大连春季房展会市场研究报告终稿19页.docx
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大连春季房展会市场研究报告终稿19页
大连2011年春季房展会报告
1、展会介绍
2011年4月7日——2011年4月11日大连2011春季房交会(即第三十九届大连房屋交易大会暨装饰装修展览会、第三十一届大连市二手房交易大会)在大连世界博览广场隆重启幕。
由于国家在过去的2010年对全国房地产业进行连续施压,导致市场观望周期变长,所以本次房展会不仅是购房者对市场状况的审视,也是开发商对市场的一次摸底。
名称
2010春季展会
2010夏季展会
2010秋季展会
2011秋季展会
商品房参展企业(个)
68
65
80
82
参展项目(个)
81
72
93
105
新盘(个)
30
22
21
51
1.1、开发商数量:
与09年秋展、10年春展及10年夏展相比,分别为增加了14个、17个、2个。
1.2、参展楼盘数量:
与10年春展、10年夏展及10年秋展相比,分别为增加了24个、33个、12个。
1.3、参展新楼盘数量:
与10年春展、10年夏展及10年秋展相比,分别为增加了21个、增加了29个、增加了30个。
1.4参展楼盘情况:
分析:
本次参展楼盘共105个,去除19个外地项目。
本市参展楼盘86个,展示项目51个,在售项目只有54个。
本届展会可以看出销售以在售项目为主,展示项目为次。
但展示项目与在售项目数量基本持平。
小结:
以上图表分析可得,本届大连房地产市场展示项目数量与在售项目数量基本持平,所以我们认为未来的上半年之中将有大量的展示产品入市,市场走向也将确立。
1.5参展楼盘区域分析:
分析:
从楼盘的区域分布上看,甘井子区在参展的各区域内处于领先地位,共有34个楼盘参展,占参展楼盘总数的32%。
此外,沙河口区参展楼盘6个,占6%;中山区参展楼盘7个,占7%;西岗区参展楼盘1个,占1%;高新区参展楼盘12个,占11%;由于大连版限购令影响不到新城区房地产业,所以新城区参展楼盘较往年也有所增加。
开发区参展楼盘5个,占5%;旅顺口区参展楼盘13个,占12%;金州区参展楼盘10个,占10%。
然而外地参展楼盘也有17个,占16%。
小结:
以上数据分析可得,甘井子区依然在各参展区域内处于领先地位,随着新城区规划的继续进行,甘井子区处于北扩的纽带地位日趋明显。
区域内各项目也一直处于活跃状态。
而政策影响不到的金州新区和旅顺口区所参加展出的楼盘项目也较往年有所增加,开发商也是趁着政策的利好,想及时抓住市场大量的徘徊客群,尽快实现资金回笼。
而本次展会值得注意的是丹东等外地市场参加展会的项目也有大幅度增加,不仅仅是政策带来的“机会”去推广这些项目,而更多的是想招揽大量的投资、刚改性客群。
1.6参展楼盘销售状态分析:
分析:
从参展楼盘状态分析,本届展会展出的105个楼盘中,形象展示楼盘51个,占总数的49%;在售楼盘共54个,占参展楼盘总数的51%。
小结:
从参展楼盘各区域数量和区域内参展项目综合实力相对比分析,本次展会更多的是突出展示未来产品的一个走向,例如远洋产品历年的多盘联动思维,而较往年有所不同的是本次不仅仅是展示,更多的是借助展会让购房人群知道远洋在大连地产业的地位,品牌优势。
就这一点,亿达作为本地知名开发商也是一直贯彻这一主张,走中高端路线,树立企业品牌竞争力。
而区域内参展的项目少了鲁能等大品牌开发商的身影,我们也可以有所感悟,对于购房者而言,对区域的选择甚至比对项目的选择更重要。
所以注重区域影响力将成为未来开发企业需要突破的瓶颈。
1.7参展楼盘供应量分析
1.7.1区域在售量及展示量图
1.7.2区域供应量分布图
小结:
从上述数据表格中可以看出,甘井子区在整个大连市未来的供应量上占据主导地位,大连西拓北进的纽带地位以及区域内规划的继续进行,购房者对这个区域的认可度也不断提高,从区域内各项目存量和未来供应量分析,未来战场依然在这个区域进行,但随着时间的进行,会逐渐的向西向北转移。
新政出台以后,区域内项目成交量虽然有所降低,但整体受影响不大,产品品质和价格定位相对合理就会极大的促进产品的去化。
