土地市场法假设开发法估价过程.docx
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土地市场法假设开发法估价过程
估价过程
A、市场比较法
1、基本原理
市场比较法,是在求取一宗评估宗地的价格时,根据替代原理,
将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照
比较,并依据后者已知的价格,参照该宗地的交易情况、期日、区域
以及个别因素等差别,修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。
其
基本公式:
V=VBXAXBXDX正
式中:
V:
待估宗地价格;
VB:
比较实例价格;
A:
待估宗地情况指数/L匕较实例宗地情况指数
B:
待估宗地估价期日地价指数/L匕较实例宗地交易日期地价
指数
D:
待估宗地区域因素条件指数/L匕较实例宗地区域因素条件
指数
E:
待估宗地个别因素条件指数/L匕较实例宗地个别因素条件
指数
具体测算思路是:
1)选取比较实例;
2)选择比较因素,并具体说明估价对象和比较实例的各因素条
件;
3)在因素指标量化的基础上,将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数,编制比较因素条件说明表;
4)根据比较因素条件指数表,确定比较因素修正系数。
5)采用各因素修正系数连乘法,求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
6)对比准价格进行分析,确定市场比较法测算结果。
2、估价过程
(1)比较实例的选择
估价对象设定用途为城镇住宅用地,受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析,选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。
经过筛选比较分析,最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例,各比较案例具体条件描述如下:
实例A:
潍坊东兴建设发展有限公司用地
该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地,用途为住用地,用地面积10930平方米,土地使用年期为70年,规划容积
率2.5。
宗地距区域商服中心5400米,距最近的公交车站300米,距长途汽车站5200米,区域内路网稠密,有主干道,停车方便。
宗
地临次干道,形状规则,地形平坦,地质条件优,土地承载力大于
吨/m2,自然灾害发生频率大于100年一遇,宗地所在区域公用25
设施较齐全,处于清洁区。
成交时间
2012年
6月
26日,交易正常,
基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排
水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价
格为1725.5元/平方米,折算为楼面地价为690.2元/平方米。
实例B:
潍坊企辉置业有限公司用地
该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以
南、潍安路以西的土地,用途为住宅用地,用地面积13765平方米,土地使用年期为70年,规划容积率2.7。
宗地距区域商服中心4500米,距最近的公交车站100米,距长途汽车站4000米,区域内路网稠密,有主干道,停车方便。
宗地临主干道,形状规则,地形平坦,
地质条件优,土地承载力大于25吨/m2,自然灾害发生频率大于100年一遇,宗地所在区域公用设施较齐全,处于清洁区。
成交时间2011年11月23日,交易正常,基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800元/平方米,折算为楼面地价为666.7元/平方米。
实例C:
山东艾尼维尔置业有限公司用地
该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通
街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地,用途为住宅用地,用地面积17837平方米,土地使用年期为70年,规划容积率2.5。
宗地距区域商服中心5000米,距最近的公交车站300米,距长途汽车站5000米,区域内路网稠密,有主干道,停车方便。
宗地临次干
道,形状规则,地形平坦,地质条件优,土地承载力大于25吨/m2,
自然灾害发生频率大于100年一遇,宗地所在区域公用设施较齐全,
处于清洁区。
成交时间2012年6月26日,交易正常,基础设施开发
程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供
气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800.3
