土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案64.docx
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土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案64
土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案64
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1.房地产估价的基本程序中不包括______。
A.获取估价业务
B.制定估价作业方案
C.实地查勘估价对象
D.确定估价方法
答案:
D
2.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、______等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
答案:
A
3.商品房买卖合同中写明的价格一般是______。
A.标价
B.成交价
C.均价
D.起价
答案:
B
解答:
本题涉及的考点是成交价的内容。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
4.对于房地产开发用地的说明规划条件,其中不包括______。
A.建筑朝向
B.容积率或建筑控制规模
C.土地用途
D.建筑高度
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是土地使用管制情况。
说明是建设用地还是农用地、未利用地。
对于房地产开发用地,还要说明规划条件,包括:
①土地用途;②容积率或建筑控制规模;③建筑高度;④建筑密度;⑤绿地率;⑥其他要求,如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
5.房地产价格是由房地产的______三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
答案:
A
6.某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/米2,拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/米2,则理论上应补交地价______万元。
A.1250
B.1750
C.2050
D.2150
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是补地价的计算。
应补地价的数额计算如下:
补地价(单价)=1500×5-4000×0.8=4300(元/米2),补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积=4300×5000=21500000(元),即2150万元。
7.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格办2500元/米2,报酬率为10%。
计该房地产30年收益权利的价格为______元/米2
A.2523.49
B.2465.27
C.2364.51
D.2409.98
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是用于不同期限房地产价格之间的换算。
该房地产30年收益权利的价格计算如下:
8.某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为1000万元。
如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为______m2
A.700
B.600
C.500
D.200
答案:
B
解答:
本题涉及的考点是按照房地价值进行分摊。
甲公司拥有的土地数量
900=600(m2)。
9.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元,从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右,在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为______万元。
A.992.06
B.983.10
C.1080
D.832
答案:
B
解答:
本题涉及的考点是收益期限为无限年的公式。
由
10.估价上的折旧注重的是______。
A.原始取得价值的减价调整
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价调整
答案:
D
11.城市房屋拆迁补偿估价中,实行房地权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则______。
A.估价时点为未来,估价对象为未来状况
B.估价时点与房地产状况均为现在
C.估价时点为现在,估价对象为未来状况
D.估价时点为现在,估价对象为过去状况
答案:
C
12.楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系是______。
A.
B.
C.
D.
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系。
即:
楼面地价
13.在运用______估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘。
A.收益法
B.市场法
C.成本法
D.假设开发法
答案:
B
解答:
本题涉及的考点是市场法估价的原则。
在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘。
14.房地产估价之所以要遵守合法原则,是因为______不同。
A.估价对象
B.实物状况
C.房地产状况
D.区位状况
答案:
C
15.不属于房地产状况调整的内容是______。
A.经济状况调整
B.区位状况调整
C.实物状况调整
D.权益状况调整
答案:
A
16.某宗房地产的土地面积5000m2,建筑面积12500m2,现行市场价格4700元/米2,土地重置价格(楼面地价)2300元/米2,建筑物重置价格3000元/米2,建筑物年龄10年,建筑物折旧总额为______万元。
A.680
B.695
C.720
D.750
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是总折旧率的计算。
建筑物折旧总额=土地重置价格+建筑物重置价格-房地产市场价格=(2300+3000-4700)×12500=750(万元)。
17.成本利润率的计算基数不包括______。
A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售税费
答案:
D
18.甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是______元。
A.0~50万
B.50万~75万
C.50万~100万
D.100万~150万
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是相邻房地产的合并交易。
合并产生的增值为150-50-50=50(万元),甲宗地的拥有者合理的索价范围是50万元至100万元(50+50=100)。
19.价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为______。
A.前期价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数
答案:
D
20.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用______作为其中的一种估价方法。
A.市场法
B.假设开发法
C.收益法
D.成本法
答案:
B
21.求取建筑物重新构建价格的建筑安装工程费的具体方法不包括______。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法
答案:
C
22.建筑物净收益=______×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
答案:
B
23.求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法是______。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是成本法的含义。
成本法是根据估价对象的重要成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
24.钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为______年。
A.50
B.40
C.35
D.30
答案:
C
