同心控规最终说明.docx
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同心控规最终说明.docx
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同心控规最终说明
第一章总则…………………………………………………………1
一、规划背景………………………………………………………1
二、规划依据………………………………………………………1
三、规划范围及规模………………………………………………1
四、规划内容………………………………………………………1
第二章规划指导思想………………………………………………1
一、指导思想………………………………………………………1
二、规划原则………………………………………………………1
第三章现状概况……………………………………………………1
一、地理位置及自然条件…………………………………………1
二、规划条件分析…………………………………………………1
三、总规对本区域的要求…………………………………………1
第四章土地利用规划………………………………………………2
一、功能定位………………………………………………………2
二、规划构思………………………………………………………2
三、规划结构………………………………………………………2
四、用地规划………………………………………………………2
五、土地使用强度规划……………………………………………3
第五章景观环境规划………………………………………………10
一、总体构思………………………………………………………10
二、建筑形象及环境要求…………………………………………10
第六章专项工程规划………………………………………………10
一、道路竖向工程规划……………………………………………10
二、给水排水工程规划……………………………………………11
三、电力电信工程规划……………………………………………15
四、供热燃气规划…………………………………………………17
五、绿地景观系统规划……………………………………………19
第七章新区城市设计………………………………………………20
一、新区城市设计结构及其元素…………………………………20
二、城市风貌特色…………………………………………………21
附表……………………………………………………………………22
第一章总则
一、规划背景
为了确保同心县城新区开发建设工作顺利有序的进行,确保新区功能与空间的完整性,遵照合理开发、节约用地、严格管理的原则,在《同心县城新区总体规划》的基础上,对东片区近3平方公里的用地编制《同心县城新区东片区控制性详细规划》。
对各项用地开发强度、公共服务设施配套等作出具体要求,确保各项开发活动在土地使用、交通组织、设施配置、环境保护和空间形态等方面都达到总体规划要求。
二、规划依据
本次规划的规划依据为:
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》
5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-932002年版)
6、《同心县城总体规划》(2000-2020)
7、《同心县城新区总体规划》(2007-2020)
8、宁夏自治区及吴忠市等地方性法规
三、规划范围及规模
规划区位于同心县城新区东部。
北至清水河南岸,西至贯穿新区的200米绿化带,东南至新改线的银平公路,总面积2.76平方公里。
1、人口规模
依据总体规划用地比例,综合考虑该区的各种因素,确定规划区总人口为3万人。
2、用地规模
规划区总建设用地为276公顷,人均建设用地92平方米/人。
四、规划内容
本次控制性详细规划包括规划说明书、规划文本和开发控制图则。
规划说明书包含两个层面:
新区发展规划包括结构规划、用地规划、道路/交通和市政/公用设施规划;新区城市设计包括城市设计结构及其元素和重点区段的城市设计控制及其形态示意。
规划文本涉及各个地块的开发控制指标和重点区段的城市设计导引,与地块开发控制图则一起,作为规划管理的法定文件。
第二章规划指导思想和原则
一、指导思想