元/平方米,折算为楼面地价为720.0元/平方米。
各比较案例具
体情况如下表3-1—1:
表3-1—1比较案例基本情况表
案例
出让方
爱让方
地块位置
土地
交易
土地
交易
交交易时间
容交易楼
交易面
例较
级别
后用
开发
情况
易
积
面价格
积(平
途
程度
类
率
(元/
方米)
型
建筑平
方
潍坊市
潍坊东
高新区永春
III
城镇
七通
正常
挂2012.6.26
2690.2
10930
国土资
兴建设
路以东、清
级
住宅
一平
挂
2.5
A
源局
有限公
池街办岳家
牌
司
村以北、东
西向规划支
路以南
B
潍坊市
潍坊企
高新区樱前
III
城镇
七通
正常
挂2011.11.23
2666.7
13756
国土资
辉置业
街以南、潍
级
住宅
一平
挂
2.7
源局
有限公
安路以西
牌
司
潍坊市
山东艾
高新区宝通
III
城镇
七通
正常
挂2012.6.26
2720.0
17837
国土资
尼维尔
街以南、永
级
住宅
一平
挂
2.5
C
源局
置业有
春路以东、
牌
限公司
东西向规划
支路以北
注:
“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、
排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”
(2)比较因素选择
根据估价对象与比较案例的具体情况,结合市场调查情况及评估人员经验,参照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),我们选择影响估价对象地价的主要因素有:
①用途修正:
根据调查不同用途的收益情况,进行对比确定用途修正系数。
②交易期日:
根据地价指数,确定交易期日修正系数。
③交易情况:
考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差,将其成交地价修正为正常市场地价。
④交易方式:
考虑交易行为中交易方式的不同,而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。
⑤土地使用年期:
指估价对象和比较案例的土地使用年期。
⑥区域因素:
主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况
和环境优劣度等。
⑦个别因素:
主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。
与估价对象各因素及其条
件说明见表3-1-2比较因素条件说明表
估价对象及比较实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
比较因素
潍坊高新区永春
高新区永春以东、
高新区宝通街以
清池街办岳家村
高新区樱前街以
南、永春路以东、
位置
高新区宝通以北、
以北、东西向规划
南、潍安路以西
东西向规划支路
潍安路以东
支路以南
以北
单位楼面地价(元/建筑平方米)
待估
690.2
666.7
720
交易日期
2012.7.26
2012.6.26
2011.11.23
2012.6.26
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地使用年期
69.25年
70年
70年
70年
用途
城镇住宅
城镇住宅
城镇住宅
城镇住宅
距区域商服中心距离
距区域商服中距
距区域商服中距
距区域商服中距
距区域商服中距
离6400m
离5400m
离4500m
离5000m
区域内路网稠密
区域内路网稠密
区域内路网稠密
区域内路网稠密
道路通达度
有主干道,停车方
有主干道,停车方
有主干道,停车
有主干道,停车
便
便
方便
方便
距公交车站距离
距公交站点300m
距公交站点300m
距公交站点100m
距公交站点300m
区域
距长途汽车站距离
6500m
5200m
4000m
5000m
因素
七通(通路、通电、
七通(通路、通电、
七通(通路、通电、
七通(通路、通电、
基础设施状况
供水、供水、排水、
供水、供水、排水、
供水、供水、排水、
供水、供水、排水、
通讯、供气、供暖)
通讯、供气、供暖)
通讯、供气、供暖)
通讯、供气、供暖)
区域公用设施状况
公用设施较齐全
公用设施较齐全
公用设施较齐全
公用设施较齐全
环境优劣度
清洁区
清洁区
清洁区
清洁区
自然灾害危害程度
≥100年一遇
≥100年一遇
≥100年一遇
≥100年一遇
2
≥25
≥25
≥25
≥25
地质状况(T/m)
个别
宗地形状
规则
规则
规则
规则
因素
地形
平坦
平坦
平坦
平坦
临街条件
临次干道
临次干道
临次干道
临次干道
规划限制
最佳用途
最佳用途
最佳用途
最佳用途
(3)编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条
件指数表。
比较因素指数确定如下:
①用途修正:
估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地,
故土地用途修正指数均为100。
②期日修正:
估价对象与3个比较案例均处于潍坊市高新技术
产业开发区内,根据市场调查及分析,宗地所在区域地价变动情况与
潍坊市地价动态监测数据基本相当,此次评估采用潍坊市地价动态监
测数据推算估价对象与
3个比较案例的期日修正值。
表3-1—3潍坊市住宅用地地价增长率表(摘自中国地价动态监测网)
2011年第四季度│2012年第一季度│2012年第二季度
1.16%1.36%0.85%
此次评估以2011年第四季度为基准确定待估宗地的期日修正值
=(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222
以2011年第四季度为基准确定案例A的期日修正值:
(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222
以2011年第四季度为基准确定案例B的期日修正值=1.00
以2011年第四季度为基准确定案例C的期日修正值:
(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222
因此估价对象、案例A、案例B、案例C的修正指数分别确定为
102.22、102.22、100、102.22。
③交易情况修正
考虑交易情况是否正常对地价的影响。
比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易,地价水平为市场价格,因此不需要将地价进行交易情况修正。
④土地使用年期修正
估价对象的土地使用年期为69.25年,3个比较案例的土地使用年期均为70年,两者不年期修正。
根据公式:
K。
=(1-1/(“r)”)/(1-1/(1竹)”)
式中:
K—比较实例的土地使用年期修正系数致,需进行
r—土地还原利率(土地还原利率确定为6.35%,土地还原利率
的确定方法详见本报告特殊说明事项)
n-估价对象土地使用年期69.25年
m-比较实例土地使用年期70年
K。
=(1-1/(1+6.35%)”)/(1-1/(1+6.35%)69.25):
1.0006
根据上述计算,以估价对象指数为100,三个案例的修正指数分别为100.06、100.06、100.06。
⑤区域及个别因素条件指数
I、区域因素:
A、距区域商服中心距离,以估价对象距区域商服中心距离修正指数定为100,距离每增加或减少1公里,地价减少或增加2%。
B、道路通达度指数的确定
道路通达度分为路网稠密,区域内有主干道,停车方便;路网稠
密,区域内有主干道,停车较方便;路网稠密,区域内有主干道,停
车方便度一般;路网稠密,区域内有次干道,停车较困难;路网稠密,区域内有支路道,停车困难。
以待估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数相应上升或降低2%。
C、距公交车站距离指数的确定,以估价对象条件为100,距公交车站距离每增加或减少100米,则地价减少或增加1%。
D、距长途汽车站距离指数的确定,以估价对象条件为100,距公交车站距离每增加或减少1公里,则地价减少或增加2%。
E、基础设施状况,估价对象与比较案例的土地开发程度均为宗
地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热),
故基础设施状况修正指数均为100。
F、区域公用设施状况指数,将区域公用设施分为公用设施齐全,分布广泛;公用设施较齐全;公用设施不齐全。
以待估宗地为
100,每上升或降低一个等级,指数相应上升或降低1%。
G、环境质量指数的确定:
将环境质量状况分为清洁区、轻度污
染区、中度污染区、重度染污区四个级别,以估价对象条件指数定为
100,环境质量级别每上升或降低一个级别地价增加或减少1%。
Ⅱ、个别因素:
A、自然灾害危害程度指数修正:
分为≥100年一遇;50-100年
一遇;30-50年一遇;<30年一遇四个等级,以估价对象条件为
100,
每上升或下降一个级别地价上升或下降1%。
B、地质条件指数,将地质条件按地基承载力大小划分为:
优、
2
较优、一般、较劣、劣五个等级喊[化分标准:
地基承载力>30T/m
2
属优;25-30T/m属较优,
2
20-25T/m属一般,在
2
15—20T/m属较
2
劣,<15T/m属劣]。
以估价对象条件为100,每上升或下降一个等
级,地价上升或下降1%。
C、宗地形状,分为不规则、较规则、规则三等级,以估价对象条件为100,每上升或下降一个级别地价上升或下降1%。
D、宗地地形条件,将宗地地形条件分为平坦、较平坦、不平坦三个级别。
以估价对象条件为100,每上升或下降一个级别地价上涨
或下降1%。
E、宗地临街条件,将宗地临街条件分为临主干道、临次干道、
临支路、临街坊间支路等级别。
以估价对象条件为100,每上升或下
降一个级别地价上涨或下降2%。
F、用地规划限制,将宗地的用地规划分为最佳用途、较适用途、
不适用途三种类型,以估价对象条件为100,每上升或下降一个级别地价上涨或下降1%。
