收益法评估报告.docx
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收益法评估报告.docx
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收益法评估报告
北京市***农工贸集团无形资产商标权项目
评估咨询报告
明鉴仁评报字(2012)第024号
(共一册,第一册)
北京明鉴仁资产评估有限责任公司
2012年10月17日
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
第四条,结合项目具体情况,如未对资产进行现场调查或对法律权属进行查验的,应根据实际情况撰写,不应模板化、程式化,切记!
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
//这是注释文本,已经定义为隐藏格式,不会打印;如果需要补充有关内容请在相关位置进行插入文字。
请注意!
(设置方法:
在菜单栏中选择"工具"命令,然后选择"选项",打开选项对话框,在"视图"标签下有个"格式标记"模块,在其中勾选"隐藏文字",这样你的注释在视图中就可以显示出来,而打印则没有。
2007版word设置方法:
文件-选项-显示-选择隐藏文字)除了上述内容之外,还应该根据项目具体情况,增加或细化声明内容。
如对境外资产评估,因客观条件限制,委托方和相关当事方要求不进行现场调查工作,注册评估师在不违反评估准则的前提下采取其他调查程序和方法对委托评估的资产进行了核实,并对评估对象的价值进行估算发表了专业意见。
对此,还应在特殊事项中进行充分披露,同时对未进行现场调查的原因及可能对评估结论产生的影响以及对经济行为实现的参考作用的适用性做声明。
//
摘要
北京明鉴仁资产评估有限责任公司接受北京市***农工贸集团的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用公认的评估方法及我们认为必要的评估程序,对北京市***农工贸集团委估资产---无形资产商标权在评估基准日的市场价值进行了评估。
现将评估报告摘要如下:
经济行为及评估目的:
根据委估协议,北京市***农工贸集团因内部管理需要,需了解其拥有的15项无形资产商标权在评估基准日的市场价值,为此需要对北京市***农工贸集团的委估资产进行评估,以确定在评估基准日时北京市***农工贸集团委估资产---15项无形资产商标权市场价值,为此次经济行为提供价值参考依据。
评估对象:
北京市***农工贸集团委估资产---无形资产。
评估范围:
评估对象涉及的委估的15项无形资产商标权。
评估基准日:
2012年9月30日。
价值类型:
市场价值
评估方法:
收益法
评估结论:
本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。
根据国家有关资产评估的规定,按照必要的评估程序,本公司的评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证,本次采用收益法对北京市***农工贸集团的委估资产“第1554628号商标权”等15项“***”系列无形资产-商标权。
在评估基准日2012年9月30日的市场价值进行了评估。
在评估基准日2012年9月30日,根据以上评估工作,得出如下评估结论:
北京市***农工贸集团的委估资产“第1554628号商标权”等15项“***”系列无形资产-商标权评估值为30922.65万元
评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:
2012年9月30日金额单位:
人民币万元
项目
帐面价值
评估值
增减值
增值率%
A
B
D=B-A
E=(B-A)/A*100%
流动资产
1
长期投资
2
固定资产
3
其中:
在建工程
4
房屋建筑物
5
机器设备
6
无形资产
7
30922.65
其它资产
9
资产总计
10
流动负债
11
长期负债
12
负债总计
13
净资产
14
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据,评估结论的使用有效期限自评估基准日2012年9月30日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本报告专为委托人及本报告所列明的评估目的以及报送相关管理机构、企业主管部门审查而作。
评估报告使用权归委托人所有。
未经委托人及我们书面同意,此报告或者报告中的任何部分不得向他人提供,也不得公开。
除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
以上内容均摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文。
北京明鉴仁资产评估有限责任公司评估机构法定代表人:
中国•北京中国注册资产评估师:
地址:
北京市顺义区仁和地区中国注册资产评估师:
顺通路西侧100米
电话:
89441666894419992012年10月17日
//这是注释文本!
