商务港营业区域物业管理服务概预算.docx
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商务港营业区域物业管理服务概预算
商务港营业区域物业管理服务
(A)
一、物业管理服务内容及标准
二、物业管理服务费用概预算
三、物业管理服务协议书
XXXX物业公司
商务港营业区域物业管理服务费用概算(A)
一、人员编制暂定22人,工资费用核定标准总额为:
11750元/月
(一)综合管理人员1人,工资标准核定为:
1000元/月;
(二)保安(含消防安全)9人,工资标准核定为:
500元×9(人)=4500元/月;
(三)设施设备维修人员5人,工资标准核定为:
650元×5(人)=3250元/月;
(四)保洁清洁人员4人,工资标准核定为:
450元×4(人)=1800元/月;
(五)其他(含垃圾清运、看车员等)3人,工资标准核定为:
400元×3(人)=1200元/月
二、劳保福利费用合计为:
4256.9元/月
(一)工作服费用为:
641.9元/月;
1、管理人员:
643元/年÷12=53.6元×1(人)=53.6元/月
2、保安人员:
443元/年÷12=37元×9(人)=332元/月
3、工程维修人员:
244元/年÷12=20.3元×5(人)=102元/月
4、保洁清洁人员:
238元/年÷12=19.83元×4(人)=79.3元/月
5、其他人员:
300元/年÷12=25元×3(人)=75元/月
(二)劳保用品费用(含毛巾、手套、口罩、帽子、洗衣粉、肥皂等用品):
17.5元/人·月×22(人)=385元/月;
(三)工作餐补助费用:
22(人)×2元/人×30(天)=1320元/月;
(四)节日福利费用(双节):
(22人×120)÷12=220元/月
(五)加班费(人均月加班3天,按月工资的1/25计算应为):
11750元/月÷25=470元×3=1410元/月
(六)员工住宿补助:
(略)
(七)意外(工伤)保险(限保安和工程维修):
280元/月
三、低值易耗品费用:
370元/月
(一)保安用品:
70元/月;
(二)工程维修:
30元/月;
(三)保洁清洁:
270元/月;
四、设备设施折旧费(按2—3年折旧计算):
625元/月;
(一)保安设备(含对讲机、电击器、高强度手电筒等设施):
1800元÷24(个月)=75元/月;
(二)保洁设备:
12000元÷24(个月)=500元/月;
(三)办公设备:
1800元÷36(个月)=50元/月;
五、保洁费用(含用具、材料):
475元/月
六、绿化费用(租摆、暂定):
1000元/月
七、化粪池疏峻费用(暂定):
696.3元/月
(22×15)×(80元/m3÷12)×1.055×0.3=696.3元/月
八、垃圾清运费(暂定):
1.2元/年·㎡×6000㎡÷12=600元/月
九、办公费用:
200元/月
十、外墙清洁:
433.5元/月
1.5元/㎡×〔(96+19.6)×2〕×15=5202÷12=433.5元/月
十一、大型清洁:
0.8元/㎡×(5644㎡×2次/年)÷12=752.5元/月
十二、电(扶)梯维保(外部委托)费用(4200元/部·年×4)÷12=1400元/月
十三、消防设施维保(外部委托):
12000元/年即:
1000元/月
十四、不可预见费:
(前第一项至第十三项之和乘以5%计算):
即:
23559.2×5%=1178元/月
十五、保险费:
(略)
(一)火险及附加险;
(二)设施、设备保险;
十六、房产及经营费用:
(略)
十七、员工劳动保障(含水医疗、工伤、人身、养老、待业、住房等)(略)
十八、以上各项综合服务费用合计:
24737元/月
十九、法定税金为:
24737元×5.55%=1373元/月
二十、企业管理费及利润为:
(24737+1373)×5%=1305.5元/月
二十一、物业综合管理服务费用:
24737元+1373元+1305.5元=27415.5元/月
即:
27415.5元/月÷5644㎡=4.86元/㎡·月
备注:
以上费用不含各种零配件及维修材料。
商务港大厦商业网点服务内容及标准
一、项目简介
商务港大厦商业网点位于大厦主楼一、二、三层,整体建筑面积,约6000平方米,每层有两个卫生间,配套设施有电(扶)梯等。
二、物业管理服务内容
(一)安全消防
(二)清洁卫生
(三)公共维护维修
(四)其他
三、物业管理服务人员组成
(一)综合管理人员:
1人
(二)安全消防人员:
9人
(三)清洁保洁人员:
4人(双班制)
(四)公共维护人员:
5人(双班制)
(五)其他:
3人(含垃圾清运、看车员等)
四、卫生保洁服务范围及标准
(一)保洁服务范围
1、商业经营网点内的门厅、走廊、厕所、楼梯(含台阶、扶手、窗台)等公共部位的清洁和保洁。
2、商业经营网点外所辖服务区域(大厦规划红线以内)的清洁保洁。
(二)大型商业场所经营活动人员流动量大,产生的垃圾、杂物自然很多,所以商业场所保洁工作任务繁重,困难较大,其保洁工作的主要内容和特点有:
1、对商场进行流动性保洁清洁,即保洁操作频繁、反复进行,同时,在雨天、雪天应及时采取防护措施。
2、专人负责随时、定时收集垃圾、杂物,并清运到垃圾存放点。
3、依据商业场所营业时间、定期、定时对商业场所地面进行打蜡、抛光等养护工作,并随时擦拭各种指示标识、招牌等。
4、定时、定期清洁商业场所外墙面、广告牌等,并确保商场的外观形象。
5、制定适合商场经营特点的保洁服务标准,设立清洁检查机制,并使其得到有效的落实和实施,确保质量标准有效完成。
(三)保洁服务标准
1、各楼层公共区域卫生标准:
(1)地面:
无杂物、无纸屑、无污物;
(2)墙面:
踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面洁净、无灰尘、无水迹、无污物;
(3)垃圾桶:
外观洁净、无灰尘、无污渍;
(4)玻璃门窗:
玻璃门、玻璃窗、窗台,窗框明净、无积尘、无污迹;
(5)各种设施外表(如指示牌、灯箱、消防栓<箱>、楼层分布牌等):
表面洁净、无灰尘、无水迹、无污物;
2、卫生间卫生标准
(1)大、小便池:
器皿表面干净、无污物、无污迹、无灰尘;
(2)洗手盆(池):
无污物、无污迹、无杂物;
(3)地面、墙面:
清洁、无污物、无积尘、无蜘蛛网;
(4)门面:
干净、无灰尘、无污迹;
(5)厕所纸篓、垃圾桶:
无隔日陈积物、无异味、外表干净。
3、楼梯(含步行梯、消防梯、电梯)
(1)台阶无尘土、无杂物、不锈钢(木)扶手无尘土、手印、污迹;
(2)走道、墙上各种设施(如应急灯、出入指示牌、凸物等):
无积尘、无污迹、无杂物;
(3)墙面、顶面:
无灰尘、无蜘蛛网;
(4)门面(管道井):
干净、无灰尘、无污迹;
4、商业经营网点外所辖公共服务区域的卫生标准
路面整洁、干净、无垃圾、无尘土、无积(脏、臭)水、无青苔、无杂物随意堆放,垃圾日产日清。
五、水、电、空调维修服务内容及标准
(一)维修服务内容
1、供排水系统
供水泵、闸阀开点、水嘴、喷头、供排水系统的井盖、井座、井室构筑物、管道和管道中的阀件的检查和维护,以及经营场所区域内排水管道的疏通。
2、动力照明系统
公共照明设施的线路和楼内电盘、闸具、照明灯具、开关、插座等的检查和维护。
3、空调系统
管道闸阀、风机盘管、风幕机、循环水泵、闸阀开关、保温层等的检查和维护。
(二)维修服务标准
1、定时检查,以确保经营时间内正常运行;
2、损坏的水、电及设施、设备配件及时更换。
维修所需更换的零配件由甲方(或由出租人和承租人)提供;
3、专职维修人员实行正常(或轮班)值班制;
4、特殊情况需要时可根据实际,灵活安排和掌握。
六、绿化服务内容及标准
该商业经营网点区域的绿化将根据商务大厦的整体情况实行租摆。
七、治安(含消防)服务
大型商业经营场所面积大、商品繁多、客流量大、人员成份复杂,这些因素都容易导致发生安全问题。
因此,商业经营场所的安全保卫和消防工作比重大,质量要求高。
商业场所物业安全管理服务主要是为顾客提供安全、放心、舒适的休闲购物环境,并尽力确保商业经营场所的正常经营秩序。
所以,商业经营场所的物业管理综合服务安全工作就显的尤为重要,其特点和主要工作内容如下:
(1)商业经营场所的安全保卫人员实行24小时值班巡逻制度,在商业场所营业期间内,物业管理服务企业应安排便衣保安员在商场内不定时巡逻;
(2)在商业场所的重要部位,如财务室、楼梯口、收银台、商场各主要出入口等处应安装闭路
商务港营业网点物业管理服务协议
第一章总则
第一条:
本合同当事人
委托方(以下简称甲方):
受托方(以下简称乙方):
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方愿将国际商务港营业区域已购(或租赁)的物业全面委托给乙方实行物业管理综合服务,特订立本合同。
第二条:
物业基本情况
物业类型:
商业经营
座落位置:
聊城市东昌西路12号
商业经营面积:
5645㎡。
第三条:
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。
本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条:
楼房建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:
内、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条:
公用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:
共用的上下水管道、落水管、共同照明、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电(扶)梯等。
第六条:
市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括:
道路、室内外上下水管道、化粪池、沟、池、井、停车场等。
第七条:
公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条:
附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括:
经营网点、文化及体育娱乐场所等。
第九条:
公共环境卫生秩序的管理,包括公共场所、大厦规划红线以内楼房共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条:
整体交通与车辆放置秩序的管理。
第十一条:
维护公共秩序的管理,包括:
安全监控、巡查、门卫、执勤。
第十二条:
接收和管理与物业服务相关的工程图纸、竣工验收资料和维修文件以及客(租用)户的档案资料。
第十三条:
在条件许可时,组织物业使用人开展文化娱乐活动。
第十四条:
负责向各业主或物业使用人收取下列费用:
1、物业管理费:
按建筑面积每㎡元收取;
2、代收、代缴的公用应分摊面积的水、电费按每㎡元收取或据实收取;
3、其它按市场运作的有偿服务费(以双方约定为准);
4、其它应由甲方(或物业使用人、租用人)支付的费用;
第十五条:
业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,保修期后,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十六条:
对业主和物业使用人违反业主公约和拖欠费用的行为,乙方针对具体情况并根据情节轻重,可采取批评、规劝、警告、阻止、必要时,乙方有权可采取收取滞纳金,停止相应服务等措施。
第三章委托管理期限
第十七条:
本合同委托管理期限为年
自年月日起至年月日止
第四章双方权利义务
第十八条:
甲方的权利和义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2、审定乙方拟定的物业管理服务方案;
3、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修计划、财务预算;
4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;如出现质量问题可按以下方式处理:
⑴由施工方负责返修,达到业主或物业使用人满意;
⑵委托乙方整修并支付全部费用;
5、按协议规定有按时交纳物业管理服务费的义务;
6、协助乙方做好物业管理服务工作,协调处理其它遗留问题。
7、负责收集、整理物业管理服务所需要的档案、资料、保修文件、使用说明等向乙方提供。
第十九条:
乙方的权利和义务
1、在交付管理前,负责与甲方签订业主公约和业主手册及物业管理协议、防火安全责任书并将其作为楼房租赁合同的附件,要求业主或物业使用人遵守;
2、根据有关法律、法规及本合同的约定,制订物业管理服务方案;
3、对业主或物业使用人违反法规、政策的行为,有权提请相关部门处理;
4、依据本合同第十六条的约定,有权要求甲方按时交纳物业管理费,并对业主和物业使用人违反公约的行为进行处理;
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不能将物业的管理责任一并转让给第三方;
6、向物业使用人和业主告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知限制条件,订立书面约定,并负责监督;
7、负责编制物业管理服务年度计划,资金使用计划及预算报告;
第五章 物业管理服务质量标准
第二十条:
正常条件下,乙方按下列约定,实现质量目标管理,将聊城国际商务港在三年内创建成“市级”和“省级”以及“全国物业管理优秀大厦”。
同时提升聊城国际商务港的社会知名度。
服务内容和标准如下:
1、楼房外观完好、整洁、美观。
2、设备运行良好正常,无事故隐患,保养、检修制度完善。
3、房屋及设施、设备的维修、养护完好率达到95%以上。
4、公共环境满意率达到98%以上。
5、绿化保养、维护完好率达95%以上。
6、交通秩序通畅无乱停、乱放。
7、建立建全大厦的安全保卫值班检查和防范措施制度。
8、小修、零修及时、合格率达95%以上。
9、客户(业主和物业使用人)对乙方的服务满意率90%以上。
10、客户(业主和物业使用人)对乙方的有效投诉率控制在2%以下。
第六章物业管理服务费用及其调整
第二十一条:
物业管理服务费
1、自用房和已租赁的楼房,按建筑面积向业主或物业使用人收取。
2、公用公共部位的水、电费(含损耗部分)向业主或使用人按其建筑面积和分摊比例收取。
3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的按以下方式处理:
(1)从逾期之日起按每月元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每日应交管理费的5‰交纳滞纳金;
4、每季度首月10日前结算本季度物业管理服务费及其它费用。
第二十二条:
物业管理服务费用需调整时,应由甲、乙双方依据实际情况,按照市场随行就市的原则进行调整约定。
第二十三条:
车位使用费由乙方按物价部门规定的标准向车位使用人收取:
1、露天车位
2、地下停车场
第二十四条:
乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务,按双方约定由当事人按实际发生的费用计付。
第二十五条:
其它由乙方向物业使用人或业主提供的服务项目和收费标准(办法)如下:
1、装修管理费及相关的垃圾清运费;
2、其它有偿服务应支付的费用;
第二十六条:
其它
1、因客户使用不当发生的物业共用部位、共用设施、设备的维修费用,由当事人自行承担。
2、为维护公共财产和客户的切身利益,在意外情况下,如发生泄露、漏电、火灾、救助人命等突发事件,乙方因采取紧急措施而造成损失和费用的,由受益人承担相应责任或按法律规定处理。
3、房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿化以及附属配套建筑和设施的维修和养护费用,质保期内由施工方解决,质保期后,由乙方制定方案,可使用维修资金解决,如遇突发性紧急抢修排除事项,可由乙方先行组织施工,费用应由施工方支付或从维修基金中列支。
第七章 违约责任
第二十七条:
甲方违反合同第十八条的约定,造成乙方未能完成规定管理目标的,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条:
乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退。
第二十九条:
甲、乙双方任一方无法律依据提前终止合同,违约方应赔偿对方万元的违约金,造成对方经济损失的,应给予对方经济赔偿。
第八章附则
第三十条:
自本合同生效之日起,根据甲方委托管理事项,乙方进入物业管理服务工作正常程序,并与甲方办理完交接验收手续。
第三十一条:
双方可对本合同的条款及未尽事宜进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
第三十二条:
本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十三条:
本合同正本一式三份,甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执1份,具有同等法律效力。
第三十四条:
因楼房的建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因,达不到使用功能或造成重大事故的,由开发商承担责任并作善后处理。
产生事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。
第三十五条:
本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按国家有关法律、法规的规定及时协调处理。
第三十六条:
本合同在履行中如发生争议,双方应本着精诚合作的原则,协商解决,协商不成的,交业主委员会或商务港协调;再协调不成的,双方同意由市仲裁委员会仲裁。
第三十七条:
合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在本合同期满60日前向对方提出书面意见。
第三十八条:
本合同自签字之日起生效。
甲方签字:
乙方签字:
代表人:
代表人:
年月日
商务港营业区域物业管理服务费用概算(C)
一、人员编制暂定15人,工资费用核定标准总额为:
8300元/月
(一)综合管理人员1人,工资标准核定为:
800元/月;
(二)保安(含消防安全)6人,工资标准核定为:
500元×6(人)=3000元/月;
(三)设施设备维修人员4人,工资标准核定为:
700元×4(人)=2800元/月;
(四)保洁清洁人员2人,工资标准核定为:
450元×2(人)=900元/月;
(五)其他(含垃圾清运、看车员等)2人,工资标准核定为:
400元×2(人)=800元/月
二、劳保福利费用合计为:
3284.8元/月
(一)工作服费用为:
443.8元/月;
1、管理人员:
643元/年÷12=53.6元×1(人)=53.6元/月
2、保安人员:
443元/年÷12=37元×6(人)=222元/月
3、工程维修人员:
244元/年÷12=20.3元×4(人)=81.2元/月
4、保洁清洁人员:
238元/年÷12=19.83元×2(人)=37元/月
5、其他人员:
300元/年÷12=25元×2(人)=50元/月
(二)劳保用品费用(含毛巾、手套、口罩、帽子、洗衣粉、肥皂等用品):
17.5元/人·月×15(人)=263元/月;
(三)工作餐补助费用:
15(人)×2元/人×30(天)=900元/月;
(四)节日福利费用(双节):
(15人×120)÷12=150元/月
(五)加班费(人均月加班4天,按月工资的1/25计算应为):
8300元/月÷25=332元×4=1328元/月
