技术经济学课程设计项目财务评价.docx
- 文档编号:438684
- 上传时间:2022-10-10
- 格式:DOCX
- 页数:27
- 大小:61.95KB
技术经济学课程设计项目财务评价.docx
《技术经济学课程设计项目财务评价.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《技术经济学课程设计项目财务评价.docx(27页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
技术经济学课程设计项目财务评价
学号
技术经济学课程设计
设计说明书
安东新区某房地产住宅开发项目财务评价
起止日期:
2013年12月30日至2014年1月3日
学生姓名
/
班级
成绩
指导教师(签字)
经济与管理学院
2014年1月3日
分工明晰
学号
姓名
主要负责的任务
编制营业收入和营业税金及附加估算表(P5)、
项目资本金流量表(P9)、
利润及利润分配表(P12)、
盈利能力分析(P13)、
盈亏平衡分析(P15)、
报告书的撰写
编制总成本费用表(P4)、
项目全部资金现金流量表(P6)、
项目总投资使用计划与资金筹措表(P7)、
借款还本付息表(P11)、
偿债能力分析(P14)、
单因素敏感分析(P16)
评分表
学号
姓名
报告成绩
答辩
40%
合计
内容全面
30%
计算准确
20%
格式规范
10%
1总论
1.1项目名称
安东新区住宅开发项目。
1.2项目背景
该项目财务评价是在可行性研究完成市场需求预测、建设规模、建设方案、原材料的供应、建设条件和建设地址选择、环境保护和劳动定员等方面的研究和多方案比较的基础上,确定了最佳方案的基础上进行的。
下面是对安东新区的位势分析、普通住宅分析、市场供需关系分析,其分析结果如下:
(内容均为借鉴)
(一)安阳市东区开发区位优势
安东区西起曙光路,东至京港澳高速公路,北起黄河,南至文昌大道,是未来的行政及居住核心区域,也是安阳市规划的重点发展区域,目前行政机关单位林立,配套设施不断完善,是未来最宜居的高档居住片区。
(二)安阳市普通住宅市场分析
安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线,建筑形态一中高品质的高层和小高层为主,主力户型为120-150平方左右的三房,区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。
区域客户主要以私营为主,安东去机关单位公务员,企业中高层为主,还有部分来至周边县城的高收入客户。
(三)市场供需关系分析
标准规划影响下,本区未来将有大量的写字楼,商业项目供应,建筑形式逐渐一纯高产品为主,且随着价格不断攀升,户型面积趋小,创新型产品将进入市场;板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加,区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点;客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主,随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强,客户年龄也要将趋于年轻化,长期前景较好。
1.3建设背景
随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化,城市用地功能进一步拓展,尤其是安阳新区的开发,某房地产开发公司获得一开发项目,该项目征地面积为7.5亩,土地费用为510万元,用地性质为建造商品住宅(其中包括代征地1.97亩)拟建项目容积率为2.61,面积为13050平方米。
该土地上有拆迁户数84户,共计面积为2462平方米。
返迁面积是原面积的1.65倍。
该项目拟从土地再开发,前期准备工作开始需要3年才能竣工。
1.4建设地点
安阳市东区开发区。
1.5建设规模
建设总面积为13050平方米。
1.6基础数据设置
基础数据的设置根据老师提供的数据编制,现将基础数据做简单说明如下:
1.6.1投资估算及资金筹措
1.该公司有资本金1000万元,公司将全部用来启动该项目。
第一年公司将其全部用完,主要包括土地费用510万元,勘察设计费用28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。
2.工程款按预算为650万元。
甲方与施工单位签订合同,工程款由施工单位垫至项目预售前,共需80万元,施工单位拟借款,利息率为6.14%,这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为20万元,其他60万元用于第二年的工程建设。
3.把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用,余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。
第二年工程建设款还需300万元,第三年还需投资270万元。
本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分,自有资金1000万元,实现销售收入以后,当年的销售收入(扣除税费)用于当年投资,如有盈余,结转下年,不足部分向建设银行贷款(年利率按6.14%计),为简化计算,现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。
1.6.2销售计划、进度安排
1.返迁部分:
拆迁户返迁在第4年,偿还面积部分按当地政府规定的价格,房地产开发公司可收取360元/平方米,而超过部分按成本价格500元/m2收取。
2.销售部分:
拟在第二年对项目投资超过25%,并且工程基础部分完工后开始销售,在第五年年末将房屋销售完毕,房屋售价为2400元/m2(均价)。
每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算,第二年的任务为18%,以后各年任务分别依次为27%,35%,20%。
并且对第二年购房者优惠10%,对第三年购房者优惠5%,第四年,第五年按现房价格销售。
1.6.3税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费:
营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%。
