我国城市土地出让制度改革分析.docx
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我国城市土地出让制度改革分析
《我国城市土地出让制度改革分析》
年城镇人口将新增1700多万(注释:
按照1998-2009年城镇化率对城镇人口的增长弹性计算)。
按照城镇人口人均住宅面积30平方米测算,在“十二五”期间,每年仅为这1700多万新增城镇人口建设住房,就需要新增住宅建设面积5.1亿平方米(注释:
按照人均30平方米计算。
);而2009年城镇新增住宅建设面积为8.21亿平方米。
如果未来五年每年城镇新增住宅建设面积仍然维持在8.21亿平方米,那么仅新增人口所需住宅就已经占去了62%。
在这种对城镇住宅高需求的压力下,我国城市住宅建设对土地的需求将长期居高不下,土地市场“卖方市场”的特征也将会长期维持。
(四)小结在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下,当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征:
第一,政府垄断城市土地供给;第二,以招拍挂为主的竞争性的土地出让方式;第三,一次性缴纳未来若干年的土地出让金。
这个三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格,一次性获得大量可用财力。
而在中国的财政体制下,地方政府对“土地财政”有依赖性;“土地财政”使政府有动力推高土地价格。
在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下,对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。
在这样的条件下,如果不对城市土地出让制度进行改革和完善,可以预计我国城市土地的出让价格将进一步上涨。
而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上,推动住宅价格的持续升高。
四、土地价格与住宅价格我国城市土地出让制度下,土地价格的上涨有推动住宅价格上涨的内在逻辑土地价格与住宅价格之间的关系一直是各方面关注的焦点。
在这方面也有很多不同的研究和观点。
土地是房地产开发的主要成本之一,在住宅价格中必然有补偿土地成本的部分。
不能简单地说土地价格决定住宅价格,或者住宅价格决定土地价格。
从理论上来讲,商品的价格不是成本决定的,而是商品市场供求平衡决定的。
有诸多因素影响了住宅价格。
但是,在我国城市土地出让制度以及我国所面临的快速城镇化的条件下,土地价格的上涨已经成为住宅价格上涨的一个重要原因。
土地批租制推高土地价格,从而推高住宅价格首先,如前所述,我国城市土地出让制度的特征是政府垄断供给、招拍挂出让方式和批租制。
在土地批租制条件下,本来应该分摊在整个使用权出让期间的土地出让金需要一次性缴纳。
开发商一方面需要向政府一次性缴纳,另一方面则需要通过住宅的出售一次性补偿缴纳的土地出让金。
因此,在出售的住宅价格中,实际上包括了未来七十年(住宅用地)的土地出让金。
房地产市场的“卖方市场”导致土地价格的任何变动都会立即反映到住宅价格中其次,我国将长期处于快速城镇化的过程中,这决定了我国城市房地产市场将长期处于需求大于供给的“卖方市场”状况下。
在这种条件下,土地价格的任何变化都会立即反映到住宅价格中。
不仅过去购买土地的价格全部进入房价,而且现在的土地价格还通过预期影响周边的住宅价格和未来的住宅价格。
我们看到的“地王”推升周边住宅价格和未来预期房价的案例已经表明了这一点。
在竞争性的土地出让方式下,政府通过提高土地价格从而获得住宅价格上涨的所有好处第三,土地价格和住宅价格的关系,其实质是交易各方从房地产市场中获得的收益的分配关系。
住宅价格上涨的第一轮分配是开发商获得高额收入;但是,高额收入不等于高额利润。
在第二轮分配中,政府通过土地出让金(土地成本)和开发商重新分配销售收入,这才是最终的分配格局。
我国城市的土地出让制度在第二轮分配中起到了决定性作用:
在土地出让过程中,开发商是“竞争性的”,而政府作为供给方是垄断性。
在供给方垄断,需求方竞争的市场条件下,供给方将获取绝大部分收益。
上述三点的共同作用所导致的结果是土地出让价格全部进入住宅价格,从而推高住宅的销售价格。