(如存在有关重大事项、评估基准日期后重大事项应披露该事项及其对评估结论的影响)//
北京市***农工贸集团无形资产商标权价值评估项目
评估报告正文
明鉴仁评报字(2012)第024号
北京市***农工贸集团:
北京明鉴仁资产评估有限责任公司接受贵单位的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法(成本法)和收益法,按照必要的评估程序,对北京市***农工贸集团拟以其所持北京市***农工贸集团的股权购买中国船舶重工股份有限公司非公开发行股份所涉及的北京市***农工贸集团委估资产---无形资产商标权项目价值在2012年9月30日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次评估的委托方和被评估单位均为:
北京市***农工贸集团。
1.委托方和被评估单位简介
企业名称:
北京市***农工贸集团
注册地址:
北京市顺义区赵全营镇北郎中村北,
法定代表人:
闻宝恒
成立日期:
1996年06月10日
注册资金:
1500万元(实收资金:
1500万元)
经济性质:
集体所有制
经营范围:
许可经营项目:
制造机制纸、通用机械配件、煤制品;加工面粉。
一般经营项目:
种植业;牲畜饲养、家禽饲养、淡水养殖。
2.近三年资产、财务、经营状况
近三年来的财务状况
金额单位:
万元
项目
2009年
2010年
2011年
流动资产
14,714.00
18,912.45
21,344.18
固定资产
22,407.57
24,847.12
27,233.02
无形资产
295.44
345.64
343.49
资产总计
37,417.01
44,105.20
48,920.68
流动负债
20,842.53
25,153.65
27,663.66
非流动负债
0.00
0.00
0.00
负债合计
20,842.53
25,153.65
27,663.66
所有者权益
16,574.48
18,951.55
21,257.02
近三年的经营业绩
金额单位:
万元
项目
2009
2010
2011
一、主营业务收入
85,298.39
89,642.05
90,051.16
减:
主营业务成本
78,674.35
83,131.44
82,004.55
主营业务税金及附加
53.65
46.750034
38.57
二、主营业务利润
6,570.39
6,463.86
8,008.04
加:
其他业务利润
366.67
405.00925
375.98
减:
营业费用
845.35
1257.299612
302.07
管理费用
1,869.02
2134.200944
3,048.05
财务费用
175.21
190.69503
231.69
三、营业利润
4,047.48
3,286.67
4,802.21
加:
投资收益
补贴收入
营业外收入
41.77
311.642097
783.20
减:
营业外支出
四、利润总额
4,089.26
3,598.31
5,585.41
减:
所得税
0.20
99.61
35.79
五、净利润
4,089.06
3,498.70
5,549.62
上表中会计数据均经北京华颂会计师事务所有限公司审计。
并出具无保留意见审计报告。
3.委托方与被评估单位之间的关系
委托方和被评估单位均为:
北京市***农工贸集团。
(一)业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
根据委托方与北京明鉴仁资产评估有限责任公司签订的资产评估业务约定书,北京市***农工贸集团因内部管理需要,需对北京市***农工贸集团委估资产---15项无形资产商标权进行评估,为此次经济行为提供价值参考依据。
//注释。
此外,评估目的还涉及以财务报告为目的的评估和以金融不良资产处置为目的的价值评估。
本报告模板只针对企业价值评估,其他目的请参见《以财务报告为目的的评估指南》、《金融不良资产评估指导意见》。
//
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
根据本次评估目的,评估对象是北京市***农工贸集团的委估资产---无形资产商标权项目。
(二)评估范围
本次资产评估对象及评估范围为委估的“第1554628号商标权”等15项“***”系列无形资产-商标权。
具体情况如下:
序号
注册商标号
注册商标名称
核定使用商品
注册有效期限
1
1554628
***(文字)第29类
猪肉食品,肉,香肠,牛肚,肝,猪肉,肉片,肉脯,猎物(非活),火腿
2011.4.14-2021.4.13
2
1492003
***(图片)第1类
农业用肥,肥料制剂,磷肥(肥料),园艺用泥炭盆(泥炭),混合肥料,化学肥料,植物肥料,动物肥料,植物生长调节剂
2010.12.21-2020.12.20
3
1554304
***(文字)第30类
方便面,挂面,面粉制品,米粉,食用面粉,面粉,粗面粉,饼干,饼干(曲奇),华夫饼干
2011.4.14-2021.4.13
4
1531196
***(图片)第31类
玉米,新鲜草莓,鲜水果,桔,鲜葡萄,杏仁(水果),新鲜蔬菜,新鲜蘑菇,黄瓜,鲜扁豆
2011.2.28-2021.2.27
5
4777393
***(文字)第29类
鱼制品;水果罐头;笋干;蛋;牛奶;水果沙拉;食用果冻;加工过的花生;木耳;豆腐制品;死家禽;蜜饯;食用油脂
2008.4.7-2018.4.6
6
4777389
***(图片)第29类
鱼制品;水果罐头;笋干;蛋;牛奶;水果沙拉;食用果冻;加工过的花生;木耳;豆腐制品;死家禽;蜜饯;食用油脂(截止)
2008.4.7-2018.4.6
7
4777388
***(图片)第30类
可可饮料;蜂蜜;馒头;谷类制品;玉米(磨过的);玉米(烘过的);姜(调味品);膨化水果片;蔬菜片;食用淀粉产品;米;食用面筋;食用防腐盐;酱油;食用碱
2008.4.7-2018.4.6
8
4777392
