福州市上半年全市房地产市场运行情况分析.docx
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福州市上半年全市房地产市场运行情况分析
市政府常务
会议材料
2011年上半年全市房地产市场运行情况
福州市住房保障和房产管理局
(2011年7月9日)
今年以来,我市各级各部门认真贯彻落实国家房地产调控政策,坚持一手抓市场调控,一手抓保障房建设,进一步加强住房供需调节,强化市场监测研判,加大市场监管力度,促进市场平稳健康发展。
房地产调控成效初步显现,投资投机性购房需求得到抑制,新建住房价格总体平稳,开发投资保持较快增长,项目建设加速推进,保障性住房建设总体进展顺利,市场运行总体态势良好。
一、房地产开发投资和市场销售情况分析
(一)房地产开发投资保持较高增长
上半年,我市房地产投资继续保持快速增长势头,建设力度加大,房地产供给能力增强。
1、房地产开发投资持续保持较快增长。
上半年全市房地产开发投资完成381.78亿元,同比增长67.3%,占城镇固定资产投资比重为35.69%。
6月份全市完成房地产投资107.45亿元,环比增长28.05%。
从投资构成来看,房地产开发企业土地购置费为147.32亿元,同比增长52.5%,占房地产投资38.59%。
房地产建安投资219.93亿元,同比增长78.6%。
上半年我市房地产开发投资显现三个明显特点:
一是住宅投资比重加大,拉动了房地产投资增长。
今年上半年住宅投资为286.29亿元,比去年同期107.8亿元增长1.65倍,二是投资重点仍在市区,上半年市区房地产投资为265.65亿元,占全市总量69.58%,同比增长91.4%。
而县(市)房地产投资为116.14亿元,仅比去年同期增长30%,增幅比去年同期减少114个百分点。
三是开发企业加快项目建设步伐,建安投资迅速增长,今年上半年建安投资为218.93亿元,同比增长78.6%,增幅比去年同期增加50个百分点。
2、房地产开发建设速度加快,竣工量回升。
上半年全市房屋施工面积3865.14万平方米,同比增长50.2%,其中住宅施工面积310.2万平方米,同比增长42.3%;房屋新开工面积661.34万平方米,同比增长28.9%,其中住宅新开工面积524.5万平方米,同比增长23.2%;房屋竣工面积120.4万平方米,同比下降1.0%,特别是市区竣工面积出现了高幅度增长,上半年同比增长123.2%,促动工、促建设效果明显。
6月份全市房屋新开工面积为175.69万平方米,环比增长3.6%,竣工面积42.95万平方米,环比增长59.1%。
房屋新开工面积和竣工面积大幅增加,表明今后一段时间可供销售的房源会增加。
3、房地产税收和信贷同比增长。
上半年我市完成房地产税收65.78亿元,同比增长40.83%,其中国税收入14.29亿元,同比增长2.59%,地税收入51.49亿元,同比增长57.11%。
增收的主要原因是加强了土地增值税、交易税等的征管。
据福州人行统计,截止5月末,福州金融机构向开发企业贷款余额为273.23亿元,同比增长15.15%,比去年末新增34.76亿元。
金融机构向个人发放住房贷款890.51亿元,同比增长12.52%。
(二)房地产市场供需基本平衡
1、商品房供应量增加。
上半年市区新批准预售商品房面积193.61万平方米,同比增长30.59%。
其中商品住宅134.44万平方米,同比增长18%。
6月当月批准商品房预售面积47.72万平方米,环比上涨43.73%,其中商品住宅32.39万平方米,环比上涨34.90%。
截止6月末,市区房地产开发企业累计可售商品住宅面积为181.42万平方米,其中户型90平方米以下的占28.25%,户型90-120平方米的占32.18%,户型120-144平方米的占10.08%,144平方米以上的占29.49%。
2、全市商品房销售量保持稳定。
今年以来,我市按照控制房价目标的要求,严格执行住房限购限贷政策,市场需求趋于理性。
据市统计局数据,上半年全市商品房销售面积283.47万平方米,同比增长19.8%,其中商品住宅销售面积为241.69万平方米,同比增长12.7%。
