台州房地产调研报告.docx
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台州房地产调研报告
台州房地产市场调研报告
台
州
房
地
产
调
研
报
告
城市概况
1.1地理位置、人口、面积
1.1.1地理位置
台州是中国黄金海岸线上一个年轻的滨海城市。
位于浙江沿海中部,上海经济区的最南翼。
椒江区是台州市的中心区域,北接东方大港宁波,南联赫赫有名的温州市。
台州市经济发达、市场繁荣,是中国黄金海岸带上的富庶之地。
1.1.2人口
参照2000年末统计数据,全市总人口546.78万人。
市区人口143.16万,其中椒江区45.32万。
在椒江区的45.32万中,组成市区建成区和近郊区的海门街道、白云街道、葭芷街道人口总计15.95万。
在政府的总体规划中,台州全市人口近期(至2000年)控制在550万人,远期(至2020年)控制在630万人以内。
近期的实际人口数已经基本达到指标上限,而远期发展指标表明台州市人口数量还将增加83.22万。
人口的增加将在宏观上有利于房地产行业的兴旺。
1.1.3面积
台州市全市陆地面积9411平方公里,海洋面积8万平方公里。
市区面积1536平方公里,其中椒江区面积280.12平方公里。
椒江区北靠椒江,东临东海。
老城区东南分布着几座小山:
大白云山、葭芷山、赤龙山、枫山、凤凰山等。
以这一系列山为界,在其南部为台州经济开发区,是城市新兴的商贸、居住、科教、工业和行政综合功能新区。
1.2城市文化特色
作为一个地级市,台州市是十分年轻的。
1994年撤地设市,建立了以椒江、黄岩、路桥为城市主体的台州市。
但台州作为一个地理概念,已经延用了1370多年。
西汉昭帝始元二年(公元前85)濒海而置回浦县,三国吴太平二年(公元257)置临海郡,开始着意开发海疆。
在设市之前,台州行署在临海办公。
设市后,城市主体选定为椒黄路,使椒江从一个县级市一跃成为台州中心城市的政治、文化、教育中心;黄岩从县级市成为台州中心城市的主体城区之一;路桥从一个建制镇升格为地级市的主体城区之一。
如此集合式的城市组建,在政治、经济上自有其科学合理性,也实现了优势互补和相互融合。
但作为城市文化,是具有历史传承性的,并非短时间内可以形成。
所以台州市就城市文化而言,其底蕴是单薄的。
在设市七年的今日看来,椒黄路三区在市容市貌上已初具城市的功能和气息。
但身处其中,你仍然可以轻易体会到“县城”的感觉:
比大城市少了份冷漠多了份邻里亲和,也比大城市少了点文明多了点粗放。
台州的发展得益于私营经济的强盛,始于80年代的农民股份合作企业为主体的农村工业。
所以城市文化品味有限,但有一种被人称道的“台州式硬气”。
1.3行政区划及区域特点
台州市的城市形态为“集团式组合型城市”。
椒江区为台州市的行政中心和重要口岸,能源供给和外贸基地是其突出职能,侧重发展了临港型工贸产业;黄岩区为台州的工业基地;路桥区为台州的商贸区,继续发挥市场优势。
椒江区下辖三个街道八个乡镇。
建成的成熟区主要置于海门街道和白云街道辖区内。
葭芷街道为近郊区,属城结合部。
其它乡镇为远郊农村。
现在在三街道八乡镇之外又独立出了开发区管委会(包括了八乡镇中的部
分乡镇),是市级行政中心所在地和新兴的商贸、居住、科教、工业区。
1.4城市经济特色与产业结构
台州市经济充满活力,非国有成份经济总量和发展势头历来是其最抢眼的部分。
2000年工业生产持续快速增长,完成增加值256.07亿元,比上年增长14%。
以医药化工、机械电子、工艺美术、轻纺、食品加工为支柱。
2000年第三产业增加值193.87亿元,增长14.1%。
第三产业发展迅速,
不仅形式多样,行业也较为齐全,而且在国民经济中的比重不断上升。
流通领域的集市贸易及其上下流相关服务行业是台州市第三产业的重心所在。
