台湾土地经济学之六土地利用下1.docx
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台湾土地经济学之六土地利用下1.docx
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台湾土地经济学之六土地利用下1
台湾土地经济学之六土地利用(下)
一、无异曲线分析应用
(一)最适住屋面积:
消费者在有限预算下,如何决定最适的住屋面积?
以无异曲线与预算线分析说明。
1。
无异曲线:
指二种财货之可能组合,均对消费者产生相同的满足水平。
离原点愈远之无异曲线,满足水平愈高。
设消费者消费住宅及住宅以外之财货(包括食、衣、行)等二种财货。
2。
预算线:
又称价格线。
指消费者支用全部所得,所能消费这二种财货之组合。
3。
最适住屋面积之决定:
消费者在既定预算(所得)下,应选择满足水平最高之无异曲线。
4。
所得增加对住屋面积之影响:
消费者所得增加,则预算线平行外移。
5。
房租上涨对住屋面积之影响:
房租上涨,则预算线旋转移动。
(二)房租上涨之价格效果:
房租上涨会产生二种效果,
1。
住宅与其他财货相对价格产生变化,而用其他财货代替住宅,造成住屋面积减少,为代替效果
2。
消费者实质所得减少,造成住屋面积减少,此为所得效果。
3。
价格效果=代替效果+所得效果
(三)价格补贴与所得补助:
台湾对低收入户采房租补贴或购屋贷款利息补贴等价格补贴方式,其效果如何?
由上述分析可知:
1。
所得补助带给消费者满足水平较价格补贴大。
2。
所得补助支用于住宅数量较价格补贴少。
何以所得补助带给消费者更大满足水平?
1。
因为所得补助是给予消费者一笔钱,而这笔钱可以支用住宅或住宅以外之财货,任由消费者支配选择。
2。
但价格补贴则不然,补贴金额只限制支用住宅,不可流用于住宅以外之其他财货。
就消费者立场而言,当然前者较后者为佳。
但就政策目的而言,后者较前者更为理想。
(四)土地征收之禀赋效果:
1。
禀赋效果之意义:
吾人失去土地之评价往往大于获得土地之评价。
换言之,失去比得到更痛苦,亦即土地所有权人厌恶失去。
此即二地征收之禀赋效果。
2。
土地所有人立场一愿意接受:
3。
需用土地人立场一愿意支付:
需用土地人有预算线AC之限制,AC之斜率的绝对值即是平均市场地价。
综合上述:
(1)土地所有人愿意接受OM的地价补偿,而需用土地人愿意支付OA的地价补偿,
二者差距AM即是土地征收之禀赋效果所造成。
因为失去土地无预算线之限制,而获得土地有预算线之限制。
(2)土地征收如采用「市价」补偿,是站在需用土地人立场。
对土地所有人而言,除市价外,尚包括消费者剩余的被剥夺,故应给予高于市价之补偿。
(3)自愿性买卖已用市价成交,更何况非自愿性交易的土地征收,当然要高于市价,地主才会接受。
(4)土地征收如以市价或甚至更低价格(如公告现值)补偿,将导致取得土地之社会成本被低估,影响资源分配效率问题(例如:
投入过多土地、土地由高生产效率移至低生产效率使用等)。
曲线和线段之切点=最适组合
消费者或生产者
产品或生产要素
替换率、转换率
1
无异曲线+预算线
消费者
产品
边际替换率
2
等产量曲线+等成本线
生产者
生产要素
边际技术替换率
3
生产可能曲线+等收益线
生产者
产品
边际转换率
二、等产量曲线分析应用
(一)等产量曲线
其他条件不变下,生产者将能生产出相同产量(如Q0=100)的生产要素轨迹联机称之。
3.边际技术替代率:
(MRTSTK)
在维持相同的产量(Q0=100)下,生产者每额外增加单位土地要素雇用其所必须放弃若干资本要素雇用间之替代率
4.等产量曲线的相关假设:
①生产形态为QO=f(T,K),且(T,K)中之生产要素缺一不可,即f(0,1)=f(1,0)=0
②等产量曲线凸向原点。
③等产量曲线越往右上方移动,产量越高
④任两条等产量曲线不会相交
(二)等成本线
在竞争市场假设下,将能产生相同生产成本(CO)的生产要素组合轨迹联机称之。
