成本流程P项目成本管理流程.docx
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成本流程P项目成本管理流程
项目成本管理流程
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1.目的:
确保开发项目的成本控制在成本目标之内。
2.适用范围:
适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。
3.术语核定义:
3.1.项目目标成本:
是公司基于市场状况,并结合公司的经营计划,根据预期售价和目标利润进行预先确定的,经过努力所要实现的成本指标。
应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4.职责:
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.项目目标成本释义
5.1.1.项目目标成本文件分为三个部分:
《项目目标成本测算表》《项目目标成本控制责任书》《项目动态成本月评估报告》:
a)《项目目标成本测算表》是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线,由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
b)《项目目标成本控制责任书》是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责的说明,包括控制内容、控制要点和手段,需要注意的已完工程的失败教训。
c)《项目动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况,分析原因,提出成本控制建议。
5.2.项目目标成本管理原则
a)市场导向原则:
项目目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。
b)准确严谨原则:
项目目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本的权威性。
c)事前控制原则:
项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段,凡事做到事先控制为主,事中事后控制为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本。
d)动态管理原则:
建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏,确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
5.3.项目目标成本文件制订
5.3.1.拓展论证阶段:
5.3.1.1.对有意向参与招拍挂或合作开发的地块,成本管理部参与项目可行性研究工作,根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析,进行项目拓展阶段建安成本测算,总经理审批通过后,项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本,具体操作参见《项目拓展论证管理流程》。
5.3.2.定位策划、前期设计阶段:
5.3.2.1.获取土地后,成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作,根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算,组织编制《项目目标成本测算表》,作为各部门的初步成本目标。
5.3.2.2.根据建安成本测算,成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议,形成《方案设计阶段成本控制建议》,以此指导实施方案的造价控制。
5.3.3.方案设计(扩初设计)阶段:
5.3.3.1.方案设计成果确定后5个工作日内,成本管理组织对《项目目标成本测算表》进行细化和修订。
建安费的控制在主要材料设备选型确定后,需增加主要材料设备的目标成本分析。
5.3.3.2.成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标(如钢筋、砼含量等),形成《施工图设计阶段成本控制建议》,作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。
5.3.4.施工图预算阶段:
5.3.4.1.施工图完成后15个工作日内,成本管理部组织对《项目成本测算表》全面进行细化和修订,作为最终的项目目标成本。
5.3.4.2.财务部负责组织按已完工程的经验和责任成本体系的要求,编制正式的《项目目标成本控制责任书》,并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
5.3.5.各项目、各阶段的成本测算的相关资料(成本测算表、目标成本控制责任书)在定稿后即时提交国英置业成本管理部,相关数据记录备案。
5.4.项目目标成本测算表的编制
5.4.1.项目成本测算必须应用统一测算表格,并体现量价分离的原则。
5.4.2.项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础,项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准(施工图预算阶段)说明书。
5.4.3.成本测算表中各成本项目的工程量,应根据本公司已竣工的或行业相似工程的结算分析得出的关联系数,由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得出,如按“窗地比”推算门窗面积,按基底面积推算屋面面积。
施工图预算完成后《项目成本测算表》中的工程量应是按图实际计算的结果。
5.4.4.成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出,如是参照已结算工程的单价,需注明参考数据的来源和依据。
5.4.5.产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程,需要设计、工程、成本、市场反复沟通,标准是“满足品质要求的性价比最大化”。
在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
5.4.6.施工图预算完成后《项目成本测算表》中的材料设备,对其品质应有准确的描述,且应与楼盘的定位相适应,能提供品牌和图片说明为最佳。
5.4.7.拓展论证、定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时,可以根据已结算工程的经验或同行相关数据直接填写可售面积单方成本或总金额,但需注明参考依据。
5.4.8.各阶段的成本测算应有明显的可对比性,即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明,原则上偏差不应太大。
5.5.《项目目标成本控制责任书》的编制
5.5.1.《项目目标成本控制责任书》应包含以下内容:
项目概况;地价成本控制(如何进行控制?
相应的使用表格?
);开发前期准备费用控制(如何进行控制?
相应的使用表格?
);主体建安;社区管网、配套设施费的控制(如何控制?
);园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制;开发间接费的控制(如何控制?
相应的使用表格?
)。
5.5.2.《项目目标成本控制责任书》应明确:
控制目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。
(完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据?
