对我国城市以房养老方式的探究.docx
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对我国城市以房养老方式的探究
广西科技大学鹿山学院
毕业设计(论文)
题目:
对我国城市“以房养老”模式的研究
系别:
管理系
专业班级:
房产101
姓名:
周乙芬
学号:
20100751
指导教师:
张晓慧
职称:
助教
二〇一三年十二月十二日
摘要
中国已经进入老龄化社会,计划生育政策的实施使得家庭结构发生显著变化,养儿防老的传统方式难以适应时代的发展。
怎样养老、养老方式的选择已成为社会的热点话题。
本文以老年人在城市拥有产权房作为研究对象,重新定义“以房养老”的概念,扩大其覆盖面。
通过研究国外比较成熟的且实施成功的”以房养老“模式,分析其成功原因。
再研究我国现有的“以房养老”模式以及在南京、上海、北京试点的高级“以房养老”模式在我国实施中缺乏规模性、制度性的主要原因。
结合我国国情以及传统观念对“以房养老”模式进行大胆创新,从法律政策体系、宏观社会支持体系以及微观家庭个人支持体系三大方面提出促进“以房养老”发展的建议,使其能够朝着我国的当前形势发展。
关键词:
老龄化以房养老新型养老模式
Abstract
Chinahasenteredanagingsociety,theimplementationoftheone-childpolicymakesfamilystructurechangedsignificantly,atraditionalwaytosupportthemtoadapttothedevelopmentofTheTimes.Thechoiceofthewaysofhowtoprovidefortheaged,endowmenthasbecomeahottopicinthesociety.
Basedontheoldpeopleinthecityhavepropertyrightastheresearchobject,toredefinetheconceptof"retirementwithhouse",toexpanditscoverage.Bystudyingabroadmorematureandsuccessfulimplementationof"retirementwithhouse"model,analyzethesuccessfulreason.Totheresearchofourcountry'sexisting"retirementwithhouse"modelandpilotinBeijing,Nanjing,Shanghai,senior"retirementwithhouse"modeinourcountrythemainreasonforthelackofscale,institutionalimplementation.CombinedwithChina'snationalconditionsandthetraditionalconceptof"retirementwithhouse"modelofboldinnovation,fromthelawpolicysystemandmacrosocialsupportsystemandmicrofamilypersonalsupportsystemthreeaspectsputforwardtheSuggestionstopromotethedevelopmentof"retirementwithhouse",makeittowardsthecurrentsituationofthedevelopmentofourcountry.
Keywords:
Aging;Retirementwithhouse;Anewmodeofpension
