注册物业管理师《物业管理基本制度与政策》最新版过关必看.docx
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《物业管理基本制度与政策》备考建议
在讲授课程内容之前,就如何复习好《物业管理基本制度与政策》这门课程,在这里给大家一些备考建议,仅供参考。
一、准备工作:
1、准备好复习材料:
教材(包括《补充修改内容》)、最新考试大纲及一二本好的复习参考书或习题集。
2、做好复习计划:
做总体时间安排,复习内容安排,[Fr:
http:
//www.P] 时间上不要安排太紧凑,留一定剩余机动时间。
2012年全国物业管理师考试为:
2012年9月15、16日,做好复习计划并严格执行非常重要。
二、复习基本程序:
第一步:
全面通读教材:
对教材中内容能全面理解和融会贯通,能从整体上对课程内容进行系统把握,看教材过程中对照考试大纲要求,按不同要求用不同符号或颜色做好标记,以备下一步学习中随时掌控。
第二步:
强化考试重点:
在通读教材基础上抓住重点进行复习,特别是大纲要求掌握的和熟悉的内容,要重点理解和记忆。
如:
一些重要数据,要重点记忆。
2010年真题:
当提议召开业主大会临时会议的业主达到()以上时,业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。
(2010;24)
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
答:
B
2011年真题:
房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同,应当明确的内容有()。
A.商品房基本状况
B.交付使用条件及日期
C.维修资金的筹集方式和标准
D.物业服务企业的选聘方案
E.装饰、设备标准承诺
答案:
ABE
第三步:
做习题,做模拟题:
找一本好的复习参考书或习题集,在每一章复习过程上就可以边复习边练习。
以巩固和检验复习成果。
做几套模拟题,判断自己水平,掌握考试时间,体验考试感觉。
第四步:
查漏补遗:
没有把握的,没记住的再重点突击。
三、题型及往届考试情况分析:
1、考试题型
《物业管理基本制度与政策》这门课程只有和多选两种题型,其中单选题60题,每题1分,共60分,多选题20题,每题2分,共40分。
考试时间为二个半小时。
2、往年试题分析
表12010年《物业管理基本制度与政策》试题分布情况:
2010年
第一章
物业管理概述
第二章
物业管理服务
第三章
物业管理的基本制度
第四章
业主建筑物区分所有权
第五章
房地产相关制度与政策
单项选择题(分值)
4
13
27
10
6
多项选择题(分值)
4
10
18
4
4
总分
8
23
45
14
10
表22011年《物业管理基本制度与政策》试题分布情况:
2011年
第一章
物业管理概述
第二章
物业管理服务
第三章
物业管理的基本制度
第四章
业主建筑物区分所有权
第五章
房地产相关制度与政策
单项选择题(分值)
4
14
24
11
7
多项选择题(分值)
4
8
18
6
4
总分
8
22
42
17
11
具体每章中每节的分值分布在讲授中会提到。
有关答题技巧方面的内容在本课程最后做模拟题时重点讲授。
四、本课程讲授的特点
为方便复习,这门课程按新考试大纲要求,以每章的要点作为授课的顺序,提炼出的教材中的重点知识,减少一些复习强度。
《考试大纲》中每一章都列出很多要点,
第一章物业管理概述17个
第二章物业管理服务24个
第三章物业管理的基本制度69个
第四章业主的建筑物区分所有权17
第五章房地产相关制度与政策34个
第六章“国外及香港地区物业管理概况”在考试大纲中未作要求,没有列出要点,可以忽略。
161个要点又根据大纲中每章“考试基本要求”,(分掌握、熟悉、了解、没要求)划分为A、B、C、D四个等级,在要点旁边注明。
A级:
大纲要求掌握的重要内容,全面理解和记忆;
B级:
大纲要求熟悉的比较内容,重点理解和记忆;
C级:
大纲要求了解的一般性内容,一般理解和记忆;
D级:
大纲不作要求,理解即可,不要求记忆。
)
五、本课程知识体系
1、课程知识体系
主要帮助大家从宏观上把握课程的内容,了解各章节之间的关系,学习时不容易混乱。
2、我国法规的层次
根据《立法法》的规定,我国的法律层次可分为:
(1)法律(全国人民代表大会通过)
(2)行政法规(国务院颁布)
(3)部门规章(国务院下面各部委制定)
(4)地方性法规(省、自治区、直辖市人大制定)
(5)自治条例和单行条例(民族自治地方人大制定)
各法规效力高低顺序:
法律>行政法规>部门规章>地方性法规/自治条例和单行条例
如:
建议大家对重要的法律法规的原文也要认真阅读,配合教材来进行复习,如物权法第六章业主建筑物区分所有权和《物业管理条例》。
教材最后有附录与物业管理相关的法规和相关文件,共有24部法规和文件,附录中的法规的大部分内容有些在教材各章节会体现出来,但也有些教材中没有体现,要注意看,有可能考。
2010年真题.《住宅室内装饰装修管理办法》规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动时,欲搭建建筑物、构筑物的,应当经过城市(B)行政主管部门的批准。
(2010、18)
A.房产
B.B.规划
C.建设
D.城管
解析:
(《住宅室内装饰装修管理办法》
第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改供暖管道和设施;
(四)拆改燃气管道和设施。
本条所列第
(一)项、第
(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。
)
如时间比较充裕的话,推荐大家可以看看最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,有助于对相关制度的理解。
第一章物业管理概述
第一章历届试题分值
节次
2010年
2011年
单项选择题
多项选择题
单项选择题
多项选择题
1、物业管理的概念
2
2
3
2
2、我国物业管理的产生与发展
3、我国物业管理制度的历史沿革
4、《物业管理条例》
2
2
1
2
一、考试目的和基本要求
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
《条例》对物业管理的定位。
熟悉:
物业管理的基本特征。
