上海女人街商业策划报告.docx
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上海女人街商业策划报告.docx
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上海女人街商业策划报告
上海女人街企划方案
企划报告
第一部分
定位与商业设计
一、定位与定位描述
1、市场定位:
上海女人街
2、定位描述:
根据西大街、东大街现有商圈对本案的影响,我们建议利用现有的商圈的人流,引导她们进入本案,是本案定位的上策,因此我们将本案定位为以女人为中心的产品,即所有女性购买的产品,同时本案将吸引部份上海品牌进入,利用上海产品的吸引力,吸引人流带动前期人气,是此定位的又一利器。
二、商业规划与商业设计
1、商业规划
本案将分为A、B、C、D四个区:
A区:
贤淑女人区
主要以家庭用品为主。
包括家庭装饰用品、床上用品、花草礼品、便利店等。
B区:
时尚女人区
主要以女性自身用品为主。
包括服装、内衣、饰品、箱包、鞋帽、化妆品等;同时特设成衣坊,形成布料、制衣集中地;美容保健院,形成美容、健身减肥集中地。
C区:
温情女人区
主要以儿童用品为主。
包括童装、玩具、文具、书店;特设儿童娱乐天地,以儿童娱乐带动人气。
D区:
开心女人区
主要以美食娱乐休闲为主。
包括特色小吃街、茶吧、咖啡馆、演艺吧、酒吧、棋牌俱乐部。
2、商业设计
(一)核心概念
a、上海风情与时尚
b、女性的乐园
(二)核心竞争力
a、领先的经营方式
b、领先的品牌
c、领先的市场格局
(三)核心竞争力阐述
1领先的品牌
本案商业设计独特于淮安其他市场。
它由上海品牌与上海文化共同构成本案的商业元素,上海品牌主要指女性时尚产品、家庭用品以及儿童用品,上海文化主要指饮食文化、休闲娱乐方式、购物方式,是通过本案海派文化在淮安的再现。
2领先的市场格局
本案是一个大型购物生活乐园,它代表了市场发展的新趋势。
特色1、大型购物生活乐园
除了商品展示交易空间外,还有足够的行动空间、园艺、小景及各类休憩场所。
特色2、海派风情的新型时尚场所。
品牌繁多又不乏个性出众,集吃、穿、玩、乐、用于一身,非狭义的商店的罗列,商品的堆积,而是一结合购物、休闲、娱乐等诸多功能的新型时尚场所。
特色3、创造新的购物休验
新的购物方式与当地市场有效结合,创造令人耳目一新的购物体验。
③领先的经营方式
(一)、为客户提供品牌加盟的支持,引进最新的江浙沪经营方式。
(二)、为客户提供参观、经营指导的服务。
(三)、由专业市场管理机构提供先进的管理。
三、商业设计的实施:
为了实现本案的概念,使之成为淮安当地海派文化的中心、女性时尚的中心、女性娱乐的中心,必须以下几点作为支持:
1、淮安当地政府部门的参与与支持,如淮安商业局、妇联等;
2、上海有关机构的参与,如上海商委、服饰报等。
第二部分
包装与推广
一、商场的包装
在本案已成现房的情况下,对商场公共部位及内街中庭进行商业包装,已成为本案招商的必要条件之一,商场周围的道旗及内街上的挂旗以及按商场规划重新设计中庭,是商场气氛设计的基础,可聘请专业公司整体包装设计。
二、售楼处的包装
商铺销售气氛有其独特性,因此有必要对现有售楼部重新包装设计,使之能体现上海风情与时尚,及女性的乐园,这一本案的核心概念。
三、目标客户群的分析
根据前期的市场调查,我们认为本案的目标客户群为淮安市及周边城市高收入人群,主要是:
淮安当地的金融证券从业人员,政府机关人员,私营业、大企业高级管理人员。
周边城市的私营业主。
四、广告策略
(一)广告目标与广告计划:
第一阶段:
建立上海女人街形象;
主要广告语:
千年名城千年商机
伟人之地巨贾之音
第二阶段:
建立上海女人街的品牌优势
主要广告语:
女人中心女人乐园
苏北第一女人街
第三阶段:
建立上海女人街的升值空间
主要广告语:
新淮安新财富中心
(二)媒体策略:
主媒体:
淮安电视台一套、二套
扬子晚报
次媒体:
道旗、DM
五、公关策略:
1、与淮安商业局、妇联及当地主力商场联系共建上海女人街,并利用当进媒体进行新闻炒作。
2、利用商场中庭举办系列活动
上海服装模特表演
上海秋季时装发布会
3、上海与淮安共建商业文化
两地商家经营研讨会
投资分析报告会
4、系列讲座:
美容讲座
家政讲座
花艺讲座
5、上海名牌服饰淮安展销会及加盟服务;
六、价格策略
本案的价格策略应遵循市场供求规律,它是一项核心的重要工作,准确的价格定位在本案的整体营销成功中起着关键性的作用。
“上海女人街”的价格策略应根据以下因素:
①市场供求关系、竞争因素;②开发成本加利润的因素;③区域市场动向的因素;
④结构功能大小的因素;⑤消费者心理因素;⑥销售气氛;⑦销售趋势等因素综合考虑。