6月当月全市商品房销售面积80.7万平方米,同比增长99.38%,其中商品住宅销售面积为56.77万平方米,同比增长53.72%。
据市房地产交易登记中心统计,上半年市区商品房销售19970套,同比上涨7.05%;销售面积159.46万平方米,同比上涨7.11%;其中住宅销售面积115.17万平方米,销售套数10508套,同比分别上涨9.49%和9.72%。
6月当月,商品房销售有较大幅度回升,市区商品房销售4538套、面积36.11万平方米,环比分别上涨87.99%、65.19%。
其中商品住宅销售2790套、面积27.52万平方米,环比分别上涨135.44%、93.39%。
6月份销售量突增的原因,主要是市区一批适销对路、价格适中的楼盘集中推出销售,如万达广场、阳光新界、华润橡树湾、金山花园、泰禾红峪五个项目,签约量占当月签约量的72%。
从住宅销售的套型面积来看,套型面积90平方米以下的占28.538%,90-120平方米的占25.94%,120-144平方米的占15.56%,144平方米以上的占29.96%。
由于限购政策只限套数不限面积,144平方米以上大户型成交量有所增加,从前5个月的22.28%上升到6月底的近三成。
从商品房销售物业类型看变化不大。
上半年市区商品房销售的各类物业类型分布情况来看,商品服、商品住宅和办公用房销售量与去年同期相比仍有一定幅度增长,但商业性用房销售量同比大幅度下滑。
上半年市区各类物业销售情况表
数量
物业类型
套数
销售面积
套数
同比(%)
面积(万㎡)
同比(%)
成交面积
19970
7.05
159.46
7.11
商品住宅
10508
9.72
115.17
9.49
办公用房
15.56
11.94
商业用房
9.56
-29.24
从购房群体和区域来看,今年上半年,福州市(含县市)本地购房者占90.03%,外地购房者只占9.97%。
而受限购政策影响,八县(市)范围内商品房购房面积从1-5月的38.12万平方米增加到6月底的57.87万平方米,占上半年市区商品住宅成交量的50.25%。
上半年市区商品住宅购买对象分类情况表
单位:
套、万㎡
地区
指标
本市
外地
市区
县(市)
小计
本省其他地区
外省(市)
国外
小计
购房
面积
数量
45.82
57.87
103.69
7.70
3.03
0.75
11.48
占比(%)
39.78
50.25
90.03
6.69
2.33
0.68
9.97
购房
套数
套数
4162
5275
9437
731
281
59
1071
占比(%)
39.61
50.20
89.81
6.96
2.67
0.56
10.19
3、新建商品房销售价格稳中有降。
据国家统计局发布数据,今年1月份新建住宅价格指数同比上涨4.5%,环比上涨0.7%。
2月份新建住宅价格指数同比上涨5.2%,环比上涨1.5%。
3月新建住宅价格指数同比上涨4.7%,环比上涨0.3%。
4月份新建住宅价格指数同比上涨4.0%,环比上涨0.5%。
5月份新建住宅价格指数同比上涨3.8%,环比下降0.1%。
据市房地产交易登记中心统计,上半年市区商品房销售均价为13381元/平方米(含各类保障性住房),同比上涨14.40%。
其中商品住宅销售均价为13437元/平方米,同比上涨23.49%。
办公用房均价为15874元/平方米,同比上涨2.90%,商业用房均价为22460元/平方米,微涨0.43%。
6月份市区商品住宅销售均价为12706元/平方米,环比下降12.85%,同比上涨16.82%。
6月价格下降的原因是6月份推出的楼盘以较低价格销售,如万达广场售价11924元/平方米,阳光新界售价12322元/平方米、华润橡树湾售价9745元/平方米、金山花园售价10305元/平方米、泰禾红峪售价11937元/平方米。
从今年上半年不同类型的商品房销售价格来看,商品住宅同比涨幅较大,明显高于商品房整体涨幅,办公楼和营业性用房销售价格微幅上涨。
上半年市区不同物业平均销售价格及同比情况
单位:
元/平方米
物业
项目
商品房
商品住宅
办公用房
营业用房
平均价格
13381
13437
15874
22460
同比变化
14.40%