金融、房地产、信息、劳务、科技等要素市场正在逐步兴起。
2000年第一产业增加值88.93亿元,比上年减少1.8%。
大力发展优质高
效经济作物和畜牧饲养业、林业、水产养殖业。
产业增加值减少的重要原因是
渔用柴油成本大幅上涨造成渔业效益明显下滑。
水果种植业和水产捕捞养殖业
蓬勃发展形成了台州农业的“两水”特色优势。
台州市第一、二、三产业占国内生产总值的比重为13.2:
58.1:
28.7,
全市GDP增长11.9%。
椒江区2000年GDP总值94.67亿元,比上年增长12.1%。
其中第一产业
增加值5.7亿元,增长了8.4%;第二产业增加值62.49亿元,增长了0.8%;
第三产业增加值26.84亿元,增长了21.6%。
第一、二、三产业占国内生产总
值的比重为6:
66:
28。
1.5城建目标与椒江区总体发展方向
1.5.1城建目标
台州市总体布局为“一主二次集团式环绿心组合城市”的布局形态。
即以椒江城区为主,黄岩、路桥城区为次,辅之以洪家、江口、桐屿和院桥四镇城区共同形成“集团式”的环绕中部以永宁山为主体的山体和河网水系组成的“城市绿心”的组合城市形态。
规划人均居住面积近期(2000年)12.5平方米,远期(2002年)要达到15平方米。
控制最低居住水平,人均近期不宜低于6平方米,远期不宜低于9平方米。
1.5.2椒江区总体发展方向
椒江从县级市升格为台州市中心城区后,其总体发展方向呈现向南发展的势头——即以中心区和东区组成的台州市经济开发区是目前和今后椒江城市规划和发展的关键区域。
经济开发区是具有独立和完善城市功能与局格的新城。
其行政办公、商业金融、餐饮娱乐、文化教育、体育、居住等等一应俱全,更是台州市级行政中心。
目前开发区建设已初具形态,台州级各行政机关大楼,高档居住小区及一些商业服务街区均建成并投入使用。
总之,开发区作为椒江区今后发展的主体方向及其良好前景已是深入人心、有目共睹。
同时,旧城区亦在加大改造力度。
目前改造主要集中在江滨一带。
新城建设和旧城改造孕育了两大热门房地产板块。
一处是老城区的江滨板块,以高层和小高层形态的江景高档物业为主;另一处是开发区板块,该板块因开发区整体规模大,开发有先后次序的缘故,目前以赤龙山周围和台州市中心医院周围为热点。
多以多层和低层的中、高档物业为主,开发体量较大。
第一章椒江区经济概况
2.1社会层面上的经济状况
2.1.1国民经济增长
处于沿海开放地带,经济展现活力十足。
椒江区在上一个五年中GDP平均每年高达16.52%,显著高于全国平均水平。
1996其中年更是高达26.53%,之后发展势头略有放慢。
2.1.2房地产投资总额
1995-2000年,椒江市房地产投资总额呈一个“V”字型。
上世纪90年代前半期,椒江还是一个县级市。
升格为台州市的中心城区后,房地产投资热情高涨,在95年达到4.3亿元。
但这种投资峰值基本上属于非市场机制调控下孕育的,刺激强度有限而短暂,故投资额迅速下滑,至1997年以1.66亿元探至峰谷。
之后,随着经济的进一步放开和经济建设的强劲后力,以及房改政策日渐明朗,使商品房有旺盛的需求,其开发也有了政策环境与资源。
投资总额连年大幅上扬。
整个房地产市场产销两旺,显现出一个逐步成熟并正处于发展初期的市场特征。
2.1.3消费支出
椒江区社会消费品总量变化较为平和。
反映出当地消费者消费决策和行为的理性。
而更深层的基础性原因是当地经济发展的稳健与高速。
相信,在这种理性消费行为和稳健经济增长下,整个消费市场的消费信心将是强大的。
2.2个体层面上的经济状况
2.2.1居民收入
台州市城镇平均每户家庭人口2.87人,则2000年椒江区居民平均家庭年总收入的水平线在4.36万元。
2.2.2人均消费性支出与住房消费支出
