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浅析建筑物区分所有权
浅析建筑物区分所有权
[摘 要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用,本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的大体架构,并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部份条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权专有所有权共有所有权成员权
前言在现代社会,随着工商业的进展和经济的繁荣,城市人口急剧增加,继衣食以后的居住问题日趋突出,对建筑面积的增加需求和土地面积的有限性,都促使建筑物不断向高空进展,而由此产生的建筑物区分所有的现象日趋增多,但我国民法通那么中并无相关规定,从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。
在我国制定物权法之际,人大建议稿,社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的确信了建筑物区分所有权存在的必要性,因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析,并对各建议稿中的相关条文进行评析,以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮忙。
一、建筑物区分所有权的历史进展在原始社会,由于生产力水平低下,人们只能洞居巢洞,故不可能形成建筑物区分所有权的观念。
通说以为,建筑物区分所有权观念的萌芽,滥觞于人类文明之始的奴隶社会。
[1]在奴隶社会,由于生产和互换的进展,人口大量集聚于城市,城市得以形成。
为知足城市人口居住和经营的需要,公元前两千年的古巴伦王国,产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态,标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。
在罗马法中,由于贯彻了“一物一权”主义的原那么,尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原那么[2],因此并非存在建筑物的区分所有权问题。
其后的日耳曼法,曾经形成所谓的“阶级所有权”,在某种程度上承认了建筑物区分所有权,但并非完整。
自十九世纪上半叶开始,英、法、德、意、瑞(士)等国前后进行了工业革命,加速了城市和工业中心的急剧进展。
随着建筑材料和建筑技术的进展,高屋建筑拔地而起,多个业主或承租人一起利用同一楼宇的现象显现,但与此相关的楼宇治理问题日显突出,要求成立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。
[3]1804年,《法国民法典》第644条的规定,开辟了近代民法成立建筑物区分所有权制度的先河。
尔后,意、葡、西(班牙)、瑞(士)和旧中国国民政府的民法典等前后成立了建筑物区分所有权法律制度。
进入二十世纪,两次世界大战可谓人类大难,原有建筑物受到极大破坏。
另一方面人口激增,并纷纷涌向城市,致使住宅问题更趋严峻。
但与此同时,科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向进展提供了大体条件。
为了解决日趋复杂的建筑物区分所有权法律关系,各国或从头检讨已有的法律制度,或踊跃创设新的理论体系,增进了建筑物区分所有权制度的进展。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权,理论界有不同的观点,其中比较有代表性的而且为多数学者所同意的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其独自占有、利用的部份享有专有所有权,并对全部所有人一起利用或数个所有人之间一起利用的部份享有共有所有权的一种复合物权。
由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4](以下简称建议稿)便采纳了这种“二元论说”。
该建议稿在第90条作了如下表述:
“建筑物区分所有权,是指数人区分一建筑物而各专有其一部,就专有部份有单独所有权,并就该建筑物及其附属物的一起部份,除还有约定外,按其专有部份比例共有的建筑物所有权。
”这种学说的不足的地方在于,忽略了基于区分所有权人之间的集体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。
建筑物区分所有权之因此产生,必需是两人以上对某一建筑物区分所有。
在区分所有建筑物上,区分所有权人彼其间的关系极为紧密,各区分所有权人在行使专有部份权利时,不得妨碍其他区分所有权人对其专有部份的利用,不得违背全部区分所有权人的一起利益,从而使各区分所有权人之间形成一种一起关系。