定价说明:
1、本项目地段位于青蒲区是老城区,属次干道商业区;
2、本项目地段租金与售价略高于其它市场;
3、店铺市场目前供过于求、竞争激烈,象汇通市场、银都城、乐园正在对外招商,其中汇通市场近期正在上海、南京、杭州、温州等地区考查、招商等。
4、本项目住房销售率已达70%以上,整个项目成功开发取决于店铺的最后阶段的成功销售。
第一阶段:
准备前期价格策略
定价原则:
价格暂不公开,试探性销售。
主要方式:
签订无条件可随时撤消的认购意向书,暂收定金壹仟元。
定价要求:
1、销售许可证到位;
2、广告铺垫、预热市场
付款方式:
在销售第二阶段公开期公布。
第二阶段:
公开期价格策略
定价原则:
开盘销售、低价入市,低开高走。
基本定价策略:
一铺一价、内部价、广告价。
付款方式及优惠:
1、一次性付款优惠95折;
2、按揭贷款首付50%,贷50%;
3、按时间付款,签约付30%,贷款付50%,交付时付20%;
第三阶段:
强销期价格策略
定价原则;微调售价,吸引人气。
基本定价:
参照公开期定价,微调1%;
付款方式:
略
优惠促销1、买店铺抽大奖;
2、买店铺送旅游;
3、买店铺送车位;
第四阶段:
持续期价格策略
定位原则:
让利销售
基本定价:
按照强销期定价销售;
付款方式:
1、一次性付款98折;
2、银行按揭
①零首付,首付款分2年付清,贷款50%;
②以租代售,先将店铺出租给经营者,并签订承租意向书,在销售周期内,由客户决定是否购买。
若决定购买则按原有的房价减去已付房租金支付房款;
③以租代售,先将店铺出租给经营者并签订承租意向书,在销售周期内,有其他客户购买时,将经营者房租代收代付投资客户。
促销优惠:
1、买店铺送一年物业管理费;
2、买店铺送三个月工商税;
七、招商与销售方案
1、招商策略
根据本案实际情况,对沿街大面积商铺进行招商、对内街小面积商铺销售,主要引进的品牌包括:
美食娱乐区的品牌咖啡店、茶吧、演艺吧、特色小吃;西大街、人民路区的品牌服饰、婚纱摄影、美容院、化妆品店、床上用品店、鲜花店、超市、药店、童装等。
2、招商优惠措施
三年租期免一年房租
免一年管理费
免部分税收、工商费用
3、招商计划
江苏省内采用前期广告引导,招商代表上门联系的方法;
外省采用DM策略、降低广告成本,委托当地机构进行招商的方法。
4、销售策略
内街部分首先进行销售;
针对部份总价在30万以上的铺面,采用降低首付的办法;
部份带租金的铺面对外销售吸引投资客。
5、销售计划
淮安当地销售:
部份销售人员在售楼处接待客户,部分销售人员与一些大客户进行联系,上门销售。
八、销售执行
(一)、销售人员的组织与管理
(二)、销售人员工培训:
1、项目知识的培训;
2、营销的方法和技巧培训;
3、房产政策培训;
4、按揭贷款知识培训;
5、统一说辞。
(三)、现场售楼部接待技巧:
a)电话接待技巧;
b)现场接待技巧、客户追踪技巧、拜访技巧;
c)各类报表填写;
d)未成交客户分析;
e)成交客户分析,以取大定、小定直至最后签约。
f)销售检讨会;
g)现场考勤值日、卫生值日。
(四)、销售前期各阶段工作内容日程安排:
(五)、内部认购方式:
1、内部认购阶段性工作安排;
2、现场客户接待工作评估;
(六)、营销工作执行流程的基本要求:
1、基本要求:
①服务洽谈;
②购房洽谈
③认购洽谈
④价格洽谈
⑤合同洽谈
⑥付款方式洽谈
(七)、售后服务:
1、交纳契税;2、办理产权证;3、其他售后工作。
第三部分
经营与管理
出色的管理,持续的经营是保障商家有钱赚,投资者实现收益的重要手段,根据本案招商与销售同时进行的实际情况,前期的商场管理尤显重要。
一、管理机构构架
市场管理公司
市管物理招
场理业部商
部管部
二、管理方案:
开发商留一定的管理基金给市场管理公司,管理公司同时每月收取商家的管理费,用于维护市场的公用设施及市场经营。
三、前期的主要问题
1、开门问题:
开门是一个市场的重大关节点,保证每家正常开门是管理公司前期必须完成的任务,开门前两个月管理公司应逐户沟通,提供支持,保证每家正常开门。
2、商户管理
对于前期部门招商的商家,应视经营状况进行调整。
保证有能力、有实力的大商户为主经营,淘汰一些经营不善的小商户。
四、管理策略
1、年度编列计划性活动,由管理中心统一执行及宣传,带动商场人气。
2、重大节目活动由管理公司统一包装布置商场,提供女性消费者采购流行时尚的嘉年华会。
3、季节性促销:
春、夏、秋、冬换季,全场配合整体效应更特出。
4、流行资讯:
定期举办美容讲座、花艺培训、家政培训、流行时尚发布等形成女性的权威中心
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