因本项数据椒江区的无法采集,故这里考察了“市区城镇居民家庭”的相对应数字,用来相似反映椒江区人均消费与住房消费的支出水平情况。
在社会总体经济历年稳步发展和居民收入不断攀升的背景下,椒江区的居
民消费性支出同样逐步增长。
第二章政策与法规
3.1拆迁安置规定
椒江区目前已全面实施拆迁货币安置的政策,拆迁重置办法符合全国通行的方法——按被拆迁房评估值来支付重置费用。
拆迁户购置新建商品房,原拆迁房估值部分给予免税优惠;原拆迁原回的拆迁户,扩大部分按市场价补交房价。
因为椒江区拆迁区域主要在老城区,随着老城区房价的快速升值,拆迁补偿金额亦水涨船高;拆迁户若选择较偏僻的普通新建公寓,支付的负担并不太重,加上可进行银行按揭。
大多拆迁户都能得到妥善安置,所以,这一政策的实施将直接导致拆迁户购置新建商品房。
3.2房改政策与住房补贴政策
台州市区完全停止实物分房政策,并已出台货币化补贴购房细则。
具体如下:
1)成本价以680元/㎡为基价,工龄计算截止1994年底,每年工龄折合0.6%,现房拆迁3%,一次性付款打八折计算;
2)经济适用房1200元/㎡,不计楼层、朝向差价;
3)货币化购房一次性补贴上限:
1200×标准面积×补贴系数+工龄补贴
工龄补贴值:
680×0.6%×标准面积×工龄年限
以下为台州市成本出售公有住房与货币化补贴购房政策补贴值对比表:
◆成本价出售公用住房政策(自居公房房改计算表)
购房人职级
夫妻双方工龄(年)
经济适用房价格(元)
计价面积(㎡)
个人实际负担价
自负率
国家、单位补贴
(元)
一般干部职工
10
20
30
40
78000
78000
78000
78000
65
65
65
65
32241
30183
28125
26067
41.3
38.7
36.1
33.4
45759
47817
49875
51933
科局级干部
10
20
30
40
90000
90000
90000
90000
75
75
75
75
37202
34827
32452
30078
41.3
38.7
36.1
33.4
52798
55173
57548
59922
县处级干部
10
20
30
40
102000
102000
102000
102000
85
85
85
85
42162
39471
36779
34088
41.3
38.7
36.1
33.4
59838
62529
65221
67912
◆货币购房补贴政策
购房人职级
夫妻双方工龄(年)
补贴面积(㎡)
经济适用房价格(元)
一次性住房补贴比例测算值(%)
个人实际负担价
自负率
国家、单位补贴(元)
新旧政策平均补贴差
一般干部职工
10
20
30
40
65
65
65
65
78000
78000
78000
78000
49.2
52.8
56.2
59.6
39468
36816
34164
31512
50.8
47.2
43.8
40.4
38532
41184
43836
46488
7227
6633
6039
5445
科局级干部
10
20
30
40
75
75
75
75
90000
90000
90000
90000
49.2
52.8
56.2
59.6
45540
42480
39420
36360
50.6
47.2
43.8
40.4
44460
47520
50580
53640
8338
7653
6968
6282
县处级干部
10
20
30
40
85
85
85
85
102000
102000
102000
102000
49.2
52.8
56.2
59.6
51612
48144
44676
41208
50.6
47.2
43.8
40.4
50388
53856
57324
60792
9450
8673
7897