***(文字)第30类
可可饮料;蜂蜜;馒头;谷类制品;玉米(磨过的);玉米(烘过的);姜(调味品);膨化水果片;蔬菜片;食用淀粉产品;米;食用面筋;食用防腐盐;酱油;食用碱
2008.4.7-2018.4.6
9
7173172
Dr.North第30类
谷类制品;谷类碾成粗粉;玉米粉;面粉;面包;人食用的去壳谷物;玉米(磨过的);米;豆类粗粉;挂面
2010.7.21-2020.7.20
10
4777390
***(图片)第31类
灌木;黑麦;自然花;新鲜的园艺草木植物;活动物;桃;梨;豆(未加工的);坚果(水果);大麦;芝麻;鲜枣;樱桃;杏;活家禽;植物籽
2008.6.7-2008.6.6
11
7600744
***(图片)第32类
啤酒;无酒精果汁;水(饮料);矿泉水;蔬菜汁(饮料);汽水;果茶(不含酒精);植物饮料;饮料制剂
2010.11.7-2020.11.6
12
4777395
***(图片)核定服务项目第40类
推销(替他人);人员招收;商业场所搬迁;替他人作中介(替其他企业购买商品或服务)
2009.5.7-2019.5.6
13
7600815
***(图片)核定服务项目第36类
木器制作;面粉加工;饲料加工;动物屠宰;服装制作;印刷;空气净化;能源生产
2012.3.28-2022.3.27
14
4777394
***(图片)核定服务项目第43类
养老院;日间托儿所(看孩子)
2009.7.7-2019.7.6
15
4777391
***(图片)核定服务项目第44类
疗养院
2009.6.14-2019.6.13
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,并且经北京华颂会计师事务所有限公司审计。
//注释。
需要注意的是,该部分内容需要与企业出具的“关于进行资产评估有关事项的说明”中关于评估对象和评估范围的内容保持一致。
关于评估对象和评估范围的内容保持一致问题,一般不应由评估师来判断,而是由相关当事方根据经济行为确认并提供给评估机构,而评估师应要求委托方和相关当事方在申报材料上签名盖章、确认。
此外,还应披露如下信息:
●企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量;
●如果存在“有房无地”情形,即使土地不在评估范围,也应披露所占用土地的权属以及未来使用方式;
●企业申报的表外资产的类型和数量;
●评估对象权利受限状况;
●引用其他机构出具的评估结论所涉及的资产类型、数量和账面值、评估值。
若评估范围涉及多家控股的长期投资单位,应列出长投单位名称及股权比例(应对企业提供的股权比例进行核实,主要通过工商登记查询以及与律师的法律意见书和审计结果进行核对)。
对于长期投资单位应披露的信息同上。
评估范围内包含上市公司股权价值的,需要单独进行披露。
//
四、价值类型及其定义
根据评估目的,确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
//注释。
《企业国有资产评估报告指南》明确规定,企业国有资产评估应采用市场价值类型,选择市场价值类型以外的价值类型时,应当说明理由及其定义。
当处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估;机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等拆零变现价值估计,一般认为是可以采用市场价值类型以外的价值类型的。
//
五、评估基准日
本项目评估基准日是2012年9月30日。
//注释。
评估基准日的选取主要根据经济行为性质,并考虑企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素和经济行为实现的可能性,确定为距评估目的实现日较近的会计期末。
//
此基准日是距评估经济行为计划实现日较为接近的日期,由委托方及相关中介机构根据本次注资行为整体工作计划确定。
六、评估依据
(一)行为依据
同北京市***农工贸集团签订的关于评估“第1554628号商标权”等15项“***”系列无形资产-商标权项目的业务约定书。
(二)法规依据
1、财政部、中国人民银行、国家税务总局和原国家国有资产管理局制定的有
关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。
(三)准则依据
1、财政部财企[2004]20号文《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资
产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》;
2、中评协[2007]189号发布的准则:
《资产评估准则——评估报告》、《资产
评估准则——评估程序》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——
工作底稿》和《资产评估价值类型指导意见》;
3、中评协[2008]217号《关于印发<资产评估准则——无形资产>和<专利资产评
估指导意见>的通知》;
4、中评协[2008]218号《关于印发<企业国有资产评估报告指南>的通知》。
(四)产权依据
1、法人营业执照;
2、无形资产商标注册证;
3、资产占有单位提供的各类资产清查评估申报明细表。
(五)取价依据
1、中国统计出版社2009年出版的《资产评估数据与参数手册》;
2、商标权使用者的历史财务状况以及未来年度财务的预测情况;
3、委托方提供的其它相关文件、资料;
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
七、评估方法
//注释。
需要说明评估方法的选择及其理由。
揭示方法使用与评估对象、评估目的、价值类型、评估条件之间的合理内在的逻辑关系。
在企业价值评估中评估方法使用的适用条件:
(1)成本法主要适用于评估新的或完工不久的企业以及控股公司,不适合评估拥有大量无形资产的公司;
(2)运用收益法评估应具备以下条件:
●被评估资产未来的预期收益可以预测并可以用货币衡量;
