北京标准工业厂房市场调研报告.docx
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北京标准工业厂房市场调研报告
北京市工业标准厂房市场调研报告
华清石龙项目组
二零零四年七月三十日
第一部分我国宏观经济发展现状与发展趋势总体分析
第一章我国宏观经济现状和发展前景分析
第一节世界经济发展现状和趋势概述
经济全球化催生了世界范围内新的国际分工格局。
在整个国际分工链条中,欧美国家凭借其资本、科技、人才、营销和消费方式上的优势和先机,占据了高附加值、高技术含量的产品和服务市场,而发展中国家,则处于国际分工链条的末端,成为全球市场上劳动密集型、低附加值、低技术含量产品与服务的提供者。
中国由于其土地、人力成本具有比较优势,加上其人口众多,市场潜力巨大,政策稳定,从而成为发达国家产业转移的首选。
2003年以来,以美国为龙头的世界经济出现复苏态势,联合国、国际货币基金组织、世界银行等权威机构预测,2004年世界经济比前两年有所好转,增长率将比2003年提高0.5至1个百分点,世界贸易增长率也将提高1.5至3个百分点。
随着世界经济贸易发展呈现复苏态势,美、日、欧三大经济体的经济出现好转,2004年外国在中国直接投资将保持稳定增长,国际制造业向中国转移继续加快。
博鳌亚洲论坛秘书长龙永图今年在重庆作专题报告时指出,中国具有长期的劳动力供给优势,并将因此保持对全球产业转移的吸引优势,预计,全球产业向中国转移的趋势还将持续20年左右。
在外资来中国投资建厂、产业向中国转移的过程中,中国可以利用“后发优势”,从中学习并提高自己的技术和管理水平,使中国加快自己的发展步伐,与世界看齐。
第二节国家宏观经济发展总体状况综述
2003年中国GDP达到11.7万亿,比前年增长9.1%.在1993年-2001年间中国处于经济周期下降阶段,增速从13.4%降至7.3%.2002年开始增长8.1%,2003年是周期增长的第三个年头,积累的发展能量继续释放。
(资料来源:
国家统计局)
目前中国经济已步入新一轮增长周期,随着市场化程度的不断提高,经济增长的内生性、稳定性进一步增强,内需将会进一步扩大,消费政策、消费体制、消费环境也会得到进一步改善,这些都将为消费增长带来巨大空间。
2004年上半年,我国经济运行总体形势良好,依然保持较快增长。
3月份以来,国家采取的宏观调控措施效果显现,使宏观经济由扩张期进入回落期。
主要表现在:
固定资产投资和工业生产增长速度进一步回落;市场销售稳中趋活;进出口贸易由逆差转为顺差;市场物价涨势减弱;银行信贷有所控制。
2003年,我国人均国内生产总值超过1000美元,达到中等收入国家水平(世界银行标准)。
我国居民消费结构不断升级,消费正经历从百元、千元级到万元级的转变,食品、衣着和其他基本生活用品支出比例明显下降,住房、汽车、电脑、交通通信、医疗保健、文教娱乐等消费支出比重迅速上升。
城市居民和农村居民恩格尔系数分别由1978年的57.5%和67.5%下降到2003年的37.1%和45.6%。
汽车、住房等10万元级的消费品逐步进入家庭。
2003年上半年,全国轿车销售量中个人购买的比重达到60%,全年个人购买商品房占商品房销售总额比重达到95%。
汽车、房地产等产业将带动相关产业发展,成为我国经济新一轮快速增长的重要促进力量。
我国经济持续增长,但与我国消费结构的不断升级相比,国内的产业结构升级和产品结构升级相对滞后。
高新技术产业开发区的建立和发展,吸引外来投资的进入、培育了自己高新技术企业的发展,缓解了日益升级的消费需求和扩大的内需的市场压力。
第三节国家宏观经济政策发展方向分析
2004年,宏观经济政策的制定应努力摆脱过去经验模式束缚,准确判断当前增长的总供给潜力,总需求潜力,全面把握消费结构变化引起的供给结构的深刻变化。