7120
货币化分房标志着集团购房的完全结束,同时也标志着个人购房消费的比
例将大大增长,这一点对于台州市的房地产开发利好,将在较长一段时间内影响房地产市场。
3.3经济适用房政策
台州市2001年经济适用房标准内单价约为1300元/㎡,超出标准部分单价低于市场价约400-500元/㎡,购买经济适用房需符合申请条件才能予以批准。
为平衡供需矛盾,台州市允许符合申请条件的,不到标准面积或无房的企事业单位职工直接申请购买经济适用房,并计划2002年划拨200亩土地建设经济适用房,共2000套经济适用房,首期推800—1000套,已报开发委审批。
由于经济适用房是针对特定人群开发的物业,经审批符合条件者才可,2000套经济适用房需2-3年才能消化,对于商品住宅市场影响并不太大。
3.4购房安置户口政策
台州市政府目前对于农转非及外来人口入城的接收制度非常宽,原则上只需当地户藉处办理准迁证,本地部门即可同意接收,而且费用只需400元的工本费。
个人转入市区户口的人源目前主要有以下几种:
①结婚②专业技术人员③在本地开办企业④购房
由于入户政策的宽松,购房安置户口的吸引力有限。
但是,逐年来政府为加快本地的城市化进程,促进人口向城区的有效集中,同时积极引进人才的策略实施,政府积极鼓励外来人员入户台州,特别是经济开发区,这一点对于开发区的房地产十分有利。
随着经济开发区高新技术园区及商业区、行政中心区的建设,将产生大量的人气集聚效应,入户需求伴随而来将进一步带动开发区的房地产需求。
3.5按揭与交易管理
3.5.1按揭
台州市区各银行(除信用联社)均承办购房贷款业务,购房商业贷款最长年限30年,首付基本还停留在30%。
建设银行已推出住房公积金货款。
台州市的银行按揭业务还有潜力可挖,首付20%是可由开发与银行协商,这一点对于台州市的购房消费群会产生一定的市场影响,同时,值得注意的是,对于高档物业(如别墅)的个人购置贷款仍有所控制。
3.5.2交易管理
商品房的上市交易有现房和期房之分,目前市场上在售的项目大多为期房,对于期房交易,国家有明确规定,必须持有《商品房预售许可证》,同时明确规定预售应符合下列条件:
①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建筑总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期。
以上三个条件是台州目前的预售条件,具可靠信息来源,今明两年预售条件有可能会进一步提高。
目前台州许多项目尚未取得商品房预售证,却已经面向市场销售,并收取定金进行内部认购,这一行为严格地讲是违规的,但房地产交易管理部门未作整治,说明台州目前的交易管理并不完善。
本章小结:
就台州市房地产有关政策与法规总体而言,是较易理想。
对于启动市场需求可以说保障有力。
另外,根据调查了解到,虽然台州市的房地产法规政策较为完善,但在执行管理中并不十分严格,这一点有利于开发企业,若能适当运用公关手段,政策与法规资源的利用可在营销推广过程中起一定的良性作用。
台州市房地产供销总况及趋势
◆
台州市房地产开发投资主要指标(1990-2000年)
◆台州市1993—2000年商品房销售额
◆台州市1993-2000年商品房销售面积及销售均价
从以上三表可以从一个比较直观的角度感受到台州市房地产发展的历程。
95年前,住宅施工面积和峻工面积都较90年有较大幅度增长,至95年,施工面积达246.6万平方米,峻工面积达到126.42万平方米,分别较93年上涨342%和430.88%,而同期商品房销售面积为53.38万平方米,比93年上涨了181.94,商品房销售额为62288万元,较93的9241万元上涨6.74倍,商品房销售均价也由469.1元/㎡上涨至1166.88元/㎡,涨幅高达248.75%,但是从商品房销售面积和空置面积上观察,我们发现,虽然也有较大增长,但增长幅度却远低于同期住宅施工面积和峻工面积增长幅度,特别是95年后,商品房的空置率并没有急剧放大。
