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棚户区改造项目可行性研究报告

呼和浩特市回民区棚户区改造项目可行性研究报告

第一章项目实施概况

1.1项目设施位置及概况

1.1.1项目概述

项目名称：

呼和浩特市棚户区改造项目---回民区内蒙古监狱管

理局周边地块

项目设施单位：

呼和浩特市回民区土地整理储备中心

事业法人代表：

贾政平

1.1.2项目设施位置

呼和浩特市棚户区改造项目---回民区内蒙古监狱管理局周边地

块，位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨

河北路；本次土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩（见表一）。

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呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目基本情况表一

地块名称

呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目总用地面积

一、不可改造面积-

1、金太阳大酒店

二、可改造面积

1、拆迁居住平房

2、拆迁居住楼房

3、劳改局办公楼

4、新华桥中国农业银行

5、99时尚客栈

6、佳禾旅店

7、温州机电城

8、餐饮商住房

9、药品商业楼

10、中安医院

11、空地

合计

地类

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

建设用地

可供应出让

征地面积征地面积

土地面积备注

（平方米）（亩）

（亩）

148275222.41

30814.62

30814.62

145194217.79

10801.62

3589153.84

10601.59

5940.89

18722.81

15302.29

5400.81

48167.22

32404.86

3600.54

94210141.31

148275222.41152.45

本项目实施的目的是对棚户区进行改造，使得土地满足七通一

平，为下一步的城市建设创造良好的基础条件。

具体实施方案是，搬迁安置该项目区内的居民，拆除项目区内的

建筑房屋，规划、设计该项目区内的土地利用并提出建设标准。

建设内容包括：

场地平整及城市道路工程、供水工程、污水工程、

雨水工程、中水工程、热力工程、燃气工程、电力工程、电讯工程的

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配套等。

本项目的规划条件及建设标准见下表:

宗地规划条件

项目名称面积出让年期

平方米用途容积率商住比绿地（年）

（＜）例%率%（＞）

呼和浩特市棚户区改造

项目---回民区内蒙古148275住宅、3.5商业＜30%商业40年

监狱管理局周边地块商业20%住宅70年

项目区内需要搬迁的居民约780户，人口约3100多人，拆迁总

量约182529平方米。

1.2项目现状

1.2.1项目所在区域

项目区在呼和浩特市城区内，属于呼和浩特市回民区范围。

项目区内主要为居民居住、单位办公、机电产品经营、药品经营、

酒店经营及餐饮经营。

1.2.2土地利用现状

项目位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西

至滨河北路；四周道路通畅，靠近道路周边的药品经营商场、酒店及

餐饮经营都比较好，但是居民居住区相对很差，主要是房屋比较陈旧，

楼层高低不齐，楼房建筑错位长短不一，显得十分杂乱；加之院内硬

化不好，脏乱差严重，空气污染，对居民的居住十分不利。

1.2.3道路交通现状

项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河

北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距呼和浩特火车站、长途汽

车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，

对外交通便利。

但目前项目区内的道路状况很差，居住区内大部分是

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土路，原有的砼路面或沥青路面也已年久失修，局部居民区内污水排

放不当，污水和雨水管路流水不畅，成为雨天一滩水，晴天一片泥的

“水泥路面”。

1.2.4工程管网现状

1.2.4.1供水

项目区内的大部分居民用水主要靠城市的市政管网供水。

1.2.4.2排水

项目区内有部分区域的排水设施为空白，基本依靠自然排水，居

住区的临街地带有城市地下排水管网，可以采用集中排水。

1.2.4.3电力

项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电。

1.2.4.4通信

项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中

国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。

1.2.4.5供热

城市供热系统已通至项目区内，住宅区和办公大楼的取暖均依靠

城市热力公司热力管网供热。

1.2.4.6燃气

城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然

气，还有的即将使用。

1.2.4.7建筑物状况

项目区的房屋大都是九十年代建设的，有的甚至于是八十年代建

设的，经过近三十年的居住，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂

烂，杂乱不齐；尤其是个别居民在居住区内又进行了违章建设，街道

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显得格外不整齐。

虽然该区域属于城区，但是目前的形象，严重影响

着城市形象，不利于整个城市的经济和社会发展，也不利于改善城市

环境，更影响着居民的生活质量，对居民的健康极为不利。

1.2.4.8存在问题

由于项目区属于呼和浩特市城区，是居住区和商业区的综合区域，目前缺乏统一规划，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，项目区域的状况与呼和浩特市现有的城市建设和城市形象已经不相

适应，这样的棚户区阻碍城市化进程，影响着城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，也影响当地居民的身体健康；区域的居民生活水平急待于提高，区域的居民生活环境急于改善。