从目前情况来看,宏观经济政策的取向应该是稳定总量,切实把握好调控力度,放开市场,给地方和企业比较宽松的政策环境,恢复经济自主增长能力。
同时加快改革步伐,加快结构调整和增长方式的转变,加快建立土地开发、环境和资源保护、安全生产等方面的补偿机制,通过提高发展成本,适度稳定地方和企业低成本的速率,解决由此带来的经济和社会问题。
从长期来看,宏观政策的侧重点应转向结构调整,为国民经济的持续健康稳定发展奠定基础;在立足于扩大内需的同时,重视发挥外需的作用,推动对外经济的发展;进一步推动经济体制创新,为国民经济增长注入新的活力。
第四节高新技术企业及高新技术园区在中国的发展
4.1高新技术企业及高新技术园区在中国的发展现状:
科技工业园区从本世纪五十年代起步以来,对促进科技成果的转化,培育创新型的高科技企业和企业家,孕育新的技术革命和新兴产业,推进新经济的发展进程发挥了根本性的推动作用,成为一个国家和地区实现高新技术产业化、促进经济增长和社会持续发展的有效方式和重要手段。
二十世纪九十年代初,为了迎接新技术革命的挑战,中国政府做出了加速发展高新技术产业的战略决策,国家高新技术产业开发区应运而生,推动了科技发展、提高了经济和社会效益,为加快国民经济的结构调整和培育新的经济增长点积累了宝贵经验。
1991年以来,国务院先后共批准建立了53个国家高新技术产业开发区。
中国高新技术产业开发区是以智力密集和开放环境条件为依托,主要依靠国内的科技和经济实力,充分吸收和借鉴国外先进科技资源、资金和管理手段,通过实施高新技术产业的优惠政策和各项改革措施,实现软硬环境的局部优化,最大限度地把科技成果转化为现实生产力而建立起来的集中区域。
建设高新技术产业开发区,是中国经济和科技体制改革的重要成果,是符合中国国情的发展高新技术产业的有效途径。
现阶段要进一步依靠体制创新和科技创新,强化功能建设,营造吸引优秀科技人员和经营管理者创新创业的良好环境,成为科技创新和产业化发展重要基地,在区域经济发展中发挥辐射和带动作用。
高新技术产业开发区主要产业发展的领域
1.电子与信息技术
2.生物工程和新医药技术
3.新材料及应用技术
4.先进制造技术
5.航空航天技术
6.海洋工程技术
7.核应用技术
8.新能源与高效节能技术
9.环境保护新技术
10.现代农业技术
11.其他在传统产业改造中应用的新工艺、新技术
国家高新技术产业开发区发展状况
高新技术产业开发区实行"以自主研究开发创新为主,以引进吸收创新为辅"的产业发展方针,在加强与境外机构合作的同时,重点扶持具有自主知识产权的高新技术企业。
园区内诞生了一批以联想、方正、海尔、长虹、华为、远大等为代表的著名高新技术企业集团,形成了具有各自优势和特色的支柱产业。
至2000年底,高新区内技工贸总收入超亿元以上的企业已达1252家,其中超十亿元企业已有143家。
一大批机制灵活,适应市场经济需求、技术创新能力强的中小高新企业在园区迅速发展。
截止2000年底,据统计国家高新区内有企业20796家。
高新区是世界新技术革命和中国改革开放的产物,以人为本,依托政府引导和市场机制发展。
高新区拥有一大批具有开拓创业精神、高速事业心和责任感、团结精干的高素质管理团队和高素质人才。
高新区聚成了56万科技人员,吸纳了52103名硕士,9358名博士和5615名留学人员,建立了一批博士后流动站和250余家高新技术创业服务中心。
一批批经过拼搏创业,专业技能强、有创造性、有经营管理经验、志向远大的复合型人才和职业企业家在高新区茁壮成长。
4.2高新技术企业及高新技术园区在中国的未来趋势:
在高新区完善体系、优化功能、促进产业发展基础上,国家高新区技工贸总收入将保持在平均年增长30%的速度,2005年将达到3万5千亿元,工业产值3万亿元,工业增加值8000亿元,税收1500亿元,出口创汇600亿美元;创造就业岗位500万个,人均产值60万元;亿元以上的高新技术企业达到3000家以上,50亿元以上的高新技术企业达到200家以上,百亿元以上高新技术企业20家;将北京中关村科技园区、上海高新区、深圳高新区、西安和杨凌高新区建设成为具有国际水平和具有强力示范、带动作用,能够代表中国形象的科技工业园区;各种类型的企业孵化机构达500家以上,在孵企业3万家,累计毕业企业6000家。
