南京市民间房价成本清单.docx
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南京市民间房价成本清单.docx
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南京市民间房价成本清单
南京市民间房价成本清单
200606003
公布宗旨:
一个中心:
为人民服务,
两个差不多点:
1、信息对称2、科学买房
特不感谢:
南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。
公布背景:
2005年8月,福州市物价局
这份“房价成本清单”,福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元,社会平均利润约为每平方米1400元,地价、建安成本、配套设施费用分不只占房价的20%、25%和14%左右,而治理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。
在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对比表”中显示,所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等,销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。
资料显示,当地房地产开发项目的利润率平均约为50%,最低的也超过20%,最高的则高达90%。
而开发商在公开场合宣称的利润率只有15%。
就在福州公布房价成本清单后不久,迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息,浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。
一场席卷多个都市的“房价成本清单”风波由此展开。
在中央一级,国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“特不有意义”。
国土资源部办公厅相关负责人则表示,目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。
而在国内要紧都市,公开房价成本则受到强势阻击。
北京市国土局和当地业界分不以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单,而在上海、广州、深圳等地,“公开房价成本”的阻碍同样甚微。
在遭遇不同利益集团的反对声中,福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。
浙江、江苏两省也分不因各部门协调难度大以及在下级落实难等缘故终止了公开房价成本的打算。
2006年1月《新华日报》报道,
江苏省物价局有关负责人差不多在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单公布工作将纳入2006年的工作安排中。
”从那个意义上讲,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。
参考依据:
2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价方法”
南京市房产局制定商品房作价方法。
南京市商品房价格由成本加利润加税金组成,其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、治理和销售费等8个方面,土地征用及拆迁补偿费要紧指国有土地使用权出让金、征用土地治理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项;前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、都市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费(通电、水、路)等10项内容;开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。
关于利润,经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算;一般住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算;商品房单位面积的税金=[成本+利润]÷(1-税率)×税率。
按相关规定,商品房作价方法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金;综合平均销售价格(元/平方米)=基准价格×(1±浮动幅度),一般住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%,经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%;各楼层、朝向销售价格(元/平方米)=综合平均销售价格×(1±楼层、朝向差价)。
此外,物价局还规定,往常的“代收费用”现在不得再单列,这些“代收费用”包括市政公用基础设施配套费、进展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地点附加费、煤气建设费等。
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价
开发成本
土地使用权费十住宅建筑成本十住宅建筑期间费用
土地使用权费