为此，市委、市政府决定加快进行该区域的开发和建设，使其成为基础设施健全的、具备城市建设的良好区域。

1.3.项目实施的背景

1.3.1“十二五”时期的总体思路、奋斗目标和主要任务

2011年是“十二五”的开局之年，是贯彻市委十届十一次全委会议和区委六届十一次全委会议精神，保持经济平稳较快发展的关键之年。

“十二五”时期是“打造一流首府城市、建设一流首府经济”，

全面实施“一核双圈一体化”战略的关键时期，也是深化改革开放、

加快转变经济发展方式的攻坚时期。

政府工作的总体要求是：

认真落

实中央十七届五中全会、自治区八届十三次全委会和市委十届十一次

全委会议精神，坚持发展第一要务不动摇，以科学发展为主题，以加

快转变发展方式为主线，以富民强市为着眼点，深入实施“一核双圈

一体化”战略，加强生态和基础设施建设，加大改革开放和科技创新

力度，加速推进新型工业化、城镇化、信息化和农牧业现代化进程，

在扩大经济总量中调整产业结构，在统筹城乡发展中提升城市建设管

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理水平，在保障和改善民生中提高城乡居民收入，调整优化经济结构，着力打造一流首府城市、建设一流首府经济，全方位提高首府的首位度，努力在新起点上实现更大跨越，为全面建设小康社会奠定坚实的基础。

按照区委六届十一次全委会议精神，“十二五”时期，我区经济

社会发展的总体思路是：

高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平

理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧

紧抓住新一轮西部大开发、支持民族地区跨越式发展和我市“拉动城

市向西发展”的重要历史机遇，坚持发展这个第一要务不动摇，加快

转变经济发展方式，以改革开放和科技创新为动力，以建设资源节约

型和环境友好型社会为目标，以切实提高人民生活水平为目的，更加

注重保障和改善民生，按照“打造一流首府城市、建设一流首府经济”

的要求和“一核双圈一体化”发展战略，全面实施“3321”工程，提

高服务业发展的层次和水平，提升工业质量和效益，发展观光农业，

努力在全市范围内率先实现城乡一体化，力争到“十二五”末使全区

主要经济指标在2010年基础上实现翻一番，各项工作再上新台阶，为

早日实现全面建成小康社会奋斗目标而努力。

1.3.2打造“三条城乡建设产业发展主轴”，提高城市的对外影响力打造“三条城乡建设产业发展主轴”：

一是以新华西街为主轴，

大规模改造棚户区，规划发展集行政办公、金融保险、酒店餐饮等服

务功能为一体的行政金融商务功能区。

高标准推进新华西街两侧拆迁

改造，加大南扩、北拓力度，在提升宜居水平的同时，建设首府楼宇

经济集聚带。

二是以成吉思汗西街为主轴，加速新区建设进程，规划

发展包括影视制作、出版发行、文化创意、演艺娱乐、动漫游戏、工

艺美术等各类业态在内的文化艺术产业集聚区。

设立“商务产业扶持

基金”，以专业的风险投资和产业投资促进文化艺术产业的发展。

三

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是以沿山生态路为主轴，依托井尔梁高山草原、乌素图召、赵长城遗

址等自然和历史文化资源，建设以草原旅游、召庙文化、观光农业、

休闲度假、农家餐饮为主的大青山生态旅游区。

重点引导农家乐、度

假村、游乐城等休闲旅游度假项目向大青山生态旅游区集聚，在承接

城市周末游的同时，成为外地游客赴草原旅游的中转站，打造西北地

区旅游综合服务基地。

设立“农家乐休闲旅游产业扶持基金”，促进

星级农家乐、特色旅游村等旅游项目的发展。

必须把提高中心城市建设水平作为提高首府首位度、增强综合竞

争力的基础和关键来抓，下大力完善城市功能，提升城市形象和品位，

增强广大群众的认同感，提高城市的对外影响力；必须把以人为本的

理念贯穿发展全过程，切实解决好人民群众最关心、最直接、最现实

的利益问题，把发展成果更多更好地惠及民生，增强人民群众的幸福

感，凝聚推动首府又好又快发展的强大合力。

这些体会和经验，是全

市广大干部群众丰富实践的结晶，也是我们今后做好工作的重要方

向。

1.3.3全面提升城乡发展质量，精心打造一流首府城区

按照自治区党委关于首府城市建设“填平补齐、完善提高”的要

求，紧紧抓住自治区出台支持首府城市规划建设管理《意见》和我市

实施“拉动城市向西发展”战略的机遇，分三大区块推进城乡改造建

设。

第一区块为海拉尔西街以南的棚户区，主要任务是加大改造力

度，改善人居环境。

完成所有棚户区房屋的拆迁改造任务，全力打造

优美宜居的高品位城区。

坚持高标准、严要求，合理配置住宅及产业

项目的比例，提高新建项目档次，重点完善地下管网和配套公共服务

设施，方便居民就业与生活。

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第二区块是海拉尔西街以北至110国道的回民区新区，主要任务是推进城中村改造，完善功能，提升品质，打造文化艺术和高端生活区。

