房地产经济学 我国宏观调控政策简析.docx
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房地产经济学我国宏观调控政策简析
城市建设工程学部
2011~2012学年度第一学期
房地产经济学
2011年武汉市房地产市场情况调查
学生姓名XXX
学号09200401126
专业工程管理
班级01
指导教师何丹
2011年1月~11月武汉市房地产市场情况调查
一.宏观政策
在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后,全国的房地产市场的疯涨状态,开始在2011年出现一定缓和,根据公开数据的统计显示,今年1-11月,全国130座城市共计出让土地24200块,出让的土地面积为10.85亿平方米。
其中住宅地块合计为7476块,出让面积为3.91亿平方米。
130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。
而2010年1-11月,这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元,由此计算,今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元,降幅达30.5%。
数据显示,130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。
今年前11个月,这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米,与2010年同期的1810元/平方米相比,下调幅度达17.4%。
说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后,我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果,房地产价格的增速放缓,新增楼盘数量减少,并在2011年初见成效。
2011年国家既2010年步伐,维持限购令,同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税,而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。
现整理2011年1月份~2011年11月份,国家主要的宏观调控政策汇总
时间
发布机构
要点
1月14日
中国人民银行
从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
1月25日
住房城乡建设部
整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
1月26日
国务院
进一步调控房地产市场,各地要确定价格控制目标并向社会公布,二套房房贷首付比例提高至60%,拉开了限购、限外和限贷,出台了严厉的“新国八条”。
1月26日
国务院办公厅
发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。
同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
截至2月22日晚,已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。
新国八条颁布。
1月27日
财政部
规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。
2011年1月28日,上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
2月8日
中国人民银行
自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
2月9日
住房和城乡建设部
发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》,要求从2011年2月9日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。
五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点
2月18日
中国人民银行
将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4月6日
中国人民银行
起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。
5月1日
国家发改委
根据的有关规定,从今天(5月1日)开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价,以打击价格欺诈现象。
5月11日
住房和城乡建设部
国家发改委
下发财税〔2011〕12号《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》
5月26日
国土部
国土资源部对土地市场的监控再度升格。
7月12日
国务院
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果”等五条措施,(称“新国五条”)。
房价上涨过快二三线城市要采取限购措
8月18日
住建部
二三线城市限购标准出炉一线城市限购不力要约谈
10月22日
国土部:
进一步打击囤地及违规抵押贷款评估
11月29日
住建部
地方限购令到期需延续
武汉市地方在2011年1月~11月主要调控政策汇总
由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调,且调控力度有所强化。
时间
政策
2月22日
武汉升级版限购令出台,进一步落实国家楼市调控政策,出台新版“限购令”,这是武汉楼市历史上最严厉的调控政策。
本次限购,新房二手房无一幸免。
3月31日
武汉房价涨幅不超过12%
5月20日