2010年,国家高新区的建设日臻成熟,创业和产业发展环境良好,创新体系和整体功能齐备,自主创新和发展能力强劲,拥有独特的创业文化氛围,基本完成创新建设阶段的主要任务,全面实施高新区、产业带和密集区的发展战略,若干具有国际一流水平和一批具有国际水平的科技工业园区将脱颖而出,10余个高新技术产业开发带将蓬勃发展,4个高新技术产业密集区将初显轮廓,基本实现高新区点、线、面的纵深战略发展,形成我国高新技术产业的强大实力和国际竞争力,从整体上优化我国的产业结构,经济总量将占到我国工业增加值、出口创汇的20%以上,为解决就业、保持社会稳定、融入经济全球化发展做出重大贡献。
第五节加入WTO对我国经济发展的影响分析
5.1中国加入WTO,标志着中国的对外开放进入一个新的阶段。
中国将在更大范围上和更深程度上参与国际经济分工与合作。
加入WTO,将给我国带来许多发展机遇,有利于深化经济体制改革,推动国民经济结构调整和产业升级;有利于扩大就业总量和提高人民生活水平,有利于发挥比较优势,更多的扩大出口和更好的利用外资;有利于“走出去”的战略,在更广阔的天地参与国际竞争合作;有利于我国参加国际经贸规则的制定,分享多边贸易体制和经济全球化带来的好处。
入世之后,外国企业大量涌入,目前全球跨国公司500强已有400多家企业在中国开展业务。
在加剧竞争的同时,他们也带来了巨大的需求,如总部设立,工业标准厂房,以及其他相关的配套需求。
这也给中国企业带来了巨大的商机。
加入WTO,也给我国带来了巨大的挑战。
由于世贸组织是搞市场经济,我国入世就要相应的由计划经济向市场经济转轨,对我国的冲击会是全方位的,涉及到政治、经济、文化、科技、意识形态等方方面面。
有的领域和产业由于失去保护,将直面市场优胜劣汰的筛选。
面对挑战,我国的各行各业由于地域差异、发展水平的不均衡,以及应对实力强弱不等,呈现了不同态势。
分地区看,沿海地区态度积极,这些地区对外开放较早,积累了丰富的经验,对市场经济运行机制有较强的适应能力和应对措施。
如:
环渤海、长三角、珠三角等经济圈。
内陆地区则相对踌躇,虽然想搞活经济、分享入世带来的好处,但要改变和适应的东西还很多。
分产业看,一些原来受外国出口限制的行业(如轻纺工业)在入世后,会随着贸易自由化程度的提高而减少受外国贸易壁垒的影响,相应的扩大出口规模。
而另外一些原来受保护的企业则要面对冲击,如汽车工业。
从经济领域整体来看,是机遇大于挑战,入市的重要意义在于:
不仅拿到了参与全球化的“入场券”,而且获得了平等、无歧视参与竞争的权利,有利于我扩大外贸出口、吸引外资和增加就业等。
5.2对首都经济的影响
加入WTO使北京面临着全新的发展环境。
面对更加开放的市场体系,北京作为国际交往中心的城市地位,具有科技教育发达的资源禀赋,较强的综合经济实力以及业已形成的全方位、多层次、宽领域的对外格局,使北京相对于其他地区处于较为有利的竞争地位,在国际竞争中有可能争得某种相对的优势。
因势利导、趋利避害完全可以使北京最大限度地分享入世所带来的利益和机遇,最大限度地减少震荡和冲击,从而有利地推动首都经济发展。
入世后,首都经济发展将遵循发挥比较优势的原则;坚持改革创新的原则;对内对外开放并重的原则,推动经济增长,继续扩大投资、消费、进出口三大需求。
在投资方面,初步估算在加入世贸后的前三年将影响国内投资增长约1—2个百分点,利用外资投资增长约8_10%,按照目前投资结构计算,固定资产投资总体上将有2—3.5%增幅。
