明确确认的情况下,也没没有尽到任何合法性的审查义务,就根据伪造的证明与被告丁阿宝订立租赁合同。
此合同应该根据合同法52条的规定认定无效。
其恶意是显而易见的。
并且在原告得知合同变更以后,找其处理问题,他们不但不予理睬,还对原告采用威胁、恐吓、漫骂的手段一再无礼阻扰原告行使正当权利,这些行为与一个国家机关应有的合法执法行为格格不入!
足可见其恶意到了令人发指程度。
在诉讼后,被告房管所与丁阿宝再次勾结,恶意制造所谓的《解除合同通知》,企图以解除合同来掩盖其恶意伪造证明的事实真相。
并且在法庭上流氓般的认为,他们没有必要想原告出示这个通知。
试想,一个合同当事人,如果有合法的原因解除合同,他会在任何情况下都会用来抗辩对方当事人的,有什么必要遮掩呢?
而且被告丁阿宝自己陈述曾电话告知了原告通知的事实,既然她能联系上原告,为什么在被告房管所在向原告送交所谓的通知的时候,不要求他们直接交给原告本人呢?
其在法庭上陈述说没有义务和权利告诉别人原告的电话,就认为有权利代为处分原告的权利吗?
其险恶用心其实是一目了然的。
被告房管所在送交所谓的通知的时候,也应该明确知道,要交给原告本人的,在没有看得原告的情况下,为什么没有向被告丁阿宝询问有关原告的联系方式而穷尽其应尽的通知义务呢?
所以,两被告在法庭上的陈述,矛盾重重,没有任何合理性可言,主要是因为不真实的东西就是不真实的,它必然存在漏洞,不可能因为其无知的虚假陈述而真实。
另外他们的陈述没有任何证据能证明,对其不能认可。
还有被告在与原告的租赁合同中,事后添加所谓的一年期限的,也是对原告权利的侵犯,原告在合同签字的时候根本没有这样的文字。
法庭调查证实,被告的上述房屋只有一个产权证,原告不可能在营业用房只订立一年合同而对上面居住用房订立更长时间的合同,他们是一个整体,无法分割的。
还有如果营业用房合同到期而没有续租的话,居住用房就根本不能使用了,因为它必须在营业用房进出的。
那么如此不合理的合同原告会订立吗?
被告也不会的,只能说明是两被告在合谋侵害原告权益时而恶意添加的。
两被告不仅合谋伪造证据,侵犯原告合法权益,而且制造虚假证据,欺骗法庭,对此,法庭应该依法对其制裁。
综上,原告认为,原告的合同合法有效,在合同期内,两被告合谋伪造证据,侵犯原告合法权益而订立的合同违反法律禁止性规定,应无效。
被告房管所的解除合同行为是恶意的,伪造的,也是非法的,不具有解除合同的效力。
被告房管所应当继续履行有效的合同。
被告丁阿宝非法占有房屋,其应当腾退。
故请求法院支持原告的合法请求。
此致
浙江嘉诚中天律师事务所
2007/9/21
补充代理词
本案非一房两租的问题,而是两被告串通合谋侵犯原告租赁权的问题。
一房两租一般是在房东对房屋的使用权有权处分的情况下,就其使用权进行多次处分的情况下发生的。
如果房东与某人订立了房屋租赁合同,但实际房屋还没有交付,则承租人只享有请求权利,而不具有占有使用的权利,此时房东再把房屋租赁给他人,他人也取得了租赁合同的请求权,在此情况下,会出现一房两租或多租的问题。
但如果有一个合同已经履行了,即出租人已经把房屋交付给了承租人,则该承租人则不仅拥有了请求权,而且拥有了对房屋的实际使用权,该使用权是一种物权性质的债权,具有对抗包括出租人等其他一切人的权利。
出租人把房屋交付给承租人后,对该房屋的使用权就转移给了承租人,他再也不具有对该房屋的使用权进行处分的权利。
其他人房屋租赁权人只能依据合同主张出租人的合同违约责任问题。
本案中,原告租住被告房管处的房子已经多年,该房屋的合法使用权完全属于原告。
在此情况下,被告房管处是根本没有在把房屋租给他人的权利。
此时它的任何处分房屋使用权的行为都是无权处分的行为,在实际权利人不追认的情况下,该处分行为是无效的。
两被告以所谓的原告同意转让的证明来办理的第二份租赁合同,其性质在法律上讲是合同权利义务转让的问题。