加快城中村拆迁改造步伐，完成二环路以内10个城中村的改造工作。

结合城中村改造，推进“村改居”和农民身份置换工作。

推动新区向西拓展，将西二环路以西、金一道以东面积3平方公里的区域纳入新区建设范围，实现与金川经济技术开发区的无缝对接。

高起点编制和完善新区整合规划，突出蒙元文化特色，高标准推进成吉思汗西街两侧的项目建设。

瞄准国内500强开发企业，着力引进大规模、高品质、具有产业发展前景的开发项目。

全面完成规划道路建设任务，完善给水、排水、供电、供暖、供气、通信等地下管网，配套建设教育、医疗、市场等公共服务设施，提升新区品质，确保将新区建设成为高端生活区和首府重要的城市副中心。

第三区块是110国道以北的大青山区域，主要任务是以保护性建设和生态建设为主，拓展空间，打造生态旅游区。

合村并点，整理和规范村庄建设用地，将山前村农民集中搬迁至各具特色的新建宜居小区。

优化农村发展环境，为大青山生态旅游区建设创造良好条件。

统筹推进大青山区域生态环境的保护和建设，继续实施退耕还林和天然林保护工程，提升生态文明水平，到2015年底，力争森林覆盖率达到60%。

在推进三大区块改造建设过程中，继续加大基础设施建设力度。

打通盐站西规划路、阿拉善北路、巴彦北路、工农兵路4条南北向主

次干道，新建防风林南街，拓宽光明东街，构建贯通全区的“八横七

纵”路网格局。

改造和新建总长度约40公里的80条小街巷，全面提

升城区畅通水平。

加强绿化美化，重点完成二环路以里292万平方米

规划绿地的建设任务，到2015年底，城区人均公共绿地面积达到17

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平方米。

深化城市管理体制改革，推动管理重心下移，完善长效管理

机制，实施精细化管理，全面提升城市整体品位。

1.3.4坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置

加强资源节约和生态环境保护，建设资源节约型、环境友好型首

府。

坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置,提高资源能

源利用效率，大力发展低碳经济、循环经济，构建循环型城市;要高

标准、高起点、高档次做好新区规划，体现洋气、大气，不能土气，

宁可留白但不留遗憾，要把好规划这一关。

为人民群众营造绿色、健

康、安全的环境,以推动各项工作的落实，全面提升城乡发展质量。

1.4项目实施条件

1.4.1自然地理条件

1.4.1.1地理位置及地形地貌

本项目属于呼和浩特市回民区范围，回民区位于内蒙古自治区呼和浩特市的西北部，地处东经111°36'—112°30'，北纬40°48'—41°08'之间。

位于东西走向的阴山山脉（大青山）南麓，坐落于土默川平原。

东与新城区西接壤，西与呼和浩特市土默特左旗为邻，南与呼和浩特玉泉区、呼和浩特赛罕区相连，北与呼和浩特市武川县毗邻，是呼和浩特市重要的政治、商贸、文化、体育、卫生中心。

回民区成立前所属旧市区范围很小，总面积不足2.5平方公

里。

1949年中华人民共和国成立后，经过区划调整，回民区所辖地域逐渐扩大。

西、北两侧为新中国成立后新开辟的工业区。

现辖区有7个办事处和1个镇。

攸攸板镇辖19个村委会，1个居委会；7个办事处有47个社区居委会。

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呼和浩特市回民区棚户区改造项目

可行性研究报告

回民区南北宽19公里，东西长18公里。

现全区总面积为

175平方公

里，其中城区面积19.47平方公里。

现有耕地

1741.74

公顷，人均

耕地0.62亩，园地438.92

公顷，林地8405.26

公顷，牧草地4393.12

公顷，其它农用地135.41

公顷；建设用地2583.44公顷，其中，居

民工矿用地2252.79公顷，交通用地290.88

公顷，水利设施用地

39.77公顷；未利用地834.35公顷。

回民区人口密度，每平方公里

11278人。

1.4.1.2气候、气象

呼和浩特属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其

特点：

冬长夏短，年平均气温8℃左右，1月份平均气温

-13.2℃，

7月份平均气温21.9℃，绝对最低气温-22.8℃。

无霜期约140

天。

年降水量350～500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。

日

照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的

7、8、9

月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。

该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。

年

平均风速1.8m／s，最大风速19.3m／s，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴3．8天。

降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。

最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度

为160厘米。

由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区

逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是呼和浩特地区气候的一大特征。

1.4.1.3水文条件

呼和浩特市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、

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红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，