根据1982_1998年固定资产对GDP的弹性系数,将会促进GDP有1.5—2.5%的增幅;在消费方面,入世初期将促进居民消费总量增长速度约提高1—1.5%,最终消费总量年增长速度约提高0.6%,也就是说到协议承诺全部实现以后,入世将促进北京居民消费总量增长约提高5—6%,最终消费总量提高约4%,带动GDP增长2—2.5%;在进出口方面,北京传统优势产品出口将有较多增长,特别是轻纺产品和机电产品。
入世后,全市进口需求明显增加,增幅将超过出口,进口大于出口的局面不会改变;在就业问题方面,总趋势是经济的持续增长会带来就业总量增加,劳动力供大于求的状况可以缓解,特别是北京吸引外资总量会有较大增长,第三产业发展速度加快,这两方面都将创造出新的就业岗位,但短期内就业的压力仍比较大。
随着我国加入WTO,首都经济发展也必然有一个产业结构优化升级的问题。
入世对产业结构的影响与北京产业结构调整的方向是基本一致的,有利于北京产业结构调整和优化升级。
(资料来源:
商务部)
第六节2008年奥运会对中国经济的影响分析
6.1“奥运经济效应”
现在经济全球化已成为不可逆转的潮流,奥运将会加速中国融入世界的速度,也会为中国的经济带来“奥运经济效应”。
奥运经济已经成为最近三十年世界经济发展中一种独特的经济现象。
从以往举办城市和国家的历史实践看,奥运经济是注意力经济,它是由注意力资源的相对集中而给举办城市和国家带来的一种阶段性加速发展的经济现象。
奥运经济是品牌经济,通过良好的运作通常能造就一批驰名的产品和企业品牌。
奥运经济是借势经济,奥运会的举办将对所在城市和国家的经济、社会发展产生强大的推动力量,从而产生一种加速器或催化剂的作用。
由此我们可以认为,在一定时期(通常是七到十年)、不同区域范围内所发生的,凡是与奥运会举办有直接或间接联系的一切经济和社会活动,当我们用经济效果来评价,就可以称之为奥运经济。
奥运经济的特征突出表现为三大效应:
聚合效应。
在一定时间段内吸引各种生产要素聚集,从而产生巨大经济效果。
裂变效应。
在特定条件下使原有生产要素重新组合,释放出新的力量。
辐射效应。
主要是从举办城市中心点传导、递延出强大的市场和经济能量。
奥运会对举办国的经济发展显示出直接的促进作用。
这主要是通过以下几方面实现的:
参加奥运会的各种人员的参观与商业活动;通信、电子媒介等方面的投入;赞助者的广告;文化项目、展览等活动;奥运会前的体育活动;奥林匹克场馆和奥运村的运营;外来观光者的开支;当地居民与奥运会有关的开支;奥林匹克纪念品与发售;政府收入;对当地社区长期的益处等。
奥运会还创造了大量的就业机会。
在筹办奥运会的六七年过程中,各种体育、交通、通讯、服务等设施的营建,需要投入大量劳力。
因此,奥运会在一定程度上缓解了举办国,特别是举办城市失业人口的压力。
奥运会对市政建设有重要的促进作用。
由于奥运会具有国际性、综合性和大型化的特点,需要全社会各个部门的参与和协作,于是也就带动了各相关部门,特别是旅游、电子、通讯、体育用品等产业部门的发展。
不仅如此,举办奥运会还能为一个国家树立良好的国际形象。
随之而来的是进出口贸易扩大,经济、技术交流加速发展,外资投入的增加。
6.2北京市奥运经济产生的需求,包括投资需求和消费需求在内的超过3万亿元(人民币)。
未来一个时期北京投资需求主要领域分布在:
奥运场馆及其附属设施建设与运营、投资需求220亿元左右;城市基础设施建设和服务能力提高,投资需求2800亿元左右;现代制造业、高新技术产业发展投资需求约1500亿元;金融、商贸、物流、会展、旅游等现代服务业发展,投资需求约2000-3000亿元;新城开发和小城镇建设及房地产开发,投资需求约7000-8000亿元;教育、文化、医疗、卫生、社区服务、公共安全维护等社会公共服务领域,投资需求约800-1000亿元。
未来7年,北京消费需求主要包括:
汽车消费需求245万辆以上;住房消费需求1亿平方米;数字产品消费需求500亿元;食品和服装需求量5000-6000亿元左右;教育、文化、娱乐消费预计总需求将达1500亿元;医疗保健消费总需求将达到约700亿元左右;交通通信消费总需求将在1100亿元左右。
