房地产基础知识改正版.docx
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房地产基础知识改正版.docx
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房地产基础知识改正版
房地产基础知识(改正版)
一、房地产基本概念知识
1、房地产:
房地产又称不动产,是房地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物,房地产总是以地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权:
房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权房地产产权,具有绝对性和排他性。
绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权,以及从而享有的利益,排地性,是指产权人排除他人占有、干涉的权利。
这种权利包括直接的物权,也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
,
3、土地类型:
深圳市土地按其使用性质分为:
居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共用地及自由集资、微利房等;
4、三通一平:
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整;
5、七通一平:
是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平
整;
6、发展商:
指专门从事房地产开发和经营的企业;
7、商品房:
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可以领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;
8、福利房:
是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;
9、微利商品房:
与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;
10、自建房(集资房):
是指单位自筹资金或合资兴建的房屋,产权属投资单位所有,一般自用为主,(没有产权不可公证),(按规定已补交的除外);
11、房地产证:
是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证;
发展商将有关资料送到
12、房地产公证:
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证;
13、商品房预售许可证:
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,
国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不用此证)
14、外销许可证:
凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售;
15、房地产登记中,土地年限怎样确定?
答:
1988年3月之后,凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的
土地,其土地使用最高年限期按国家规定执行。
居住用地:
70年
工业用地:
50年
教育科技、文化、卫生、体育用地:
50年
商业、旅游、娱乐用地:
40年
综合或其他用地:
50年
加油站:
20年
16、同幢建筑物使用功能不一样的,土地使用年限怎样确定?
答:
同幢建筑物使用功能不一的,有土地合同的,以合同规定的年限为准,其他的使用
年限一律按其中使用期年最长的进行登记,也就是.说,同幢建筑物有住宅和商场的,该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年限登记。
17、不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房,需要什么手续?
答:
只要具备合法身份证明的国内公民,购房时需提交监护关系证明和监护人身份证明。
18、开发商在正式公开发售时需具备哪些证件?
答:
①国有土地使用权证;②建设用地规划许可证;③建设工程规划许可证;④建设工
程施工许可证;⑤商品房预售许可证。
19、什么是商品房预售?
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为
二、建筑基本知识
1、建筑面积:
指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
2、实用率:
房屋用实用面积与建筑面积之比。
3、容积率:
规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、绿化率:
建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%).绿地面积的计算
不包括屋顶、天台和垂直绿化。
5、样板房:
是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房间;
6、示范单位:
与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户装修参与而经过精心设计装修
的;
7、预售楼花:
将未建好的楼房提前出售;
8、房屋的公用建筑面积:
指建筑主体内、户门以外可用的面积,包括层高超过2.2米的
单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房门斗、
突出屋面积有围护结构2的楼梯间,水箱间,电梯机等。
9、房屋的公用建筑面积如何分摊:
每户应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算:
1、
有面积分割文件或协议的应其文件或协议进行计算;2、
无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分
摊:
即:
每户应分摊的公用建筑面积=应分摊的公用建筑面积/各套各单方建筑面积之和X各套建筑面积
10、房屋的建筑面积包括哪些:
房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分
摊的公用建筑面积两部分。
11、什么是房屋的建筑面积?
房屋的建筑面积包括那些?
房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱),外围以内水平投影之和。
房屋的建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积两部分。
12、什么是房屋的公共面积?
房屋的公共面积是指建筑物主体内、
户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨棚、突出屋面有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
13、什么是住宅的居住面积?
是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和;净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
14、什么是住宅的结构面积?
是指构成房屋的承重系统,分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。
15、什么是住宅的使用面积?
指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。
包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道,室内楼梯等。
16、什么情况下,房地产赠与免交土地增值费?
父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。
17、用地面积的概念是什么?
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。
18、建设用地面积的概念是什么?
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
19、总建筑面积的定义是什么?
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
20、公用建筑面积的定义是什么?
建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
21、建筑密度的定义是什么?
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。
22、建筑容积率的定义是什么?
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。
23、建筑面积计算
1)层高超过2.2米的建筑楼层均计算建筑面积,层高不超过2.2米的建筑楼层不计算
建筑面积;
2)单层建筑物,不论其层高如何均按一层计算建筑面积;穿过建筑物的通道及建筑物内。
24、什么是开间
建筑物的一间房物内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
25、什么是进深在建筑学上是指一间独力的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
三、办理银行按揭基础知识
1、什么是银行按揭:
是指购房者买房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭
2、什么是房地产抵押:
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供
债务履行担保的行为。
房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
3、申请(抵押)借款时,应出具哪些的文件?