下面我们首先使用不同城市土地价格和住宅价格的数据,考察和分析土地价格和住宅价格之间的关系;其次,我们使用时间序列数据,对土地价格与住宅价格之间的关系进行格兰杰因果检验。
(一)住宅价格与土地价格的关系对住宅价格和土地价格之间的关系,我们首先考察和分析不同城市住宅价格和土地价格之间的关系。
根据前面的分析,土地成本构成了住宅成本的主要部分;土地价格与住宅价格存在正相关关系。
土地价格占住宅价格的比例可以表示政府从住宅销售中获得的土地收益比例首先来看住宅价格中土地价格占的比例。
住宅价格(每平方米单价)表示了开发商能够从购房者那里拿到的收入;这些收入的去向,一是成本补偿,包括土地成本、建安成本、管理成本、房地产税费(注释:
房地产税费不通与土地出让金,房地产税费是政府作为公共管理者收取的税收和提供其他服务得到的费用;土地出让金,即我们所称的土地价格,是政府作为土地所有者获得的土地租金和前期开发成本。
从财政角度,房地产税费进入政府税收和政府一般性预算收入;而土地出让金则进入基金性收入。
)等,二是开发商的利润。
土地价格(每平方米单价)表示政府能够从开发商那里拿到的收入。
这样,住宅价格(单价)可以分成两部分:
一部分是土地成本(政府所得),另一部分则包括开发商利润、其他成本和房地产税费。
土地价格住宅价格基本上可以表示政府通过土地价格从住宅价格中获得的比例。
从不同城市住宅价格和土地价格的关系看,土地价格越高的城市,住宅价格越高住宅价格我们使用中国指数研究院2010年6月份的百城住宅价格指数(注释:
http:
newszt201007bcjgzs.html;因为有些城市的地价没有数据,因此这30个城市实际上是有土地价格的住宅价格前30位的城市。
),按照房价从高到低选择前30个城市;住宅土地交易价格来自国土资源部国土利用管理司的“中国城市地价动态监测”给出的各城市住宅土地交易价格水平。
考虑到住宅开发的时滞效应,今年出售住宅使用的土地是过去年份购买的,我们使用的地价是2005年到2009年的平均地价。
图9给出了30个城市住宅价格和土地价格的情况。
住宅价格和土地价格基本呈正相关:
土地价格越高,则住宅价格越高。
虽然不同城市土地价格的波动比较大,但是从趋势上看,土地价格与住宅价格是同方向变动的,具有正相关关系,相关系数为0.7621。
30个城市土地价格占住宅价格的平均比例为42.4%从地价占房价的比例来看,30个城市平均的土地价格占住宅价格的比例为42.4%,也就是说,在这30各城市中,开发商每卖出一平方米的住宅,获得的100元收入中,需要扣除的土地成本为42.4元。
这还仅是政府征收的土地出让金,如果再加上政府征收的房地产业税费,那么住宅收入中大约有一半为政府所获得。
这个比例与2008年在北京、上海、广州进行的房地产开发项目抽样调查数据相似土地价格占住宅价格最高的是厦门,土地价格为住宅价格的135.8%,土地价格超出了住宅价格。
最低的是嘉兴,土地价格占住宅价格的13.2%。
其他大部分城市都在20%-60%之间。
四个一线城市地价占房价的比例,上海为58.1%,北京为39.1%,深圳为50.2%,广州为31.5%。
这个比例与我们2008年在北京、上海和广州的抽样调查数据结果大致相似。
在2008年的调查中,包括土地出让金和房地产税费在内,政府从房地产开发项目中获得比例在37.7%左右。
其中,上海最高,为61.8%,北京为42.4%,广州为30.1%(注释:
政府收入部分不是净收益,包含了拆迁等很多成本;上海政府收益所占比例高有其特定原因,上海城市区域的限制,导致拆迁成本较高。
)。
回归结果显示,土地价格和住宅价格显著相关图9还表明,随着土地价格的上升,住宅价格也上升。
以2010年6月份的住宅价格为因变量,以2005年到2009年的土地价格为自变量,回归方程显示,土地价格每上升100元,住宅价格将上升大约86.3元。
这个结果在统计上显著(t=6.23)。
这虽然不能表明土地价格和住宅价格之间的因果关系,但是仍然表明了二者之间的高度相关:
高的土地价格伴随着高的住宅价格。
(二)住宅价格与土地价格:
时间序列检验2002年开始,土地价格上涨明显快于住宅价格上涨从时间序列来看,从1998年到2009年住宅土地交易价格的上涨也快于住宅价格。
从1998年到2002年,土地价格与住宅价格的上涨幅度大致相同;但是从2002年开始,土地价格的上涨明显高于住宅价格(图12)。
而2002年也是我国城市商品住宅用地严格执行招拍挂出让方式的年份。
