房地产估价复习重点内容.docx
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房地产估价复习重点内容
一、房地产估价的含义
(一)专业估价与非专业估价的本质区别
1评估人员不同;2评估方法不同;3公信力不同;4专业估价服务是有偿的;5专业估价是需要负法律责任的。
(二)专业房地产估价的概念:
房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的,遵守估价原则,按照估价程序,运用估价方法,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质:
(一)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;
(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价;(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;(四)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内;(五)房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
三、房地产估价的必要性:
(一)专业估价存在的基本前提1独一无二性;2价值量最大大。
(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体;四、房地产估价师的职业道德:
房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。
包括七个方面:
(1)独立、客观、公正
(2)专业胜任能力(3)诚实守信(4)勤勉尽责(5)保守秘密(6)公平竞争(7)社会责任;一、房地产的定义:
房地产是指土地及建筑物等土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义;
(一)土地的含义从房地产估价的角度来看,土地是一个空间,但该空间不是平面的,而是三维立体的,具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
(二)建筑物的含义:
建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,包括房屋和构筑物两大类。
(三)其他土地定着物的含义;是指附属于或结合于土地或建筑物,从而成为土地或建筑物的从物,应随土地或建筑物的转让而转让的物,但当事人另有约定的除外。
其他地上定着物与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显减损。
三、房地产的特性十大特性:
不可移动性,独一无二性,寿命长久,供给有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,难以变现和保值增值。
四、房地产的种类;按开发程度划分的类型:
生地,毛地,熟地,在建工程和现房;按经营使用方式划分的类型:
销售,出租,营业和自用。
五、房地产的基本存在形态:
土地形态,建筑物形态,房地形态各自定义。
一、房地产价格的含义:
价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,但不一定要用货币的形式来偿付。
价格是商品价值的货币表现。
房地产价格:
是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
二、房地产价格的形成条件:
有用性;稀缺性;有效需求。
三、房地产价格的特征1.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金;2.房地产价格受区位的影响很大;3.房地产价格实质上是房地产权益的价格;
4.房地产价格形成的时间较长;5.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
四、房地产需求:
是指消费者在某一特定时间内,在每一价格下,对某种房地产所愿意而且有能力购买(承租)的数量。
形成需求的条件:
购买意愿购买能力房地产需求量的决定因素:
该种房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相关房地产的价格水平;消费者对未来的预期。
五、房地产供给;房地产的供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内,在每一价格(或租金)下,对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。
形成供给的条件:
供给意愿供给能力;潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
房地产供给量的决定因素:
该种房地产的价格水平;该种房地产的开发成本;该种房地产的开发技术水平;房地产开发商对未来的预期。
六、均衡价格理论:
均衡是市场价格运行的必然趋势,如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格,则必然会出现过剩或短缺,导致卖方之间或买方之间的竞争,形成价格下降或上升的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格。
房地产的价格与房地产的需求正相关,与房地产的供给负相关。
七、价值、使用价值和交换价值
1.价值:
主要是指经济学范畴的价值。
广义的价值分为使用价值和交换价值。
2.使用价值:
是指该种商品能满足人们某种需要的效用。
3.交换价值:
是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
使用价值是交换价值的前提,但反之不一定成立。
就使用价值与交换价值而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
八、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
(一)成交价格:
成交价格是交易双方实际达成交易的价格。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易而形成的价格。
(二)市场价格指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
(四)评估价值又称评估价格,简称评估值、评估价或者评估额,是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。
九、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。
(一)市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。
十、土地价格、建筑物价格和房地价格
(一)土地价格
简称地价,如果是一块无建筑物的空地,此价格即为该土地的价格;如是一块有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中土地部分的价格。
(二)建筑物价格是指建筑物部分的价格,不含建筑物所占用的土地的价格。
(三)房地价格又称为房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,它往往等同于人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产而言,有房地产价格=土地价格+建筑物价格十一、总价格、单位价格和楼面地价
(一)总价格 简称总价,是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。
房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
(二)单位价格简称单价。
对于土地来说指单位土地面积的土地价格;对于建筑物来说指单位建筑物面积的建筑物价格;对于房地来说指单位建筑物面积的房地价格。
房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
(三)楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
公式:
楼面地价=土地总价/总建筑面积;楼面地价=土地单价/容积率意义:
现实生活中楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
一、对房地产价格影响因素的总认识各种影响房地产价格的因素,影响房地产价格变动的方向是不尽相同的;各种影响房地产价格的因素,影响房地产价格变动的程度是不尽相同的;各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的;有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关,有些与时间无关;各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的;同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的;各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的;某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量,但更多的影响因素对房地产价格的影响是难以用数学公式表达的。