鄂版一房一价细则执行
6月底
住建部设定保障房进程公布大限,今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工
7月6日
武汉市房管局公布,今年我市已经安排了14.16亿元资金用于保障性安居工程建设,年内开工建设和筹集保障性住房107700套,其中廉租住房5500套、经济适用住房15000套、建设限价安置商品房20000套。
10月22日
武汉将落实明年实现12万套保障房
二.武汉房地产市场运行情况分析
由武汉统计局数据分析得知,今年上半年,房地产市场调控政策继续趋紧,国家和地方陆续出台了“国八条”、“汉九条”等调控政策。
在这些政策因素的影响下,武汉市房地产市场保持平稳健康发展。
房地产开发完成投资额从高位回落后保持了平稳较快增长,商业营业用房成为房地产市场新的投资热点。
具体情况分析如下:
(一)房地产开发投资保持平稳较快增长
上半年,我市房地产开发完成投资562.75亿元,比上年同期增长28.9%,增幅比上年同期回落22.7个百分点,比1—5月回落0.8个百分点。
其中,住宅投资323.70亿元,比上年同期增长43.8%;办公楼投资23.24亿元,比上年同期增长88.5%;商业营业用房投资67.04亿元,比上年同期增长75.4%;其他投资148.78亿元,比上年同期下降7.5%。
从今年上半年房地产投资走势来看,1—2月增幅较大,3月以后保持了较快的发展,增幅趋稳。
上半年,全市房地产开发投资中,建筑工程投资为334.31亿元,比上年同期增长52.1%;安装工程投资为30.73亿元,比上年同期增长5.2%;设备工器具购置为10.89亿元,比上年同期增长27.5%;其他费用186.82亿元,比上年同期增长4.4%,其中土地购置费93.42亿元,比上年同期增长24.2%。
(二)房屋施工面积平稳增长,商业营业用房增速最快
上半年,全市房屋施工面积为4467.64万平方米,比上年同期增长26.5%。
其中,住宅施工面积3347.52万平方米,比上年同期增长19.7%;办公楼施工面积146.57万平方米,比上年同期增长10.5%;商业营业用房施工面积510.44万平方米,比上年同期增长65.3%。
住宅中,90平米及以下住宅施工面积1187.20万平方米,比上年同期增长19.5%;140平米以上住宅施工面积433.74万平方米,比上年同期下降7.2%;别墅、高档公寓施工面积72.57万平方米,比上年同期下降57.4%。
从今年上半年整体情况看,全市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。
(三)房屋新开工面积小幅增长,住宅类房屋新开工面积出现负增长
上半年,全市房屋新开工面积1045.92万平方米,比上年同期增长3.6%,增幅比上年同期回落89个百分点。
其中,住宅新开工面积757.27万平方米,比上年同期下降9.3%;办公楼新开工面积43.19万平方米,比上年同期增长78.5%;商业营业用房新开工面积182.59万平方米,比上年同期增长151.6%。
从住宅的分类来看,90平米及以下住宅新开工面积为252.29万平方米,比上年同期下降13.9%;140平米以上住宅新开工面积为82.42万平方米,比上年同期下降31.8%;别墅、高档公寓新开工面积11.59万平方米,比上年同期下降55.5%。
由此看来,限购令政策的实施,对我市住宅,特别是别墅、高档公寓投资的影响较大。
从上半年运行情况来看,全市房地产新开工面积增速缓慢。
1—2月新开工面积为122.94万平方米,比上年同期增长2.1%;1—3月新开工面积为256.58万平方米,比上年同期增长2.0%;1—4月新开工面积为381.73万平方米,比上年同期增长12.8%;1—5月新开工面积为637.94万平方米,比上年同期增长11.2%;1—6月新开工面积为1045.92万平方米,比上年同期增长3.6%。
与2010年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成明显反差。
(四)商品房销售面积增幅持续下降
上半年,我市商品房销售面积为453.50万平方米,比上年同期下降12.7%,增幅比上年同期下降21.3个百分点。
其中,住宅销售面积421.82万平方米,比上年同期下降14.0%;办公楼销售面积6.04万平方米,比上年同期下降13.6%;商业营业用房销售面积17.92万平方米,比上年同期增长79.4%。
从住宅销售结构来看,全市90平米及以下商品房销售面积为148.67万平方米,比上年同期增长4.0%;140平米以上商品房销售面积为46.69万平方米,比上年同期下降45.7%;别墅、高档公寓销售面积11.66万平方米,比上年同期下降50.7%。
从上半年整体情况来看,全市商品房销售面积增幅逐月下降。
(五)房地产开发到位资金增幅逐月减缓
上半年,我市房地产开发资金到位1063.97亿元,比上年同期增长18.7%。
其中,上年末结余资金294.88亿元,比上年同期增长28.8%;本年资金来源769.09亿元,比上年同期增长15.3%。
在本年资金来源中,国内贷款165.93亿元,比上年同期增长0.6%;自筹资金307.44亿元,比上年同期增长35.7%;其他资金286.30亿元,比上年同期增长5.2%。
其他资金来源中,定金及预收款156.17亿元,比上年同期增长3.9%;个人按揭贷款51.88亿元,比上年同期下降43.0%。
今年前1—5月全市房地产资金来源合计增幅逐月下降,6月增幅有所回升。
图标显示房地产9月武汉市商品住宅成交9943套,成交面积
为96.74万㎡,环比上升0.04%。
相比于去年7984套增加24.5%。
9月武汉市商品住宅成交价格为6451元/㎡,环比增长1.49%。
与去年全年均价6184.49元/平方与去年相比上涨3.37%
目前全市主城区在售楼盘275个,成交均价7829.66元/平方米,较十一月第四周价格水平上涨16.03元/平方米,楼市价格涨幅0.21%,与去年同期相比增幅13.26%。
十一月第五周主城区销售套数1479套,较上周增加322套,增幅27.83%,平均每天销量为211套,与去年同期相比减少3.84