23.49%
2.90%
0.43%
从各种户型住宅销售平均价格来看,大户型的平均销售价格较高。
上半年市区各种户型住宅平均售价变化表
单位:
元/平方米
户型
≤60
㎡
60-80㎡
80-90㎡
90-100㎡
100-120㎡
120-144㎡
144-180㎡
>180㎡
价格
8946
10292
12871
11314
12348
13802
15004
17508
从今年上半年市区商品住宅销售价格段分布情况来看,房价1.2万元以上的占60%以上。
上半年住宅销售价格段分布情况表
单位:
元/平方米、万平方米
价格
项目
4000
以下
4000
-
5000
5000
-
6000
6000
-
7000
7000
-
8000
8000
-
9000
9000
-
10000
10000
-
12000
12000
-
15000
15000
以上
成交
面积
7.23
1.72
0.87
1.00
1.16
3.70
7.29
22.12
31.84
38.24
所占
比例
6.28
1.49
0.76
0.87
1.01
3.21
6.33
19.21
27.65
33.20
4、二手房成交量处于低迷状态。
上半年市区二手房交易9621套,同比下降51.42%,成交面积85.95万平方米,同比下降60.01%,其中住宅交易7576套,同比下降52.03%,面积71.75万平方米,同比下降53.89%。
6月当月市区二手房交易1457套,同比下降53.18%,环比下降2.48%,成交面积12.28万平方米,同比下降65.18%,环比增长13.49%。
其中住宅交易1135套,同比下降51.99%,环比下降0.06%,成交面积10.68万平方米,同比下降53.71%,环比持平。
5、全市保障性住房建设进展良好,但征地拆迁影响开工建设的形势依然严峻。
根据《2011年住房保障工作目标责任书》明确的新增各类保障性住房32991套的任务指标,上半年全市已将目标任务全部落实安排到53个建设项目中,可建设各类保障性住房35415套(其中廉租住房910套,经济适用住房1000套,公共租赁住房10436套,限价房23069套)。
截至6月底,上述项目已开工或部分开工36个项目13032套,按省下达的保障性住房建设任务数计算开工率为39.5%,其中,廉租住房894套、经济适用住房188套、公共租赁住房2616套、限价房(安置房)9334套。
已完成投资约11.29亿元,占年度计划完成投资的35.36%;
二、当前市场存在的主要问题
目前我市房地产市场运行中出现的主要问题是:
(一)市场成交量持续下滑,尤其是二手房降幅扩大。
受调控政策影响,1-5月,商品房市场成交量持续下降,6月刚刚有所回暖。
在限购等政策作用下,特别是目前部分金融机构停止了对二手房的贷款支持,二手房成交量大幅下降。
(二)房价波动压力仍然存在。
目前市场降温主要是需求被抑制,在流动性过剩和通胀预期的双重影响下,加上其他投资渠道不畅,若限购限贷等政策放开,很可能引发房价的反弹。
(三)房地产企业资金面临考验。
今年内央行6次上调存款准备金率,创历史新高,受银根收紧信贷紧缩的影响,加上投资资金回笼速度较慢,民间融资成本上升,企业资金压力凸显。
(四)保障房受征地交地影响,开工率未达到要求。
从住建部和省住建厅巡查组对我市2011年保障性安居工程建设项目巡查结果来看,要确保完成省政府提出的在8月底前全面开工建设的目标,形势依然严峻。
主要存在的主要问题:
一是许多项目因土地报批和拆迁交地滞后,严重制约项目开工建设。
全市已安排的53个保障性住房建设项目中,有17个项目受拆迁交地影响目前无法动工,每个县(市)基本有1个到2个项目未开工,尤其是市本级共有8个项目未开工;有7个项目因拆迁交地原因只能部分动工,全部是市本级项目。
甚至有个别县去年的廉租住房建设项目今年依然还没有动工建设。
二是部分保障性住房建设项目建筑施工质量安全管理比较松懈,影响工程施工质量和安全。
三是由于保障性住房建设项目大都位于城郊结合部,许多项目周边配套设施不够完善,需要加紧建设。
三、下阶段对策建议
(一)继续抓好各项政策措施的落实。