依据新区总体规划,以整体的观点,高起点、高标准确定东片区开发强度、公共服务设施配置,城市景观环境及科学管理指标体系,实现新区合理有序的开发建设,使之成为体现同心浓郁民族特色的城市新区。
二、规划原则
1、弹性原则:
适应市场经济的要求,使土地利用在功能上有一定的弹性和选择性。
规划充分考虑城市开发建设中的多种不定因素,将用地的兼容性纳入规划。
2、以“人”为本的原则:
关注人的需求,把以人为本的理念贯彻到城市建设管理始终,合理控制开发强度、密度和空间尺度。
3、功能合理性原则:
合理安排各项用地,优化交通组织,重点加强公共设施的用地管理,实现公共设施的分区、分级合理配置。
4、生态原则:
珍惜人类现有的自然生态条件,保护自然资源,为该区创造良好的生存环境。
合理控制公共绿化面积、质量及服务半径,创造良好的城市环境。
第三章现状概况
一、地理位置及自然条件
规划区用地紧邻清水河,东西宽约1.72公里,南北长约1.71公里,地势南高北低、西高东低。
除清水河南岸沟壑较多外,其余用地比较平坦。
本地区属于中温带干旱、半干旱大陆性气候。
基本特征是:
冬春长,夏秋短,干旱少雨,蒸发量大,冷暖干湿,四季分明,日照充足,温差较大,多风沙暴。
受自然地形,高差悬殊影响,地域差异明显。
平均气温9.3℃,降水量278毫米,蒸发量2224.1毫米,日照时数2965.8小时。
现状规划区内用地以村民居住用地和农田为主。
其中有自然村庄3个,面积约为50.6公顷。
农田面积约180公顷。
二、规划条件分析
清水河绕规划区而过,清水河蓄水后自然环境条件优越。
规划区与同心清真大寺隔河相望,靠近同心县红色旅游区,现状建设量小,土地开发难度小,潜力巨大。
三、总规对本区域的要求
新区总体规划确定本规划区为近期重点建设区域,以200米绿化带为轴线,分东西两个片区,东区以布置行政办公、豫海高级中学、市民广场、商业中心、新型居住区为主,是县城新区的重点地带。
第四章土地利用规划
一、功能定位
以新区总体规划为依据,依托优越的交通和自然条件,确定规划区的功能定位为:
以行政办公、文化教育、商业金融、新型居住和生态休闲功能为主,基础设施齐全,回族风格浓郁的城市片区。
二、规划构思
1、加强功能分区
住宅用地以合理规模相对集中,建设安宁、舒适、安全和有利于物业管理的居住社区。
合理布局中、小学及托幼和各级公共服务设施,合理功能分区,减少功能区间的交通量,充分考虑分期实施的需要。
2、完善开畅空间系统
中心区布置有中心广场,小区内布置小型的绿地,沿清水河的绿化带串联起规划区内各类点、线、面的绿地,纵向主干道两侧布置现状绿化,充分营造和利用外围绿地,共同组成规划区开敞绿地空间系统,既改善生态环境,又成为规划区一道绿色风景线。
3、突出城市景观
在主要景观轴上布置城市公园、绿化广场、绿化带、造型新颖的公建,形成一条高低错落有致,退后红线有别,集绿化、文化、建筑、小品于一体的景观轴带。
三、规划结构
针对用地结构特征及地形条件,结合路网骨架,形成“一圈一心三轴四区”的空间功能结构。
一圈:
指外围绿化防护圈
一心:
指新区的城市中心区域
三轴:
指纬二路和纬四路形成的城市景观主轴线,以及由南向北贯穿规划区的绿化景观主轴线。
四区:
指由行政办公区、文化教育区、商业金融区、新型居住区组成的四个功能区。
四、用地规划
1、居住用地规划
现状居住用地主要位于规划区的中部及东南部,多为1-2层的村民住宅,规划将结合社会主义新农村建设将其集中搬迁至规划区东南部。
按照二类居住用地标准建设,建成设施齐备,环境优美的现代化居住社区,占地面积22.73公顷,居住人口5260人,人均占地43平方米。
新规划居住用地主要分布在规划区西部和南部。
规划为二类居住用地,共计86.24公顷,居住人口2万人,人均占地43.1平方米。
2、公共设施用地规划
规划区作为新区的核心部分,行政中心、文化娱乐设施、商业金融设施等公共设施布局相对集中,公共设施用地占比例达15.98%。
依据规划区的性质、规模,结合规划区功能结构特点,分为市级和小区级两级公共设施,以满足城市居民正常生产、生活的需要。
①、商业金融用地规划
规划在纬四路和经八路交汇处集中布置商业金融用地,形成市级商业中心,并在沿纬四路两侧布置部分商业金融用地,与中心区形成完整的商业金融区。
建筑以2-3层为主,建筑体量适中,造型新颖,集中反映城市形象和现代化气息。