房地产税按销售收入的12%计。
1.6.4项目成本
1.管理费用:
指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用,此项目各年的管理费用均为40万元。
2.财务费用:
指项目为筹集资金而发生的各项费用,主要指运营期间的利息净支出,自行安排借款偿还计划,按年利率为6.14%计息。
1.6.5还款期限及还款方式
1.还款期限:
在借款后第三年还清本利和。
2.还款方式:
在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。
1.6.6评价参数设置
此项目的基准内部收益率为12%,基准投资回收期为5年。
评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值(FNPV),财务内部收益率(FIRR),动态投资回收期,静态投资回收期,投资利润率,资本金利润率(数据不足的自行增加数据,若数据无法查到,自行估算)。
2财务报表
2.1数据分析
由1.4给出的基础数据分析可得以下结果:
(结果均保留两位小数)
2.1.1资金的来源与筹措:
(1)自有资金:
1000万元;
(2)银行借款(施工单位拟借款):
80万元;
(3)从第二年起每年销售获得的资金可用于后面项目的建设;
2.1.2拆迁计拟建项目面积:
(1)拆迁面积:
2462×1.65=4062.3平方米;
(2)拟建项目面积:
13050平方米;
2.1.3拆迁获得资金:
[2462×360+2462×(1.65-1)×500]/10000=168.65万元;
2.1.4销售获得资金:
(1)第二年[(13050-4062.3)×18%×2400×(1-10%)]/10000=349.44万元;
(2)第三年[(13050-4062.3)×27%×2400×(1-5%)]/10000=553.28万元;
(3)第四年[(13050-4062.3)×35%×2400]/10000=754.97万元;
(4)第五年[(13050-4062.3)×20%×2400]/10000=431.41万元;
2.1.5资金流动分析:
(1)第一年资金流动:
1000+20=1020万元(其中土地费用510万元,勘察设计28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元),施工单位拟借款第一年用于工程的为20万元;
(2)第二年资金流动:
施工单位拟借款中60万元用于第二年的工程建设;第二年工程建设款需300万元;销售获得资金349.44万元;施工单位拟借款本息和为80×(1+6.14%)×(1+6.14%)=90.13万元;最终累计资金额为欠银行349.44-300-90.13=40.69万元;
(3)第三年资金流动:
第三年需投资270万元;销售获得资金553.28万元;银行借款40.69×(1+6.14%)=43.20万元;最终累计资金额为553.28-43.20-270=240.08万元;
(4)第四年资金流动:
拆迁获得资金:
168.65万元;销售获得资金754.97万元;最终累计资金额为168.65+754.97=923.62万元;
(5)第五年资金流动:
销售获得资金431.41万元;最终累资金额为923.62+431.41=1355.03万元。
2.1.6本金与利息分析
(1)第一年施工拟借款为20万元,总投资与资金筹措相差10万元,拟用贷款获得,二者的利息率均为6.14%;到年末第一年的利息支出为30*6.14%=1.84万元;
(2)第二年用于项目建设的施工拟借款为60万元,总投资与资金筹措相差9.78万元,加上第一年的本金利息和;到年末第二年的利息支出为(31.84+60+9.78)*6.14%=6.24万元;
(3)第三年由于销售收入足以还清本金利息和,所以一次性还清本金利息和,但本年依然有利息为前两年所有的利息本金和乘以利息率;到年末第三年的利息支出为(31.84+69.78+6.24)*6.14%=6.62万元;
(4)第四年与第五年没有利息支出。
2.2总成本费用估算表
表1:
总成本费用估算表
总成本费用估算表单位:
万元
序号
年份项目
合计
1
2
3
4
5
1
土地费用
510.00
510.00
2
勘察设计费用
28.00
28.00
3
前期准备工程费用
432.00
432.00
4
房屋开发费用
650.00
20.00
360.00
270.00
5
管理费用
200.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
6
开发期税费
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
7
财务费用
14.70
1.84
6.24
6.62
总计
1834.70
1031.84
406.24
316.62
40.00
40.00
土地费用,勘察设计费用,前期准备工程费,房屋开发费和管理费都是在1.6基础数据设置中给出的,该公司有资本金1000万元,公司将全部用来启动该项目。
第一年公司将其全部用完,主要包括土地费用510万元,勘察设计费用28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元;
开发期税一项根据要求不计,财务费用为在开发期间筹集资金所产生的利息,详见2.1.6本金与利息分析,根据分析得第一年应付利息=本年借款*利率=1.84万元;第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率=6.24万元;第三年利息=年初借款累积*利率=6.62万元;
最后总成本费用=土地费用+勘察设计费用+前期准备工程费用+房屋开发费用+管理费用+开发期税费+财务费用。
2.3营业收入及营业税金及附加表
表2:
营业收入和营业税金及附加估算表
营业收入和营业税金及附加估算表金额单位:
万元销售量单位:
平方米
序号
年份
项目
合计
1
2
3
4
5
1
营业收入
2257.75
1.1
售房
1.1.1
售房面积
8987.70
1617.79
2426.68
3145.70
1797.54
1.1.2
售房单价(元/㎡)
2160.00
2280.00
2400.00
2400.00
1.1.
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 技术 经济学 课程设计 项目 财务 评价