)
5.5.3.财务部汇总目标成本测算表,编制《项目目标成本控制责任书》,初稿完成后反馈到各职能部门和项目公司讨论、修改,直到达成一致,按《责权手册》要求进行审核、审批。
5.5.4.《项目目标成本控制责任书》达成一致后由各单位负责人签字确认、总经理签发开始执行、相关部门监督、考核。
5.6.项目目标成本执行
5.6.1.各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制。
a)采购管理:
按各《供应商采购管理流程》的规定,参加招标过程经济标编制及评审,审核采购合同,审核进度款及结算款支付。
b)设计变更:
按《设计变更管理流程》的规定,对通过可行性论证的变更进行成本测算。
c)工程签证:
按《工程签证管理流程》的规定进行审核,对已实施完成的工程签证进行复核。
5.6.2.在项目实施过程中,应及时反映项目成本的动态情况,由成本管理部每月编制《项目动态成本月评估报告》,包括各成本项目的变化情况表,并说明原因,提出成本控制的建议,在完成后的三个工作日内报国英置业财务部。
5.6.3.项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时,应按照《项目目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估,并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
5.6.4.项目结算完成后,应分析项目的主要材料用量,为相似工程的限额设计提供经验数据。
5.7.项目目标成本的修订
5.7.1.施工图确定后的测算稿为最终项目目标成本,除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。
一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估报告》中反映即可。
5.7.2.工程施工和销售过程中,如果售价、成本发生较大变化时(对利润影响达2%),应对项目目标成本进行修订,并报公司总经理批准,财务部备案。
5.8.项目成本控制后评估
5.8.1.项目结束后,成本管理部组织按《项目后期评估作业指引》对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结,以逐步提高企业成本控制的水平。
6.支持性文件
6.1.《设计变更管理流程》ZY/YG-QP-SJ-008
6.2.《工程现场签证管理流程》ZY/YG-QP-XM-004
6.3.《项目动态成本管理作业指引》ZY/YG-WI-CB-003
6.4.《工程预结算编制及审核作业指引》ZY/YG-WI-CB-002
6.5.《项目成本后期评估作业指引》ZY/YG-WI-CB-004
7.相关记录
7.1.《项目目标成本测算表》ZY/YG-QR-CB-001
7.2.《目标成本控制责任书》ZY/YG-QR-CB-002
7.3.《项目动态成本月评估报告》ZY/YG-QR-CB-003
项目开发成本测算表
建安成本项目
估算指标
单位
基数
估算总额(万元)
计算说明
备注
一、前期工程费用
1、迁移
项
2、工程设计费
项
3、地质勘察费及测量
项
4、其他零星
项
二、岩土工程
元/㎡建筑面积
三、基础工程
元/㎡建筑面积
四、主体工程
元/㎡建筑面积
1、土建工程
元/㎡建筑面积
2、安装工程
元/㎡建筑面积
3、装修工程
五、室外配套工程
六、工程其他费
1、工程监理费
元/㎡建筑面积
2、燃气工程监理费
燃气工程造价
3、工程保险费
项
4、报建费
工程总造价
5、工程造价咨询费
工程总造价
6、水电增容
7、公用设施专用基金
8、不可预见费
合计
主要技术经济指标:
占地面积:
基地面积
(面积单位:
平方米)
计入容积率面积:
不计入容积率面积:
住宅户数:
停车位(辆)
其中:
地上停车位
地下停车位
____项目分产品类型成本汇总
序号
成本项目
可售面积单位成本
总成本(万元)
分摊标准说明
类型1
类型2
类型3
商业
平均
类型1
类型2
类型3
商业
合计
建筑面积
*
*
*
*
*
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
可售面积
*
*
*
*
*
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
一
土地获得价款
0.00
1
政府地价及相关费用
0.00
表中公式把地价按可售面积进行分摊。
若按占地面积分摊地价,请修改公式。
若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式
2
合作款项
0.00
3
红线外市政设施
0.00
4
拆迁补偿费
0.00
二
开发前期准备费
0.00
1
勘察设计费
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2
报批报建增容费
0.00
3
三通一平费
0.00
4
临时设施费
0.00
三
主体建筑工程费
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1
基础工程
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
按产品类型实发生额计算
2
结构及粗装修
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
3
门窗工程
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
4
公共部位装修
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
5
室内装修
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
四
主体安装工程费
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1
室内水暖气电
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
按产品类型实发生额计算
2
设备及安装费
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
3
弱电系统
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
五
社区管网工程费
0.00
1
室外给排水系统
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2
室外采暖系统
0.00
3
室外燃气系统
0.00
4
室外高低压线路
0.00
5
室外智能化系统
0.00
6
其他
0.00
六
园林环境费
0.00
1
绿化建设费
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2