根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
④因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正,将评估宗地的因素条件指数,得到因素条件修正系数见表3-1-5。
⑤实例修正后的楼面地价计算
经过比较分析,采用各因素修正系数连乘法,求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
估价对象与三个比较案例处于同一供需圈,用途相同,交易日
期相近,可比性高,经过比较分析,三个比准价格比较接近,考虑三
个比较案例均为市场正常交易案例,评估过程因素修正幅度合理,故
取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。
即:
单位楼面地价二(659.1+600.6+679.6)÷3=646.4元/平方
米
⑥土地单价计算
表3-1—4评估宗地及3个比较实例因素条件指数表
估价对象及比较实例
估价对象
实例A
实例B
实例C
比较因素
单位楼面地价
待估
690.2
666.7
720
(元/建筑平方米)
交易日期
102.22
102.22
100
102.22
交易情况
100
100
100
100
土地使用年期
100
100.06
100.06
100.06
用途
100
100
100
100
距区域服务中
100
102
103.8
102.8
心距离
道路通达度
100
100
100
100
距公交车站距
100
100
102
100
离
距长途汽车站
100
102.6
105
103
区域
距离
因素
基础设施状况
100
100
100
100
区域公用设施
100
100
100
100
状况
环境优劣度
100
100
100
100
自然灾害危害
100
100
100
100
程度
地质状况
100
100
100
100
个别
宗地形状
100
100
100
100
地形
100
100
100
100
因素
临街条件
100
100
102
100
规划限制
100
100
100
100
土地单价=单位楼面地价X容积率=646.4X3.5=2262.4元/
平方米
B、假设开发法
假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正
常交易价格(即总开发价值)的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑
物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用,然后从总开
发价值中分离出价格余额,最终求取总地价、单位地价的方法。
其部
分公式
土地价格二预计开发完成后房地产总售价—开发成本—投资利息—投资利润—销售税费
表3-1—5宗地因素条件修正系数表
估价对象及比较实例
实例A
实例B
实例C
比较因素
单位楼面地价(元/建筑平方米)
690.2
666.7
720
交易日期
102.22/102.22
102.22/100
102.22/102.22
交易情况
100/100
100/100
100/100
土地使用年期
100/100.06
100/100.06
100/100.06
用途
100/100
100/100
100/100
距区域服务中心距
100/102
100/103.8
100/102.8
离
交通条件
100/100
100/100
100/100
区域因素
距公交车站距离
100/100
100/102
100/100
距长途车站距离
100/102.6
100/105
100/103
基础设施状况
100/100
100/100
100/100
区域公用设施状况
100/100
100/100
100/100
环境优劣度
100/100
100/100
100/100
自然灾害危害程度
100/100
100/100
100/100
地质状况
100/100
100/100
100/100
个别
宗地形状
100/100
100/100
100/100
因素
地形
100/100
100/100
100/100
临街条件
100/100
100/102
100/100
规划限制
100/100
100/100
100/100
因素条件修正系数合计
0.9550
0.9009
0.9439
修正后比准地价(元/平方米)
659.1
600.6
679.6
市场比较法最终单位楼面地价
(元
646.4
/建筑平方米)
具体测算思路是:
(1)确定最佳土地利用方式
(2)预计开发完成后房地产总售价
(3)确定房地产开发成本
(4)确定投资利息
(5)确定投资利润
(6)确定销售税费
(7)总地价二预计开发完成后房地产总售价-开发成本-投资利息
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- 土地市场 假设 开发法 估价 过程