而新城区金州新区组团、高新园区组团和旅顺口区组团未来供应量也有所增加,近期政策的导向也让新城区充满了活力,而相对于这些区域,沙河口区、中山区、西岗区等因为受土地有效供给的局限下,未来供应量不会很大,但区域内产品的形式将区域高端化。
2、2010年秋展会和夏展会参展对比与各区域分析
2.12010年秋展会和夏展会参展数量对比表
名称
秋展2010
春展2011
对比情况
展示项目个数
41
51
↑24%
展示项目存量(万㎡)
571
346.06
↓39%
在售项目个数
50
54
↑8%
在售项目存量(万㎡)
130.7
146.77
↑134.69%
市内四区及高新园区在售项目个数
48
33
↓31%
市内四区及高新园区在售项目存量(万㎡)
128.9
67.11
↓48%
小结:
本届房展会大连市共参展105个项目,展示项目51个,环比上涨24%。
展示项目存量达到346.06万㎡,环比下降39%。
市场存量较上次房展会有大幅度的落差主要是政策执行后大量开发商都推迟或者调整了推盘节奏,和产品入市节奏。
在售项目参展54个楼盘,存量达到146.77万㎡,环比上涨8%。
总体市场还趋于平稳健康的发展状态,限购政策的执行,市场首先会有个排斥期,然后是观望期,而开发商如何将观望期尽可能的缩短,也是政策执行在大连市场的一个转折点,如果不能将观望期缩短,那么会导致以往的销售期延长,不利于开发商回笼资金。
大连市内四区、高新园区在售达到67.11万㎡,环比下降48%。
可以看出目前大连市整体的产品供应已经出现延后性的现象。
2.2参展楼盘价位对比分析:
小结:
本届展会共展出大连市本地楼盘88个,其中有73个楼盘对外报价。
从以上图表可以看出,市内四区及高新区的楼盘均价均在万元以上基本维持在12000元左右。
较周边市场而言大连市内房地产价格普遍偏高,而周边区域价格趋于合理。
周边普遍在9000元/㎡以下,其中8000元/㎡以下的项目所占比例为68.77%。
鉴于周边区的生活配套的影响,涨价的幅度相对较慢。
2.3大连秋季房展会参展项目区域分析
一、中山区
区域参展项目概况:
参展项目7个,其中在售项目2个,展示项目5个。
与夏季房交会相比基本相同,展示项目增加2个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
东港第
展示
16.57
90-200
——
预计2011
无
嘉和广场
在售
9.1
33-92
17000
2011.3.6
无
明秀·庄园
展示
17.03
50-122
——
2008.10.30
无
华亿明城
在售
0.84
35-65
11690
2011.1.15
特价房
汇邦中心
展示
6.56
40-90
——
2011.3
无
璞悦
展示
6.4
69-157
——
2011.4
无
保利国际水城
展示
100
40-80
19000
19000
无
小结:
从参展项目数量来看区域内在售的项目仅两个,而展示项目有五个,未来区域供应产品主要是以小户型为主的公寓类产品为主,而从展出的楼盘所处的地理位置来看这些项目主要集中在CBD中心板块和解放路沿线。
而受政策的影响,开发商也有意的延缓了推盘计划,如果市场继续这种状态,那么这些房源将会实行短平快、挤牙膏式的推盘节奏,一点一点的实现回款,或者客户以企业法人资格购买,但需要提供的证明太多,太繁琐。
其他没什么销售方法。
二、西岗区
区域参展项目概况:
参展项目1个,展示项目1个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
香水湾
展示
13
91-144
15000
10年底开
办卡优惠,现金优惠
100-1500元/平
购房者
6#
小结:
本届展会西岗区展出1个项目,位于香炉礁板块。
西岗区作为大连老城区,区域内可供使用的熟地资源少之又少,需要大量拆迁才能获得土地,所以区域内项目一直很少。
三、沙河口区
区域参展项目概况
参展项目6个,与10年秋季房交会相比减少了5个;在售项目3个,与10年秋季房交会相比减少了3个;展示项目3个,与10年秋季房交会相比减少了2个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
金紫荆公馆
展示
8.4624
50-200