二、要点说明(要点内容部分一般为命题点,本课程以要点内容部分作为重点,并按要点顺序来讲授,对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级:
1.《条例》对物业管理的定位(A)
2.物业管理的特征(B)
3.物业管理的市场化特征(B)
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件(C)
三、内容辅导
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
1.《条例》对物业管理的定位(A)P1-3
(一)物业管理的概念
《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义:
物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
(二)对《条例》所称物业管理定义的理解
图1物业管理定义的理解
物业管理定义包涵三方面的涵义:
(1).物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
业主对于房屋等建筑物的管理,主要有三种方式:
第一种方式是业主自己进行管理;第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理。
《物业管理条例》规范的范围就是第三种方式,《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权,对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。
业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理,但是,如果业主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理,则应当按照《条例》的规定来进行。
(2).物业管理活动的基础是物业服务合同
物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。
真题.业主与物业服务企业的关系是(C)的关系。
(2010,5)
C.管理与被管
B.领导与被领导
C.服务与被服务
D.上级与下级
(3).物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
主要有两方面:
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序,包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外,物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托,有偿为其向业主代收有关费用。
例题:
下列关于物业管理的表述中,不正确的是(B)
A.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
B.对于房屋等建筑物的管理,业主都应选聘物业服务企业来进行管理
C.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的
D.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定
解析:
业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业,没有强制要求业主都应选聘物业服务企业来进行管理,B不正确。
(三)《物业管理条例》调整的范围:
1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别,但在法律制度方面,两者并无明显不同,无分别立法的必要。
至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。
当然,《条例》在某些问题上对两者也作了区分,有些规定就只适用于住宅物业。
2.《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。
真题.关于物业管理的说法,正确的是(B)。
(2010,2)
A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业
B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地
C.物业管理的内容是维修、养护、管理
D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动
例题:
下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中,正确的是()(多选题)
A.《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动
B.《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动,对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C.《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业
D.《物业管理条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村
E.《物业管理条例》的适用范围,只适用城市,不适用乡村
解析:
AD是正确的,BE错误应该好理解,C书上说的是:
《条例》在某些问题上对两者也作了区分,有些规定就只适用于住宅物业。
所以C是错误的。
2.物业管理的市场化特征(B级)P3
物业管理的市场化特征
图2物业管理的市场化特征
(1).房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
现代房地产,特别是住宅房地产,房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前,除少数情况外,建筑物及配套的设施、设备以及用地,基本已被多个产权人区分所有,其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务,全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
.