(指PT、PK由市场供需、决定之)
(四)价格效果分析
价格效果(∣PE∣;PRICEEFFECT),
指当生产要素价格变动时,其总产量如何受到要素价格上涨或下跌之影响之总效果分析。
1.替代效果∣SE∣;SUBSTITUTIONEFFECT)
指当地价上涨时,生产者为维持原先产量不变(即QO=100不变),其需增加建物楼层兴建,以替代减少之土地量投入间的替代关系
2.产量效果∣OE∣;OUTPUTEFFECT
指当产量增加(或减少)时,其生产要素故用量绝对增加(或减少)之结果,称之(正常要素假设NORMALFACTOR
1。
地价上涨之替代效果
2。
地价上涨之产量效果与价格效果
3。
造价上涨之替代效果
4。
造价上涨之产量效果与价格效果
(一)土地使用量与建筑楼层之最适组合:
生产者(指建商)投入土地与资本,以兴建一定楼地板面积之房屋,如何决定土地面积(土地投入量)与建筑楼层(资本投入量)之最适组合,俾达到成本最低之目标。
兹以等产量曲线与等成本线分析说明。
1。
等产量曲线:
指二种生产要素之可能组合均能兴建一定楼地板面积之房屋。
设生产者投入土地及资本等二种生产要素
2。
等成本线:
指一定成本支出,均能购买到这二种生产要素之可能组合。
3。
土地使用量与建筑楼层之最适组合:
生产者在既定楼地板面积之产量下,应选择成本最小之等成本线。
生产者应选择一条等成本线,而这条等成本线刚好与等产量曲线相切,其切点决定最适土地面积a,最适建筑楼层b。
4。
地价上涨对土地集约度之影响:
地价上涨,则等成本线旋转移动,亦即
地价上涨,生产者除成本支出增加外,将以资本(建筑楼层)代替土地,而造成土地集约度提高。
另外,都市地价愈来愈贵,建筑物之兴建楼层愈来愈高,此即
资本对土地之替代,但这种替代作用会受到下列四项限制:
(1)等产量曲线之后弯:
等产量曲线不能像无异曲线与横轴或纵轴相交,亦即生产必须有最低的土地数量投入或最低的资本数量投入。
生产不可能只用资本,不用土地;或只用土地,不用资本。
(2)报酬递减法则之作用:
资本代替土地之过程中,不断增加资本,必将发生报酬递减现象,而限制资本对土地之替代。
(3)建筑技术之限制:
兴建楼层愈来愈高时,就产生地震、风力、火灾等对高层建筑之影响,也产生土地之承载力问题。
(4)容积管制之规定:
台湾对都市土地实施分区管制,因此订有最大容积率,限制土地使用强度。
5。
造价上涨对土地集约度之影响:
造价上涨,则等成本线旋转移动,亦即造价上涨,生产者除成本支出增加外,将以土地代替资本(建筑楼层),而造成土地集约度降低。
5。
~1造价下跌对土地集约度之影响:
营建技术进步,营建效率提高,成本节省,使得造价下跌Pb
(二)地价上涨之价格效果:
地价上涨会产生二种效果,
1。
土地与资本(楼层)相对价格发生变化,而用资本(楼层)代替土地,造成土地使用量减少,此为代替效果;
2。
在既定支出下,产量减少,造成土地使用量减少,此为产量效果。
3。
价格效果=代替效果+产量效果
(三)等边际法则:
1。
消费的等边际法则:
无异曲线与预算线之切点,决定最适消费组合
无异曲线之切线斜率的绝对值,称为边际代替率(MarginalRateofSubstitution,简写MRS)
2。
生产的等边际法则:
等产量曲线与等成本线之切点,决定最适生产组合
等产量曲线之切线斜率的绝对值称为边际技术代替率(MarginalRateofTechnicalSubstitutionMRTS)
(四)最小成本区位及最大利润区位:
以等产量曲线与等成本线分析最小成本区位,进而以总收入曲线与总成本曲线分析最大利润区位。
1。
基本假设:
(1)原料价格在原料产地比市场便宜;换言之,同样支出购买原料在原料产地比市场多。
(2)劳力价格在市场比原料产地便宜;换言之,同样支出购买劳力在市场比原料产地多。
2。
扩展线:
原料产地的等成本线斜率的绝对值较大,等产量曲线与等成本线之切点,为最低成本组合,ABC为最低成本组合的扩展线。
3。
最小成本区位:
将上述的等成本线合并
4。
最大利润区位:
厂商决定最适区位应从成本与收入(报酬)二者合并考虑。
三、生产可能曲线分析应用
(一)生产可能曲线之涵义:
台湾地区土地资源一定,假设只生产二种产品,稻米(以X代表)及小麦(以Y代表),则生产可能曲线为负斜率且凹向原点。
1。
负斜率:
意谓增加稻米产量,必须减少小麦产量。
2。
凹向原点:
意谓继续增加稻米产量,所必须减少小麦产量会愈来愈多。
此即所谓边际转换率(MarginalRateofTransformation,简写MRT)递增法则或机会成本(OpportunityCost)递增法则。
(二)稻米产量与小麦产量之最适组合:
1。
生产可能曲线:
一定生产要素(如一定土地面积),所生产二种产品的组合。
2。
等收益线:
二种产品产量的组合,均可获得一定的收益。
3。
最适稻米产量与小麦产量:
4。
生产技术提高之影响:
生产技术提高,生产可能曲线AB向外栘至MN,
5。
小麦价格上涨之影响:
小麦价格上涨,稻米价格不变
总收益(TR)
指生产者将所有产出经由市场销售,所获取的收入总额。
(1)定义式:
TR=P*Q
平均收益(AR)
指平均每单位产量,可分担的收益总额。
(1)定义式:
AR=TR/Q
边际收益(MR)
指生产者,每额外增加单位产量销售,其所获得的总收益增量称之。
(1)定义式:
MR=dTR/dQ
短期理论三:
成本结构
短期平均成本AC
在短期,平均每单位产量所分担的总成本
短期边际成本MC
在短期,生产者每额外增加单位产量生产,其所增加的总成本或总变动成本之增量
理论四:
利润分析
四、巴瑞图最适境界
(一)巴瑞图最适境界之意义:
巴瑞图最适境界(ParetoOptimum)是表示资源分配最有效率,社会福利最大。
此种效率又称巴瑞图效率。
巴瑞图最适境界
未达到巴瑞图最适境界
巴瑞图改善
所谓巴瑞图最适境界是指一种状态,在这种状态下,某人福利增加,难免会使其他人福利减少。
如果某人福利增加,而又不使其他人福利减少,则尚未达到巴瑞图最适境界。
如果尚未达到巴瑞图最适境界,可以经过改善来达到巴瑞图最适境界;此种改善称巴瑞图改善(ParetoImprovement)
天下没有白吃的午餐,即表示资源分配达到巴瑞图最适境界
资源分配最有效率,社会福利最大,经济效率最高
天下仍有白吃的午餐,即表示资源分配尚未达到巴瑞图最适境界
整体社会福利增加
(二)艾迪吾斯箱形图分析:
拟以二个人、二项产品、二种生产要素之情形说明,并以艾迪吾斯矩形图(Edgeworthboxdiagram)分析之。
1。
消费均衡:
亦称交易效率,假定全地区只有二个消费者甲与乙,其对二项产品x(不动产)与y(其他财货)之无异曲线组合,如图
1.BC线段为经济核,交易双方在其中则达到经济效率
2.B点对乙最有利,C点对甲最有利,此为两方之极端有利点
3.为达双方最有利均衡,双方谈判各有退让,则达成新均衡点G,最后双方效率都有提高。
4。
该契约曲线上的任何一点,均表示甲与乙两消费者,在X与Y两种物品间,为了补偿因放弃X物品所损失的效用,而需增加Y物品的数量,以使甲与乙两消费者之效用水平保持不变的边际替代率MarginalRateofSubstitution)相等,即MRS甲=MRS乙
5。
BC线段为双方交易范围,真正交易点则视双方之议价能力而定。
契约曲线是满足交易效率之所有交点的轨迹。
2。
生产均衡:
1。
亦称生产效率或因素组合效率,假定全地区只生产二项产品x(稻米)与y(小麦),其使用二种生产要素a(土地)与b(劳资)之等产量曲线组合,如【图】
2。
于此契约曲线上任何一点,均代表两产业在两生产因素间对a0的极少量减少所需要增加b0以替代之数量,以保持产出量不变的边际技术替代率相等(MarginalRateofTechnicalSubstitutiion)MRTSX=MRTSY
3。
契约曲线是满足生产效率所有点的轨迹。
3。
社会均衡:
全面效率
亦称经济效率,由图可绘得生产可能曲线。
假定有一条社会无异曲线,与生产可能曲线在E点相切,则决定生产稻米x0,小麦y0。