-
2011.6
无
颐和星海
在售
50
60-265
18000
2010.8.8
无
观山·蝶恋花
展示
11.7071
35-82
-
2011.3.11
无
国宝典藏
在售
2.9333
412-532
37000
2010.10.16
无
香洲心城Ⅱ24℃
在售
12
50-117
14900
2010.8.22
组团25#、26#、27#意向金收取10万收取中,开盘可享100元/平优惠
宏都筑景二期
展示
8
60-144
起价11000
2008.4.27
无
小结:
本届展会沙河口区共参展6项目,3个在售项目,3个形象项目。
区域内目前在售存量较少,未来供应也有限。
四、甘井子区
区域参展项目概况
参展项目34个,与10年秋季房交会相比增加了6个;在售项目20个,与10年秋季房交会相比增加了12个;展示项目14个,与10年秋季房交会相比增加了2个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
运达·诺维溪谷
展示
一期约32
43-217
10500
2011年五月初
交意向金2万即可享受一次性付款300元/平、贷款200元/平优惠。
第五郡
在售
60
53-176
14000
2008.6.1
全额付款可享200元/平
春田
展示
135
60-160
——
2011
无
悦湖
展示
8.59
120-160
——
2011.5
无
美树日记
在售
18
49-280
13500
2011.5
无
中体奥林匹克花园
在售
21
79-133
9500
2010.8
全款96折优惠
万科·溪之谷
在售
40
93-180
10500
2007.9.15
全款购房享受97折,按揭3成首付享99折
万科·魅力之城
在售
44
86-90
11000
2009.3.30
展会期间优惠200元/平
万科天麓
在售
40
93-180
10500
2007..9.15
展会期间优惠200元/平
万科朗润园
展示
——
——
——
——
无
新星·艾维尼小城
在售
20
55-120
10200
2010.5.15
无
安邦·阳光润城
在售
20
50-180
9300
2010.10
首付16.5万起,一次性付款可享9.7折,按揭可享9.8折优惠
易和岭秀滨城
在售
34.6
40-140
9500
2010.8.15
贷款优惠150元每平
和合美家
在售
5
45-100
9300
2010.9.11
品质房贷款98折,全款97折。
特价房95折
连海金源
展示
10.9
75-150
/——
2011
/无
锦绣暖山
在售
17.6
51-128
14000
2009.4.18
全款97折,贷款98折
君悦晟景二期乐家
展示
3.3
45-138
/——
2011.5——
/持有身份证复印件,到达展位即享五千低值卡
新星绿城·八佰家
在售
5.59
85、120
12000
10年10月15加推
无
锦绣燕居
展示
2.33
45-110
——
10年9月11号开
无
保利西山林语
展示
22
55-140
5800
2010
保利会银卡99折优惠
中盛一带山河
在售
10.23
60-120
4700
2008.9
购房优惠100元/平
山居笔记
在售
5.5
65-140
10000
2009.12.20
全款98折
鲲达·盐岛湖
展示
54.6
72-127
8870
2010.3月底
现交2万意向金至开盘日每天可享受3元/平的优惠
福佳·新城
展示
20
42-273
7000
2011年4月
无
远洋广场
在售
40
40-120
12000
2011.4
无
远洋自然
在售
13.8122
77-152
10000
2010.6.14
无
宇圣明珠
展示
70
50-90
无
半岛·泉水欣座
在售
7.9
50-122
9800
2010.11.6
三期意向金2万征收中,购房可享200元/平优惠
枣园万象
在售
12
47-122
12000
2010.11
办理VIP卡,购房时可优惠200元/平
钰桥·中央庭院
展示
16.29
65-124
——
2010.8
3月27-4月11日缴纳三万意向金,开盘认购成功者,享受总房款5558元礼金优惠
运达泊岭紫郡