25.在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的______作为标准深度。
A.中位数
B.众数
C.平均数
D.分位数
答案:
B
26.估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为______个月。
A.36
B.24
C.16
D.12
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是后续开发经营期。
估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为12个月。
27.估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档的主要作用不包括______。
A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩
B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C.有助于保持估价机构工作的连续性
D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是估价资料归档的作用。
估价资料归档有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核,有助于解决日后可能发生的估价争议,有助于估价机构和估价师展现估价业绩。
28.直接资本化法的优点不包括______。
A.不需要预测未来许多年的净收益
B.能较好地反映市场的实际情况
C.计算过程较简单
D.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是直接资本化法的优点。
直接资本化法的优点是:
①不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。
29.在长期趋势法中,当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用______进行预测。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.指数修匀法
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是平均发展速度法。
当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均发展速度法进行预测。
30.路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括______。
A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”,仅进行“交易情况修正”
B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”
C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合
D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值,而不是仅评估出一个估价对象的价值
答案:
A
31.运用假设开发法估价必须考虑资金的______。
A.实用价值
B.有效价值
C.折算价值
D.时间价值
答案:
D
解答:
本题涉及的考点是房地产的开发。
房地产的开发周期一般较长,其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费,以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同,特别是那些大型的房地产开发项目。
因此,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。
32.已知某房地产40年收益价格为150万元,该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为______万元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是用于不同期限房地产价格之间的换算。
由Vn=VN×
=144.6(万元)。
33.地租即为土地的______。
A.净价值
B.利润
C.净收益
D.价格
答案:
C
34.路线价法实质是一种______。
A.经济法
B.权益法
C.市场法
D.比价法
答案:
C
35.人民法院拍卖房地产估价,评估的应是______。
A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是价值类型的确定。
房屋征收估价评估的应是市场价值。
人民法院拍卖房地产估价,评估的也应是市场价值。
但房地产抵押估价,评估的应是谨慎价值。
二、多项选择题
(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意)
1.房地产价格与一般物品价格的共同之处是______。
A.供求变化
B.生产成本
C.价格差异
D.按质论价
E.是价值的货币表现
答案:
DE
解答:
本题涉及的考点是房地产价格与一般物品价格的共同之处。
房地产价格与家具、机器设备等一般物品的价格,既有共同之处,又有不同之处。
共同之处在于:
①都是价格,是价值的货币表现;②都有波动,受供求因素的影响;③都是按质论价:
优质高价,劣质低价。
2.房地产价格的形成条件有______。
A.房地产的需要
B.房地产的有用性
C.房地产的有效需求
D.房地产的相对稀缺性
E.房地产的有效供给
答案:
BCD
解答:
本题涉及的考点是房地产价格的形成条件。
房地产与其他经济物品一样,之所以有价格(价值),是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求,即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。
3.按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分可以分为______。
A.市场价值
B.投资价值
C.抵押价值
D.谨慎价值
E.快速变现价值
答案:
ABDE
4.房地产的价格单位由______构成。
A.套数
B.货币
C.平方米
D.面积
E.体积
答案:
BD
解答:
本题涉及的考点是单位价格。
认清单位价格,必须认清价格单位,否则只是一个单纯的数字符号,无经济意义。
价格单位由货币和面积构成。
5.不属于影响房地产价格的自身因素是______。
A.社会因素
B.区位因素
C.经济因素
D.权益因素
E.实物因素
答案:
AC
6.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,价值的高低主要取决于______。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
E.估价对象的现值
答案:
ABC
解答:
本题涉及的考点是收益法的理论依据。
有了资金的时间价值观念之后,收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值的高低主要取决于3个因素:
①未来净收益的大小;②获取净收益期限的长短;③获取净收益的可靠程度。
7.影响房地产价格的区位因素有______等。
A.建筑规模
B.道路状况
C.楼层
D.建筑容积率
E.视觉环境
答案:
BCE
8.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括______等。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站
答案:
ABD
9.在土地估价时,根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同,俗称“生熟”程度不同,会有不同的价格,土地的“生熟”程度主要有______。
A.未完成房屋征收补偿的建筑物
B.已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地
C.已完成房屋征收补偿的国有土地
D.已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地
E.未完成土地征收补偿的集体土地
答案:
BCDE
10.关于长期趋势法的作用,下列说法正确的有______。
A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B.长期趋势法可以用于收益法中对还原率的直接测算
C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E.长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
答案:
ACDE
11.待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产时应由购置者(买方)缴纳的有关税费,包括______。