申请借款时,您应填写《XX银行个人住房贷款申请审批表》,并向银行提交如下文件:
a、身份证件(居民身份证、户口本或其它有效居留证件)及婚姻证明.(复印件)
b、贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;(收入证明)
c、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;(购买商铺合同)
d、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证
明;(可作参考)
e、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;(可作参考)
f、以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;(可作参考)
g、贷款人要求提供的其它文件或资料。
(可作参考)
4、办理按揭程序
1)选购商铺,交付首期款
(2)签订房地产买卖合同,接受资信审查。
(3)在指定时间和地点办理按揭手续.
(4)办妥抵押登记手续后放款.
(5)借款人按照合同规定按月还本付息.
四、房地产产权基础知识
1、什么是产权?
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。
2、什么是房地产产权登记房地产产权登记,指凡在规定范围内的房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》
3、房地产登记的种类有那些?
分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记
4、什么是房地产初始登记
房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记
5、为什么要进行房地产产权登记
房地产产权登记是房地产产权管理的主要行政手段,是政府为健全法制,加强房地产管理,依法确认房地产权利的法定手续,房地产产权登记有三个方面的作用:
a)产权确认
b)保障权利人的合法权益
c)加强房地产管理,即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。
6、房地产登记的程序是怎样?
答:
房地产登记按下列程序办理:
1)
提出申请;
2)
受理申请;
3)
审查申请文件;
4)
权属调查;
(5)
依法公告;
(6)
确认房地产权利;
(7)
将核准登记事项记载在房地产登记册上;
(8)
计收规费并颁布发房地产权利证书;
(9)
立卷归档。
7、房地产证记载哪些内容?
答:
房地产证包括权利人状况、土地及房屋状况、其他事项等,具体有:
权利人、性质、
权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值等。
8、《房地产证》有什么用?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。
9、哪些房地产合同须办理公证手续?
按照有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。
10、房地产登记费是如何收取的
申请房地产登记,权利人应按下列规定交纳登记费:
(一)初始登记的,按登记价值千分之一交纳。
但登记价值超过三千万元的,超过部分按万分之五交纳;
(二)转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。
但登记价值超过一千万元的,超过部分按万分之五交纳;
](三)抵押登记的,按抵押价值的万分之一交纳。
但每项最低不低于一百元;(四)变
更登记及其他登记的,每项交纳二十元。
11、什么是房地产转让?
房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人
和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
12、期房(楼花)是否可以转让?
预购的期房(楼花)当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在登记机关备案的
买卖合同再转让,并在合同背书上载明再转让的价格等情况。
13、房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?
房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连
房地产首次转让合同对停车场、
廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的经房地产
登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
14、集资房能否销售?
集资房不能销售。
只有经市政府主管部门批准,并发有《预售许可证》、《销售许可证》或《外销许可证》的商品房,才可以在市场上公开销售。
15、遗失《房地产证》如何申请补领?
:
《房地产证》毁灭或遗失的,权利人应声明遗失,并向房地产所在地的国土分局报失,
申请补发。
登记机关收到申请后,刊登公告,六个月后予以补发,并在《房地产证》上注
明补发”字样
16、申请补发《房地产证》需提交哪些文件?
(一)刊登声明的报纸;
(二)具结书;(三)身份证明;(四)补发《房地产证》申请
书。
17、买房人一次性付款的转让程序是怎样?
1、买受人(指买房者)与受让人(指接受上述买房者房屋产权转让的人)签订一式四份的转让合同,合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。
转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章;
2、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售
转让登记。
经审核符合规定的,报市国土与房屋管理局审批;
3、经交易管理部门批准转让的,转让双方需缴纳相关税费。
转让合同在加盖“预售登
记专用章”后,买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此
件办理过户手续。
18、通过银行贷款预售转让的程序是怎样?
1、开发商、银行、买受人、受让方应共同协商,达成一致意见后,买受人向贷款银行提出申请,要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意;
2、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同;
3、买受人与受让人签订一式四份的转让合同,合同中应写明转让的预售合同的编号、
转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。
转让合同必须征得开发商的同意并在合
同上签字盖章;
4、买受人与贷款银行解除借款合同,开发商与贷款银行解除担保合同。
19、没有办理预售登记的商品房转让
比较简单,开发商、买受人与受让人协商一致后,买受人与开发商解除合同,然后受让
人与开发商重新签订商品房买卖合同,这一过程不需通过房屋主管部门的批准及履行相应的程序
20、允许预售商品房转让的前提条件是什么?