在售
11
90-95主力户型
8500
2009.5.9
一次性付款可享100元/平优惠,贷款可享50元/平优惠
红旗谷
在售
18
60-110
18000
——
无
运达·诺维溪谷
展示
一期约32
43-217
10500
2011年五月初
交意向金2万即可享受一次性付款300元/平、贷款200元/平优惠。
小结:
甘井子区作为大连主要房地产供应区域,本次共展出34个项目,其中在售19个项目,展示14个项目。
本届新展示项目3个,主要是泉水板块、西山板块和辛寨子板块。
该区目前均价主要集中在9000-11500元/㎡之间,与10年秋季房交会有所增长。
受政策影响幅度较大,主要表现在来访量和成交量的双下降。
从优惠上看,甘井子区优惠的楼盘最多,且是展会优惠幅度最大的区域。
从展会购房者关注的项目来看,甘井子区的项目内客户最多,主要原因是区域内新城区规划的利好和区域内大盘效应带动。
新政执行后,第五郡等项目就开始了对项目产品定向的有节奏的推盘,利用项目在区域内的影响力来拉动项目的成交量
五、高新园区
区域参展项目概况
参展项目12个,与10年秋季房交会相比多了3个;在售项目7个,比10年秋季房交会多了4个;展示项目5个,与10年秋季房交会相比减少了1个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
「大连天地」悦翠台
在售
35.4
180-68075-150
住宅均价13000,别墅均价20000
10年10月
无
普罗旺斯
展示
16.5
70-190
无
10年12月
无
小平岛
在售
137
42-175
11500
08.11.22
无
因特摩尔
在售
11.8
39-103
11000
2011.1.22
无
宏都·峰景
在售
6.3
78-139
15000
2010.8
无
波菲蓝岛
在售
1.51
25-142190—230
最低8000
2010.11.3
购买85-142平大户型房源可享受99折优惠无
海尚明珠
展示
26
40-121
8500
2010.8.8
无
东盛·启城
展示
3
40-80
无
2011.6
无
国宝星月湾
展示
20
90-230
无
11年下半年
无
MINI印象
展示
12.34
50-60
13000
2010
无
东方圣克拉
在售
50
140-210
15500
2010.5.30
全款优惠100元/平
软景
在售
8.5
40-100
16000
2009-12-6
打折,抓金
小结:
本届秋季房交会高新区展出12个楼盘,在售项目7个,展示5个项目。
本次展出的产品主要集中在高新区板块和旅顺南路板块,在售的7个项目目前在售存量较少,由于受政策影响较大,所以区域项目四月份各项目均推迟了推盘计划,而展示项目5个,体量均偏小,销售压力较大。
而开发商也有意的延后了开盘的时间。
也表现出开发商对目前市场信心不足。
而依据高新园区目前的客户人群构成以及区域生活配套的成熟度来推断,未来高新园区,尤其是七贤岭和红凌路区域将成为新的热点。
红凌路区域两大项目未来巨大的市场供应,而七贤岭区域近期不断成交的土地信息都在反映着这一区域的深刻变化。
六、金州区
区域参展项目概况:
参展项目8个,与10年秋季房交会增加了2个;在售项目6个,与10年秋季房交会相比增加了1个;展示项目2个,与10年秋季房交会相比增加了1个。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
金州福佳·新天地
展示
35
40-150
8000
2010
金宸·蓝郡
在售
19.14
46-95
4850
2011.3.13
现购房全款优惠100元/平,贷款按揭优惠50元/平
万恒·天籁湾
展示
55
102-330
7500起
2011.3
无
连大·文润金宸
在售
40
65-128
7600
2007.8.11
金海国际花园
在售
28
88-102
6600
2010.10.5
无
新希望家园
在售
18
90-96
6800
2008.6.28
无
新兴·北京郡
在售
16.8
61-125
1#6000跃层9800
2010.10.30
现购房一次性付款可享9.8折优惠,按揭可享9.9折