A.契税
B.房地产税
C.印花税
D.土地增值税
E.交易手续费
答案:
ACE
解答:
本题涉及的考点是后续必要支出及应得利润。
待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产,此时应由购置者(买方)缴纳的有关税费,如契税、印花税、交易手续费等。
12.不属于土地取得成本构成的项目有______。
A.可行性研究费用
B.土地开发补偿费
C.土地取得税费
D.基础设施配套费用
E.勘察设计工程费
答案:
ADE
解答:
本题涉及的考点是土地取得成本构成的项目。
土地取得成本也称为土地费用,是指取得房地产开发用地的必要支出,包括土地开发补偿费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。
13.不属于房地产估价程序作用的是______。
A.提高估价利润
B.保证估价权益
C.保障估价质量
D.提高估价效率
E.规范估价行为
答案:
AB
14.不属于房地产估价资料的是______。
A.反映估价对象状况的资料
B.反映当地经济状况的资料
C.相关实例资料
D.对房地产价格有普遍影响的资料
E.可长期发展项目的资料
答案:
BCE
解答:
本题涉及的考点是估价所需资料的内容。
估价所需资料主要包括以下4类:
①反映估价对象状况的资料;②估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料;③对估价对象所在地区(子市场)的房地产价格有影响的资料;④对房地产价格有普遍影响的资料。
15.求取估价对象价值可分______。
A.分析估价对象价值
B.制定估价对象价值
C.测算估价对象价值
D.增加估价对象价值
E.判断估价对象价值
答案:
ACE
解答:
本题涉及的考点是求取估价对象价值。
求取估价对象价值可分为分析估价对象价值、测算估价对象价值和判断估价对象价值。
三、判断题A对B错
1.按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是房地产按用途划分的种类。
按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。
2.在评估投资价值时,采用的折现率是某个特定投资者所要求的,它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
答案:
B
3.房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让,是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是房地产的转让。
房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让,是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。
4.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。
答案:
B
5.在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。
在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是统一币种和货币单位。
在统一币种方面,将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格,应采用该价格所对应的日期的汇率,一般是采用成交日期的汇率。
6.在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置,并附外观照片。
答案:
A
7.资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差,用绝对量反映为“利息”,用相对量反映为“利率”。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是收益法的理论依据。
资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”。
8.有甲乙两宗房地产,报酬率相同。
甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/米2,乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/米2,那么乙的价格高于甲的价格。
答案:
B
9.对于估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。
答案:
B
解答:
本题涉及的考点是假设开发法估价需要具备的条件。
准确地预测后续开发的必要支出及应得利润(以下简称后续必要支出及应得利润),也有较大的难度。
不过,当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。
10.长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是长期趋势法估价需要具备的条件。
拥有越长时期、越真实的历史价格资料,作出的推测、判断就会越准确、可信,因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。
11.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。
答案:
B
12.马克思关于地租的计算,可以归结为3种情况之一:
①提供级差地租的土地,地租=级差地租+绝对地租;②仅提供绝对地租的土地,地租=绝对地租;③垄断土地,地租=垄断地租。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是马克思关于地租的计算,可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。
对于任何一块产生地租的土地,可以归结为3种情况之一:
①提供级差地租的土地:
地租=级差地租+绝对地租;②仅提供绝对地租的土地:
地租=绝对地租;③垄断土地:
地租=垄断地租。
13.长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法,特别是运用时间序列分析和回归分析推测判断房地产未来价格的方法。
答案:
A
14.基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。
答案:
B
15.房地产估价程序是指保质和按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是房地产估价程序的含义。
房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。
四、计算题
(要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式,计算结果保留小数点后两位)
1.某商场的土地使用年限为40年,从2006年10月16日起计。
该商店共有两层,每层可出租面积均为300m2。
一层于2007年10月16日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为200元/米2,且每年不变;二层目前暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/米2和160元/米2,运营费用率为20%。
该类房地产的报酬率为10%。
试测算该商场2010年10月16日带租约出售时的正常价格。
答案:
该商场2010年10月16日带租约出售时正常价格测算如下。
商场一层价格的测算:
租赁期限内年净收益=300×200×(1-20%)×12=57.60(万元)
租赁期限外年净收益=300×180×(1-20%)×12=51.84(万元)
商场二层价格的测算:
年净收益=300×160×(1-20%)×12=46.08(万元)
该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格
=511.63+445.89=957.52(万元)
2.为评估某写字楼2010年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下。
(1)可比实例的成交价格与成交日期如下表所示。
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格/(元/米2)
6000
5800
6120
成交日期
2010年4月1日
2010年2月1日
2010年5月1日
(2)交易情况分析判断如下表所示。
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
3%
-1%
2%
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实
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