〔5〕为维持这种一起关系的健康进展,全部区分所有权人必然结成区分所有权人集体,由该集体直接治理或委托他人治理区分所有建筑物的一起事务,而此种治理的结果直接关系到区分所有权人专有部份所有权和共用部份所有权的享有。
由此可见,作为这一集体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部份。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所提倡,并被德国现行《住宅所有权法》所通盘采纳。
依照该法,区分所有权系由三部份组成:
供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部份、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部份及基于专有部份与共用部份不可分离所产生的一起所有人的成员权。
〔6〕支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授以为,区分所有权,应明白得为对专有部份的所有权、对共用部份的共有持分,和成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。
事实上,建筑物区分所有权应当是包括专有部份所有权、共有部份所有权和成员权这三项权能的复合物权,其中,专有所有权是基础。
从某种意义上说,共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的,区分所有人取得专有所有权,自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部份时,共有所有权和成员权被以为一并转让。
总之,这三项权能不可分割,若是作为继承或处分的标的,应将三者视为一体。
因此,建筑物区分所有权,应是指数人区分一建筑物时,对各自的专有部份有单独所有权,并就该建筑物及其附属物的共用部份,除还有约定外,按必然比例享有共有所有权,并基于区分所有人之间的集体关系而拥有成员权,上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
三、建筑物区分所有权的组成高层建筑物因其所有人为多个人,乃至上百人,由于人数多,就会产生十分复杂的法律关系。
第一,每一个所有人对专属自己的在构造上和利用上具有独立性的建筑物部份,依法享有占有、利用、收益和处分权,并排除他人干与的权利,从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系;第二,每一个所有人对高层建筑物的共有部份享有一起利用和收益的权利,从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部份的共有关系;再次,每一个所有人对整个高层建筑物享有和承担治理、保护和修缮的权利和义务,从而在他们之间产生了作为建筑物治理集体的成员关系。
因此,建筑物所有权的区分,是指多个所有人,乃至上百个所有人,一起拥有一栋高层建筑物时,各个所有人对其在构造上和利用上具有独立性的建筑物部份(专右部仆、所享右的共有权和基于律筑物的治理、保护和修缮等一起事务而产生的成员权的总称。
简言之,它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
专有权、共用部份共有权及成员权,是相对独立而又不可分离的权利,区分所有人能够别离行使对专有部份的权利,对一起部份行使共用权,对治理建筑物行使成员权利。
作为组成建筑物区分所有权的复合要素,区分建筑物所有权的结构中,专有权占主导地位,共有权居从属地位,成员权处于附属地位。
在区分所有建筑物上,区分所有人取得了专用权,便固然取得共有权及成员权。
一)专有权1.建筑物区分所有人的专有权的概念专有权的概念存在“空间说”和“非空间说”两种学说。
目前,多数学者持前一观点,以为专有权是指区分所有人对专属自己的,由建筑材料组成的,在构造上和利用上具有独立性的封锁建筑空间所享有的所有权。
如德国法学家贝尔曼以为,专有权是在“供居住或供其他用途(尤其供营业或办公)之建筑空间上所设立的专有所有权”[7].2.专有部份的范围建筑物区分所有人的专有权的客体,是指专有权人的权利和义务指向的对象—区分所有建筑物的专有部份。
如何划分专有部份之间、专有部份与共有部份之间和专有部份与建筑物外部之间的界限,有以下几种学说:
[8]1)“空间说”以为,专有部份的范围包括墙壁(共反壁)、地板和天花板所围成的空间部份。
该说的优势在于符合专有权客体的实际状况,缺点在于把墙壁、地板、天花板等境遇部视为共有部份,那么区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉,在地板上铺地砖,均应经其他所有人之同意,始得为之。
使区分所有人一辈子活必感不便,其与社会实情不相符。
2)“壁心说”以为,专有部份的范围达到墙壁(一起壁)、柱、地板、天花板等境遇部份厚度的中心线。
该说的优势在于符合交易适应,缺点在于专有部份之范围既包括至境遇壁当中心线,那么各区分所有人在未超过壁心范围内,得自由利用或变更。