(六)员工住宿补助:
(略)
(七)意外(工伤)保险(限保安和工程维修):
200元/月
三、低值易耗品费用:
300元/月
(一)保安用品:
50元/月;
(二)工程维修:
30元/月;
(三)保洁清洁:
220元/月;
四、设备设施折旧费(按2—3年折旧计算):
487.5元/月;
(一)保安设备(含对讲机、电击器、高强度手电筒等设施):
1500元÷24(个月)=62.5元/月;
(二)保洁设备:
9000元÷24(个月)=375元/月;
(三)办公设备:
1800元÷36(个月)=50元/月;
五、保洁费用(含用具、材料):
375元/月
六、绿化费用(租摆、暂定):
1000元/月
七、化粪池疏峻费用(暂定):
696.3元/月
(22×15)×(80元/m3÷12)×1.055×0.3=696.3元/月
八、垃圾清运费(暂定):
1.2元/年·㎡×6000㎡÷12=600元/月
九、办公费用:
200元/月
十、外墙清洁:
433.5元/月
1.5元/㎡×〔(96+19.6)×2〕×15=5202÷12=433.5元/月
十一、大型清洁:
0.8元/㎡×(5644㎡×2次/年)÷12=752.5元/月
十二、电(扶)梯维保(外部委托)费用(4200元/部·年×4)÷12=1400元/月
十三、消防设施维保(外部委托):
12000元/年即:
1000元/月
十四、不可预见费:
(前第一项至第十三项之和乘以5%计算):
即:
18829.6×5%=941.48元/月
十五、保险费:
(略)
(一)火险及附加险;
(二)设施、设备保险;
十六、房产及经营费用:
(略)
十七、员工劳动保障(含水医疗、工伤、人身、养老、待业、住房等)(略)
十八、以上各项综合服务费用合计:
19771元/月
十九、法定税金为:
19771元×5.55%=1097元/月
二十、企业管理费及利润为:
(19771+1097)×5%=1043元/月
二十一、物业综合管理服务费用:
19771+1097+1043=21911元/月
即:
21911元/月÷5644㎡=3.88元/㎡·月
备注:
以上费用不含各种零配件及维修材料。
商务港营业区域物业管理服务费用概算(B)
一、人员编制暂定17人,工资费用核定标准总额为:
9200元/月
(一)综合管理人员1人,工资标准核定为:
800元/月;
(二)保安(含消防安全)7人,工资标准核定为:
500元×7(人)=3500元/月;
(三)设施设备维修人员4人,工资标准核定为:
700元×4(人)=2800元/月;
(四)保洁清洁人员2人,工资标准核定为:
450元×2(人)=900元/月;
(五)其他(含垃圾清运、看车员等)3人,工资标准核定为:
400元×3(人)=1200元/月
二、劳保福利费用合计为:
3715.3元/月
(一)工作服费用为:
505.8元/月;
1、管理人员:
643元/年÷12=53.6元×1(人)=53.6元/月
2、保安人员:
443元/年÷12=37元×7(人)=259元/月
3、工程维修人员:
244元/年÷12=20.3元×4(人)=81.2元/月
4、保洁清洁人员:
238元/年÷12=19.83元×2(人)=37元/月
5、其他人员:
300元/年÷12=25元×3(人)=75元/月
(二)劳保用品费用(含毛巾、手套、口罩、帽子、洗衣粉、肥皂等用品):
17.5元/人·月×17(人)=297.5元/月;
(三)工作餐补助费用:
17(人)×2元/人×30(天)=1050元/月;
(四)节日福利费用(双节):
(17人×120)÷12=170元/月
(五)加班费(人均月加班4天,按月工资的1/25计算应为):
9200元/月÷25=368元×4=1472元/月
(六)员工住宿补助:
(略)
(七)意外(工伤)保险(限保安和工程维修):
220元/月
三、低值易耗品费用:
300元/月
(一)保安用品:
30元/月;
(二)工程维修:
50元/月;
(三)保洁清洁:
220元/月;
四、设备设施折旧费(按2—3年折旧计算):
487.5元/月;
(一)保安设备(含对讲机、电击器、高强度手电筒等设施):
1500元÷24(个月)=62.5元/月;
(二)保洁设备:
9000元÷24(个月)=375元/月;
(三)办公设备:
1800元÷36(个月)=50元/月;
五、保洁费用(含用具、材料):
375元/月
六、化粪池疏峻费用(暂定):
696.3元/月
(22×15)×(80元/m3÷12)×1.055×0.3=696.3元/月
七、垃圾清运费(暂定):
1.2元/年·㎡×6000㎡÷12=600元/月
八、办公费用:
200元/月
九、外墙清洁:
1.5元/㎡×〔(96+19.6)×2〕×15=5202÷12=433.5元/月
十、大型清洁:
0.8元/㎡×(5644㎡×2次/年)÷12=752.5元/月
十一、电(扶)梯维保(外
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