商业金融用地共计13.39公顷,人均占地4.5平方米。
②、行政办公用地规划
规划行政办公用地位于纬二路以北,经八路与经六路之间,占地8.85公顷,远期作为同心县新的行政中心,以满足县城及新区行政办公的需要。
③、文化娱乐用地规划
规划的文化娱乐用地分为两级配置,市级布置在新区北侧,靠近清水河沿岸,环境优美、交通便捷,规划建设豫海高级中学、博物馆、影剧院,以展示同心县悠久的历史和深厚的革命传统,同时可作为青少年教育基地。
小区级文化娱乐用地布置于小区级中心。
④、医疗卫生用地规划
规划在纬四路与经八路交叉口东北侧布置一处市级医院,占地1.88公顷,设病床400个。
⑤、体育用地规划
规划在新区东部纬三路与经一路交叉口,布置占地2.69公顷的体育中心,设400米标准跑道,平时与中学共同使用,遇到大型活动时可作为市级体育场使用。
居住区内结合公共绿地设置小型体育健身场地,供居民日常活动健身使用。
3、道路广场用地规划
①、依据总体规划,形成以纬二路、经八路和纬四路为主轴的“方格”状路网。
②、广场规划
按照规划区的形态和功能结构,结合城市景观规划,规划广场3处。
位于行政中心南部和纬四路东端,占地8.73公顷。
③、社会停车场
规划布置社会停车场1处,位于纬四路北侧,占地0.88公顷,设计停车位300个,以满足周边公共设施的车辆停放需要。
4、绿地规划
本次规划公共绿地分为公园绿地和街头绿地。
规划区西侧布置贯穿南北的公园绿地,沿三条主干道两侧形成街头绿地。
两类绿地共占地58.91公顷,人均19.64平方米。
防护绿地主要分布在清水河沿岸。
其他各类专项用地布置详见专项规划。
五、土地使用强度规划
控制指标是在土地利用规划定性、定位的基础上,对土地强度进行合理控制的量化指标,即定量规划。
为便于土地使用强度的量化操作,并达到经济、环境、社会三效益的统一,对规划区分街区、分地块,按GBJ137-90标准中的用地小类进行量化控制。
1、街区划分和地块编码
①、由主次干道分街区,每个街区再以支路或小区级道路划分若干小区,并在此基础上,依据土地定性对各地块进行量化控制,以适应多种开发规模的要求。
②、地块编码分类为罗马数字-阿拉伯数字-英文字母三类一组,共划分为一级地块4个,二级地块8个,三级地块90个,每个地块都有量化的控制指标。
2、土地利用强度控制指标体系
①、基本内容
本次规划指标分为规定性指标和指导性指标两类。
规定性指标是在进行修建性详细规划和城市规划管理中必须执行的指标。
本规划确定了九项规定性指标,即用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、出入口方位、建筑后退红线、配建停车车位;指导性指标是供设计者和管理者作为参考的指标,一般为以下各项:
人口容量,建筑形式、体量、色彩、风格要求。
规划对于城市重点地段提出建筑体量、体型、色彩以及环境景观等要求。
②、主要指标的确定
(1)、土地使用控制
用地控制是指对建设用地上的建设内容、位置、边界和面积等方面做出规定,包括土地使用性质、用地边界、用地面积等。
其中用地性质是将城市用地按照所担负的不同城市功能,划分为不同性质的用途类型,如居住、公建等,规划按照国标“城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137—90)”的分类标准划分到小类,项目不确定或特殊情况可划分到中类;用地边界是指用以界定和区分相邻地块使用的界线,通常由道路红线、地块分界线及地物地貌等自然界线组成;用地面积指由道路红线和地块界线围合而成的水平投影面积,是规划地块细划后用地性质明确的地块面积。
每个地块的以上具体控制内容详见《地块控制指标一览表》。
考虑到土地的适用性与土地市场的需求,为增强规划可操作性与动态适应性,允许部分用地的性质具有一定的兼容性,并通过规划管理过程进行调控。
如商业金融、文化娱乐用地等应充分考虑用地兼容;居住用地内部,特别是小学、幼儿园、小区公建、小区绿地、菜市场用地可与相邻居住用地等量置换,即有条件兼容。
详见《土地使用性质兼容性一览表》。
(2)、环境容量控制
A、建筑密度
指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比。