两份合同都是到2008年12月31日止这一合同期限来看,第二份合同完全是对第一份合同的继承。
因此本案完全是合同权利义务的非法转让关系,而不是什么一房两租的问题。
在上述合同权利义务转让的过程中,两被告提供的证明原告不认可,两被告都不能提供该证明系原告所为的任何证据,因此,该证据只能是两被告恶意伪造的,其目的就是为了非法侵害原告的合法租赁权。
被告丁阿宝的侵权意图明显确认,而被告房管处的的侵权意图也不是不能确认。
该房屋是公房,是国家的,而且该房屋是用于经营的,经营性房屋的资源是有限的,房管处掌握着有限的优质资源,其中某些行为不公正,为了个人利益,而以国家的资源作为交换条件以谋求个人利益的人在获得个人的非法利益情况下,而与被告丁阿宝合谋串通,采用非法手段,作出侵害原告的合法权益的事情,不仅会在本案中发生,而且会在任何权钱交易的场合下都会出现。
因此,为私利而合谋串通的故意不是不存在,而是被人为的忽视了。
房管处把房子租给谁本身是没有什么区别的,但如果其中可能出现权钱交易,则就完全不是这么回事了。
房管处作为一家管理国家财产的机构,其本身是不会合谋侵害原告权益的,侵害原告权益的只能是某些拿国家资源交换自己权益的个人。
在这些人的操纵下,合谋串通,伪造证据,侵害原告权益的事情不是不会发生,而是完全能发生。
结合原告租住多年的,被告房管处也认可其早就知道所谓的原告“转让、转租”房屋的事实,房管处从来没有过变更合同或解除合同的要求,为什么会在原告的姐姐与被告丁阿宝的儿子感情破裂要离婚的时候才会出现这样的问题呢?
其恶意岂止是明显,简直是令人发指。
被告房管处在法庭上明确表示当时租给原告房子是对原告的照顾,现在刚出现有关人的感情破裂他们就不照顾原告了吗?
如此司马昭之心,其险恶用以还用更多的证明吗?
因此,无论是他们伪造的所谓原告的证明也好,还是所谓的解除合同通知也好,其本质是完全一致的,都是出于侵害原告合法权益的恶意的目的而为的。
根本不具有任何合法性。
退一万步讲,就算本案所谓的一房两租关系成立,哪里应该把该争议房屋租给谁呢?
我国目前的审判实践和相关规定都明确,《土地承包纠纷解释》第二十条的规定,《关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第八条、第十条的规定精神就明确表明,在有登记的的情况下,权利归已经登记的所有,没登记的情况下,权利归已经履行和使用的所有,都没履行的,权利归先订立合同的一方所有。
而任何在争议发生后强行先占有争议标的的行为,都不能作为合法占有的依据。
本案的情况是什么样子呢?
原告租赁的房子是由原告和一直对该房子拥有合法居住权的原告的姐姐和侄子居住的,她们的居住行为本身就是原告对房子的占有行为。
原告同意他们居住占有租住房屋,并在居住的同时经营原告的店面,这种行为是完全合法合理的,是有权居住行为。
这种居住同时也就是原告对该房屋的居住。
不能认为原告亲自对承租的房屋居住才被认为是原告的居住,这样的认识是形而上学的,也是没有任何法律根据的。
也就是说原告的租赁合同是早就履行了,并且一直在合法占有着。
被告丁阿宝是因为要照看孩子才被允许暂住该房屋的,它是基于亲属关系和帮工性质而居住的,其居住行为根本不是权利,而只是一种事实。
这种事实完全可以根据权利人的意愿而改变。
况且现在被告丁阿宝的居住行为完全是强盗式的占有,是把原告的姐姐通过暴力形式赶出后而取得的。
我国法律在任何时候都没有认定这种占有形式的合法性。
否则社会的和谐有序从何谈起。
因此就算所谓的一房两租关系成立,也应该履行原告的租赁合同。
而不是根据被告房管处的意愿,来确定履行那份合同。
上述补充代理意见,请法庭见纳。
此致
浙江嘉诚中天律师事务所张光炤律师
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