但境遇壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常利用所必需的各类管线(水管、电线等),假设可听凭区分所有人利用或变更,对整栋建筑物之保护与治理,显非妥当。
3)“最后粉刷表层说”以为,专有部份的范围包括至墙壁(一起壁)、柱、天花板、地板等境遇部份表层最后粉刷的部份。
该说的优势在于弥补了空间说和壁心说的不足,使区分所有人一方面得在自己专有部份上自由装演,另一方面把境遇壁最后粉刷之内的部份视为共有部份,有利于整栋建筑物的治理与保护。
该说的缺点在于轻忽当前区分所有建筑物系以壁心为界限之交易适应。
4)“壁心和最后粉刷表层混和说”以为,专有部份的范围在区分所有人彼其间有关建筑物的维持、治理等内部关系上,包括到壁、柱、地板等境遇部份的最后粉刷表层部份;专有部份的范围在对第三人的生意、保险、税金等外部关系上包括至壁、柱、地板等境遇部份厚度的中心线。
壁心和最后粉刷表层说,此说是对上述三种学说的综合折衷,以为,在区分所有人之间,尤其是有关建筑物的维持、治理关系上,适用最后粉刷表层说,在对第三人的关系(如生意、保险、纳税)上,那么适用壁心说。
[9]第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要,是比较合理的。
在内部关系上,将专有部份的范围划定至界壁等的最后粉刷表层,一方面使得专有所有人能够安心斗胆地对衡宇内墙进行装璜,如粉刷涂料、悬挂物品,而没必要担忧侵犯其他所有人的权利。
不然依据空间说,作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部份,那么专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时,须事前征得其他共有人的同意,这在现实操作中是不大可能的。
另一方面,由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常利用所必需的各类管线,采纳最后粉刷表层说也幸免了壁心说带来的短处。
因为依照壁心说,至墙壁等的中心部份皆属专有部份,那么区分所有人能够对其任意利用或变更,如此做明显无益于整体建筑物的保护和治理。
在外部关系上,比如为购买衡宇而计算衡宇面积时,计算的即是至墙壁中心的面积,这确实是人们通常所说的利用面积,而建筑面积那么需再乘以必然的系数。
二)共有权1.建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物区分所有人依照法律或治理规约的规定,对建筑物的共有部份所享有的占有、利用和收益的权利。
2.建筑物区分所有人的共有权的属性1)不可分割性依照区分所有建筑物的利用目的,共有部份具有不可分割性。
不然,不成其为共有。
因此,各国建筑物区分所有权法多数明确规定,禁止分割区分所有建筑物的共有部份,但区分所有建筑物已完成区分所有人的利用目的的,不在此限。
2)从属性鉴于区分所有建筑物的专有部份与共有部份在物理上具有不可分的统一结构体关系,区分所有人取得专有部份所有权,必需附带取得共有部份所有权,以取得利用上的方便。
因此各国建筑物区分所有权法多数明定,共有部份具有从属性,任何移转区分所有专有部份的行为,均推定移转了整个区分所有权。
共有部份是建筑物区分所有的核心重要问题。
依照各国建筑物区分所有权法,共有部份范围包括:
1)专有部份之外的其他部份,如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。
(2)不属于专有部份的附属建筑物:
①建筑物的附属物,如给水排水设备、供电设备、空调设备、各类配备线等;②建筑物的附属设备,如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。
我国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连衡宇治理规定》以列举的方式明定了共有部份的范围:
门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
共有所有权包括三项权能:
利用权、收益权、和处分权。
所谓利用权是指各区分所有权人对共有部份依其设置目的及通常利用方式享有合法利用的权利,包括一起利用与连番利用。
如庭院、电梯、走廊等依其性质可一起利用。
而、洗衣机、球类、会客室等仅可供连番利用。
所谓收益权是指收取共有部份的天然孳息及法定孳息的权利。
关于共有部份所产生的收益,除区分所有权人世还有约定外,应当由区分所有权人按其共有部份应有的比例收取。
所谓处分权,包括事实上的处分和法律上的处分。
关于事实上的处分,如对共有部份及其相关设施的拆除,应由区分所有权人全部会议决定。
关于法律上的处分,如区分所有权人处分共有部份时,应随同专有部份同时进行。
三)、成员权一、成员权的性质成员权,是建筑物区分所有权人由于利用同一建筑物而形成不可分离的一起关系,作为建筑物的一个集体组织的成员而享有的权利和承担的义务。