●资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测;
●被评估资产预测获利年限可以预测。
(3)运用市场法评估应具备以下条件:
●有一个充分发展、活跃的资产市场;
●在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例;
●能够收集并获取参考企业或交易按比例的市场信息、财务信息及其他相关资料;
●可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性,且在评估基准日是有效的。
//
根据国务院国资委《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》,涉及企业价值的资产评估项目,以持续经营为前提进行评估时,原则上要求采用两种以上方法进行评估,并在评估报告中列示,依据实际状况充分、全面分析后,确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
(一)评估方法介绍
进行无形资产评估基本方法包括收益现值法、市场法和成本法。
要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
收益现值法是指将被资产的预期未来收益依一定折现率折成现值确定其价值的评估方法。
收益法以决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价该资产价值。
但预测该无形资产未来收益和选取折现率难度较大,采用收益法需要一定的市场基础条件。
市场法是指将被评估资产与可比较的参考资产即在市场上交易过的可比无形资产进行比较,以参考无形资产的交易价格为基础,加以调整修正后确定其价值的评估方法。
但是无形资产具有的非标准性和唯一性特征限制了市场法在无形资产评估中的应用。
成本法,是指将该无形资产在研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出加和,然后考虑资金成本、利润率、贬值率等因素求得该项无形资产的价值。
但是,无形成本本身所具有的不完整性、弱对应性、虚拟性决定了成本法不是无形资产评估的首选和唯一方法。
(二)本次评估采用的方法
评估方法的选择需根据对应的经济行为、评估对象、选择的价值类型、资料收集等相关情况,综合确定。
本次评估采用收益现值法进行评估。
(二)收益现值法运用
根据此次评估的目的和委托无形资产-商标权的特点,本次采用收益现值法进
行评估。
1、采用收益现值法的理由
根据评估人员调查分析,委估无形资产-商标权运用生产的产品销量和价格及
风险等因素能够较准确预测,因此本次评估采用收益现值法。
2、收益现值法的步骤和计算公式
收益现值法的运用上一般含有以下步骤:
(1)预测委估无形资产-商标权在其规定使用年限内的利润贡献;
(2)估计收益的风险,求出折现率;
(3)对各年利润折现为现值,求取现值和。
3、收益现值法的计算公式为:
式中:
i——年期
n——预测期数
ai——年超额收益
r——折现率
P——评估现值
//注释,可参照如下方式撰写:
关于流动负债中短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付工资及福利费、未交税金、其他未交款、预提费用、一年内到期的长期负债和其他流动负债的评估,我们根据企业提供的各项目明细表,以经过审查核实后的审计数作为其评估值,对于各类负债中,经核实并非实际承担的负债项目,按零值计算。
关于非流动负债中长期借款、长期应付款和其他非流动负债,我们以清查核实后的审计数作为评估值。
//
八、评估程序实施过程和情况
1.接受委托
委托方正式确定北京明鉴仁资产评估有限责任公司为本项目的评估机构后,我公司与委托方签定了评估业务约定书,明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日。
2.拟定评估计划并组织评估队伍
针对本项目实际情况和资产分布的情况,为了保证质量、统一评估方法和参数,统一制定了资产评估现场工作计划、资产评估操作方案,并根据项目需要组建相应的评估队伍。
3.资产清查
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上,评估人员于2012年9月27至10月16日对纳入评估范围内的资产进行了全面的现场清查核实。
(1)清查主要步骤
①指导企业相关人员清查资产、申报历史数据并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”“历史数据及预测表”,以及填写要求,细致准确地登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料,了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。
仔细阅读各类资产评估明细表及其他相关申报表格,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等。
③收集相关资料,和委托方的相关人员座谈,从商标权的经济、运用模式、市场空间、风险因素等方面,了解“第1554628号商标权”等15项无形资产-商标权的情况。
④核实产权证明文件
对评估范围的“第1554628号商标权”等15项无形资产-商标权的产权情况进行调查核实,以明晰资产产权。
对重大资产,评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
(2)清查的主要方法
在清查工作中,我们主要针对盈利能力的调查核实。
1)调查和分析企业近年来的主营业务收入、成本及期间费用的构成及变化原因;
2)调查了解企业目前的生产能力、主要生产设施、生产流程、会计核算办法、成本核算流程等;
3)对企业各种产品的用途、市场价格及其变动趋势等进行分析了解;
4)对企业目前的手持订单及预计未
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