鸿玮澜山
在售
50
68-310
7800
2010.10
无
小结:
本届房交会与上届房交会相比金州区增加了2个项目,其中在售项目6个,展示项目2个。
该区本次共展出261.94万㎡。
自从金州与开发区合并之后,随着市政府对金州新区整体的规划给这一区域带来了大量的刚需客群,金州北部成为大连新型的工业基地、模具基地等外资企业大量聚集,极大的促进了金州房地产业的发展。
七、旅顺口区
区域参展项目概况
参展项目13个,与10年秋季房交会相比增加了4个;在售项目10个,与10年秋季房交会相比增加了4个;展示项目3个,与10年秋季房交会相持平。
区域内参展项目一览:
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
蓝湾镇
在售
46
75-175
清水起价10000
2007.9
全款优惠200元/平,贷款优惠100元/平,亿达老业主优惠100元/平
中拥·蓝天下
在售
33.1131
54-157
8700
10年12月
一次性150贷款100
保利西海岸
在售
22.7195
55-140
5800
2010
无
华发新城
在售
60
40-200
7500
2010.10.4
一次性付款9.9折,按揭9.95折,会员一次性购房9.85折,会员按揭价格优惠9.9折
合生·江山帝景
在售
40
90-350
8500
08年9月
别墅存2万抵22万,住宅存2万抵5万
慧谷阳光
展示
7.8
57-140
8000
10年10月末
每平200
太阳海
在售
8.9
45-200
7300
10年10月14
贷款200,一次性300
英郡1949
在售
12
50-120
小高层6600
——
一次性300,贷款200-100
地中海郡
在售
23.7
38-90
5500
10年8月
一次性每平优惠100元
顺海香堤岛
展示
7.6
——
——
——
无
半岛印象
展示
22.5
——
——
——
无
中庚香海连天
在售
13.4
——
6000
——
购房每平优惠200元
巴萨香谷
在售
22
40-130
4800
2010-8-15
一次性每平优惠100元
小结:
本届房展会旅顺口区参展13个项目,比10年秋季房展会增加了4个楼盘。
主要是旅顺南路板块龙王塘板块的产品供应。
目前旅顺在大连版限购政策之外,受影响较小,市场存量充足,未来供应也充足。
从优惠活动看,旅顺项目也是想接着房展会的影响力来汲取一些市内的意向客户,那么从项目的优惠幅度上就能看出开发商对后市旅顺口区房地产市场信心满满。
八、开发区
项目名称
销售
形态
当期建筑面积
(万㎡)
房型
区间
均价
(元/㎡)
开盘/预计开盘时间(2010年)
展会期
间优惠
红星海世界观
在售
180
68-93
12000
2007-9-8
——
远洋时代城
在售
55
40-150
7400
2010-10-23
展会之后办理VIP会员
远洋假日养生庄园
展示
30
50-130
——
预计11月
——
湾西湖
在售
16
——
7800
2010-10-23
——
金石天地
在售
——
17000
2009-10-16
——
新青年汇
在售
7.72
40-60
8300
2010-4-18
购房100元/平优惠
小结:
本届房展会参展项目有7个项目,与秋季房交会基本相同。
主要供应集中在金石滩板块和滨海板块。
从均价看,目前均价超过10000元/㎡的只有红星海一个项目。
开发区金石滩板块均价基本都在8300元/㎡左右开发区参展项目不多,但开发商结合自身情况瞄准的应该是开发区房展会的召开,因为开发区大部分产品都被本地客群消化。
目前开发区产品类型跨度大,市场存量大,未来供应也大,随着市政配套的成熟和未来规划的继续进行,开发区将在大连房地产业占据重要的位置。
九、参展项目亮点
亿达集团:
评价:
此次亿达集团展位突出强调一种简约而又给人舒适感,能更简练而又直观的展现亿达的品牌以及各项目就不会制作的过于奢华。
相比较以前亿达的展厅变化我们推论亿达本次展会主旨在为新产品做产品推介。
远洋集团:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大连 春季 房展会 市场 研究 告终 19