目录
一、“以房养老”的理论基础1
(一)“以房养老”的定义1
(二)“以房养老”模式的研究综述1
二、国外“以房养老”模式2
(一)国外几种具有代表性的“以房养老”模式2
(二)国外成功经验的原因2
三、我国城市居民“以房养老”主要模式的分析4
(一)以房养老初级模式4
(二)以房养老高级模式4
(三)对我国城市居民“以房养老”模式的分析5
四、现阶段我国城市居民“以房养老”模式的问题研究7
(一)政府及相关法律法规的缺失7
(二)金融技术落后和有关保险产品的欠缺7
(三)房地产市场不成熟7
(四)不可预见性风险8
(五)传统养老观念的阻碍9
五、解决我国“以房养老”问题的措施10
(一)明确我国城市“以房养老”的发展方向,创新“以房养老”10
(二)相关法律政策的支持10
(三)宏观社会支持体系11
(四)微观家庭支持体系12
六、结束语
致谢15
参考文献16
一、“以房养老”的理论基础
(一)“以房养老”的定义
“倒按揭”也被称为“住房反抵押贷款”,指的是老年人将拥有的住房产权抵押给银行,由银行按照约定一次性或分期给老年人发放贷款,老年人在余生不用还贷款并且可以依旧住在自己的房屋内,待去世后,房屋由银行处置,一次性结清贷款。
根据目前的发展情况来看,我国对“以房养老”的研究是有限的。
而笔者认为,我国的“以房养老”应从更广泛的意义上去理解,如通过出租出售等方式获得的额外养老金都应属于“以房养老”范畴。
因此,本文将“以房养老”定义为:
到了一定年龄的老人们,将其拥有产权的住房在市场上进行流通,所得的资金除了供养老金以外,可以有效改善老年生活质量的一种养老模式。
(二)“以房养老”模式的研究综述
“以房养老”模式在我国的研究还处于探索阶段,这种新的养老模式不仅是我国应对老龄化危机提出的一项重要措施,而且是对现有的养老方式的一种有效补充。
当前,我国学者多数研究“以房养老”的概念、需求、可行性研究方面以及“以房养老”中不确定的风险因素。
因此,本文通过以我国现有的“以房养老”模式为基础,对“以房养老”概念进行重新界定,对我国已实施的“以房养老”模式分类划分,并结合我国老年人口特有的社会经济属性,针对“以房养老”实施过程中存在的问题进行分析,从而提出对策建议,以对我国的城市“以房养老”进行进一步的探索。
2、国外“以房养老”模式
(一)国外几种具有代表性的“以房养老”模式
1、美国
美国是一个“以房养老”实施非常成功的国家,主要原因是得到政府及金融机构的大力支持,支持对象是62周岁以上的老年人。
主要类型分为三种,分别是住房价值抵押贷款、住房管理者、财政自由抵押。
2、加拿大
加拿大是实施住房反抵押贷款最快的国家。
其实施对象也是满62岁以上的老人,老人们可将不同类型的房屋作为抵押,产权依然归自己直至去世后才由后、后辈处置房屋,偿还贷款。
3、新加坡
在亚洲实施住房反抵押贷款成功的国家要数新加坡了,参与对象只正对50周岁以上的老年人,并且要求的是自己拥有的商品房,老年人可以用其住房以大换小,政府不能干预。
4、日本
日本实施以房养老模式最主要的原因是老龄化步伐加剧,因此得到社会各界及政府的高度重视。
具体分为两种模式,分别是由政府介入型和私营参与型。
其主要运作方式是由民营企业参与竞争,最后通过政府出面决策的过程。
(二)国外成功经验的原因
1、价值观开放
国外对自身资产价值观比较开放,他们是以改善生活条件为主,不受外界的干扰,一般都是由自己的主观思想去处理事情,养成独立自主的人生理念,使得住房反抵押贷款能够顺畅实施。
2、政府的支持
政府的参与在住房反抵押贷款中起到很大的作用,如实施中因破产或其他原因无法正常发放贷款时,政府的加入能让贷款正常进行;又如客户资料由政府负责保存,当房屋价值低于贷款总额时,多出的部分可以免偿还,反之多出的受益于业主。