开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内;
商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费;
在预售房屋还没有实际交付之前;
转让行为符合当地有关法规、政策,没有违法行为。
只要符合了上述四项规定,就可以办理预售转让手续了。
五、房地产税费知识
1、什么是印花税?
购房者如何纳税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
它是一种兼有行为性质
的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特
点。
房屋(包括商铺)因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。
印花税按房款总额万分之五计算。
2、什么是契税?
购房者如何纳税?
契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
税率。
1997年4月23日,我国颁布了新的《契税暂行条例》,规定契税税率为3%~5%。
具体契税适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
3、购买商品房要交那些税费
办理房地产登记及办房产证税费
需交
(1)印花税:
数额为交易价的万分之五,每证另贴花5元。
(2)登记费:
数额为交易
价的千分之一.(3)契税,房款总额的3%-5%。
办理按揭费用(一次性付款无需交纳按揭费用)
评估费、抵押登记费、保险费
六、《商品房买卖合同》知识
1、什么是商品房的期房(楼花)
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产证(整个项目房地产证)止,
在这一段时间的商品房称为期房,消费者在这段时间购买的商品房应签预售合同。
2、什么是商品房的现房?
现房是指开发商已经办妥房地产证(整个项目房地产证)的商品房,消费者在这一段时
间应签订现房出售合同。
3、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些
房地产买卖合同应当具备以下条款:
1当事人的姓名或者名称、地址;2房地
产权利证书编号;3房地产座落的位置、面积、四至界线;4土地宗地号、土地使
用权的性质和年期;5房地产的用途;6买卖价款及支付方式和日期;7房地
产交付使用的日期;8公用部分的权益分享及共有人的权利义务;9违约责任;
10合同纠纷的解决办法;11合同生效的条件及时间;12双方认为必要的其他事
项。
4、在什么情况下买房需签订房地产现售合同?
在什么情况下买房需签订房地产预售合
同?
欲购买已竣工验收、交付使用的商品房,买卖双方需签订房地产现售合同。
购买尚未
竣工验收的房地产时,应签订房地产预售合同。
5、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:
(一)土地使用权已经依法登记,取得房地
产权利证书;
(二)取得《建筑许可》和《开工许可证》;(三)除付清地价款外,投入开
发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五,并经注册会计师验资;(四)房地
产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;(五)土地使用权未抵押或者已解除抵押关
系。
符合上列条件的,经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》。
核定为外销的商品
住宅,还应发给《商品住宅外销可证》。
七、房地产营销知识
1什么是认筹?
认筹就是房地产开发商正式进入市场的准备活动,主要目的是:
测试市场反应及接
受程度,并吸引潜在客户,收集客户资料、市场反应等信息,待锁定目标客户后,争取在解筹期内最大可能地聚集人。
认筹是一种"内部认购”的方式销售商品房。
认筹的最重要前提:
是具有一定幅度的购房优惠,开发商将有购买意向的客户登记在册,待到开盘当日,召集所有预约客户前来售楼处集中签约,主要是有利于发展商摸清市场的走向,烘托现场销售气氛,为今后营销策略及方向做好指引。
2、售楼员售前要做好哪些准备工作
(1)市场分析
市场分成大环境和小环境。
政治、经济、社会、法令及有关方面组成大环境,会影响购房者心态。
政治不稳定,经济不景气,都将影响市场和资金的流通,从而打击房价。
小环境指本项目的环境、地点、屋况、附近房价,可均衡产品的市场供需
(2)客户群体的分析
客户群体定位来推敲本小区的主力客户群体的职业类别、年龄范围、月均收入、文化品位、购房需求等。
(3)本项目的研究
A、充分了解本项目房屋的优缺点、大小环境且能说服客户,使客户心动。
客户心动的原因有几点:
房屋合乎需求;客户喜欢该房屋;价值大于价位,也就是物超所值。
针对缺点,应拟定答客问、将缺点转化为优点。
B、搜寻针对房屋优缺点、市场环境及经济形势、政治经济形势资料,寻找说服客户言语,做出答客问。
当个案推出时,往往要召集所有人员进行交流,一般每周或每两周集合所有销售人员,交流情况,答客问人手一份,做实战模拟演练。
等客户上门时,人人能对答如流。
(4)竞争项目分析
竞争产品分析的目的是知彼,竞争产品主要是指本项目一公里范围内,与本项目具有可比性的楼盘,竞争产品的分析内容与本项目的分析内容大体相同。
3、房地产销售流程是怎样的?