图13给出了1998年到2009年商品住宅价格指数和住宅土地交易价格指数的季度值(环比),比较详细刻画了土地价格和住宅价格之间的关系:
2002年之前,土地价格和住宅价格的变动基本相同;但是,从2002年之后,土地价格的涨幅开始高于住宅价格。
从图形上分析,可以发现我国城市土地价格的上涨推升了住宅价格的上涨。
那么,从经验角度,二者是否存在因果关系?
下面我们使用格兰杰检验(GrangerCausalitytest)对土地价格与住宅价格之间的因果关系进行检验。
专栏:
格兰杰检验与协整检验格兰杰因果关系检验检验(Grangercausalitytest)是从统计学意义上检验两个时间序列变量的因果关系。
该检验方法为2003年诺贝尔经济学奖得主克莱夫•格兰杰(CliveW.J.Granger)所开创,用于分析经济变量之间的统计上的因果关系。
在时间序列情形下,两个经济变量X、Y之间的格兰杰因果关系定义为:
若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下,对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果,即变量X有助于解释变量Y的将来变化,则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因。
变量序列之间的协整关系是由2003年经济学诺贝尔奖得主Engle和Granger首先提出的。
其基本思想在于,尽管两个或两个以上的变量序列为非平稳序列,但它们的某种线性组合却可能呈现稳定性,则这两个变量之间便存在长期稳定关系即协整关系。
如果两个变量都是单整变量,只有当它们的单整阶数相同时才可能协整;两个以上变量如果具有不同的单整阶数,有可能经过线性组合构成低阶单整变量。
协整的意义在于它揭示了变量之间是否存在一种长期稳定的均衡关系。
满足协整的经济变量之间不能相互分离太远,一次冲击只能使它们短时内偏离均衡位置,在长期中会自动恢复到均衡位置。
变量之间存在协整关系是进行格兰杰检验的充分条件。
商品住宅价格指数与土地价格指数之间的协整检验结果:
使用两步法进行。
第一步,以住宅价格指数为因变量,土地价格指数为自变量进行最小二乘回归,并求出回归方程的残差;第二步,对回归方程残差序列进行ADF单位根检验(AugmentedDickey-Fullerteststatistic)。
ADF检验的t值为-3.434041,在1%显著水平上的p值为0.0010,通过检验。
住宅价格指数与土地价格指数之间存在1阶单整关系,可以进行格兰杰检验。
因为格兰杰检验对滞后期很敏感,因此我们使用滞后1期到滞后4期分别进行检验。
检验结果见表4-2。
检验结果显示,只有滞后一期存在统计显著性。
滞后1期拒绝了“地价不是房价的格兰杰原因”,但是接受了“房价不是地价的格兰杰原因”。
也可以这样解释,滞后1期的地价是导致房价上涨的格兰杰原因。
我们使用的数据是1998年到2009年商品住宅价格指数和住宅土地交易价格指数的季度值。
为了控制季节变化对价格指数的影响,我们首先使用CensusX12方法对数据进行了季节调整。
经过季节调整的数据剔除了季节性变化的影响。
图4-5为经过季节调整后的数据。
在进行格兰杰检验之前需要对住宅价格指数和土地价格指数序列进行协整检验(Co-integrationtest)。
住宅价格指数和土地价格指数之间的协整检验显示,二者存在1阶单整关系。
而土地价格指数和住宅价格指数的格兰杰检验结果显示,滞后1期的地价是房价上涨的格兰杰原因。
具体而言,就是说去年的土地价格是推动今年住宅价格上涨的格兰杰原因。
(三)小结在我国当前快速城镇化的大背景下,我国城市土地出让制度的特征使得土地价格的上涨具有了推动住宅价格上涨的内在逻辑。
土地价格的变动完全反应在了住宅价格的变动中。
从不同城市的住宅价格和土地价格的关系看,土地价格越高的城市,其住宅价格越高;30个城市土地价格占住宅价格的比例平均在42.4%;也就是说,每销售100元的住宅,政府通过土地出让金拿走了大约42.4元,这个结果与我们在2008年对房地产开发项目的结果相似。
从住宅价格和土地价格的时间序列看,土地价格的上涨从2002年开始高于住宅价格。
住宅价格和土地价格之间的格兰杰检验显示,滞后1期的土地价格是住宅价格上涨的格兰杰原因。
五、国外土地出让制度
(一)瑞典瑞典城市公有土地储备制度与瑞典土地银行20世纪50年代起,瑞典开始实施城市公有土地储备制度,使得大部分土地转为公有。
