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论建筑物区分所有权的共有权
学号:
201052311021
分类号:
D923
硕士学位论文
论建筑物区分所有中的共有权
研究生姓名:
李倩
指导教师:
范李瑛教授
学科门类:
法学
专业名称:
法律硕士(法学)
论文提交日期:
2012年3月12日
学号:
201052311021
分类号:
D923
硕士学位论文
论建筑物区分所有中的共有权
研究生姓名:
李倩
指导教师:
范李瑛教授
学科门类:
法学
专业名称:
法律硕士(法学)
论文提交日期:
2012年3月12日
烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名:
日期:
年月日
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论文作者签名:
导师签名:
日期:
年月日
摘要
2007年,我国《物权法》颁布,建筑物区分所有权制度这一重要的不动产所有权制度首次在我国正式确立。
在我国,关于建筑物区分所有权制度的法律、法规存在很多不足之处,现行《物权法》对此方面的规定也较为笼统,尤其是对建筑物区分所有中的共有权还存在很多争议之处。
故本文将分成三大部分对建筑物区分所有中的共有权进行讨论。
先就建筑物区分所有中的共有权的性质进行分析比较并得出自己的观点,进而研究建筑物区分所有中的共有权之客体识别模式及分类,最后就建筑物区分所有中共有权人的管理权的行使进行分析阐述。
第一章是建筑物区分所有中的共有权的性质。
通过对建筑物区分所有权中的共有权的性质的分析,明确建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有的观点。
第二章是对建筑物区分所有中的共有权的客体进行的讨论。
该部分对建筑物区分所有中的共有权的客体的界定模式及停车场、车位及会所等是否为共有权客体的争议问题进行阐述,明确个人观点。
第三章是对建筑物区分所有中的共有权人的管理权进行分析。
该部分论证了建筑物区分所有中共有权的主体可通过自主管理、委托管理、法人与非法人管理以及管理人与非管理人管理的方式对建筑物区分所有中的共有部分行使管理权。
关键词:
建筑物区分所有权;共有权性质;共有权客体;共同管理权
Abstract
In2007,withthepromulgationofthelawofproperty,China'sfirstofficiallyestablishedthecondominiumownershipsystem.Condominiumownershipsystemisanimportantpieceofrealestateownershipinthemoderncivillawsystems,inourcountry,lawsandregulationsoncondominiumownershipsystemdoesnotsound,undertheexistinglawofpropertyrightinthisrespect,theregulationsaremoregeneric,notagoodsolutiontotherealcondominiumownershipoccursinalldisputes,butthecondominiumownershipinalldisputes,jointownershipwithincondominiumowneshipdisputesaccountedforthevastmajority.Itwillbedividedintothreepartsofthisarticletodiscussjointownershipincondominiumowneship.condominiumowneshipfirstofallatotalanalysisandcomparisonofthenatureoftherightandtodrawtheirownideas,Secondlyresearchjointownershipincondominiumowneshipwhicharecommontoallthejointownershipobjectsoftherightmodelandclassification,Lastjointownershipincondominiumowneshipalltheanalysisofthemanagementofthejointownershipareentitledtosubjecttheexerciseoftherightsetout.
ChapterIisthenatureofthejointownershipincondominiumowneship.bydistinguishingthecommonrightsofjointownershipincondominiumowneship,getthenatureofthecondominiumowneshipisjointownershipconclusion.
ChapterIIdiscussionsontheobjectinjointownershipincondominiumownership.thispartismainlyanalyzedthedefinitionpatternsofobjectinjointownershipincondominiumownershipandtherightofparkingspacesandclubhouseswhichhasalargegarageintheworld,toclearpersonalviews.
ChapterIIIdiscussionsthemanagementofthesubjectinjointownershipincondominiumownership.condominiumownerscanexerciseadministrativepowertotheownershipofapartmentbuildinginthetotalpartthroughindependentmanagement,andatorymanagement,thelegalpersonandtheillegalpersonmanagementaswellasthesupervisorthewaywhichmanageswiththenon-supervisorexercisestheauthority.