其主要环节就包括:
承接销售项目、项目整体策划、销售准备、销售策划、公开销售、
签署买卖合同、合同处理、执行合同、办理收楼手续等大项。
4、楼盘销售流程怎样?
(1)、熟悉销售资料,树立销售信心
(2)、前期准备工作熟悉现场特点,遵守现场管理
(3)、销售资料和工具的准备
(4)、站姿
(5)、接待规范迎客
(6)、引客
(7)、模型介绍介绍外围情况引客到洽谈室
(8)、介绍楼盘情况
楼盘基本介绍样板房示范单位实地介绍
洽谈推介
(9)、洽谈、计价过程洽谈推介询问销控求助主管
(10)、写认购书营造成交气氛跟进已购客户
(11)、成交过程
(12)、交临订金补足定金跟进已购客户
5、售楼文件办理程序
(一)、认购手续
1)认购楼宇的买家必须持有身份证和认购定金,
2)如认购楼宇的买家是法人代表的单位,买家应出示法人代表营业执照、法人代
表证明书、法人代表授权委托书及其法人代表代理人身份证复印件;
3)家选择确定楼宇户型、栋号、楼层、房号;
4)买家选择确定付款方式,如一次性付款、分期付款、银行按揭;
(5)签署《认购书》。
买家与开发商授权代理人在认购书签字,如法人代表的单位,还得加盖公章;
(6)买家交付认购定金,
(7)并由收款单位开出收款收据交给买家。
二)、预购登记
1)预先定购楼宇的买家,必须持有身份证和预购登记定金;如预购的买家是法人代表的单位,(买家出示法人代表的《营业执照》、法人代表证明书、法人代表委托书及其法人代表和代理人身份证复印件;
2)买家选择确定楼宇的户型、栋号、楼层、房号;
3)买卖双方确定期限,由买家交付第一期房款,并确定交付其余房款的付款方式;
4)签订《委托书》,买家与代理商双方在《委托书》签字,如法人代表单位,还
得加盖公章;
(5)买家交预付定购金,并由收款单位开出收款收据交给买家
三)、办理交付首期楼款和签订《商品房买卖合同》
(1)依照《认购书》和《委托书》的规定,接近首期付款时间的前三天要主动与买家联系,通知买家三天后,将要交付首期楼款,并联系安排好会见的时间;
(2)买方要持谨慎的态度,认真考虑确定好付款方式,如银行按揭,建筑期免息分期付款。
因为《商品房买卖合同一经签订,就不可能更改,如不按合同执行付款规定,卖家将作出终止合同,并不退回已交付的楼款的决定。
因此,买家将承担损失楼款的后果。
(3)办理签订《商品房买卖合同》的手续:
4)校对买家所持身份证明文件与《认购书》或《委托书》所登记的资料是否相符同一;
5)检验买家交付定金的收款收据或预付定购金的收款收据;
6)提供《商品房买卖合同文本给买家认真审阅,当买家审阅该合同文本后,买家表示愿意签订该合同方可填写《商品房买卖合同所需的资料。
如买家表示不愿意签订该合同文本时,应向买家解释,该合同文本是由政府职能部门——市规划国土局统一制订可将预售楼宇审批的程序和批复办法讲解给买家了解。
如未能使买家信服释疑,可以提醒买家去请教自己的法律顾问,如律师或政府的职能部门,或自己信服的人。
7)签订《商品房买卖合同签字、盖章:
卖方必须出示《营业执照》和《商品房预售许可证》;卖方必须出示法人代表证明书和法人代表授权委托书;同时,出示法人代表身份证复印件,如由法人代表亲笔签字,可省略本项操作实务;
买卖双方签字,签署时间,盖章生效,如有要求公证处办理公证手续,本项操作实
务应移至市公证处办理公证手续。
如遇外销则必须通过公证处办理公正手续,否则合同无效;依照合同规定,让买卖双方和各有关单位各执一份合同;买家交付首期楼宇款项,并由收款单位开具收款收据;
办理银行按揭手续,操作实务与《商品房买卖合同》大体相似。
如有的开
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