沈阳房地产市场分析报告.docx
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沈阳房地产市场分析报告
2020年7月沈阳房地产市场分析报告
第一章商品房市场
一、商品房供给量分析
7月全市商品房供给量为215万平方米,环比上升%。
随着沈城楼市进入传统的销售旺期,而且近期市场有必然的回暖迹象,因此各个开发商加大了推售力度,市场供给量慢慢放大。
7月份商品房供给套数为24013套,其中商品住宅供给面积为万平方米,其供给面积占当月总供给量的%,商品住宅供给套数为20340套。
商业用房供给面积为万平方米,其供给面积占当月总供给量的%,供给套数为3078套。
商品房供给量走势
7月份全市商品房供给量为215万平方米,环比上升%,供给套数为24013,由于09年下半年土地市场成交火爆,必将致使以后几年新项目不断涌现,进入`10年第2季度以来,商品房供给量慢慢放大,专门是进入5月份以来整体放量趋势明显,这主若是因为一方面传统销售旺季即将到来,很多开发商已经着手打提早量,另一方面是为了减少房产新政将产生的不利阻碍,减缓下半年销售压力,开发商明显加大了推售力度。
本月各区供给量散布情形
本月新项目上市、新品加推仍然集中,专门是像于洪区如此楼盘大量聚集的区域,供给量放大明显,使得该区本月以%位于各区供给量之首。
而其他传统的要紧供给区域如:
铁西区、浑南新区表现相对平稳,所占供给比大体都在15%以上。
各区域供给量走势
从7月份各区域供给量走势来看,于洪区供给量在上月少量回掉队,本月迅速爬升,放量明显。
而铁西区自从今年3月份以来一直维持良好的上升态势,本月继续向上爬升,浑南新区尽管本月小幅回落,可是由于大浑南和行政中心南移已经确信,因此以后供给量必将还会维持强劲的上升趋势。
各环线商品房供给比例
二至三环间和三环外本月别离占沈城商品房供给量的%和%,楼价持续爬升、土地稀缺、市场饱和这些都是致使目前市区商品房供给量持续缩减的要紧缘故,而随着目前城市外扩的加速,各开发商愈来愈倾昧像二至三环间和三环外如此的土地储蓄充沛,价钱相对适中的区域,使得目前该类区域内大盘云集,区域供给量不断放大,目前已慢慢成为沈城商品房供给的主体。
二、商品房成交分析商品房成交走势分析
7月份商品房共成交万平方米,环比上升%,同比持平,成交14554套。
从近三个月的成交量走势来看,一直处于稳步爬升时期,且环比一直维持上升态势,而从本月成交同比呈现持平来看,目前市场确实存在慢慢回暖的迹象。
三、供求关系分析
本月供求比为1:
,,由于09年土地市场成交火爆,开发商拿地热情高涨,致使`10年必将有众多新项目陆续面市,供给量不断放大,但与此同时进入`10年以来,国家多次针对房地产市场出台打压性新政,使得市场迅速转淡,很难维持09年下半年开始的火爆走势,尽管近期市场成交情形慢慢好转,且呈现回暖态势,可是与目前快速放量的供给量相较,供求关系整体仍是呈现供大于求的局面。
四、各环线商品房成交比例
本月商品房成交面积要紧集中在二至三环间,区域成交量所占全市成交比的43%,因为该区间是目前沈城在售楼盘最为集中的区域,而且相关于二环内的楼盘,该区间的楼盘价钱相对适中,可选性强,性价比高,因此该区域成交量明显高于其他区间。
第二章商品住宅市场
一、商品住宅供给量分析
商品住宅供给量走势
7月商品住宅的供给量为万平,环比上升%,同比上升%,商品住宅供给套数为20340套。
尽管进入‘10年的第一个季度,受沈城地产传统冬歇期和不断出台的利空政策阻碍,商品住宅供给量相较09年第四季度缩量明显,但09年土地市场大幅放量,开发商拿地热情高涨,成交活跃,这些必然致使以后短时刻内涌现大量新项目,因此进入‘10年二季度,随着各个新项目陆续动工建设,商品住宅供给量明显爬升,专门是进入5月份以来,随着传统的销售旺季的临近,加上各个开发商为了抢在房产新政在沈城产生实质阻碍前,加速存量去化,因此近期商品住宅供给量走势一直维持着强劲的爬升态势。