成员权存在的基础是全部区分所有权人因在一栋建筑物内一起居住或工作而形成的一起关系。
成员权有很强的“人法性”因素,其中专门大一部份是治理关系,而不单单是单纯的财产关系。
成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定治理规约、选举治理委员会、委托物业治理企业对建筑物进行治理等形式予以行使的。
二、成员权的行使方式及成员权人的权利和义务1)区分所有权人大会(又称业主大会)区分所有权人大会由全部区分所有权人组成,是区分所有权人集体的最高权利机关。
每一区分所有权人都固然地成为大会的成员,通过区分所有权人大会行使其成员权是成员权最大体的行使方式。
凡涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项都应由区分所有权人大会决定。
如:
制定治理规约、选举治理委员会、建筑物的重大修缮或改良、一起费用的分担比例、区分所有权的强制出让等。
成员权人通过区分所有权人大会享有表决权、参与制定规约的权利、选举及解任治理者的权利、请求合法治理一起关系事务的权利、请求收取共有部份应得利益的权利等普遍的权利。
2)治理委员会(又称业主委员会)由于区分所有权人人数众多,而且很多人并非关切建筑物的治理,若是每件情形都需要区分所有权人大会决定,很不现实。
在这种情形下,成立治理委员会是必要的。
治理委员会应由区分所有权人大会选举产生,是区分所有权人大会的常设机构和执行机构,对外代表全部区分所有权人。
治理委员会的职权超级普遍,可是涉及到区分所有权人重大利益的事项,应由区分所有权人大会决定。
建议稿第112条规定了治理委员会的职责:
“治理委员会和治理人的职责如下:
(一)共用部份的清洁、保护、修缮及一样改良;
(二)区分所有权人一起事务的建议;(三)区分所有权人和专有部份占有人违规行为的制止;(四)区分所有建筑物及其周围环境的保护;(五)收益及其他经费的收支、保管及利用;(六)区分所有权人会议决议的执行;(七)治理规约、会议记录等文件的保管;(八)治理效劳人的委任、雇佣及其监督;(九)会计报告、结算报告及其他治理事项的提出及公告;(十)治理规约规定的其他事项。
”
3)治理规约(又称住户规约)治理规约是全部区分所有权人,在不违背法律禁止性规定的前提下,基于意思自治原那么制定的有关区分所有建筑物的治理及利用等的自治标准。
治理规约是区分所有权人集体的最高自治规那么,区分所有权人大会和治理委员会的一切决议和行为都不得与之相抵触。
另外,规约的效劳还及于区分所有权人的继受人,包括继承人、买受人、受赠人、及专有部份的承租人、借用人等。
4)物业治理企业(又称物业公司)现代建筑物不管从规模,仍是从设施的复杂性都大大超出了以往的建筑物,这就要求治理者应当具有较强的专业知识和技术。
区分所有权人大会直接行使治理权或由它的执行机构———治理委员会进行治理已经不适应现代化高层建筑物的需要,因此,物业公司应运而生。
物业公司对区分所有建筑物实施治理活动的依据是物业治理合同。
物业治理合同的两边当事人是物业公司和代表全部区分所有权人的治理委员会,该合同的性质应属委任合同。
由于物业治理合同包括交纳物业治理费、共有部份的利用方式及收益分派等关系到所有区分所有权人利益的内容,因此,为了爱惜区分所有权人的利益,物业治理合同应由区分所有权人大会讨论通事后方可生效。
四、各建议稿中存在的问题从以上的分析能够看出,区分所有权制度是物权法中一项比较复杂的制度,设计规定建筑物区分所有权的条文时,人大法工委的二次审议稿顶用了16个条文(64-79),社科院建议稿用了24个条文(90-113),人民大学建议稿用了11个条文(180—191),它们都能够科学的归纳出建筑物区分所有权的可能轮廓,可是内容过于归纳,无益于实际操作,关于一些关键问题如专有部份和共有部份的客体如何界定、共有部份所有权的享有比例及共有部份保护费用的分担份额等都没有规定,这一切是不是都要依托以后公布相关的实施细那么来解决呢?
参考文献:
[1] 梁慧星中国物权法研究北京:
法律出版社,1998
[2] 霍建平《成立我国建筑物区分所有权制度的试探》广播电视大学学报,(哲学社会科学版)2001,(4)
[3] 王青兰《建筑物区分所有权制度与物业治理》住宅科技,2000,(7)
[4]梁慧星。
《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社,2000.
[5]关涛:
《我国不动产法律问题专论》人民法院出版社,1999年4月第1,第179页。
[6]戴东雄:
《论建筑物区分所有权之理论基础》(I),载于《法学丛刊》第114期,第28页。
[8]温丰文。
《论区分所有建筑物之专有部份》。
法令月刊,第42卷
[9]陈华彬:
《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年3月第1版
[10]梁慧星。
《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社,2000.
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