它是控制地块容量和环境质量的重要指标,必须与地块的区位、性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑,保证土地的合理使用和良好的环境质量。
多层住宅用地建筑密度控制不得超过30%;低层住宅用地建筑密度不得超过40%;中小学、幼托用地建筑密度控制不得超过25%;公建用地建筑密度不得超过50%;个别地块如市场可到60%。
B、容积率
地块总建筑面积与地块用地面积之比,是表述地块开发强度的一项重要指标,规划中与地块区位、性质、建筑高度、建筑间距、建筑密度等因素综合考虑,保证其可操作性。
普通低层住宅容积率控制在0.6-0.8之间,多层住宅容积率控制在0.8-1.2之间,中小学、托幼容积率控制在0.5左右,公建设施容积率控制在0.5-2.2之间。
具体指标详见《地块控制指标一览表》。
在规划建设中,对于无偿为城市提供市政设施(公厕、垃圾箱等)、公共绿地、社会停车场等公众开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下,可获得有关控制指标的奖励,即在原控制指标的基础上,允许适当提高容积率。
具体可按下表的规定增加建筑面积,但增加后的建筑面积总和不得超过核定建筑面积的120%由相关规划管理部门核定执行。
容积率(FAR)
每提供1平方米有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积(平方米)
小于2
1.0
大于等于2,小于4
1.5
地块控制指标一览表中的容积率取的是中间值,根据具体实施性规划,可有一定的弹性,幅度控制在20%上下。
C、绿地率
指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地面积之比,是衡量环境质量的重要指标(绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)。
本规划根据地块的不同使用性质、环境要求来确定绿地率。
新建二类居住用地绿地率不少于35%;村民搬迁安置小区绿地率不少于30%,公共设施用地不少于20%;体育、医疗卫生等用地应符合有关专业规定。
(3)、建筑高度控制
A、建筑高度
指地块内建筑(地面上)最大高度限制。
在保证土地合理使用的同时,必须满足城市的总体景观效果和建筑间距、日照、消防等要求。
本次规划建筑高度控制按照多层区、低层区来划分空间层次,住宅建筑低层不大于3层,限高为10米,多层住宅以5层为主,建筑限高18米。
本次规划公共建筑限高为25米。
具体高度控制详见各地块高度控制指标一览表及高度控制图。
B、建筑后退
指建筑控制线与道路红线的距离,应根据地块的位置、道路红线宽度、不同使用功能、街道空间及景观来确定后退距离。
普通建筑沿城市主次干道的,后退3-5米,大型公建后退8-10米;沿支路的后退2-4米;影剧院、游乐场、展览馆、大型商场、宾馆等建筑面临城市道路的主要出入口的,后退红线不小于8米。
C、建筑间距
建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离,坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋檐口线在地面上的垂直投影至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂直距离。
根据宁夏建设厅《关于规范管理我区城市住宅间距的通知》中的规定,同心县城居住建筑日照间距控制为1∶1.45—1∶1.55,相邻建筑不开窗其建筑山墙间距不小于6米,相邻建筑山墙开窗其间距不小于10米。
公共建筑间距均应满足国家和自治区建筑设计标准。
D、其他控制
出入口方位
出入口位置的确定须满足以下要求:
机动车出入口距离主要道路交叉口不得小于50米(距离次要道路交叉口根据具体情况控制),且出入口相互间距(包括非机动车入口和机动车出入口)在主干道上不得小于10米;在次干道上不得小于7米,否则只许右转。
配建停车车位
对地块配建停车车位的要求。
各地块不同用途建筑物在新建时,必须设置停车场(库),考虑到规划区建设用地紧张,在中心区规划大型地下停车场,具体设置要求见下表:
配建公共停车场(库)停车位控制指标表