目前武汉远城区在售楼盘173个,成交均价3916.32元/平方米,较十一月第四周价格水平下跌1.59元/平方米,楼市价格跌幅0.04%。
十一月第五周远城区销售套数803套,较上周增加15套,增幅1.90%,平均每天销量为115套。
三.二手房交易和价格变动情况
1.二手住宅交易情况
2011年10月武汉市二手住宅共成交了1717套,与上月相比减少了239套,降幅为12.22%,平均每天成交量为57套。
数据显示武汉二手房成交量自9月起连续2个月下降。
显示武汉二手楼市在调控博弈中持续恶化。
从成交区域来看,除江岸区较上月有所增长外,其他各区域均有所下降。
10月,汉口、武昌、汉阳中心区的成交量占整成交量的52.65%,中心城区成交降幅大于其他区域。
2.全市重点区域二手房不同户型销售情况
从各区域不同户型商品住宅销售套数来看,60-90平方米的户型成交量最大,共成交了893套,占到全市销售套数的51.76%,其次是60平方米以下的户型,共成交了412套,占全市总销量的23.95%;90-120平方米的户型成交了291套,占全市总销量的17.63%;120-140平方米的成交了69套,占全市总销量的4.29%,140平方米以上成交了34套,占比为2.37%。
3.二手住宅市场运行特点
(1)房价上攻乏力市场深度博弈
本月,武汉存量房市场呈价升量跌之势,楼市成交惨淡,10月整体房价虽成上涨之势,但涨幅微小,且大幅收窄。
从各周走势看,武汉二手房价逐步下跌,显示武汉二手房价明显上攻乏力,开始逐步下跌。
从市场调查情况看,目前大多数卖方对市场预期仍然偏高,挂牌价格没有明显松动,但少数急于出售卖方挂牌价有所下降,但降幅不大。
另有部分卖方挂牌价格虽然没有松动,但议价空间有所增大。
经调查,10月以来不少中介门店客源有所增加,但除拆迁户等刚需外实际出手的并不多。
房价的坚挺和市场的观望,显示市场进入深度博弈。
(2)成交量连降楼市拐点初显
数据显示,自9月以来,武汉二手房成交量连续2月下降,且降幅逐渐加大。
10月,武汉各银行相继上调首套房贷利率,二套房贷首付比例全部6成以上部分达到7成,且房贷困难,进一步直接抑制了刚需和投资性需求。
使得成交量进一步减少。
据调查武汉目前近3成中介关门倒闭。
成交量的持续降价加上二手房价上攻乏力开始转跌,武汉二手楼市拐点初显。
如果新房市场出现较大规模降价,武汉二手房价将真正进入下调通道。
预计年底市场将继续维持低迷状态。
四.土地市场
2011年1-9月武汉市土地供应(不含远城区工业用地)149宗,供应面积707.46公顷,其中9月供应22宗,供应面积104.66公顷。
2011年1-9月武汉市土地成交不含远城区工业用地)供应145宗,成交面积706.94公顷,其中8月成交25宗,成交面积63.48
9月武汉市远城区房地产开发用地土地成交12宗,成交面积29.02公顷,环比8月下降61.14%。
9月武汉市远城区房地产开发用地土地成交楼面地价
为580元/㎡,成交土地单价95万元/亩,与前几个月相比大幅度下滑。
土地市场大幅度的“漏水“,来源于国家对于房地产根本土地市场的越加严厉的控制,减少非正常土地市场的划拨也就从一定程度上减少了新增楼盘的数量,减弱了房地产过热的现象,这也是国家宏观调控的举措之一。
五.2012年房地产市场预测
根据数据显示,2011年1—10月,武汉市主城区一共卖房57215套,这个量甚至比2010年同期还要多出4750套;与2008年同期的33299套相比,增长了23916套;从成交均价来看,2011年高达7529元/平方米,相比去年6559元/平方米的成交均价也上涨了近1000元/平方米。
尽管从成交数据来看,今年武汉楼市的量和价都呈现出了上涨的趋势,但很多售楼部的售楼员都反映,自十月份以来看房的人明显减少了,不少楼盘甚至出现了零成交了。
而进入11月份以来,武汉楼市的观望情绪已经开始有所缓解,不少中心城区零成交的楼盘都出现了2—3倍的增长。
据悉,11月仅前三周,武汉市主城区成交量就已达到了4434套,每周的成交均价也都维持在7700多元/平方米以上。
而对于至于近期不少楼盘推出的低起价、特价房等小幅优惠,我雄认为,并不意味着武汉房价因此进入了拐点。
根据房地产开发市场的特点,到了年底,房地产公司有很多款项需要结清,进入了用钱高峰期。
加上公司的年度考核也与销售业绩有关,一些资金链不太充足的企业便趁机推出一些特价房,一方面可以换取成交量,一方面也缓解了资金压力。
至于一些全国性的大公司也推出了促销活动,很大程度上是出于资金周转的需要,低价快速换现之后可以投入到新的项目或低价拿更多新的地块。
”
未来,武汉的房价还有不少上升的空间,尤其是那些占有优质城市资源,如地段、地铁、学校、医院等配套的房子价格还会上涨。
其次,有产业支撑、有优质自然景观的房子也比较有前途。
从现阶段来讲,房地产价格的增加不会停止,同比于以往房价的增速会有所降低。
同时随着保障性住房,经济型住房的逐渐展开,也不会从根本上降低高档住房小区的房地产的均价,只会缓解一定的特定人群的刚性需求。
从国家政策来看,未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少,并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力。
但从国内来看,调结构需调低经济增长目标,目前通货膨胀率下降,减轻了控通胀的压力,这决定国内控通胀和保增长的压力不大,虽然需要适度微调,但2012年仍需延续2011年从紧的房地产市场调控政策。
从长期背景来看,中国城市化仍处在加速期,居民收入持续提升,住房刚性需求潜力仍然较大,中国经济长期增长并好于发达经济体,人民币在若干年内持续升值,房地产投资需求潜力依然很大,房地产市场长期向好趋势决定,在未来的下调过程中,供求等主体的预期将会发生分化,在部分开发商谨慎降价促销过程中,部分持币待购者将自制,因此房地产市场缓慢回调。
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