政府一直实行只租不卖的政策,同时有意识地调节和控制土地价格。
土地储备制度主要通过瑞典土地银行,具体围绕三个环节实施:
土地购买、土地存储、土地出让。
1986年,瑞典政府规定地方自治体对当地土地具有优先购买权,对私有土地交易进行严格限制,但是鼓励业主自行建房或改造旧房,规定住宅建设工程必须向社会公开招标,并通过征收资本盈利税和固定资产税严格限制土地收益权。
土地出让价格取决于该土地的使用性质根据城市建设用地的需要,政府将那些经过一段时间的储备,并已完成前期开发的熟地,分期分批地推向市场。
经过储备后进入市场的土地,其出让价格并不取决于政府在该土地上所投入的实际费用,而取决于该土地的使用性质。
具体的说,商业用地的出让价格总是高于政府投入该土地的实际费用,而福利性住宅用地和公益性设施用地的租售价则低于市场价。
政府通过平衡购入土地与出让土地的比例,达到让储备土地升值和合理规划土地的双重目的。
瑞典实行低土地租金制瑞典土地法律规定,住宅用地的租赁期为60年,工业用地为50年,商业用地为26年。
土地承租者每年必须按期交纳地租。
土地租金10年固定不变。
到期后,政府有权根据情况调整和提高土地租金。
瑞典实行低土地租金制,受土地用途、建筑容积率、产业政策等多重因素的影响,不同地块的租金有很大差别。
续签合同时,要调整土地租金,使之更接近于市场价格。
由于受到法律和政策的保护,人们对土地租赁权比对土地所有权更为重视。
(二)新加坡新加坡土地管理局(SLA)全权负责土地管理的相关事宜目前,新加坡政府拥有约87%的土地,约29%由法定机构购买拥有,58%归国家所有,直接由政府部门与新加坡土地管理局(SLA)掌控。
而且,国有土地和公有土地的比重仍然在上升。
鉴于新加坡国土资源稀缺,SLA全权负责土地管理的相关事宜,其核心功能是为新加坡经济和社会发展提供最优化的土地资源。
政府根据土地经营使用者的不同,采取不同的土地出让方式政府主要根据土地经营使用者来制定政策。
土地出让实行划拨与招标出让双轨制,即以划拨和公开招标、拍卖为主,直接出售、闭门招标为辅。
具体分类如下:
(1)政府部门用地和公用设施用地基本上是无偿划拨,但也要计算价格备案。
(2)社会团体、慈善机构等需要确定使用年限和年租金。
(3)私有公司和个人主要通过投标招标程序,确保公平竞争。
(4)国家所属的大型建设用地单位用地,由SLA采用有偿方式将土地直接出让,然后由该机构作为国有土地代言人来经营使用。
土地出让流程严格按照法律规定进行所有国有土地批出的申请都必须严格按照法律规定的程式和步骤向地税征收官申请。
公开招标与拍卖的土地价格一般以现行市价为准,首席估价官有一定的自主权,标价必须在首席估价官所定的土地保留价格之上。
直接租用计划和构思投标计划的试点另外,新加坡还设置有直接租用计划和构思投标计划的试点。
主要围绕空置国有土地和建筑物的租用进行,租期一般为3年。
计划的优点是在保留竞争性招标的同时,帮助商家以更快的速度和更大的确定性来开创事业。
以构思投标计划为例:
有意申请者必须提交构思投标计划申请(ITS)。
评价标准包括标价、投标者的使用建议和投标者的跟踪记录。
此外,拒绝申请的原因还包括拟定用途与其邻近住宅区、周边地区的协调性,对交通的潜在影响等。
(三)中国香港香港土地出让制度为批租制和年租制的混合体制中国香港实行土地政府所有制,只能出让土地使用权。
1984年《中英联合声明》确定香港土地出让制度为批租制和年租制的混合体制。
首次拍卖时,土地价格包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度租金差值的贴现值总和。
土地出让期内,按年征收实际年租金。
根据《地租<评估及征收>条例》规定,1985年5月27日期满的土地续约后,土地承租人不用补交地价,但要在续约期内缴纳实际年租金;1985年5月27日以后新批出的土地,土地承租人除了要一次性交清地价外,还要按年缴纳实际年租金。
实际年租金收入有逐年上升的趋势目前,名义年租金和实际年租金处于并存状态,未到期的批租土地还在实行名义年租金,续期和新批租土地则全部实行实际年租金。
征收范围上,除新界原居民的乡村屋得到豁免外,涵盖香港所有物业;其中,约75%的物业均需要缴纳实际年租金。
实行实际年租制后,由于部分土地租金从首次拍卖地价转变为每年的实际租金,理论上讲,拍卖的竞标地价和以前相比必然会有所下降。
随着到期续约和新批租土地累计数量的逐年增多,实际年租收入有逐年上升的趋势。