综合上述,达成土地利用之巴瑞图最适境界须有三个要件:
1。
消费者甲、乙对两项产品之边际代替率(MRS)相等。
2。
两项产品x、y对两种生产要素之边际技术代替率(MRTS)相等。
3。
两项产品之边际代替率(MRS)等于边际转换率(MRT)。
总之,符合上述三个要件,只有在生产要素市场是完全竞争及产品市场是完全竞争,始克达成。
在一个社会中追求经济效率之目标时,除了要有上述生产效率与交易效率外,还要考虑社会福利水平是否达到最大。
此可透过生产可能曲线或生产转换线予以说明之。
在生产转换线上任何一点之斜率表示该点由Y转换为X之边际转换率(MarginalRateofTransformationMRT),即社会中为了增加一单位的X产品之生产,所必须减少的Y产品之数量。
由前述图的生产效率箱型图中,其契约曲线的D、E、F点,可导出生产可能曲线或生产转换线,即其他条件不变下,生产X与Y产品所能达到的最大组合,如图。
生产转换在线的点已满足了生产效率之条件,但仍需选择一点生产,而此点必须满足社会的福利最大,即生产转换线与社会无异曲线相切之点,才是达到社会经济效率最大,并符合巴雷托最适化,其条件:
1。
社会成员中每人对二种物品的边际替代率相等。
2。
两种物品之生产的边际技术替代率相等,或同种产品的不同生产者所使用的两种生产要素之边际技术替代率相等。
3。
消费的边际替代率等于生产边际转换率。
五、地价成本、建筑成本与土地最适集约度
(一)地价成本:
随着土地集约度提高,每单位楼地板面积(或建坪)之地价成本呈递减趋势;亦即
每单位楼地板面积之地价成本随土地集约度增加而愈来愈小。
(二)建筑成本:
随着土地集约度提高,每单位楼地板面积之建筑成本呈递增趋势;亦即
每单位楼地板面积之建筑成本随土地集约度增加而愈来愈大。
(三)土地最适集约度:
购买土地投资兴建房屋之三大成本为:
土地成本、建筑成本及管销费用。
如不考虑管销费用,则
平均总成本为每单位楼地板面积土地成本与每单位楼地板面积建筑成本之和。
(四)地价上涨对最适集约度之影响:
地价成本上涨,土地集约度增加。
(五)建筑成本上涨对最适集约度之影响:
建筑成本上涨,土地集约度减少。
六、最适规模与最有利规模
所谓最适规模(或楼地板面积、土地集约度)与最有利规模(或楼地板面积、土地集约度),可以应用在农场规模、都市规模、楼地板面积、土地集约度等,因此只要将经济图形之横轴取用上述其中一种即可应用分析。
本文以农场规模为例。
所谓农场之最有利规模,指在此一规模,农民经营农场之获利最大。
所谓农场之最适规模,指在此一规模,农民经营农场之平均成本最低,亦即生产最有效率。
(一)最有利规模大于最适规模:
依MR=MC决定
(二)最有利规模等于最适规模:
依MR=MC决定
(三)最有利规模小于最适规模:
依MR=MC决定
站在私经济立场,农场规模应以最有利规模为准;
站在公经济立场,农场规模应以最适规模为准。
七、不动产开发
(一)开发型态:
从经济观点衡量,不动产开发之年限,应进行至开发总收益等于总成本为止。
兹分农作使用型态、建筑物开发型态、商业开发型态等三种加以说明。
1。
农作使用型态:
农作使用维持固定报酬
2。
建筑物开发型态:
新建筑物启用之初,使用情况良好,效益最大。
经过一定年限之后,建筑物逐渐老化,设备机能落伍,效益渐渐下降,最后达到不堪使用为止。
3。
商业开发型态:
商业使用型态初期未能达到最佳营运能力,经过若干时间之后,始能到达营运效率最高峰。
(二)不动产之再开发:
开发者可以等到T时,进行再开发(如都市更新),也可以到达报酬开始递减的S时,就进行再开发,或在S与T之间任一时点进行再开发。
再开发后可以获得更高收益
(三)开发规模:
投资者或开发者如已决定开发,则另一个问题「开发规模」是重点所在。
开发规模在A与B之间。
总收益均大于总成本,此一开发计划均值得开发;
此时仍须在A与B之间,进一步决定最适开发规模。
R代表每增加单位规模,其边际收益与边际成本之比。
S代表总收益与总成本之比。
当R=l时,边际收益等于边际成本,益本差(即总收益一总成本)最大,开发计划之利润最大。