Keywords:
condominiumownership;natureofjointownership;jointownershioobject;managementofjointownership
目录
摘要I
AbstractII
前言1
第一章建筑物区分所有共有权的法律性质2
一、建筑物区分所有共有权性质的学说2
(一)共同共有说2
(二)按份共有说3
(三)总有说3
二、各学说的评析4
(一)对按份共有说的评析4
(二)对总有说的评析5
(三)对共同共有说的评析6
第二章建筑物区分所有共有权的客体8
一、建筑物区分所有共有权客体的立法8
(一)建筑物区分所有共有权客体的国外立法模式8
(二)建筑物区分共有权客体的我国立法9
二、建筑物区分共有权客体的分类10
(一)法定共有部分与约定共有部分10
(二)全体所有共有部分与一部所有共有部分10
三、建筑物区分所有共有权客体的争议问题11
(一)停车场、车位是否为共有权客体的争论11
(二)会所是否为共有权客体之争15
第三章建筑物区分所有共有权人的管理权18
一、建筑物区分所有共有部分的管理主体18
二、管理主体对共有部分的管理类型19
(一)自主管理与委托管理19
(二)法人与非法人管理20
(三)管理人方式与非管理人方式20
三、管理人对共有部分管理权的行使方式20
(一)参与业主大会,行使表决权20
(二)参与业主委员会,行使管理权21
(三)共同制定管理规约21
结语23
参考文献24
致谢26
附录:
攻读学位期间发表的学术论文目录27
前言
近年来,随着我国经济制度的不断改革,城市居民住房制度改革也出现了重大突破,住宅从公有租赁的形式改变为居民自费购买商品房。
伴随着这种改革的是一系列关于建筑物区分所有权的问题。
2007年10月1日,我国《物权法》实施,在《物权法》的第六章以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)中对建筑物区分所有权进行了相关规定,其中对共有权的规定较以前也更为规范详细。
但相比较而言,我国《物权法》对建筑物区分所有中的共有部分的范围及对共有部分的管理权规定的还是较为笼统,这些原则性的规定在实践中缺乏实际的可操作性。
为了弥补《物权法》规定的不足,2009年3月23日最高人民法院发布了《建筑物区分所有权解释》,对《物权法》中的相关规定作了补充性解释,尤其是对建筑物区分所有中的规定的更加细致。
但是,《物权法》及《建筑物区分所有权解释》仍存在很大的缺陷,首先对于建筑物区分所有中共有部分的界定仍然不明确,许多共有部分的客体的归属仍然不确定;对在建筑物区分所有中的共有部分的管理中,哪些共有和共同管理事项需要由业主协商确定,业主如何协商确定的问题未作表明;建筑物区分所有中的共有权的行使、利益分配、以及业主对共有部分如何管理没有规定。
因此,有必要对这些问题进行深入的探讨。
第一章建筑物区分所有共有权的法律性质
一、建筑物区分所有共有权性质的学说
建筑物区分所有权的共有权,就是指建筑物区分所有权人依照法律或者管理规约的规定,对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。
共有权以区分所有建筑物的共有部分为标的物,全体业主或一定范围内的部分业主享有不可分割的共有权。
对于建筑物区分所有权中共有权的性质,学界一直有较大的争论。
(一)共同共有说
此学说以日本学者我妻荣为代表。
其认为建筑物区分所有共有权的共有是一种推定的共同共有,共有权人之间是一种合伙关系。
为了在区分建筑物内形成良好的生活秩序,有效地对共有部分进行管理,共有权人形成共同的管理团体,共同制定管理规范、选任管理人管理共同事务。
此时一栋建筑物属于数个拥有此栋建筑物专有权的业主,对于此栋建筑物及其附属物的共有部分的所有权,推定属于区分共有人共同共有。
共同共有中存在着共同关系,这种共同关系不仅仅是一种财产关系,在区分所有权人对共有部分的保存、管理、使用的过程中,形成了一种受团体制约的身份关系。
