房地产估价师评估师必背知识试题库含答案 9.docx
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房地产估价师评估师必背知识试题库含答案9
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师(评估师)考试题库
注意事项:
1.试卷中所有试题均来自历年真题,均含有答案与详细解析
2.本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷(选择题)
评卷人
得分
一、单项选择题
1.根据《房地产估价机构管理办法》规定,申请核定房地产估价机构资质的,应当向()提出申请。
A.国务院住房城乡建设主管部门
B.省级人民政府房地产主管部门
C.设区的市人民政府房地产主管部门
D.县级人民政府房地产主管部门
答案:
C
2.()是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋建筑面积
B.房屋共有建筑面积
C.房屋产权登记面积
D.房屋使用面积
答案:
A
3.关于目前我国征收土地批准权限规定,错误的是()。
A.征收上地实行两级审批制度,即国务院和省级人民政府
B.征收农地,应先办理农用地转用手续,同时办理征地审批手续
C.基本农田由国务院审批
D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
答案:
D
4.房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的,以()作为缴纳税费的依据。
A.出租价格
B.抵押价格
C.成交价格
D.评估价格
答案:
D
5.根据《房产测量规范》(GB/T17986.1—2000),不计算房屋建筑面积的是()。
(2007年试题)
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
答案:
D
答案:
属永久性建筑的有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
6.某住宅楼共有48套住宅,应分摊的共有建筑面积为500m2,参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为5000m2,则共有建筑面积的分摊系数为()。
A.005
B0.10
C.0.15
D.0.20
答案:
B
7.注册房地产估价师继续教育由()组织。
A.件房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.省级政府建设主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案:
D
8.在市场法中,土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案:
A
9.在我国,房地产价格评估制度是根据()确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律B.行政法规
C.部门规章D.政府规范性文件
答案:
A
『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。
参见教材P103。
10.某公司今年拟开发高档住宅项目,预计总投资为1亿元,其项目资本金应当不低于()万元。
A.2000B.2500
C.3000D.3500
答案:
C
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。
1亿元×30%=3000万元。
参见教材P92。
11.张某购买了一商品房,购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。
如果该楼房用于出租,出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。
A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%
答案:
D【解析】:
税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=(9-6.744.÷30=-7.52%。
参见教材P193
12.关于房地产的十个主要特性中,下列说法有误的是()
A.可移动性、独一无二性、易变现性B.相互影响性、易受限制性
C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性D.价值高大性、保值增值性
答案:
A
13.写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜
在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2015年的净
经营收入为()万元。
A.330
B.450
C.650
D.700
答案:
C
『答案解析』本题考查的是现金流。
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
=1000-1000×5%=950(万元),净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650(万元)
。
贷款还本付息不计入运营费用。
计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。
参见教材
P366~367。
14.市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系
答案:
D
『答案解析』本题考查的是制定物业管理计划。
市场经济条件下,租金水平的高低主要取决于同
类型物业的市场供求关系。
参见教材P339。
15.因国家建设需要,把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是()
A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有
答案:
C
16.《建设工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,建设工程的屋面防水工程最低保修期限是()年。
A.1B.2C.3D.5
答案:
D
『答案解析』本题考查的是建设工程质量保修办法。
《建设工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,建设工程的屋面防水工程最低保修期限是5年。
参见教材P85。
17.房地产开发项目自()之日起满一年未动丁开发的,可以征收土地闲置费。
A土地使用权出让合同签订
B土地使用权出让合同约定的动工开发
C土地使用权出让金缴纳
D土地使用权证书取得
答案:
B
解析:
国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期,自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的,可以征收土地闲置费。
18.某房地产开发公司2014年开发保障性住房项目,预计总投资为2亿元,其项目资本金应不低于()万元。
(2015年试题)
A.2000
B.4000
C.6000
D.8000
答案:
:
B
答案:
《国务院关于渊整同定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号),规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为:
30%。
2亿元×20%=4000万元。
19.经批准的临时用地,同农村集体经济组织签训临时用地协议,并按该土地前()年平均年产值逐年给予补偿。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案:
C
20.房地产丌发企业在商品房销售过程中应实行()制度。
(2012年试题)
A.住宅质量保险和住宅质量保证书
B.商品房预售许可证和住宅质量保证书
C.住宅使用说明书和住宅质量保证书
D.住宅使用说明书和住宅质量保修书
答案:
:
C
答案:
《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
评卷人
得分
二、多项选择题
21.根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为()。
A、典型合同
B、实践合同
C、诺成合同
D、主合同
E、从合同
答案:
【正确答案】DE
【答案解析】
本题考查的是合同法概述。
根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在,可将合同分为主合同与从合同。
参见教材P383。
22.下列选项属城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的有()。
A.规划区范围、规划区内建设用地规模
B.基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系
C.基本农田和绿化用地、环境保护
D.建筑密度、容积率、建筑色彩和风格
E.自然与历史文化遗产保护、防灾减灾
答案:
ABCE
『答案解析』本题考查的是城市规划管理。
规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容,应当作为城市总体规划的强制性内容。
建筑密度、容积率、建筑色彩和风格,属于控制性详细规划内容。
参见教材P56。
23.2005年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。
2006年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。
5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。
6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。
按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。
2007年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。
2月郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。
刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己所开公司的产品。
4月郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。
乙公司应当()。
A.在开工前申领施工许可证
B.在开工前申领开工报告
C.取得建筑企业资质证书
D.对该工程施工质量负责
答案:
CD
『答案解析』本题考查的是建设工程质量管理。
施工单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程,施工单位对建设工程的施工质量负责。