因此,我们可以判断,市场在95年前虽然经历了国内第一次经济过热的洗礼,但房地产投资大多是以单位联建房和自建房为主,商品房鲜有供应,因此空置面积并不大,但商品房的价格明显受到宏观经济影响,这从商品房的成交均价由93年约469.1元/㎡快速上涨为95年的1166.88元/㎡,可以清楚地发现这一轨迹,96至97年,住宅的施工面积和峻工面积均随着国家宏观政策的调控呈大幅下降的态势,但我们却发现同期商品房的成交额却呈继续上升态势,至97年,销售额达到了103124万元,商品房销售均价也上升到了1424.96元/㎡,其主要原因为,当地有着较为发达的个私经济和良好的经济基础,一部分提前富裕的消费者推动了当地商品房的消费进程。
在经历了97-98年短短两年的市场调整后,房地产开发再次升温,市场呈现出供需两旺的良好态势,至2000年,住宅施工和峻工面积分别达到256.48万平方米和108.54万平方米,达到并超过了历史最高水平,而商品房的销售面积也首次超过了同期的峻工面积,达到了110.05万平方米,2000年商品房销售总额达到了182013万元,比上年大幅增长71.39%,商品房成交价格也上升至1653.91元/㎡。
台州市主要区(市)2000年、2001年商品房建设用地供应列表:
单位:
公顷
年份
台州市城区
椒江(含开发区)
黄岩
路桥
温岭
2000年
123.3734
6.1583
4.5639
9.64
47.8854
2001年
171.6
17.4539
7.4155
15.7417
47.9967
从上表可看出2000—2001年各区的商品房建设用地供应增长状况很明显;椒江区(含开发区)土地供应增长是跳跃性的,增长率达到200%,从市场外围调查中,我们了解到这一增长主要来源于中心区的土地供应。
这与中心区2000年11月份调整的详规有关;因中心区95年的原规划没有纯居住用地的规划,而调整后新规划居住用地了342.9万公顷,按平均供应计算,每年可供应16.38公顷,提供商品住宅约18.19万/㎡。
也就是说2001年开发区已基本完成商品房建设用地供应,而本案是去年拍卖的,占地13余公顷,占了大部分计划供应土地。
调查中了解到,2001年仅椒江区(含开发区)的商品房可销售面积就约为86.7万平方米(参阅第六章小结),而2001年1—6月份全区的商品房销售面积仅为20.12万平方米,全年估计可达销售面积近40万平方米,从此数据可明显看出椒江区2001年虽然销售面积创历史新高,但市场供应量巨大,竞争日益激烈。
根据测算,2002年椒江区(含开发区)新增商品房开发量约为30万平方米,经济适用房开发量约为7万平方米。
若有效需求不萎缩的话,以2001年供应面积测算,理论上2002年椒江区商品房供应量将突破百万方,总体上供大于求是不争的事实。
市场风险加剧,项目开发对于前期的市场定位、营销策划、期中的市场推广、后期的售后服务、品牌维护的要求将提升到更高的挡次。
供应量的上升同时也压制了房地产投资客户的信心。
作为一个经济极其活跃的城市,市民们具有极强的理财意识和技能。
利用房地产进行投资以期获取利益在椒江区是相当普遍的。
我们以小区的入住率来描述投资人群在整体购房户中的比例:
康平小区,入住率60—70%
赤龙苑,入住率20%左右
东升花园,入住率70—80%
其中赤龙苑是新近交付使用的小区,业主尚未完全入住,故调查得20%的入住率在情理之中。
其它两个小区30%左右无人入住的情况体现了投资性客户在整体客户中的比重。
而房屋租金是投资客户关注的一个信息。
我们测评了江滨、市中心、开发区共三个区域的租金水平如下(以一套二室单元为例):