序号
类别
单位
机动车
1
高中档旅馆(宾馆、招待所)
车位/100M2建筑面积
0.3
2
普通馆(招待所)
车位/100M2建筑面积
0.2
3
饭店、酒家、茶楼
车位/100M2建筑面积
0.6~1.1
4
普通办公
车位/100M2建筑面积
0.2
5
商业大楼、商业区
车位/100M2建筑面积
0.2~0.3
6
购物中心
车位/100M2建筑面积
0.4
7
农贸市场
车位/100M2建筑面积
0.3
8
影剧院
车位/100座
0.8
9
会议中心
车位/100座
3.0
10
展览馆
车位/100M2建筑面积
0.7
11
城市公园
车位/10000M2占地面积
2.0
12
医院
车位/100M2建筑面积
0.2
13
住宅
车位/户
0.3
注:
①机动车位以小汽车为计算数量,每辆停放面积25—30平方米(室外)和30—35平方米(室内)。
自行车按每户均2辆计,自行车车库设计在住宅底层。
②本规划地块配建停车车位主要考虑居住用地和大型商业设施、公共活动中心,集贸市场等人流较多的公共建筑。
分区编号
地块编号
用地代码
用地名称
用地面积(公顷)
容积率
建筑面积(平方米)
建筑限高(米)
建筑密度(%)
后退红线(米)
出入口方位
人口容量(人)
停车位(个)
绿地率
备注
Ⅰ
1-a
G11
公园绿地
9.19
1-b
G12
街头绿地
1.72
1-c
C11
市属办公用地
8.85
1.2
106200
20
40
3-5
W.S
200
20
1-d
G12
街头绿地
1.52
1-e
S22
广场用地
4.19
小计
25.47
106200
200
2-a
G11
公园绿地
5.24
2-b
S22
广场用地
3.67
2-c
G12
街头绿地
1.15
2-d
C22
金融保险用地
2.48
2.0
49600
20
40
3-5
N.S
100
20
2-e
U3
邮电设施用地
1.19
1.6
19040
20
40
2-4
S
20
30
2-f
U3
邮电设施用地
1.21
1.6
19360
20
40
2-4
S
20
30
2-g
G11
公园绿地
5.24
2-h
G12
街头绿地
0.76
2-i
C25
旅馆业用地
1.82
2.0
36400
25
40
8
N
150
20
2-j
C26
市场用地
2.06
2.2
45320
25
40
2-4
N
90
30
医院
2-k
C51
医院用地
1.88
1.2
22560
10
60
3-5
S
50
15
2-l
C24
服务业用地
2.22
2.0
44400
15
50
3-5
E
20
20
2-m
G12
街头绿地
0.31
小计
29.23
236680
450
合计
54.70
342880
650
Ⅱ
1-a
G11
公园绿地
5.29
1-b
G12
街头绿地
0.76
1-c
R21
二类居住用地
3.74
1.0
37400
15
25
3-5
N.E
1390
135
35
1-d
G12
街头绿地
0.31
1-e
R21
二类居住用地
2.33
1.0
23300
15
25
3-5
E
870
95
35
1-f
R22
公共服务设施用地
0.70
0.5
3500
10
25
2-4
W
20
幼儿园(9班)
1-g
G11
公园绿地
0.68
1-h
R22
公共服务设施用地
0.63
0.5
3150
10
25
2-4
E
10
小计
14.44
67350
2260
230
2-a
G11
公园绿地
6.12
2-b
G12
街头绿地
1.16
2-c
R21
二类居住用地
4.42
1.0
44200
15
25
3-5
N.E
1640
165
35
2-d
R22
公共服务设施用地
0.85
1.3
11050
10
50
2-4
N
20
25
2-e
R21
二类居住用地
4.28
1.2
51360
18
25
3-5
W.E
1590
160
35
2-f
G12
街头绿地
0.31
小计
17.14
106610
3230
345
合计
31.58
173960
5490
575
Ⅲ
1-a
G12
街头绿地
0.35
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