本月各区供给量散布情形
7月沈城新项目上市、加推相对集中,尤其以中大盘项目相对集中的于洪区表现最为突出,比如保利上林湾二期、银亿万万城二期、宏发英里这些区域典型项目都选择在7月份或是加推或是新品认筹,%的区域供给量所占比使得该区位于7月全市十区之首,而其他传统的商品住宅要紧供给区域如:
铁西区、浑南新区表现相对平稳,所占供给比大体都在15%以上。
各环线商品住宅供给走势
二至三环间的供给量持续爬升,上升趋势明显高于其他区间,区间内商品住宅供给量最为集中。
而三环外这一区域,大盘最为集中,供给量正在呈现快速放大的态势。
城市外扩、市区楼市饱和与楼价持续爬升、近远郊土地储蓄丰硕价钱相对低廉等因素都是致使目前二至三环间、三环外这些区域供给量不断放大的主因。
二、商品住宅户均面积分析
7月商品住宅的户均面积为平米,环比下降%。
目前市场上以投资性为主体的纯小户型住宅、公寓产品,目前市场销售情形略有好转,可是新政阻碍仍然较大。
市场需求主体仍是以自住型为主导的刚性需求客群为主。
三、商品住宅成交量分析
本月商品住宅的成交量为万平米,环比上升%,同比下降%,成交12221套;随着供给量的持续放大,待售房源不断增多,尽管新政阻碍犹在,可是关于目前以刚性需求为主导的沈城楼市,成交量仍是有进一步放大的空间,而且从本月同比情形来看,尽管小幅下挫,可是目前市场成交情形已经大体恢复到09年同期水平,市场回暖迹象明显。
四、供求关系分析
7月份供求比为1:
,由于09年土地市场的大幅放量,使得近期市场供给量不断加大,尽管成交量也相应有所提升,可是与供给量近期的快速放量相较,需求明显无法与供给量同步,因此目前商品住宅整体呈现供大于求的局面。
五、各区商品住宅成交情形分析
7月份商品住宅成交量以铁西区居首,占整体成交量的27%,第二为于洪区和东陵区,从本月成交量前三位区域来看,均为目前沈城楼市最为集中的区域。
由于目前市场需求的主体仍是以自住为目的的刚性需求者为主,而这部份人群关于区域配套、交通等生活基础设施十分看重,而铁西区在基础配套设施方面十分完善,因此也是目前商品住宅市场需求的主体区域之一。
第三章商业市场
一、供给量分析
本月商业用房供给面积为万平方米,供给套数为3078套。
从目前商业市场整体供给趋势来看,市场走势相对平稳,而且随着进入销售旺季,整体供给趋势放量明显。
由于商业市场所受房产新政阻碍十分有限,加上去年商业用地成交相对较多,使得沈城商业市场以后供给必将持续爬升。
二、成交量分析
本月商业用房成交万平方米,环比上升%,同比上升%,本月同环比均呈现大幅递增趋势,随着供给量不断放大,成交量也呈现快速上升趋势,商业用房市场表现活跃,目前政策上的不利阻碍,要紧仍是体此刻商品住宅市场,关于商业市场阻碍甚微。
三、供求关系分析
本月商业市场供求比为1:
,市场整体呈现供不该求的局面,随着沈城市场经济的快速进展,商业地产突出的收益性愈来愈明显,关于商业地产的需求不断放大,专门是目前商品住宅市场关于投资、投机方式的政策打压,使得许多投资客把注意力快速转移到商业地产市场,致使目前整个商业地产市场呈现供销两旺的局面。
第四章土地市场
一、土地供给分析
一、土地供给走势分析
本月共有45宗土地推出,土地供给面积为127万平,土地供给量环比下降%,与去年同期相较下降%。
本月土地供给量下滑幅度较大,市场需求决定市场供给,目前各开发商手中土地储蓄量已大体饱和,尤其是大牌开发商在09年末拿了很多土地,因此市场需求有所回缩,土地供给也随之减少;而且国家政策的阻碍也是土地供给减少的缘故。
但整体看来土地市场处于健康进展时期。
其中居住用地本月推出15宗,供给总量为万平,环比下降%。
二、本月各物业用途土地供给情形