出让或转让获得
支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费
行政划拨取得
划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十都市市政基础设施配套费
住宅建筑成本
前期工程费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平坦场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备
包括房屋主体部分的土建(含桩基),工程费,水电安装工程费(含结构和装修),·设备购置费(含电梯费)等
附属工程费
住宅小区基础设施建设费
指小区内规划红线以内道路,供水供电(含一表一户)供气,供热,有线电视,邮政信报箱,电信,路灯,防盗,绿化,环卫,排污,消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用
非营业性公共配套设施建设费
包括依照都市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,规定应由商品住宅开发项目负担的费用
开发间接费
开发商直接组织治理开发项目所发生的费用,包括工资,职员福利,折旧,修理费,办公费,水电费,劳动爱护费,周转房摊销等
其他与项目开发直接有关的费用
住宅建筑期间费用
治理费用
开发商治理部门为治理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,及企业筹资发生的其它财务费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、都市维护建设税、教育费附加等。
税金,国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外,税务部门的规定办理。
商品住宅差价
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分不,增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
备注1
下列费用不计入商品住宅成本:
(l)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(2)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(3)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(4)国家规定不得列入成本费用的其他支出。
备注2
与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本,不得在销售价格以外向购房者另行收取;如属预售合同签订后需要新增的配套设施、设备,其建设费用需在价外收取的,须征得购房者同意,并与购房者补签有关协议后方可收取,不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
备注3
商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。
房屋建筑面积的计算和分摊积国家规定执行。
房价格成本清单:
一、综合成本累加法
开发商的成本=土地使用权费十住宅建筑成本十住宅建筑期间费用+税费
(1)开发商的土地成本:
将地价摊入小区住宅建筑面积,可得出商品房的地价成本,也确实是楼面价格。
(2)住宅建筑成本:
前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费
多层:
800元/平方米;
小高层:
1400元/平方米;
高层:
2000元/平方米
(3)住宅建筑期间费用:
治理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%
(4)税金:
销售单价10-15%
地块编号
投 资 商
地理位置
楼盘名
土地楼面价(元/㎡)
参考销售价
(元/㎡)
2000T1
栖霞城建集团
南京市鼓楼区芦席营97号
汇林绿洲
1530.05
8000
2000T4
南京利恒房地产开发有限公司
南京市下关区和燕路5号
燕语华庭
1021.36
2003年4800
2000T5
南京金波房地产开发公司
南京市建邺区长虹路301、303号
鸿仁名居
1080.66
2004年4680
2000T6
南京三盟实业进展有限公司
南京市白下区大光路67号
宏鹰大厦
1801.13
2004年6000
2001T1
南京万科置业公司
南京市建邺区二道埂子
万科金色家园
1284.70
2005年9000
2001T10
南京银城房地产开发总公司
白下区 南京市白下区御道街54号
银城御道家园
2131.03
2004年5850
2001T11
江苏宏图高科房地产开发有限公司
南京市秦淮区门东地区
宏图•上花园
1433.80
2004年6200
2001T13
苏金大地房地产开发有限责任公司
南京市白下区大光路街道酒精厂37号
香格里拉半岛
1925.62
2005年7500
2001T9
江苏东恒国际集团
南京市玄武区黑墨营
阳光嘉园
820.20
5500
2002G02
江苏方正房地产开发
南京市白下区延龄巷
龙台国际
1439.53
11581
2002G03
通州华夏房地产开发有限公司
建邺区南京市建邺区长虹路297号
西城映象
902.85
2004年5500
2002G05
南京长发房地产
白下区利济巷地块
长发CFC
2541.76
12577
2002G06-1
江苏恒欣达开发