当S最大时,R与S相交,益本比(即一)最大。
由此可知,
投资者或开发者应视资金限制情形及其他投资计划,在C与D之间决定开发计划之规模。
C点代表益本比最大,报酬率最高,投资效率最佳。
D点代表益本差最大,净现值(利润)最高,投资效果最佳。
任何一项投资,必须兼顾其效果与效率,故开发规模应介于C点与D点之间。
(四)益本分析之意义:
又称本益分析,一项不动产开发计划,应衡量其产生之总利益与总成本,以评估该开发案之可行性。
总利益=内部利益+外部利益+无形利益
总成本=内部成本+外部成本+无形成本
(五)益本分析之步骤:
1。
列出所有利益与成本之相关项目。
2。
估计未来利益与成本之价值。
3。
将未来之利益与成本折算为现值。
4。
比较折现后利益与折现后成本二者大小。
5。
当折现后利益大于折现后成本,开发案或投资案就值得实行。
(六)益本分析方法:
益本分析之四种方法评估土地资源开发之经济可行性
1。
益本差:
总收益减去总成本之差额,以为评估方法。
2。
益本比(毛报酬率):
总收益与总成本之比率,以为评从泙估方法。
3。
净报酬率:
总收益减去总成本,所得到之净收益,除以总成本,即得之。
4。
净经营报酬率:
将成本分为投资成本与营运成本,总收益减去营运成本,再除以投资成本
(七)公私经济土地开发之不同:
1。
私经济部门的土地开发:
私部门的土地开发是透过市场机制运作,而以追求个体最大利润为主要目标,较少涉及政治考虑。
评估方法主要采用净现值法、内部报酬率法等为主。
私部门土地开发的最大问题是开发行为往往会产生外部不经济,而造成公私利益冲突。
2。
公经济部门的土地开发:
公部门的土地开发在追求最大社会福利,含有政治因素考虑,不完全透过市场机制运作,价格并非唯一决策指针。
决策时应纳入无形利益与成本、外部利益与成本、及世代之间资源分配公平性(如资源保育、永续发展等)。
评估方法可采用益本分析。
3。
两者之不同:
(1)目标不同:
私部门在追求个体之最大利润
公部门在追求全民之最大福利
(2)考虑不同:
私部门以经济(获利)为主要考虑
公部门除经济因素外,社会因素(如公平、正义、社会福利等)、政治因素(如选票、议会、利益团体等),亦为考虑重点
(3)益本不同:
私部门决策时之利益与成本,限于私人(内部)利益与成本
公部门则为社会利益与成本(包括私人利益与成本、外部利益与成本及无形利益与成本)
(4)需求不同:
私有财货之总需求曲线是由个人需求曲线水平相加而得,有排他性
公共财货之总需求曲线是由个人需求曲线垂直相加而得,无排他性
(5)效率不同:
私部门土地开发,由于透过市场机制,较易达成资源有效配置
公部门土地开发,由于涉及政治层面(如选举、议会、政党、利益团体、公民投票等),往往以社会最大公约数作政治妥协,无法达成资源有效配置
八、区域输出乘数
(一)区域输出乘数之意义:
一个地方或区域对外输出的增加,这个地方或区域的就业与所得将产生倍数性增加,谓之区域输出乘数。
(二)经济基础法:
1。
经济基础与非经济基础:
将一个地方之经济分为二部分,
一为本地生产是供应本地消费;另一为本地生产是供应外地消费。
前者称为非基础经济;后者称为基础经济。
一个地方能够增加就业与所得,是依赖输出市场(基础经济)。
换言之,
输出市场(基础经济)是当地经济之原动力。
输出市场(基础经济)增加,当地就业与所得随之增加;输出市场(基础经济)减少,当地就业与所得随之减少。
2。
经济基础乘数:
基础就业与非基础就业之和,为总就业。
一般而言,基础就业与非基础就业维持一定比值。
3。
区位商数(LocationQuotientLQ):
又称地点商数,区位商数之目的在估计输出就业人口。
指地方某一产业所占的百分比与全地区该产业所占的百分比,二者的比值。
(三)所得决定模型:
应用凯因斯(Keynesian)所得决定模型,分析一个地方或区域之对外输出之乘数效果。
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