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杭州房地产市场分析
杭州房地产市场分析
2005年3月
一.房地产相关政策及影响
新出台政策
杭州市房管局在其网站上发布通知:
自2005年4月1日起,停止执行房改房上市交易后卖方出售房改房取得的净收益按超额累进比例缴纳所得收益的规定,免缴所得收益的时间以税费申报受理时间为准。
编号
政策名称
颁布日期
实施日期
发布单位
对房地产市场的影响
《杭州房改房超额所得收益停止收取通知》
2005年3月22日
2005年4月1日
杭州市房管局
降低房改房上市成本,不透明交易因此减少,挂牌房源有望增加。
二.城市建设及房地产开发动态
(一)城市建设(道路等基础设施建设及城市规划等方面内容):
1、2005年,清河坊将兴建完成一个“土特产市场”,该市场位于高银街北侧区块建筑物的一楼,总长约200米,面积2000多平方米,经营的土特产品种以各地原产地保护品种为主。
同时,土特产经营场所的楼上将引进茶楼、足浴等休闲文化产业。
2、一项旨在控制居住小区噪音污染的声环境质量环保工程——“安静居住小区”创建活动,在杭州金狮苑小区正式启动。
包括上城区金狮苑小区在内,杭州市区内共有18个社区成为第一批“安静居住小区”的创建对象。
3、据了解2004年杭州共完成造林更新面积8.4万亩,城区新增绿地735万平方米,绿化覆盖率达36.39%。
这意味着,杭州人均公共绿地从7.84平方米增加到了9.49平方米,“每个人有了一个绿色房间”。
今年杭州市将新增人工造林2.2万亩,城区将新增300万平方米绿地,新建园林绿化村30个,绿色通道、生物防火林带各200公里。
4、在杭州六和塔对面,钱塘江转角处一直空留着一块面积150亩左右的空地,但不久的将来,在这块原UT斯达康生活园区的地块上将诞生一个楼高168米、面积26万平方米的高档楼盘。
与其他楼盘不同,为了能让小区每一套房子都能看到钱塘江美景,开发商将整个楼盘设计成5幢塔式和板式的高层建筑。
而且其中最高的一幢建筑高度达到168米,“这是目前中国内地最高的住宅楼。
”
借CEPA商机,杭州将建设浙港交流中心,打造CBD(中央商务区)。
两个月前,《香港文汇报》上登出这样一则消息。
这个在“2005香港·浙江周”达成的成果,占地面积6600平方米,它杭政储出[2005]3号
14341
2.4
住宅(设配套公建)用地
杭州佳苑房地产开发有限公司
70
14000
杭政储出[2005]4号
33835
2.5
住宅用地(设配套公建)
浙江圣奥置业有限公司
70
31250
杭政储出[2005]5号
34972
2.5
住宅用地(设配套公建)
自然人(赵雪峰)
70
33800
杭政储出[2005]6号
86406
2.8
住宅用地(设配套公建)
富润控股集团有限公司
70
94000
杭政储出[2005]7号
7541
2.8
住宅用地
浙江正中房地产开发有限公司
70
19500
7223
2
商业、办公用地
40
杭政储出[2005]8号
5980
1.5
住宅用地(设配套公建)
浙江大都置业投资有限公司
70
20000
杭政储出[2005]9号
11233
3
商业、办公(集团总部)用地
无人报名
40
杭政储出[2005]10号
29617
1.2
住宅用地(设配套公建)
浙江富越控股集团有限公司
70
29233
杭政储出[2005]11号
34465
2.2
住宅用地(设配套公建)
华立房地产开发有限公司
70
38088.99
杭政储出[2005]12号
65996
2.8
住宅用地(设配套公建)
浙江天阳置业有限公司
70
78190
杭政储出[2005]13号
58263
2
住宅用地(设配套公建)
70
杭政储出[2005]14号
16653
1.75
住宅用地(设配套公建)
70
四.当月房地产市场透视
(一)当月新开楼盘透视(包括普通住宅、别墅、写字楼、商业用房)
1.热点评析
本月开盘楼盘总共8个,上城区1个,开盘楼盘金都·华府二期;下城区1个,开盘楼盘通和·都市枫林;西湖区1个,开盘楼盘中豪·晴园;滨江区2个,开盘楼盘水印城一期、贺田·尚城;余杭闲林1个,开盘楼盘闲林山水;萧山区1个,开盘楼盘通和·南岸花城。
2.楼盘比较列表(2-3个)
住宅个案
楼盘名称
区域
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
销售价格(元/㎡)
绿化率
景观设计
户型设计
商业氛围
生活配套设施
项目点评
高档住宅
金都·华府二期
上城区
112亩
160000
均12000
32%
面积范围97-138㎡
解百超市、联华超市、永乐家电、针织城、旅游品市场、粮油批发市场
小学、银行、购物、菜场、医院、饭店、文娱健身设施
位于城南凤凰山,周边配套设施完善。
项目采用先进的节能设计,拥有完整的小区智能化系统以及特有的的成套设备技术。
中豪·晴园
西湖区
55000
均11000
30.2%
面积范围124-204㎡
物美超市、电子市场、家私市场
杭师院、物美超市、联华超市、同德医院、翠苑小学、中学
位于文一路与教工路交汇处1-5#楼住宅部分开盘,推出290套房源。
总建建筑容积率为2.53,园区以“城市大家别院”定位,规划建有5幢多层、小高层及高层住宅。
普通住宅
水印城一期
滨江区
58688
300000
高层均8500、LOFT均价11000