北京正处于新一轮产业结构调整过程中,奥运经济发展将促使优势资源开发转化,从而创造出大量的产业机会。
这些产业机会主要分布在:
现代制造业和高新技术产业。
重点支持和培育六大支柱产业,2008年当年总产值将达6300亿元以上。
(资料来源:
北京市发改委)
奥运会在北京召开,使北京的城市注意力迅速提高,房地产价格随之上涨,使得生产制造型企业在北京建设自己的厂房成本上升,继而带来标准厂房建设、租赁的巨大商机。
第七节我国经济总体发展趋势预测分析
目前,我国经济发展整体环境比较有利。
国际总体环境较好,世界经济增长有望进一步加快:
美国经济将保持持续回升势头;外需带动的日本经济仍可持续增长;欧元区经济逐步走出低谷,经济回暖的可能性大大加强;东亚、南亚经济总体处于扩张期,增长势头强劲;俄罗斯经济进入较快增长阶段。
在世界经济增长加速的带动下,世界贸易规模明显扩大。
全球资本流动加快,外国直接投资额出现增长。
虽然也存在一些不确定因素,但是综合看来,世界经济已走出不景气低谷,全面复苏已初露端倪。
国内环境总体上也有利于经济较快发展。
持续实施扩大内需政策的累积效应,有利于社会需求在全面回升的基础上保持较快增长;伴随着经济发展和居民收入水平的提高,新一轮消费结构升级已经开始,加上城市化进程加快,带动相关产业的高成长,继续推动产业结构调整和经济较快增长;体制改革进一步深化。
公有制为主体、多种所有制共同发展的体制环境不断完善,促使民间投资和出口加速发展,经济自主增长能力和活力进一步增强;对外开放继续扩大,有利于更充分的利用国内、国际两种资源和两个市场,特别是抓住总体趋好的国际经济环境加快发展,也增强了我国经济抵御外部冲击的能力。
总体看来,我国经济正处于增长周期的上升期,由市场主导、消费结构升级带动企业自主投资的快速增长具有较强的可持续性,如果不出现较大的外部冲击,国民经济将在近期保持较快增长势头。
2004年下半年经济前景展望:
Ø政策取向基本稳定:
稳健的货币政策和积极的财政政策。
Ø内在增长动力增强。
Ø设备投资进入新阶段。
Ø消费结构升级,带动高增长行业强劲增长。
(住宅、电子通信、汽车)
Ø消费需求对经济增长贡献加大。
Ø农业生产保持稳定。
Ø利用外资继续在50亿上下。
Ø固定资产投资增幅下降。
Ø预计GDP增幅在8.5%左右。
第二章北京市经济发展的成就和前景以及投资环境分析
第一节北京市经济发展现状及发展趋势和中国三大经济圈比较分析
1.1北京市经济发展现状
北京是中国的首都,是中共中央所在地,是国务院及各部、委、办对全国行使政府管理职能的权力中心,也是我国与世界各国进行高层次政治、经济、科技、文化交往和交流的中心。
北京市的综合经济实力在我国各大城市中仅次于上海。
2001年,北京市人均GDP达到3000美元。
人均GDP3000美元后,消费结构的变化突出表现为如下特点:
第一,基本生活消费的比重已降到40%左右,并继续下行。
第二,住房消费比小康阶段已有较大幅度的提高,但继续上行的速度放漫,直到高度富裕阶段才有明显的上升。
从世界水平和各国情况看,富裕阶段的住房消费均占有一定的比重,普遍在15%左右。
第三,交通通讯支出持续快速上升,到高度富裕阶段后开始下行。
从北京目前居民消费结构的特点看,北京市居民收入迅速增长,消费水平大幅提高;消费质量的提高,促使消费结构不断改善;消费能级不断提高,消费内容日益丰富;消费倾向下降,投资储蓄倾向增强。
从北京居民消费趋势看,以产品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主;由千、万元级家电设备消费为主转变为电脑、轿车、住房为主的高价位产品;居民结余购买力由偏重储蓄转变为偏重投资和旅游消费。