共同共有关系的存在不仅以其之间的财产关系为前提,也包括这种身份关系。
共有部分的财产是服务于区分共有权人的这种身份关系的,共有部分的财产的目的就是为了维护区分共有权人之间的这种身份关系。
在共同共有关系的存续期间,区分共有人对共有财产拥有的份额是一种潜在的持份权,即当区分共有权人的共同关系存在时,共有部分不得分割,禁止划分份额,不得让与。
但当区分共有人的共同关系消灭时,其潜在的持份权即可转化为个人所有权。
在区分建筑物中,区分所有权人对于共有部分的使用不分比例平等享有,这正是基于其共同关系的身份基础。
(二)按份共有说
按份共有学说是我国台湾学者的通说,德国民法典亦采用此观点,即认为在区分共有权的行使中,各权利人根据其所拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定各权利人的权利和承担义务的份额。
王泽鉴先生认为:
“区分所有建筑物的共用部分,其性质既为分别共有,其应有部分当事人有约定,依其约定,无约定而其应有部分不明者,依民法”。
所谓的应有部分并不是现实的,而是存在于共有物的任何一部分,指共有人通过建筑物面积、对价及共同管理事项的决议标准等各个形式表现出来的各共有权人对共有物在分量上应享有的部分。
持此说的观点认为区分所有权人对共有部分行使的权利份额是由其所占有的专有部分的份额所决定的。
即在对建筑物区分财产中的共有部分的使用、收益中,对于共有部分的修缮维护以及收益部分是按共有权人所拥有的专有部分的比例分配给各区分所有权人的,且对于区分建筑物所有权中的共有部分,如楼梯、两房之间的隔墙以及附属的共用部分,每一栋建筑物对于整个小区来说亦是以栋为单位的按份共有,在这种共有情形下,共有权人不可单独请求对共有物进行分割。
(三)总有说
总有说的代表为日本学者大泽正男,他在《共有部分的所有关系与共有理论》一文中说,若从区分所有建筑物的管理权能与用益权能的分离状态加以考察,显然的,其管理权能归属于区分所有权个人。
因而,区分所有建筑物的共有关系具有“总有”的性质。
此学说认为,将区分共有的所有权进行分割,对于共有部分的财产所有权由共有人组成的非法人团体享有,共有权的所有人个人对共有财产仅享有使用收益权,而共有财产的管理处分权则由共有管理团体行使。
即建筑物区分所有的共有权人对共有部分仅享有收益权,而不享有所有权,共有部分的所有权与收益权相分离,属于共有人组成的团体,由此团体对共有部分享有最终的处分权,共有权利的取得与丧失依赖于共有人在团体中成员资格的取得与丧失。
二、各学说的评析
(一)对按份共有说的评析
建筑物区分所有中的共有与传统的按份共有还是有很大区别的。
首先,传统的按份共有理念源于罗马法,这种共有形态的个人主义色彩较为浓郁,是共有人之间为了暂时的利益而形成的一种薄弱的共有关系,一旦出现可能给共有人带来更大利益的时机,共有人便可为了更大的利益解除或者终止这种共有关系。
但是在建筑物区分所有中的共有关系中,区分共有人所组成的共同管理团体和形成的共同关系还是相对较为稳定的。
共有部分的持有份依附于专有部分的所有权,即使在存在利益最大化的时机下,只要专有部分的所有权未发生改变,共有部分亦不可脱离专有部分而被单独请求分割和自由转让。
所以,区分共有人之间的共有关系在专有权存在的时期内是相对稳定而不可被任意改变的。
综上可以看出,建筑物区分所有中的共有权的精神内涵与传统的按份共有的精神内涵是不相同的,前者更注重团体共同性,而后者的个人主义色彩则更为浓重。
再者,在传统的按份共有中,区分共有人可自主决定如何利用、处理自己的应有部分,对共有部分的份额享有绝对的支配权,且在对外关系上,为了维护自己合法权益而提出排除妨害、停止侵害的请求时,共有人是以自己的名义提出的。
可以看出,在传统的按份共有中,对共有权权利的行使受到的团体制约较少,可根据个人意志自由处分自己的共有份额,请求分割共有物。
而且在传统的按份共有中,其他共有人在同等条件下享有对共有部分转让份额的优先购买权。