40.5%
日本原田·华景观设计机构,提出“绿立方”设计思路
面积范围40-300㎡
滨江CBD核心区块
长河中学、中兴小学、武警医院
水印城首创南岸江景运动社区。
在社区规划中安排了围绕自然、人文、运动及休闲四大主题的景观。
闲林山水
余杭区
590亩
480000
均5500
35.2%
面积范围95-300㎡
公交346、506路
在绿化水体环境中,住宅采取古代“唐风”风格。
小区规划以多层公寓、高层和部分双跃层为主。
贺田·尚城
滨江区
157545
340000
均7800
35%
主力面积范围130-150㎡
之江科技工业园
中国美院,公交K402、K337
是五层多层公寓为主的大型复合景观风尚社区。
外挑廊式景观阳台、大面积落地玻璃、南向采光的主卫盥洗间。
通和·南岸花城
萧山区
453333
320000
均4600
41.6%
公寓80-150㎡、排屋180-220㎡、别墅280-400㎡
湘湖旅游风景区、东方文化园、山里人家
公交322、522
整和山景、糊景、江景等宝贵的自然资源和东方文化园等人文景观,创造小镇式集合住宅,并配以一条贯穿整个园区大型商业街,营造了一个高尚临江渡假式风情区。
温兴风情苑
萧山区
64699
130000
均6300
35%
多层,高层精装修
武警医院
公交501、322、520、317
通和·都市枫林
下城区
82000
200000
均6500
30%
和平家私广场、
中小学、幼儿园、商场超市、医院、大学
以“人、宅、水合一”的水岸生活标准构筑从容生活,依托上塘河水环境,营造30米宽,数百米长的滨水生态景观带。
别墅
写字楼个案
楼盘名称
区域
占地面积
容积率
销售价格/租金
标准层面积
层数
层高
交通条件
商业氛围
停车位
停车费
物业管理
甲级
乙级
商业用房个案
楼盘名称
区域地段
建筑面积
销售价格/租金
目标客户群
品牌定位
业态组合
周边商业氛围
人气聚集度
停车位
停车费
商场
街铺
庆春路·刀茅巷
庆春路
均价1.66万元/㎡
住宅底商
(二)当月二手房市场透视(包括住宅、写字楼、商业用房)
1.热点评析
二手房市场成交情况、销售价格情况、租金情况、客户分析、成交房屋状况分析(区域分布、装修状况、房龄、房型等方面)。
2.成交楼盘比较列表(各类型选择2-3个)
本月政府和央行出台的政策成为影响二手房市场的主要因素。
从近段时间的交易行情来看,面积在80㎡以下小户型二手房的成交量在2月份的基础上稳中有升。
预计随着房改房的大量上市交易,该类型的二手房将持续热销。
由于市场需求巨大,房价在短期内不会有下调的迹象。
次新房占据了将近80%的市场交易份额,在购房者看来,有没有成熟的配套设施和优越的生活环境是他们购房前首先要考虑的。
住宅二手房买卖、租赁成交典型案例
楼盘名称
区域
楼层
房型
面积(M2
成交价格
(RMB/M2)
租金
(RMB/M2/月)
装修状况
利兹城市公寓
下城区
5F
3室2厅2卫
148.78
12266
毛坯
信鸿花园
西湖区
1
1室1厅1卫
43.16
6459.7
毛坯
春江花月江树苑
上城区
2F
3室2厅2卫
151.18
11906
毛坯
紫桂花园
西湖区
1
3室2厅2卫
144.01
48.6
豪装
中山花园
下城区
24
3室2厅2卫
106.7
38.4
豪装
平海公寓
上城区
8
3室2厅2卫
128
39
豪装
全国各大城市商铺典型个案情况
物业名称
区域
物业类型
成交面积
(平方米)
成交价格、租金(元/平方米、元/月)
成交客户
经营业态
备注
全国各大城市写字楼典型个案情况
物业名称
区域
级别
成交面积(平方米)
成交价格(元)租金(元/月)
成交单价(元/平方米,元/天/平方米)
成交客户
入住率
五、区域市场价格
(一)区域价格比较分析
不同区域间价格差异、价格变化趋势及致使变化的主要原因、
主城区由于开盘楼盘数不多,杭州主城区的一手房价格在3月份波动不大,上城、西湖、滨江、余杭几大区在新开楼盘的推动下,房价产生波动,均有不同幅度的上涨。
3月份杭州二手房各个区域全体飙升,二手房市场热度依旧。
(二)区域价格列表
甲级写字楼市场
区位
平均售价
(元/m2)
环比上月%
平均租金
(元/m2*月)
环比上月%
物业管理费
(元/平米·月)
空置率(%)
中心区
上城区
14600
2.8%
92
6.9%
4.1
4
下城区
13100
7.4%
113
-1.8%
6.5
3
西湖区
13200
-2.2%
97
1%
4.4
3
次中心区
拱墅区
12100
0.8%
88
-3.3%
2.8
5
江干区
9500
3.3%
66
3.1%
2.5
2
滨江区
—
—
—
—
—
—
商业营业用房市场
城市/区位
平均售价
(元/m2)
同比上月
(%)
平均租金
(元/m2)
同比上月
(%)
物业管理费
(元/平米·月)
空置率(%)
中心区
上城区
17200
-3.4%
230
-
11
5
下城区
49800
-4.8%
199
-
10.8
5
西湖区
24400
0.8%
160
-
7.8
4
次中心
拱墅区
12130
0.4%
132
-
4.6
4
江干区
9600
5.5%
112
-
2.3
3
滨江区
—
—
—
—
—
—
- 配套讲稿:
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