相关的咨询服务、相关法律政策的支持也为“以房养老”奠定了坚实的基础。
3、拥有私人住房多
住房反抵押的前提是拥有住房产权,而私人住房的高低则决定了实施过程的顺利程度。
国外的发展国家拥有私人住房高,老年群可按照自己的需要将私房抵押变现,改善老年生活质量。
4、民营企业的加入
银行信托公司、保险公司等很多金融企业的加入,为老年人的养老方式的选择提供了很大的选择范围,老人可根据自身房屋的价值,选择符合自己要求的企业进行投资,不仅活跃了金融界,同时也使得老年人的财产得到有效的运用。
5、养老模式灵活
“以房养老”的方式不仅指单方面的住房反抵押贷款,还可用自住房“以大换小”、“住房出租”等多种方式。
这样不仅能有效实现房屋价值,还能满足不同人群的住房问题,同时也解决了老年人的养老问题。
6、遗产税对“以房养老”的促进作用
目前,世界上开征遗产税的国家和地区约有100多个,多数的经济发达国家和新型工业化国家都征收遗产税或赠与税。
例如美国针对不劳而获的接代传富行为实行高额的遗产税征收,税率实行超额累进制,最高税率达55%,从而以平衡巨大财富世代沿袭带来的社会问题,同时遗产税每年可为美国政府带来几百亿美元的收入。
因此,征收遗产税不仅使年青一代自立自强,减少对长辈的依赖,还有助于社会财富的再次分配,利于社会公平的实现"然而这种遗产税的征收也同样为“以房养老”的推行起到推波助澜的作用,正是由于继承房产的同时要征缴大量的遗产税,使得房屋并没有在国外许多国家成为家产继承的最大部分所在,促进老年人利用自有房屋进行价值转换。
三、我国城市居民“以房养老”主要模式的分析
(一)以房养老初级模式
以房养老的初级模式主要围绕产权是否改变来研究。
产权不变的养老初级模式指的是老年人利用其自有房屋进行出租、以大换小等多种形式来获得除养老金以外的资金,以致能够通过这笔资金来改善老年人的老年生活质量及精神质量,但同时,其房屋的所有权仍未改变,仍属于老年人所有。
主要方式有:
招租养老、出租养老、换租养老、以大换小养老。
产权改变的养老初级模式是指老年人将自有房屋出售,彻底改变房屋的所有权,通过对房屋出售而一次性获得收入,用所获得的收入来增加养老资金的方式。
主要有三种形式:
售出自有房屋、售出大房买入小房、代际遗传。
(二)以房养老高级模式
本文介绍的新型“以房养老”模式主要是我国部分城市借鉴发达国家的经验,提出的养老新模式,由于这些模式牵涉到养老机构、公积金管理中心等多方主体,比群众自发的“以房养老”模式更具规范性,因此,属于“以房养老”的高级形式。
1、南京留园公寓模式
江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓,国内首个推出了“以房换养”的操作方案。
具体操作:
老人在保留对房产所有权的前提下,将自有的房屋使用权让渡给老年公寓,以换取终生免费入住留园公寓,除为签订协议的老人提供日常的养老看护外,留园公寓还承诺按照医保的标准,支付老人的医疗费用,而留园公寓通过对老年人房屋的经营,主要是房屋租赁获得收入用以支付入住老人的生活费及部分医疗费用,老人去世后,房屋的所有权归留园公寓所有。
2、上海“以房自助养老”
上海“以房自助养老”方案规定为:
年龄满65岁及以上老年人,把自有产权房屋通过市场交易方式由公积金管理中心收购,该中心再将该住房返租给老人,并参照权威部门发布的上海地区平均寿命年龄约定租期,收购的价格一块用于欲支付住房的租金,另外一块直接支付给老人,而公积金管理中心所收购的以房自助养老的房屋,将纳入上海的廉租住房体系,将通过租金配租或实物配租形式,用于改善中低收入住房困难家庭的居住条件。
3、北京“养老房屋银行”