但在建筑物区分所有中的共有权中,对共有部分的使用,不仅要受到共同管理团体的制约监督,且在涉及重大事项时,还需由共有人全体共同决议,单个的区分共有人无权对共有部分的事项进行自行决定。
在共有部分受到侵害时,区分共有人不可以个人名义单独提出请求权,而是应由业主大会或业主委员会对行为人提出排除妨害、停止侵害等请求。
而且建筑物区分所有的共有权中不存在优先购买权的问题。
此外,在传统的按份共有中,按份共有人享有的不是整个共有物的所有权,而是仅对属于自己的那一部分份额享有所有权,且这种份额一般都有明确的比例划分。
在对共有物的管理、利用、费用分担等各项行为,原则上,各共有人严格按照各自的比例分担权利义务。
但在建筑物区分所有的共有权中,这种份额并不是现实的,而是一种潜在的份额,在对共有物的管理、利用及费用分担的比例上,对共有部分所占有的份额也不是权利义务承担的唯一评判标准。
我国《物权法》和修订后的《物业管理条例》规定:
“对共有部分事项的表决,应有业主大会采用集体讨论或书面征求意见的方式进行表决,对于一般的共同事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数过半数的业主的一致同意;在对于涉及到维修、改建、重建建筑物及其附属设施等事项时,则需要经经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主的一致同意”。
可以看出我国区分共有权权利的表决是将资金表决与民主表决相结合的权利表决方式,而不是按份共有中仅严格按份额比例确定。
综上可以看出,按份共有关系是以个人主义为精神内涵而形成的一种理论,在共有权利的行使过程中具有很大的自由支配性。
但建筑物区分所有中的共有权则主要体现的是区分所有人之间对共有部分使用上的共同性,对共有部分权利的行使的自主程度也不及按份共有。
因此建筑物区分所有中的共有与按份共有是不相同的,不是按份共有。
(二)对总有说的评析
总有作为共有的一种形态源于中世纪日耳曼社会的村落共同体,即马尔克公社。
在马尔克公社这种团体中形成的总有关系,主体具有严格的身份内涵,一般需要血缘关系或地缘关系,成员的加入和退出的限制条件也很多。
这种团体关系具有较强的封闭性。
而在实践中,建筑物区分所有中的共有的团体关系却相对比较开放,区分共有人可更为自由的通过转让专有权而实现共有关系的退出,其他主体只需通过交易即可取得建筑物的专有权从而加入到共有关系之中。
且在总有关系中,总有财产的所有权属于团体,团体成员对总有财产仅享有收益权,而总有财产的所有权是属于团体的。
易言之,团体共同财产的占有、使用、收益权与处分权、管理权完全分离,形成所有权权能的割裂。
但建筑物区分所有中的共有权权能并不是真正意义上的权能分割,共有部分的所有权仍由建筑物区分所有权人而非区分所有权人组成的管理团体享有。
虽然管理团体共同对共有部分行使管理处分权能,但这并不是对权能的质的分割,而仅仅是一种表决机制,是共有权的权力行使方式问题。
综上所述,总有关系中的主体具有强烈的身份性,团体成员基于身份关系享有对总有财产的收益权。
而建筑物区分所有中的共有权人基于对共有部分的所有权而具有团体成员的身份,这种身份关系较为开放,且建筑物区分所有权中权能是统一的,建筑物区分所有权人对共有财产享有占有、使用、收益、处分与管理的完全权能。
因而建筑物区分所有权人的共有权与总有并不相同。
(三)对共同共有说的评析
通过对以上各个学说的认识和总结,本人认为共同共有说较为有道理。
虽然建筑物区分共有权依附于专有权而存在,区分共有权具有依附性,但是不可由于其特殊性就完全否认了建筑物区分共有权的共同共有性。
首先,反对共同共有说的学者认为共同共有的前提是存在着身份关系,且这种身份关系一般是指家庭关系或者夫妻关系。
但是,随着民法制度的不断发展,共同共有的形态已不仅仅局限于身份法领域,而是出现了星星的共同共有形态,例如在契约领域内,双方当事人亦可在无身份关系的情形下依据双方的约定创造出共同共有关系。