江滨:
5500—8500元/年
市中心:
4800—6500元/年
开发区:
2500—5800元/年
第五章椒江房产市场现状与趋势
5.1开发商的代表性开发模式
椒江区(含开发区)的房地产开发企业仅有少数几家具有二级开发资质,其余的为三、四级资质。
整体的开发实力不强,且多为其他行业转行而来的私营企业。
但市场表现活跃,其中尤以华侨房产、爱华房产、玉宏房产最具代表性。
由于受资本、人才实力不足的影响,这些开发企业的开发模式一般具有以下特征:
1.小体量、多项目、短周期地滚动开发,一般情况下不会进行100亩以上的土地开发。
2.因处于原始积累阶段,项目开发战略以快速的土地变现为目标,做大做足规划指标,较少真正考虑物业品质。
3.项目规划设计一般请杭州、上海两地收费较低的设计院,开发商在开发主题、个性和设计思想上较缺乏,主要参考规划设计院的建议。
如此,造成很多项目成为杭州、上海两地的克隆楼盘。
4.由于椒江区近年来房地产市场出现了需求量随价格的上升而增加的“吉芬”现象,市场环境使开发企业之间的竞争仍处于挣抢土地的层面上。
去年下半年以来这一现象有所改变,有些企业已经开始关注房产品牌的打造。
椒江国营房产公司已大多完成改制工作,凭借多年积累及土地储备优势,亦积极地参与到竞争中来。
总的来看,椒江房地产市场正处于群雄逐鹿的黄金时期。
5.2开发商的营销水准评估
在椒江区(含开发区)有项目开发的房地产企业从去年开始,在营销上的力度明显加大:
售楼处一个比一个豪华,楼书越来越精美,报纸广告及户外广告篇幅亦越来越大。
但其营销工作整体仍停留在表面文章――广告传播方面。
对于房地产产品策略、市场研究和市场操控方面仍然水平低下。
当然,很多公司聘请了营销策划公司为其项目进行策划,但很多只流于形式。
由于很多开发商限于自身知识结构,很难将一些有建设性的营销思路真正运用到市场操作中来,个案表现抄袭较强,市场效果较为平庸。
但有个别房地产企业在营销层面做的较为系统与完善,值得一提的是华侨房产,该企业在椒江已开发多个楼盘,也是一家老企业。
从99年开始到现在,该企业市场表现一直很活跃,近两年开发的几个项目,销售业绩不错,最具代表性的是米兰公寓一期、二期、锦绣花园。
在商品住宅市场中一直处于领先地位,口碑不错。
该企业的品牌战略思想明确,在椒江房地产界中处于领先地位。
去年,该公司成立了华侨房产业主俱乐部,这一举措显示了椒江房产营销的成熟。
由于椒江房产市场有显著的投资性成份,其购买群体多为二次以上的置业者,其核心客户群相对较为稳定。
华侨房产凭借几个项目的客户积累,组织业主俱乐部是一项很符合椒江房产市场特征的营销举措,可为其后续开发储备较坚实的客户群体。
同时为开拓口碑宣传模式奠定了良好的基础。
华侨房产所表现的核心竞争力是其它台州开发商暂时难以超越的,以此也让我们看到了椒江房产新一轮竞争模式的端倪。
5.3消费者的消费认知与消费历程
上世纪90年代前期及更早些时间里,椒江基本尚处于非商品房开发时期。
住房消费主要由两种方式向消费者提供:
一是单位联建分房;二是自建房,如市区的红旗新村、联谊新村等。
这一时期,“套房”——指带有独立厨卫设施空间的单元住房——概念得到初步的推广,其功能也初步被消费者所追求与体验。
在满足最最基本的室内功能分工和职能完备的情况下,这一时期对小区整体功能布局和视觉美观、物业管理等等的意义与功效均尚未意识到。
这一点不仅仅是住房消费品供应者身上存在着,消费者同样没有对住房大环境、中环境产生需求欲望。
供需双方共同的原因是整个住房市场正处于最初时期,这种时期里很多更高级更复杂更系统性的消费需求欲望均还没有被消费者自身意识到,
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