近五年,香港政府的土地年租金收入平均约占财政总收入的2%。
土地出让方式有公开拍卖、公开招标、私人协议、临时出租香港政府出让土地的方式有公开拍卖、公开招标、私人协议、临时出租等。
公开拍卖适用于地理位置好的土地,或者商业中心等竞争性强的土地。
公开招标的夺标者不一定是出价最高者,而是综合考虑各方面因素后开发计划最合理、最符合政府需要的使用者。
私人协议指对某些需要加以扶持的部门或单位采用的批地方式。
临时出租时香港政府把闲置土地及一些不宜长期固定出租的土地,临时租给有需要的申请者使用。
(四)中国台湾台湾地区的市地重划中国台湾实行“平均地权”的土地制度,即:
农地农有,市地市有,富源地国有。
围绕城市土地开发,台湾推行了市地重划计划。
重点包括:
参照毗邻区域地块市场价格评估
(1)市价补偿。
重划土地价值参照毗邻区域地块市场价格评估。
政府定期公布城市各区域土地市场价格。
评估价作为市地重划补偿的依据。
“抵费地”由政府统一经营
(2)权属调整。
重划后,政府获得的土地称之为“抵费地”,由城市政府经营。
原土地所有者获得的土地仍为私有。
重划土地过程中,给地上权利人、永佃权人及地役权人、抵押权人造成的损失,由原土地所有权人给予补偿或重新设定相应权利。
设定底价,公开出让(3)公开出让。
城市政府获得的“抵费地”通过设定底价,公开标售,作为房地产开发用地。
出售土地收入用作城市基础设施建设和支付市地重划成本。
通过税收调节地产转让增值收益,涨价归功(4)地产转让。
台湾房地产转让增值收益通过税收政策调节,体现“涨价归公”。
这里,有两个关键点:
一是“涨价”测算按照购买房屋时和出售时政府公布地价为依据,差价即为计税基数;二是税率梯度递增,涨价幅度越大税率越高。
(五)英国自由保有土地和租赁保有土地均受到法律的严格保护英国以土地私有制为基础。
按照1925年《财产法》规定,土地产权包括自由保有和租赁保有,受到法律的严格保护。
土地登记具有强制性,由《土地登记法》(1925年,2002年)及配套的土地登记条例来规范。
土地发展权归国家所有尽管土地所有者可以自由交易,但是政府通过土地用途管制限制随意开发行为。
1947年,《城乡规划法》规定一切土地的发展权归国家所有。
任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途,必须申请规划许可。
程序如下:
申请前的咨询、公示和公众咨询、规划委员会审查等。
此外,与之配套的申诉制度有效制约了规划审查的随意性,保证了申请的公平公正。
保证土地开发有序进行的同时,获得土地规划得益以保证社会公平实践操作中,土地开发规划许可的发放通常有附加条件,即开发商必须以现金或实物形式回馈给社会。
例如,地方政府可能要求开发商提供必要的基础设施和公益设施如学校等,或提供20%~30%的房屋给地方政府作为安居房或廉租公屋,以取得规划许可的发放。
1990年《城乡规划法》得到强化,2004年《规划与强制征用法》出台后得以趋向标准化和规范化。
基于公共利益需要,政府及相关机构可以通过行使强制购买权来征用土地基于基础设施建设等公共利益需要,政府及相关机构可以通过行使强制购买权来征用土地。
议会决定何种用地功能属于公共利益范畴,不同情形由不同的法律进行规定。
例如,1992年《交通和工程法》和基于某项议会特别法案颁发的《强制购买令》。
当征地机构决定使用强制购买权后,必须遵循从提出强制购买方案直至做出补偿的十大步骤。
被征地人有权向最高法院上诉,低收入者还可在法律费用方面获得经济资助。
征地成本较高,强制购买权行使程序复杂,约束了土地征用政府对于土地征用申请的核准尤为严格:
首先,有关大臣主持召开公开调查会,听取各方对动用强制征地权的意见提要
当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征:
政府垄断土地供给,以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。
在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下,我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。
土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。