建筑小品
0.00
3
道路广场建造费
0.00
4
围墙建造费
0.00
5
室外照明
0.00
6
室外零星工程
0.00
7
其他
0.00
七
配套设施费
0.00
1
游泳池
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
1
会所
0.00
2
幼儿园
0.00
3
学校
0.00
5
球场
0.00
6
设备用房
0.00
7
车站建造费
0.00
8
其他
0.00
八
开发间接费
0.00
1
工程管理费
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2
资本化利息
0.00
3
营销设施建造费
0.00
4
物业完善费
0.00
5
不可预见费
0.00
开发成本
0.00
九
期间费用
0.00
1
管理费用
0.00
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。
若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2
销售费用
0.00
3
财务费用
项目总投资
0.00
项目开发成本明细
三级及四级项目名称
核算内容
A、土地征用、转让及拆迁补偿费
土地征用及配套设施费、土地使用权转让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
1、土地征用费及转让金
土地征用及配套设施费、土地使用权转让金
2、拆迁补偿费
补偿地价、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
B、前期工程费
房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“七通一平”等支出
1、规划设计费
项目所有工程的规划及设计费
2、地质勘察费
工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用
3、可行性研究费
可行性研究、论证等发生的费用
4、七通一平等费用
场地平整费;道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费用。
5、报建、临时设施费等
项目报建费用,临时供电供水设施、临时道路、临时设施、临时租地费等
C、基础设施费
房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括小区道路、供排水、供电、供气、通讯、照明、环卫设施、园林绿化等支出
1、煤气管道
煤气管道等设备及安装工程
2、通讯
电话线的埋管等费用,如包给总包单位则可不单独反映
3、供排水
建筑物2米以外的供排水设备、管道、阀门、污水井、雨水井、水泵、化粪池、排水沟等
4、供电
建筑物2米以外的供电设备、电线、电缆、变压器、发电机组,变配电所设备费、材料费、安装费、室外照明等
5、有线电视
有线电视管线的铺设费用,如包给总包单位则可不单独反映
6、监控及对讲系统
监控对讲及智能化系统安装及设备费用,如包给总包单位则可不单独反映;停车场智能化管理系统
7、园林绿化
包括区内园林、绿化场地的花草、树木各项费用
8、小区道路
指区内小道(不是七通一平的市政道路),多数为混凝土路面,宽度在10米以内.
9、其他
基础设施的其他工程费用
D、建筑安装工程费
指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项建筑工程、安装工程及设备采购等费用支出
1、基础工程
工程桩费用,具体核算包括各类桩,边坡支护,大型土石方工程,基础排水,桩基试验检测费,沉降及观测费等费用
2、主体工程
主要核算结构工程,包括总包合同。
如未实行总包制的,则包括天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、钢结构工程、门窗工程、幕墙工程、防水工程、烟道工程及其他零星工程;脚手架搭设费用应计算在内.
3、水电安装
主要指水电设备安装工程的费用。
水包括供水、排水、污水处理等。
电包括电线、电缆、变压器、发电机组,变配电所设备费、材料费、安装费等
项目开发成本明细(续)
4、装饰工程
包括二次精装修、洁具、橱柜工程、室内外装饰、地面装饰、大堂及住宅入口装饰等工程
5、消防工程
包括消防系统设计、安装及设备等
6、电梯
包括所有电梯货款及安装成本
7、空调及通风工程
空调货款及安装成本;通风管道费用
8、人防工程
人防工程费用
9、白蚁防治
白蚁防治费用
10、其他工程
包括防水堵漏、地下停车场标识、屋顶灯光工程等
E、公共配套设施费
不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,如锅炉房、水塔、居委会、派出所、公厕、自行车棚、游泳池、各类球场、岗亭、道闸、永久导示系统、垃圾中转站、信报箱等
F、工程其他费
包括工程监理费用、质监费、咨询费、保险费、水电增容、公用设施专用基金等费用。
1、工程监理费
工程监理费用
2、质监费
质量监督费
3、咨询费
工程咨询费
4、保险费
工程保险费
5、水电增容
水电增容费
6、公用设施专用基金
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例提取
7、不可预见费
其他不可预见费用
8、其他
其他费用
G、开发间接费
公司所属直接组织管理开发项目(工程中心单位)发生的费用,包括工资、职工福利费、办公费、应酬费、水电费、租赁费、差旅费、折旧费、修理费、汽车杂费、劳动保护费、周转房摊销等
H、利息支出
为房地产开发项目借入资金所发生的利息支出及相关的手续费
开发成本合计
项目营销费用明细表
营销费用(销售直接费用):
是指为销售产品进行广告宣传、营销策划、销售推广所发生的费用,主要项目包括媒体广告费、营销策划费(推广费)、代理费、样板房费用
项目名称
核算内容
二级
三级
四级
A、媒体广告费
媒体广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告、软文稿酬、DM单张制作及派发
B、推广费用
展销费用
销售模型设计制作费、展位费、布置费、制作费等
促销活动费用
场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等;赠送给业主的各类奖金、奖品、旅游、物业管理费等
包装费用
1、售楼资料
售楼书、宣传资料等
2、售楼处
设计、工程、装修、装饰等
3、现场包装费
专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘、照明等
4、户外广告设施及发布费
车站广告、路牌广告、楼盘广告、指路牌
现场管理费
1、现场销售水电费
销售现场发生水电费
2、现场销售人工费
(暂不做)
含工资及福利费、津贴、佣金、着
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