建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
参见教材P82。
24.根据建筑安装工程费用项目组成,建筑安装工程费中的间接费包括()。
A、人工费
B、材料费
C、企业管理费
D、施工机械使用费
E、规费
答案:
【正确答案】CE
【答案解析】
本题考查的是工程造价的构成。
ABD属于直接工程费。
参见教材P129。
25.购房人发现商品房质量自问题,可以选择退房的情形有()。
A.使用一年后发现屋面漏水
B.办理房屋所有权证后,确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前,确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
答案:
BC
26.下列征收集体土地中,属于应由省级人民政府批准征收的有()。
(2013年试题)
A.基本农田10hm2
B.基本农田20hm2
C.其他土地60hm2
D.基本农田以外的耕地20hm2
E.基本农田以外的耕地40hm2
答案:
:
CD
答案:
应由国务院批准征收集体土地的为:
①基本农田;②基本农田以外的耕地超过35hm2;③其他土地超过70hm2的。
27.房地产服务业分为()。
A.房地产行政管理
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产咨询
E.房地产经纪
答案:
BCDE
28.不动产登记机构应当实地查看的情形包括()。
A.房屋所有权首次登记
B.房屋所有权转移登记
C.因土地灭失导致的注销登记
D.在建建筑物抵押权登记
E.房屋所有权注销登记
答案:
ACDE
29.在正常使用下,下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有()。
A.屋面防水为5年
B.电气系统安装为1年
C.装修工程为2年
D.卫生间地面渗漏为2年
E.供暖系统为1个供暖期
答案:
AC
30.根据有关法律的规定,代理权可以通过以下方式取得()。
A、因授权而取得代理权
B、因指定而发生
C、因法律规定而产生
D、因请求而产生
E、因协议而产生
答案:
【正确答案】ABC
【答案解析】
本题考查的是代理。
选项ABC属于代理权取得的方式。
参见教材P378。
评卷人
得分
三、判断题
31.应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤,即:
构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再投资。
()
对
错
答案:
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。
应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤,即:
构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计。
参见教材P244。
32.基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
()
答案:
×
『答案解析』本题考查的是房屋开发费。
基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
参见教材P260。
33.债券发行时,若债券利率高于市场利率,则债券的发行价往往高于票面价值。
()
答案:
√
34.按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
()
答案:
√
35.市、县级人民政府作山房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
()
答案:
×
36.强制保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上,通过签订保险合同而形成的保险。
()
答案:
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是保险的种类。
自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上,通过签订保险合同而形成的保险。
参见教材P281。
37.以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出计手续。
()(2014年试题)
答案:
:
×
答案:
划拨土地的转让有两种规定:
是报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由受让方办理上地使用权出让手续,并依照国家确关规定缴纳上地使用权出让金;二是可不办理出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的,应当按照市场价补缴上地出让金。
38.房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。
答案:
√
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。
新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
(1.营业执照复印件;(2.企业章程;(3.验资证明;(4.企业法定代表人的身份证明;(5.专业技术人员的资格证书和聘用合同。
参见教材P90。
39.发布房地产广告,应当遵守《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
()
答案:
√
40.被征收人对市、县级人民政府作出的房犀征收决定不服的,只能依法提起行政诉讼。
()
答案:
×
评卷人
得分
四、综合分析题
41.
(一)某临街商铺业主为该商铺投保,保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价,评估价值为人民币200万元。
2002年8月1日,该商铺发生火灾,为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失,保险公司又委托估价机构估价。
估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元,建筑物价值为人民币190万元;2002年8月1日,遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。
1.火灾给该商铺房屋造成直接损失为()。
A.人民币140万元
B.人民币150万元
C.人民币190万元
D.人民币700万元
答案:
A题
『答案解析』本题考查的是保险价值评估。
直接损失=190-50=140万元。
2.下列表述中不正确的是()。
A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
C.2002年8月1日的评估价值精190万元不包含地价
D.2001最1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元
答案:
B
『答案解析』本题考查的是保险价值评估。
投保火灾险时的保险价值,仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失,而不包含不可损毁的土地的价值,通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
2001年3月1日的评估价值200万元不包含地价。
3.下列表述中正确的是()。
A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价
B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价
D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
答案:
A
『答案解析』本题考查的是评估价值的参考价。
750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价。
42.2012年6月1日,某市政府根据城市规划进行旧城改造,决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋,其中有3万m2的房屋未登记,包括1.20万m2的违法建筑。
依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
(2012年试题)
1.甲房地产估价机构资质等级可以为()。
A.一级
B.二级
C.二三级
D.暂定三级
答案:
:
ABC
答案:
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
2.对3万m2未进行登记的房屋,可以采取的处理方式为()。
A.先行拆除,在作处理
B.进行调查、认定和处理
C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿
D.对1.20万m2的违章建筑不予补偿
答案:
:
BC
答案:
市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
3.对已登记的房屋,在评估界定其性质、用途和建筑面积时,一股应以()为准。
A.实际调查的结果
B.房屋权属证书和房屋登记薄的记载
C.评估机构确定的结果
D房屋征收实施单位确定的结果
答案:
:
B
答案:
对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证节与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
4.房屋征收评估费用由()承担。
A.被征收人
B.该项目建设单位
C.征收单位
D.被征收人和征收单位共同
答案:
:
C
答案:
房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担,鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。
《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定,房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。
但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
5.被征收入如果对评估结果有异议,应向被征收房屋所在地()申请鉴定。
A.房地产管理部门
B.估价师协会
C.房犀征收部门
D.评估专家委员会
答案:
:
D
答案:
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果确异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
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