2003年全市实现生产总值3611.9亿元,比上年增长10.5%,实现了预期增长目标,经济增长率连续5年保持在10%以上。
人均生产总值达到31613元,比上年增长9.2%,按当前汇率折算,约合3819美元。
2003年,北京市经济经受住了上半年“非典”疫情的严峻考验,全年经济运行呈现“高开─回落─恢复─回升”的特点。
“三、二、一”产业格局稳固。
第一产业实现增加值95.3亿元,比上年增长3.3%;第二产业1298.5亿元,增长11.9%;第三产业2218.2亿元,增长10%。
三次产业比重分别为2.6%、36.0%和61.4%,其中第二产业比重比上年提高1.2个百分点。
三次产业对经济增长的贡献率分别为0.93%、41.74%和57.33%。
目前北京己形成综合配套能力较强的工业体系,汽车工业、电子工业、高新技术产业、建筑业等重点行业在经济增长中的推动作用进一步增强,第三产业中特别是邮电、金融保险等产业的商品化进程加快,成为带动第三产业增长的主要力量。
根据全市"九五"计划和2010年发展目标,北京市将实施"五、六、七"工程。
突出基础设施建设和发展高科技产业。
"五、六、七"指五个新的经济增长点(高新技术产业、现代农业、住宅建设、第三产业、老企业改造)、城市基础设施六大系统(水、电、气、热、道路、环境)、七个重点区域(北京经济技术开发区、北京市新技术产业开发试验区、工业小区、电子城、建材城、纺织一条街、中央商务区)。
高新技术及其产业是首都经济新的增长点,今后要重点加以发展。
以北京市新技术产业开发试验区和北京经济技术开发区为基地,以信息产业为龙头,以商品化、产业化和国际化为目标,逐步形成以电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料等新兴产业为主导的高新技术产业群。
同时,积极利用高新技术改造传统产业,全面提升产业的技术水平,加快国民经济信息化进程。
1.2北京市吸收外资情况
2004年1-3月北京吸收外资分类情况
来源:
北京市商务局网站
分类
项目个数
合同外资(亿美元)
实际投资(亿美元)
总计
413
151803
82130
按投资方式分
中外合资企业
131
20706
29443
中外合作企业
13
18318
9942
外资企业
269
112569
42745
外商投资股份制
0
210
0
按产业分
第一产业
4
2825
392
第二产业
162
101145
27798
第三产业
247
47833
53940
按行业分
农、林、牧、渔业
4
2825
392
制造业
156
90778
27086
电力、燃气及水的生产和供应业
3
10075
155
建筑业
3
292
557
交通运输、仓储和邮政业
2
398
997
信息传输、计算机服务和软件业
79
6754
12687
批发和零售业
2
1850
1627
住宿和餐饮业
17
4305
297
金融业
1
1850
0
房地产业
15
7778
17834
租赁和商务服务业
82
17368
17939
科学研究、技术服务和地质勘查业
29
5581
1618
水利、环境和公共设施管理业
0
15
38
居民服务和其他服务业
11
346
150
教育
1
12
100
卫生、社会保障和社会福利业
1
-32
169
文化、体育和娱乐业
7
1608
484
1.4三大经济圈比较
长三角、珠三角和环渤海三大城市经济圈,土地面积合计为90.4万平方公里,占全国的9.42%;人口为4.37亿,占全国34.23%;2002年实现国内生产总值62628.92亿元,占全国的61.16%。
因而在中国经济发展中具有举足轻重的地位。
不过,三大城市经济圈也各具特点,发展并不平衡。
我们主要从经济发展水平、经济增长源泉、发展动力机制和产业结构特色等四个方面进行比较。
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