均为须设防的河沟。

本项目实施场地范围内基本无地表水系。

项目浅部的地下水属潜

水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。

地下水的流向为

自北东向至南西向。

地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m

左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。

根据所收集到的水质分析

资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。

1.4.1.4工程地质条件

呼和浩特市区大地构造单元处于河套段凹陷东段，即呼包断陷盆地的东南段，北靠阴山断块隆起带，南邻鄂尔多斯隆起带，区域主压应力方向为北东东—南西西向。

渐新世以来，喜马拉雅运动强烈地影响河套地区，在燕山运动奠定的构造格局上，受北西—南东向的拉伸作用，形成了河套断陷带内的呼包断陷盆地，从渐新世到上新世呼包盆地一直接受沉积，沉积了巨厚的碎屑堆积物。

根据已收集到的区域地质资料，在呼和浩特市区域内有4条大的断裂通过，均为近东西走向，分别为：

1、市区北面大青山山前大断裂带，西起包头、东至市区东北部

古楼板、奎素一带。

2、化纤厂、黒兰不塔断层，西起生物制药厂，东南经化纤厂、

内蒙古体委、党委、电动工具厂到黒兰不塔。

3、攸攸板至乌素图的正断层。

4、工业学校到红山口的正断层。

5根据区域资料，呼和浩特市区可分为3个工程地质区。

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呼和浩特市回民区棚户区改造项目可行性研究报告

（1）山前冲洪积扇裙区

主要分布在京包铁路以北，大青山以南地段。

（2）冲洪积平原区

主要分布在京包铁路以南，大台什、南郊公园、辛辛板、前八

里庄一线以北地带。

（3）冲湖积平原区

主要分布在市区的南部。

本项目所涉及的一宗土地分布在冲洪积平原区和冲湖积平原区地带地面高程基本处于1040至1080米之间，开发项目场地土自上而下由建筑垃圾、粉土及厚层砂砾组成。

地下水位埋深20m上下，场地土属干燥类型，工程性质稳定，工程地质条件良好。

1.4.1.5建筑材料及运输条件

呼和浩特市北部靠近大青山，砂、石材料储量丰富，质量较好，料场分布比较均匀，开采运输方便，可满足场地基础设施开发建设对材料的需求。

呼和浩特市的工业废渣主要为粉煤灰，来源于火力发电厂。

该地区的粉煤灰符合道路使用要求，可用于路面基层和部分路堤的填筑材料，尽量做到废物利用，运输条件便利。

呼和浩特市盛产石灰，储量丰富，质量较好，可用于路面基层的填筑材料，运输条件便利。

呼和浩特市的钢材、水泥、木材和沥青四大建材市场货源丰富，运输条件便利。

1.4.1.6社会经济环境

“十一五”时期，是回民区综合实力提升最快、城乡面貌变化最

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显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。

五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带

领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。

1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同“十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。

2、产业结构不断优化。

预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：

18.4：

80.82调整“十二五”期末的0.23：

17.08：

82.69。

3、服务业优势巩固提升。

2010年，《回民区服务业发展规划》

编制完成。

“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。

社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递

增17.8%。

4、商务核心区已基本建成。

以中山西路商业街为主轴的首府商

务核心区实现了由传统商业中心向现代化商务中心的转变，带动了首

府服务业的发展升级。

商业营业面积达到82万平方米，拥有维多利商

厦、海亮广场、民族商场等17家大中型商场以及260多家知名品牌专

卖店。

华夏银行、银河证券等金融企业，新港国际影视城、万达国际

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影视城等文化企业，香格里拉大酒店、假日酒店等星级等陆续引进并

顺利运营。

2009年中山西路商务核心区社会消费品零售总额达到83

亿元，就业人数约60400人。

商业核心区业态日趋丰富，整体品位显

著提升，服务功能和辐射带动能力进一步提高。

5、专业市场初具规模。

总投资约41亿元的利丰汽车文化广场、金海国际五金机电城等14个项目中有10个已经建成运营，项目全部建成后，预计实现年营业额200亿元，实现利税4亿元以上，可新增17000个就业岗位。

初步培育形成了汽车贸易服务、工程机械设备租赁、五金机电产品、钢材、建材、农副产品批发交易等专业市场的集聚区。

6、旅游业得到迅速发展。

紧紧抓住“一核双圈一体化”发展规划中“建设大青山旅游带”的历史机遇，加快推进乌素图生态旅游区的建设，投资2亿元建成乌素图生态旅游景观路和大青山井尔梁天上草原旅游通道。

引进了总投资约48亿元的明大山水园、毫赖沟生态移民扶贫开发工程等9个旅游项目。

全区旅游接待人数由“十五”期末

的49万人次增加到150万人次，旅游收入由“十五”期末的5.8亿元增加到21.2亿元。

1.4.1.7交通运输通讯及水电气现状况

项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河

北路；北面是光