建邺区二道埂子地块(南)
君园
2546.05
2005年:
8000
2002G06-2
常州新城房地产
建邺区二道埂子地块(北)
新城逸境
2770.97
2004年:
7900
2002G08
南京中鹏建设进展公司
南京市玄武区红山街道十字街68号
红山韵致居
1726.22
5800
2002G09
南京中北房地产
南京市秦淮区光卡路九龙新村505号
碧水云天
1768.23
5350
2002G10
南京三金房地产开发有限公司
南京市海福巷92-2号
三金&福邸花园
1478.20
4400
2002G11
南京金经纬房地产开发有限公司
南京市秦淮区来凤街6号
金栗佳园
1962.10
2005年:
5600
2002G14
江苏通宇房地产开发有限责任公司
南京市秦淮区土城头74号
南城美境
1048.28
2005年:
5316
2002G15
浙江名城房地产开发有限公司南京钞票塘房地产开发有限公司
南京市白下区石门坎街道中和桥北村1号
御水湾花园
2125.95
7000
2002G16
江苏正泰房地产开发有限公司、江苏中浩房地产有限公司
南京市雨花台区雨花镇长虹路443号
锦虹丽都
1388.30
2005年5000
2002G24
江苏阳光置业进展
聚宝山
聚宝山庄
容积率变较大,无法计算
2005年:
5000
2002G25
宁波永大集团
南京市秦淮区北至马道街西至箍桶巷南至剪子巷东至18米规划道路
华静爱家园
2625.31
2004年5600
2002G26
南京天晴房地产开发
浦口区
凤悦天晴花园
589.48
2700
2002G27
常州高宏房地产
珠江路
以后城
4709.43
2005:
11100-40000
2002G30
浙江赞成进展
玄武区龙蟠路55号
赞成湖畔居
1538.93
5700
2002T02
广厦建设集团南京置业进展有限公司
南京市雨花台区雨花西路121号
四季阳光
1571.40
2005年:
5200
2002T03
南京金冠房地产开发公司
南京市建邺区凤凰街47号
漫城
2334.89
7200
2002T04
江苏科信房地产开发有限公司
下关区 南京市下关区幕府西路9号
星河翠庭
787.77
5100
2002T06
江苏通宇房地产开发有限责任公司
南京市秦淮区土城头74号
南城美境
1043.86
2005年:
5850
2003G01
江苏运通房地产
鼓楼区中山北路279号
飞扬都市
1734.65
未开盘
2003G11
南京市国有资产投资治理控股有限责任公司
鼓楼西北角
紫峰
2033.80
未开盘
2003G13
南京仙林 转南京中浙房地产开发有限公司
栖霞区方家冲
新城佳园
1211.52
4200
2003G14
河西新城区国有资产经营
建邺区
奥体新城
419.59
5800
2003G16
南京杰海实业
南京市建邺区茶亭东街93-3号
湖西庭园
2560.00
6400
2003G17
浙江嘉业房地产
河西新城区青石埂与纬九路之间南湖路西侧
嘉业阳光城
1493.41
5500
2003G18-1
南京国际经济合作
碑亭巷
未定名
2747.22
未开盘
2003G21
南京龙昌房地产
北至郁金香路南至施工区西至丁墙农民小区东至住宅小区
泰龙家园
2480.67
4400
2003G22
世茂投资进展
北至中山北路东至惠民大道西临长江南临三汊河
世茂滨江新城
1687
7800-10500
2003G25
温州大发房地产
长江南北货地块
凯润金城
3009.75
未开盘
2003G26
金基地产
下关区黄家圩8号
金基翠城
2265.24
6000
2003G27
浙江美达房地产
响水桥、开关厂
美达·上河明苑
2360.20
5800
2003G29
江苏华侨房地产开发公司、南京金源房地产开发公司
建邺区长虹南路
润花园
1660.48
8000
2003G30
万科南京
建邺区南湖路与文体路之间
万科光明都市
2105.76
6500
2003G33
南京乐居住房地产
下关区中央北路141号
美景雅苑
2364.28
5500
2003G34
南京龙昌房地产
建邺区茶亭东街124
瑞阳尊邸
3912.75
大于8000
2003G36
南京大成企业进展
栖霞区仙林大学城中心区块
大成.名店公园
2869.08
23000
2003G41
南京顺驰
顺驰
顺驰滨江奥城
1808.44
商铺9800
2003G42
南京顺驰
顺驰
1869.98
住宅5800
2003G43
南京南北建设实业
凤凰西街红二楼
龙凤玫瑰园
3579.08
6500
2003G44
南京东方房地产开发有限公司
栖霞区尧化门街179号
上城风景
1458.67
4200元
2003G49
南京仁恒地产
河西新城区中心商务区L地块
四季仁恒
747.84
未开盘
2003G50
南京百市置业
幕府西路中低价商品房
幕府佳园
1357
3100
2003G52
南京万达房地产
杨庄一期D地块
紫金明珠
1355.93
4800
2003G53
江苏龙世宝投资
鼓楼小粉桥地块
龙世中心
7330.03
14800
2003G54
万达
建邺区南湖路与文体路之间青石埂路以北
万达华府
1764.43
5800
2003G56
中海地产
建邺区南湖路与文体路之间万科光明都市以南地块;
中海•塞纳丽舍
1964.20
6200
2003G59
南京恒丰房地产
六合区大厂欣乐路地块东至冶山铁路北至毕洼路西至欣乐路南至规划道路
恒丰世家
1355.53
2500
2003G60
朗诗股份
河西新城区商务中心B地块及纬九路以南B1、B2、B3地块
朗诗国际街区
502
8500
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