2007年北京首家通过房屋租赁方式提供养老的新型养老机构--“养老房屋银行”启动实施,这家被称为“养老房屋银行”的新服务机构与地产经纪公司合作,在不变更房屋所有权的前提下,对老人的房屋招租实现资产价值。
对于60岁以上老年人只要向养老机构提出养老需求,“养老房屋银行”便随之启动,其具体的做法是:
老人保留房屋房产但将其原住房进行出租,所得租金用于在养老机构的所需费用,同时还可享受养老机构和中介机构向老年人提供的房屋租赁代理费和养老费优惠政策。
(三)对我国城市居民“以房养老”模式的分析
1、我国“以房养老”的实施范围
我国以房养老的实施对象仅仅是对城市中的老年群体,随着老年人的年龄增长,医疗保险各项也会随之提高,在城市生活的费用也会很高,对于由农村入迁城镇的人群相当一部分也是收入较低的,短期内没能力购买住房,因此,市场上存在较大住房的需求,城市中的老年人可通过拥有产权的住房进行出租用以改善养老质量,这也让以房养老有了市场的支撑。
2、我国城市“以房养老”的适用人群
我国城市以房养老仅适用于在城镇拥有住房产权的老年群体,他们由于生活的需要或者没有子女的照料,讲拥有产权的住房通过多种方式变现,以此改善自己的老年生活质量。
3、对已有“以房养老”模式的效果评估
表1以房养老各方式所占调查比例(﹪)
谁养老谁继承房屋
14.98
售出大房换购小房,用差价养老
12.92
选择租出大房再租入小房,用房租差价养老
15.71
将房屋出租出售,入住老年公寓或与子女住,用租金售房金养老
18.65
倒按揭,房屋抵押,获得贷款作为养老金
14.39
不好做决定
23.35
从上表中不难看出,我国现有的以房养老模式中,将房子出租出售,自己住老年公寓或与子女一起住,用租金或售房款养老的比例较多。
其次分别为大房换小房的方式以及谁养老谁继承房屋的方式。
对于这三种较受欢迎的原因是因为实施过程比较简单,容易接受。
而选择倒按揭、房屋贷款,取得养老金的人所占比例最小。
现实中,这种新型的“以房养老”模式在我国实施起来也并不顺畅,北京“养老房屋银行”、南京留园公寓模式、上海“以房自助养老”这些借鉴于国外经验而产生的新型“以房养老”模式也并没有被大部分老年群接受。
南京留园公寓式少有人问津,毫无发展可言。
上海的以房自助养老虽然能够激起广大老年群众的兴趣,而亲身体验的没有几个,这一试点现处于停滞状态。
北京养老房屋银行因为操作上的复杂同样也没有好的结果。
所以,我国现有的以房养老模式中,初级模式比较符合我国代际遗传的传统观念,自发的应用于生活中,而住房反抵押贷款这种高级模式还需要进一步探究。
四、现阶段我国城市居民“以房养老”模式的问题研究
(一)政府及相关法律法规的缺失
外国在实施以房养老模式中取得很好的成绩,根本原因在于政府的支持以及相关法律政策的保障。
目前我们国家实行的以房养老模式依然处于初级模式,虽然这种模式也能够帮助老年人改善生活质量,然而在过程中会因为得不到政府和相关政策的支持及各种因素增加支出,阻碍了以房养老发挥最大效用。
我国养老高级形式试点中不能成功的很大原因也是因为政府职能的缺失以及没能得到相关法律政策的保护。
既然是借鉴外国经验,最基本的条件就是需要政府及法律政策的支持,而我国在实施中政府并没有参与其中,相关政策法规也没有得到普及,以至于老年人在过程中权利得不到保障。
(二)金融技术落后和有关保险产品的欠缺
由于实施住房反抵押贷款需要很长时间才能盈利,而我国的金融机构实行的业绩考核方式降低了其兴趣,这一问题制约着我国实施以房养老。
还有另一个问题就是如果金融机构参与到以房养老的实施中,虽然获得一大批住房,但是若资产不能正常流通,那将会出现现金流的短缺,以至于不能正常支付给老年人养老费用,使得老年人和金融机构都出现危机。
保险公司是参与这一业务是最合适的,热别是大型的保险公司。
但是基于我国的现状,信贷业务都是由银行负责的,因为银行自身因素不参与,所以使得保险公司也没能发挥其作用。