改革的方向,一是适应我国快速城镇化的发展趋势,扩大城市土地供给,二是改革招拍挂出让方式,不以土地价格的高低作为竞争标的,三是将批租制转换为年租制,并与房产税合并征收。
每次的宏观调控中都少不了房地产,每次的重点都集中于对房价的调控,但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控,或对土地出让制度的调控或修改呢?
自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后,价格者得成为防止腐败的唯一路径,从而推高了土地的出让价格,并刺激了地方政府对土地财政的依赖。
而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施,甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。
但是却始终不肯调整出让制度,宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。
从经济学角度看,土地的价格应由土地的产出能力决定,如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱,因为水稻的产量高、价格高、收益大,因此土地的价格高,土地的产出预期决定着土地的价格。
但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给,并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”,这就扭曲了土地的价格。
如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地,于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。
如果政府连种水稻都垄断和控制了,那么地瓜也能卖个水稻的价格,水稻就价格更高了。
正是这种预期让土地的价格不断升高,而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。
两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言,也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论,但并未最终得到解决。
今天这个问题则越演越烈、更加突出。
土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大,土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度,反而大大的超越了房价的指数。
自2002年实施招拍挂制度之后,两者之间的差距则逐年加大,成为推动房价上升的主要动力,而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级,不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。
2000—2010年,我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%,其中商品住宅价格累计上涨了86%,二手房住宅价格累计上涨了96%,但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%,其中住宅用地价格累计上涨了163.5%,普通住宅用地价格上涨了174%,并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。
全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度,且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。
由此可见,土地出让制度导致房价上涨已成定因,不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。
为此,REICO工作室专门就《我国城市土地出让制度改革分析》进行了专题研究,再一次分析了土地出让制度
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