市直各有关部门要继续认真抓好房地产市场调控政策措施的贯彻落实工作,严格执行差别化税收、信贷政策,合理引导居民住房需求,抑制投资投机性购房。
要加强对县(市)稳定房价工作的指导和监督检查,切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处。
同时,要积极配合统计部门加强新建住房价格监测和统计,做好新建住房价格信息发布工作。
(二)加快推出一批中小套型普通商品住房。
要尽快研究出台我市“十二·五”住房建设规划和2011年度计划,督促县(市)抓紧编制,力争在7月底前完成。
要按照去年8月国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求,根据住房建设年度计划,提出项目计划开竣工时间、建设周期、套型建筑面积结构比例等建设条件,作为土地出让的前置条件,并载入土地出让合同,落实好新建商品住房项目的套型结构比例要求。
同时,要积极采取措施,加快项目审批,加强项目跟踪协调和服务,促开工、促投资、促上市,重点加快推出一批中小套型普通商品住房。
(三)加强市场监测,做好政策储备。
要加快建设市本级房地产市场信息系统,确保在10月底完成,同时要加强对县(市)房地产市场信息系统建设的督促检查,确保在10月底前与市里联网。
要密切关注市场变化,及时掌握市场运行过程中出现的新情况、新问题,做好政策储备及应对预案,及时采取有针对性措施,稳定房价。
要加强正面宣传应对,做好政策解读,宣传各级政府再调控市场、稳定房价方面的举措和决心,稳定市场预期,引导群众理性的住房消费,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
同时,要关注舆情,及时做好解释宣传工作。
(四)加强房地产市场监管,规范市场秩序。
一要继续完善商品房预售制度。
严格预售许可、预售方案、预售资金、预售商品房交付环节的监管,维护消费者合法权益。
重点检查开发企业是否在规定时间内一次性公开全部房源;是否按申报价格,明码标价对外销售;销售是否公开、透明,及时发现违法违规和不规范行为,并通过公开曝光、暂缓预售许可、暂停网签等手段加大惩处和监督力度,力求商品房预销售行为更加明显的改观。
二要加强房地产经纪和租赁管理。
要贯彻实施好住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》,加强房地产经纪机构备案管理,强化房地产经纪人员管理,实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗制度,规范服务行为,积极推行存量房交易网上签约备案制度。
积极开展服务租赁登记备案,规范发展住房租赁市场。
三要继续加大对房地产开发企业违法违规行为查处力度。
依法重点查处开发企业捂盘惜售等违法违规行为,建立完善对违法违规企业查处情况的披露和通报制度,及时将有关情况通报相关部门,同时将查处情况月房地产企业差异化监管相结合。
同时,要按照省住房和城乡建设厅、物价局转发的《国家住房城乡建设部、发改委关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产市场秩序的通知》,组织开发房地产经纪行业专项整治工作。
(五)加快保障性住房项目拆迁交地步伐,加快建设速度,确保全年保障性住房建设任务的全面完成。
一是建设项目业主单位要会同所在区、镇政府,千方百计加快房屋拆迁、交地工作,同时全面加快规划建设审批工作,以确保8月底前全面动工建设。
二是要按照省住房和城乡建设厅印发的《关于进一步加强保障性住房工程质量安全管理的意见》(闽建建〔2011〕16号)的规定要求,切实加强保障性住房施工的质量安全管理。
三是要尽快明确保障性住房项目周边配套设施的建设业主并加紧开展前期工作,争取保障性住房与周边配套设施同步交付使用。
四是各县(市)要切实落实在经营性住宅出让用地中配建10%公共租赁住房的规定。
五是要尽早谋划确定明年保障性住房建设用地,提前做好用地报批和征地拆迁工作。
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