(2).多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在共有产权状态下,解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径,就是委托物业服务企业依据业主的共同契约,为业主提供管理与服务。
业主通过一定的形式表达各自意愿,按照民主集中制原则,共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡。
(3).物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理,这种物业管理方式的转化,必须通过市场原则来实现,也就是由业主通过市场选聘物业服务企业,并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上,签订物业管理服务合同,然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
(4).非市场性的房屋管理不属于物业管理
《条例》将业主选聘物业服务企业,并和物业服务企业签订物业服务合同,作为物业管理活动的前提条件,就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开,强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动,必须遵守市场规则。
3.物业管理的特征(B级)P5-6
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革,是一种与房地产综合开发,与现代化生产方式相配套的综合性管理;是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准,物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
(一)社会化
物业管理的社会化,指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制,由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。
物业管理社会化有两个基本含义:
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离,是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会专业分工,则是实现物业管理社会化的必要条件。
由于社会专业分工不同,业主选聘物业服务企业进行物业管理,业主更多精力从事自己的更擅长的工作。
例题:
物业管理社会化的必要前提是()
A.现代化大生产的社会专业分工
B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C.物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
D.物业服务企业社会上找到可以代管的物业
解析:
B,物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离,是物业管理社会化的必要前提。
(二)专业化
物业管理的专业化,指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
这就要求:
有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
(三)市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,所提供的商品是劳务,方式是等价有偿,业主通过招投标选聘物业服务企业,由物业服务企业来具体实施。
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作,具有明确的经营宗旨和管理章程,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,能够独立承担民事责任的企业法人。
物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务,业主和使用人购买并消费这种服务。
在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场,业主有权选择物业管理单位,物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
真题.我国物业管理的基本特征有(BCD)。
(2010。
61)
D.统一化
B.市场化
C.社会化
D.专业化
E.现代化
真题.我国物业管理的三个基本特征是()。
(2011。
1)
A.社会化、专业化、市场化
B.社会化、专业化、企业化
C.社会化、集中化、市场化
D.社会化、现代化、企业化
答案:
A
真题.物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。
(2011。
3)
A.政府调控
B.业主决策
C.企业决策
D.双向选择
答案:
D
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件(C级)P4
将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于以下两点:
一是强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序,物业服务企业为业主提供哪些服务,服务标准是什么,业主如何承担服务费用,以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任,都必须在物业服务合同中作出明确约定。
真题.将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于强调( )。
(2011、61)
A.业主在市场活动中的自主权
B.尊重和维护业主的财产权利
C.物业服务企业的社会责任
D.物业管理活动必须纳人市场秩序
E.物业管理在社会经济中的地位与作用
答案:
AD
例题:
物业管理活动的前提条件是(C)。
A.社会化分工原则
B.专业原则
C.市场原则
D.标准化原则
解析:
物业管理活动应当遵循市场原则,市场原则作为物业管理活动的前提条件。
本讲包括
第二节我国物业管理的产生与发展
第三节我国物业管理制度的历史沿革
一、考试目的和基本要求
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
(二)考试基本要求
熟悉:
物业管理在社会经济中的地位和作用
了解:
物业管理产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。
二、要点说明(要点内容部分一般为命题点,本课程以要点内容部分作为重点,并按要点顺序来讲授,对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级:
5.我国物业管理的产生和发展(C级)
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征(C级)
7.物业管理在社会经济中的地位和作用(B级)
8.我国物业管理制度建设的历史沿革(C级)
9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位(D级)
10.《城市新建住宅小区管理办法》(C级)
共6个要点,本讲2010年、2010年都没有题。
三、内容辅导
第一章物业管理概述
(2)
第二节我国物业管理的产生与发展
5.我国物业管理的产生和发展(C级)P6-11
(一)物业管理的起源与发展(D级)
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法,物业管理起源。
引导并要求租户严格遵守。
(二)我国物业管理的产生(C级)
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
该公司隶属于深圳经济特区房地产公司,建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。
我国第一家专业化物业管理公司成立,标志着我国在物业管理的产生。
(三)我国物业管理的发展(C级)
1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》,以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上,于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”。
由此,确立了物业管理新体制,为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。
2000年,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
2002年,建设部建立全国物业服务企业信用档案系统,有力促进了物业管理行业的诚信建设,推动物业服务企业规范运作。
2003年6月8日,《物业管理条例》正式颁布,这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
截止到2005年底,我国物业服务企业总数已超过3万家,从业人员突破300万。
例题:
物业管理起源于(D)的英国。
A.18世纪60年代
B.18世纪90年代
C.19世纪30年代
D.19世纪60年代
例题:
(C)深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
A.1980年3月10日
B.1980年5月10日
C.1981年3月10日
D.1981年5月10日
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征C级)P7
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征:
一是住房投资由国家和国有企业统包;
二是住房分配采取实物分配;
三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
1994年,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
1998年,国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消住房实物分配,开始实施住房分配货币化。
7.物业管理在社会经济中的地位和作用(B级)P11-14
物业管理作为一个新兴的行业,在实现全面建设小康社会的目标中,更应发挥其重要的作用。
(一)实施物业管理有利促进经济增长
房地产业的持续快速增长,对国民经济增长起到了重要的推动作用。
但是目前我们所认识到的居民住房消费,仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。
实际上,居住消费本身包含众多的消费环节,可归纳为四类基本消费支出:
一是购房消费支出;二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出;三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
后三类消费支出有可能超过购房支出。
(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
目前,我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2,住房严重短缺问题基本解决,居民住房需求不仅追求面积增加而且要求质量提高、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。
提高居住质量,既要靠住宅设计得好,建设得好,装修得好,也要有良好的物业管理,提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务,创造安全舒适的居住环境。
(三)实施物业管理有利于增加就业
物业管理就业容量大,保洁、保安、维修等工作需要大量的劳动力,对扩大就业具有重要作用。
目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
(四)实施物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。
物业管理是社区服务的重要组成部分。
物业服务的一项重要内容就是要维护物业管理区域内环境和秩序。
通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系,整合资源,推进物业管理与社区建设的协调发展,既有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
物业管理作为房地产消费阶段的管理环节,对房地产保值、增值有着重大影响。
房
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