二、房地产价格影响因素的分类1一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类,然后再分别进行细分。
2对房地产价格影响因素的另一种分类,是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次
一、房地产估价原则的含义:
房地产价格受许多复杂多变的因素的影响,其形成和运动过程,仍然有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的内容;房地产估价原则主要有6项:
(1)独立、客观、公正原则
(2)合法原则(3)最高最佳利用原则
(4)估价时点原则(5)替代原则(6)谨慎原则;可以把这些原则分成三个层次:
①基本原则;②普适技术性原则;③特殊原则。
独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则,最高行为准则,是房地产估价师的天职;在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的原则(普适);某些估价目的的房地产估价中还应遵循一些其他原则(特殊)。
三、房地产估价原则的作用;房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似,帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值,如何把估价对象的评估价值首先框定到一个合理的较小范围内,然后结合估价方法的定量分析,就可以评估出一个更加精确的价值。
四、独立、客观、公正原则;所谓独立,一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构;二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系;三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响,不屈从于外部压力,完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。
所谓客观,是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见,完全从实际出发,按照事物的本来面目去估价。
所谓公正,是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直、不偏袒任何一方。
因此,遵循独立、客观、公正原则的核心,是估价机构和估价人员应站在中立的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
五、合法原则合法原则要求房地产估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。
依法(广义的“法”的概念):
不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规、缔结或者参加的相关国际条约,还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范,最高人民法院和最高人民检查院颁布的相关司法解释,估价对象所在地国家机关颁发的相关地方政府规章和政策,以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。
之所以要遵守合法原则,是因为房地产的价值实质上是房地产权益的价值。
估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有其合法(法律、法规或政策)的依据。
遵循合法原则,具体指下列几点:
⑴在依法判定的权利类型及归属方面,应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。
⑵在依法判定的使用权利方面,以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
⑶在依法判定的处分权利方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
⑷在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
六、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用(highestandbestuse),是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
最高最佳使用必须同时符合4个条件:
①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。
最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。
最高最佳使用具体包括3个方面:
①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。
七、估价时点原则一、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。
随着时间的流逝,房地产本身也会发生变化,例如,建筑物变得陈旧过时等。
由此可见,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间,如果没有了对应的时间,价格就会失去意义。
估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定,这个特定的时间就是估价时点,一般用公历年、月、日表示。
估价作业期:
估价作业期是指估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至出具估价报告的年月日。
在实际估价中,通常是评估现在的价值,将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价作业期”内的某个日期定为估价时点。
估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系⑴估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对过去的估价结果有争议而引起的复核估价或估价鉴定。
⑵估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿和保险理赔案件中。
⑶估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形,是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价。
⑷估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形,如评估期房的价值。
⑸估价时点为未来的情形,多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。
八、替代原则;替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
所谓类似房地产(similarproperty),是指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
具体地说,类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
所谓同一供求范围,又称同一供求圈,是指与估价对象具有一定的替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
根据经济学原理,在同一市场上(同一供求范围内),相同的商品,具有相同的价值。
任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润)。
因此,任何理性的买者在购买商品时,都会“货比三家”,从而选择效用最大而价格最低的。
如果价格与效用相比,显示价格过高或效用过小,则人们会敬而远之。
卖者为了使其产品能够卖出去,也会展开价格竞争。
市场上各个经济主体的这些行为导致的结果,是在效用相同的商品之间形成相同的价格。
房地产价格也符合这一规律。
只是由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。
在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格,最终是同一市场上类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近。
替代原则对于具体的房地产估价,指明了下列两点:
⑴如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格时,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。
实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然后根据它们之间的差异对具有一定替代性的房地产的价格做适当的调整。
⑵不能孤立地思考估价对象的价格,而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
在现实中有时会出现这种情况:
单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理或难以看出其不合理之处,但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起进行比较时却显得不合理,没有合理差价,甚至出现价格高低顺序颠倒的情况。
替代原则是针对估价结果而言的,不论采取何种估价方法进行估价,最后都要把估价结果放到市场中去衡量,只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时,估价结果才可以说是合理的。
一、市场法的含义;市场法又称市场比较法,比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
类似房地产又称可比房地产,是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
市场法测算出的价值简称为比准价格。
二、市场法的理论依据;替代原理;三、市场法适用的估价对象和条件对象:
具有交易性的房地产。
条件:
在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多的类似房地产的交易。
四、市场法估价的操作步骤1.搜集交易实例;2.选取可比实例3.对可比实例成交价格进行处理;4.求取
比准价格。
五、交易情况修正的方法;差额法:
可比实例成交价格±交易情况修正数额=正常价格百分率法:
可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格;交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。
正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费。
正常成交价格-卖方应负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+买方应负担的税费=买方实际得到的价格
六、市场状况调整的含义:
交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。
房地产价格变动率,有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。
采用逐期递增或递减的价格变动率的公式是:
交易当时价格×(1±价格变动率)期数=估价时点价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率的公式为:
交易当时价格×(1±价格变动率×期数)=估价时点价格。
七、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法;连乘形式:
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
一、成本法的概念;成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
二、成本法的理论依据;卖方:
生产费用价值论。
买方:
替代原理。
归纳为:
卖方:
愿接受的价格≥已投入的成本,否则会亏本。
买方:
愿付出的价格≤重新建造成本,否则自己建造。
三、成本法适用的对象和条件;成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。
运用成本法值得注意的问题:
在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格;即房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
四、成本法的操作步骤1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;2.估算重新购建价格;3.估算折旧;4.求取积算价格。
五、房地产价格构成;土地取得成本,开发成本,管理费用,销售费用,投资利息,销售税费,开发利润。
六、成本法的基本公式:
最基本的公式:
积算价格=重新购建价格-折旧,适用于新开发的房地产的基本公式:
新建房地价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润;新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润;新开发土地价格=取得土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润;开发区某宗地的单价=(取得待开发土地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+销售费用+总投资利+总销售税费+总开发利润)÷(开发区总面积×可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素正系数;可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积÷开发区用地总面积×100%;适用于旧房地产的基本公式:
旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物折旧;旧房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新购建价格-建筑物折旧;旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧。
一、概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上,是对有收益性质资产的评估,测算出的价格通常称为收益价格。
二、理论依据:
预期原理:
决定不动产的当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。
对于投资者来说,将资金用于购买不动产获取的收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用相同。
三、适用对象和条件:
适用对象:
具有收益或潜在收益的不动产,不限于估价对象本身现在是否有收益,只要他属于的这类不动产有收益即可;适用条件:
收益法评估的价格,取决于未来的预期,因此,收益法的适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。
四、收益法的操作步骤:
运用收益法一般可以分为下列4大步骤进行:
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资料,如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
一、概念根据估价对象预期开发完成后的价值,扣除未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价。
二、理论依据:
假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与收益法相同,是预期原理。
三、适用对象和条件
(一)适用对象假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产:
(1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地);
(2)在建工程(包括房地产开发项目);(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴);注意:
对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。
四、假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行:
①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
五、假设开发法最基本的公式;待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用-投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费。
对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设想得到估价对象之后,往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。
因此,如果是购买前已经投入的费用,则它已包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项。
运用上述公式估价,一是要把握待开发房地产在开发前后的状况,二是要把握开发后的房地产经营方式。
待开发房地产在开发前的状况,即估价对象状况,有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等;在开发后的状况,有熟地和房屋(包含土地)等。
综合起来可归纳为下列几种情况:
①估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地,将生地开发成熟地;③估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;⑤估价对象为熟地,在熟地进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房,将旧房装饰装修改造成新房。
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