(三)房地产市场不成熟
自分税制实施后,地方政府的财权和事权开始出现不平衡现象。
于是地方政府为了增加收益和缓解财政支出压力,其采取土地转让、土地批租的方式。
土地供给影响了房地产的建设,受影响最深的是城市中心区的土地。
房产价格由房产和所占土地的价格组成,而实际使用上,随着时间推移和使用价值的实现而产生折旧,这会使房产出现贬值。
所以,即使房产贬值其仍会随地价的上升而上升。
随着城镇化进程的加速,每年都有很多新增城市人口,而人口多了对住房要求也增强了,但土地有限,供给少,所以产生了房地产泡沫。
随着社会进步,城市居民的收入水平保持稳定,他们对风险的承受力也加强了,于是刺激了房地产的开发,这种刺激加上土地供给的有限性加快了房产价格的上涨,从而导致房地产泡沫。
房地产泡沫影响了“以房养老”新方式的推出,要想它能顺利推出,则必须保障房地产市场是一个成熟的市场,若其不成熟就会出现以下情况:
第一,当房价总是上升时,老年人在将房产进行反抵押贷款时还要去担心其房屋未来的升值空间,这会使得房屋的市场流通减少;第二,当房价下跌时,不仅影响保险机构或金融机构对抵押的房屋的再次流通变现,还会让他们减少利润。
(四)不可预见性风险
1、寿命不确定风险
人一旦老,身体各种机能不如年轻,伴随年龄的不仅仅是皱纹,还有病痛,病痛多了,寿命完结日就是不可预见的,随着社会医疗的不断发展,老人可以依靠各种药物维持自己身体机能的正常运作,假如采取以房养老模式养老,那么保险公司将在老人一个“合理”的寿命期内盈利,一旦超过了这个“合理”寿命,养老支出就会给保险公司造成压力,别说盈利了,不亏本就不错了。
2、利率风险
作为发展中国家,通货膨胀的存在是必然的。
通货膨胀会引起物价上涨,使价格信号失去原有作用,容易误导生产消费者,盲目生产大量产品。
同时,它还促使货币贬值,降低居民的原有生活水平,生活质量得不到提高。
通货膨胀会引起银行贷款利率的波动,增加了实施住房反向抵押贷款的借贷双方风险。
因此,银行利率的波动将是影响“以房养老”新型方式发展的因素之一。
3、政策风险
中国对“房屋”这一关键词是很敏感了,中国近年来针对房价这一问题出台了很多政策,与房屋相关的政策也就更多了,政策在变,今年一个样,明年又是另外一个样,谁都不知道今年“以房养老”是这样的实施方式,那么明年会不会是另外一个样了,这不仅对贷款方有很大的风险,对中国老百姓的影响也是很大的,谁知道我今年签了“以房养老”合同,明年国家政策一变然后房屋就成国家了的。
4、道德风险
道德风险是与借贷款双方都相关的风险。
一些有需要的借款人对自己的以往病史、身体状况以及医疗保健等信息进行隐瞒,提供假的健康资料,以骗取贷款;或者部分不良贷款公司已资金不充足或者房屋评估价值较低等虚假信息欺骗消费者,不发贷款或者少发,影响了贷款者之后的生活资料,这种双方都有的风险由信息不对称引起的,因此,双方的道德诚信问题直接影响了这一政策的实施。
(五)传统养老观念的阻碍
在我们国家,代代流传的养老观念是儿女对自己的父母养老送终,这就是我们传统说的“养儿防老”观念。
父母年轻时为儿女奋斗了一辈子,等到自己老了让自己小孩养那是天经地义的,不养老那是大逆不道,会被周围邻居说不孝,没有一点良心,养了个白眼狼。
因此,传统养老观念根深蒂固,一个有基本良心的人是不愿意得到“不孝”的名声的,“以房养老”这一时髦的养老观念,是要需要长期的普及才会在人们心中达成共识,不是一朝一夕就能计划实施的。
五、解决我国“以房养老”问题的措施
(一)明确我国城市“以房养老”的发展方向,创新“以房养老”
1、明确我国城市“以房养老”的发展方向
社会的发展使得养老方式不得不顺应着时代的步伐,选择什么方式进行养老也是老人们思考的主要方面,国外较具有代表性的以房养老也得到国人借鉴。