在建筑物区分所有中,共有关系存续期间共有权人不可单独处分共有物,也不可任意请求分割共有物,对于共有部分的管理处分,应由全体共有人组成的管理团体共同决定,这与共同共有的特征相符。
再者,建筑物区分所有中的共有权人在权利的行使上具有共同性。
区分共有权人为了共同行使对共有部分的各项权能,维护彼此间的共同利益关系,必须由区分共有权人组成一个管理团体,以行使对共有部分的管理处分权能,此管理团体对权利的行使是统一行使,而不是按专有部分的比例行使。
在我国《物权法》及修订后的《物业管理条例》中规定对共有部分管理处分权能的行使方式一般由专有部分的份额和业主占总人数的比例这两个因素共同决定共有部分的事务。
这种权利行使上的共同性决定了建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有。
此外,共同共有的财产主要是动态的财产,建筑物区分所有的共有部分也不是一个特定物,共有部分所包含的主要是一种财产的特定范围,随着小区设施的改善、重建,建筑物区分所有权的共有部分是不断变换的。
这亦与共同共有的特征相符合。
综上所述,由于民法制度的发展,共同共有的领域扩大,建筑物区分所有中的共有关系亦可以看成一种通过合同关系创制出的共同共有关系。
且建筑物区分所有权人在共同共有关系的存续期间,不可单独处分共有物,而应由全体共有人共同行使共有权。
建筑物区分共有部分的财产形式与共同共有亦是相同的。
基于以上特点,可以看出建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有。
第二章建筑物区分所有共有权的客体
一、建筑物区分所有共有权客体的立法
(一)建筑物区分所有共有权客体的国外立法模式
学术界对区分共有权客体的界定模式说法不一,总的来说,主要有三种模式:
1、排除法
日本在现行的《有关建筑物区分所有等之法律》中采用此种方法来确定共有部分的范围。
此种方法认为建筑物区分所有权由共有权和专有权共同组成,则除去了专有部分的范围,剩下的就是共有部分的范围。
此种方法是以逆向思维的推理方式来确定共有部分的范围,认为共有部分的范围即为非专有部分。
所以在确定共有部分的范围之前首先要对专有部分的范围予以明确的规定,即除去“构造上和使用上具有独立性的部分”,则其他的可归为共有部分的范围。
我国台湾在1987年的《台湾高楼集合住宅管理维护法(草案)》中亦用排除法来确定共有部分的范围。
2、列举法
最为典型采用列举方式确定建筑物共有部分范围的国家是美国。
美国区分所有权制度中的共有部分的范围十分广泛,其包括了土地。
土地权利无论是由租赁取得或本属其所有,均为共有部分的构成要素。
美国《联邦公寓所有权示范法》规定,建筑物的基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公共设备,除了区分所有权人另有约定以外,原则上属共用部分。
列举法是指不直接对业主的共有部分进行一个概括的、宏观上的定义,而是采用具体列举的方式明确指出哪些部分属于共有部分。
列举法具体直观的展现了共有部分的范围。
3、综合法
综合法的代表国家由法国和德国。
排除法虽然简洁严谨,但是在实际操作层面由于很难准确的界定专有部分的范围,所以其缺乏现实的可操作性;列举法虽然具体直观,但在具体列举中难免会有遗漏,不可能穷尽所有共有部分的范围。
基于以上原因,有些国家在立法中扬长避短,采用排除法和列举法相结合的方法来确定共有部分的范围。
法国现行《住宅分层所有权法》中规定:
“所谓共用部分,乃指区分所有人全体或数区分所有人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地”。
此规定从主体和客体两个角度明确了共有部分的范围,既注意到了共有部分是在使用和构造上是具有非独立性的这一客体属性,且从主体角度明确了共有部分
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