但是每个国家都有不同的国情,如果不从本国的实际情况出发,全部照搬其他国家的成功经验,这样的做法不仅不能最大发挥“以房养老”的好处和作用,而且会使老人的住房贬值,不能达到想要的目的。
所以,在实施以房养老的过程中,需要认清我国的实际情况,充分考虑到相关限制条件,比如农村宅基地受限,实施住房养老的对象就只能是城镇老年人。
只有推出符合我国实际情况的养老模式,才能得到老人群体的认同。
2、通过大胆创新提出我国“以房养老”新模式
(1)整顿“以房养老”初级模式
由民间自发的住房养老方式是众老年群认可的,但是由于缺乏规范性及保证制度不完善,所以可以从这两方面去整顿。
实施步骤:
由中介机构参与,实行住房的登记备案手续,同时中介机构把老年人的需求进行分类,老人们可以根据自身的情况选择适合自己的养老方式,这样的做法使得养老规范化,易于管理。
当然,这期间需要政府发挥其职能,要特别防止老人权益受侵犯的情况,同时还能有效阻止老人在养老当中受虐待、陪护不周到的情况。
(2)开创以房养老新模式
两会期间提出的保障性住房的建设问题,说明了国家也重视人民群众的家园稳固。
从这一层面去思考,在此提出一个新的想法:
为了能实现国家的保障性住房供求情况,又能实现老年人的以房养老需要,我们可将国家设立的保障性住房和用于反抵押贷款的房屋有效结合起来。
这一做法需要政府的参与,由政府规划用于反抵押贷款的房屋,对满足条件的抵押住房重新规划为保障性住房。
这样既满足了城市居民低收入家庭的住房要求,满足城乡涌入城镇者对低价廉租房的需要,同样也使老年人改善其城镇老年生活质量。
(二)相关法律政策的支持
法律的效力毋庸置疑,每一个中国公民都应该知法、守法。
只有明文规定的法律才是大家认可的法律。
有了法律,我们就能依循法律行事,有法可究。
以房养老这一新型养老模式,因为在我国发展时间较短,所以至今还未设立相关的法律政策,使得老年人在养老过程中没有得到法律的保护。
以房养老关系到土地问题的相关法律,物权法也没能完全解释其中的问题。
为了能让以房养老规范、顺利的实施,需要完善我国的相关法律体系,从而让老年人的养老能够稳妥、有保障的进行。
首先离不开政府的大力支持;其次还需要政府在这方面知识的宣传;再次还需要政府作出实际行动,制定相关优惠政策;最后政府还得维护老年人的合法权益不受侵犯,使养老环境向着良好的方向发展。
(三)宏观社会支持体系
1、改善我国房地产市场,完善房产中介机构
(1)改善房地产环境,稳定房价
自从出现“房地产”一词,它就时刻受到关注,时刻被大众提起,由它带来的一系列问题也接踵而来。
尤其近年来飞速上涨的房价,国家政府为了抑制房价的过快上升,已经连续出台了多重政策和法律条文,如“国8条”争对个人住房征收房产税改革的试点城市等。
此外,还应大力打击围房行为,抑制境外赵钱流入房地产市场。
为了能有效保障低收入家庭和完善房地产结构,必须对那些恶意炒房的人进行严厉惩罚,并严格执行“限购令”。
争对上述现象,国家首先必须对房地产企业进行规范管理;其次,通过舆论,新闻媒体等方式为消费者树立正确的购房心理,避免由于他们的非理性消费造成高房价后果,从而影响“以房养老”的实施。
(2)完善房产中介机构,提高“以房养老”服务范围
房地产中介的出现为实施“以房养老”提供了便利,但房地产中介机构不够规范在交易时常发生各种纠纷和问题,现争对此现象提出如下建议:
第一,规范房产中介机构的相关法律制度,防止其吃差价,暗盘操作等行为;
第二,设立具有权威性的省市级别或者国家级别的房屋中介协会,其目的是监督房产中介的交易活动,而且能使这些机构更规范;
第三,加大中介机构的服务范围,为以房养老的老年人提供更加方便的服务。
2、加大
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