本月土地供给量仍以工业用地为主,共23宗,供给量所占比例超过了50%。
居住用地本月的比重有所上升,推出15宗土地,所占比例为34%。
商业用地推出6宗,其他用地1宗。
3、各区域本月土地供给情形
本月土地供给量要紧来源于铁西区和沈北新区,另外还有于洪区和皇姑区有少量的土地,可见本月的土地供给要紧集中在二环外的区域,随着城市进展计划的外扩和市内土地资源的稀缺,以后土地供给也正慢慢外延。
铁西区和沈北新区的土地供给要紧为工业用地。
4、本月土地供给面积结构分析
本月供给量仍以1-5万平米的中小型地块为主,所占比例达62%,一是由于土地资源有限,大规模的土地已经很少见,另外也是受国家政策的阻碍以避免地王的产生,而把地块分割推出。
另外,5-10万平米的地图供给量占比重为27%。
二、土地成交分析二、土地成交走势分析
本月土地成交量有所上升,但成交宗数下降,共成交33宗土地,万平。
居住用地的成交量与上月相较差距不大,成交量仍以工业用地为主。
进入下半年,09年成交的土地产品均已上市,市场目前供给量大增,而消化量较少,使得资金不能专门快的回拢,开发商手中没有多余资金供给多余土地,尤其是去年拿地较多的大牌开发商,但小型的开发企业却能够借现在机以较低的价钱购买土地。
各物业用途土地成交量走势分析
本月工业用地和居住用地的成交量均有所增加,但居住用地上升幅度不大,商业用地转变甚微。
从整体来看,`10年上半年的土地成交市场以工业用地是主角且波动较大,居住用地一直处于较平稳的状态,而商业用地转变不大,成交量一直较少。
3、本月成交土地物业形态分析
本月成交土地各物业形态的比例仍然没有转变,仍以工业用地为主,且所占比例超过50%,第二是居住用地,所占比例为21%,而商业用地仅为6%。
4、各区域成交情形分析
各区域土地成交比例
沈北新区成交土地所占比重为62%,大东区的成交土地比重为20%,于洪区所占比重为13%,而铁西区成交土地的比重仅占3%,市内土地稀少也很紧缺,而城市近郊土地资源丰硕,因此成交土地较集中在二、三环周围。
各区域土地成交走势
本月铁西区成交量下滑,而沈北新区成交量在本月上升。
`10年上半年铁西区和沈北新区土地成交量波动较大,其他区域成交量较小,因此起伏不明显。
五、成交土地可建面积分析
7月成交土地可建面积为万平,居住土地的可见面积为万平,本月土地成交量上升因此可建面积也随之上升。
整体来看`10年上半年可建面积走势较平稳。
六、土地成交金额分析
尽管近几个月土地成交以工业用地为主,但由于工业用地的成交价钱偏低,因此其成交总价不高,从成交走势来看,工业用地的成交金额转变不大,而居住用地的成交金额却一直在上下波动,这主若是由于居住用地的成交金额受区位的阻碍较大,不同区域的成交价钱差距也较大。
本月各区域成交总价
本月成交土地总金额最多的为沈北新区,第二是于洪区和大东区;和平区,沈河区和铁西区土地成交量较少,其他区域均没有土地成交。
沈北新区地幅辽阔,土地资源丰硕,且地价偏低,也是近几年的重点进展区域,因此成交土地也多集中在本区域。
各区域成交总价走势
从各区成交金额走势来看,各区域的走势均无规律可循,起伏不定,但与去年年末相较波动较小,金额较低。
上半年的土地市场处于健康进展状态。
7、楼板价成交分析
各物业用途土地楼板价走势
本月各物业用途的楼板价走势下滑,居住用地和工业用地的楼板价均有所下滑,而商业用地的楼板价也处于近一年的最低水平,主若是由于本月成交的土地均位于城市外缘地带,成交价偏低的缘故。
八、土地成交规模结构分析
成交土地多为5万平米以下的小地块,土地资源的日趋紧缺,并受相关政策阻碍,大地块土地日渐减少,而且小地块的成交总价也相对偏低。
九、溢价率分析
本月土地流拍率较上个月增加。
成交的土地中有21%比例的土地成交溢价率在0~30%之间,其他均已起始价成交。
适当的竞争有助于土地成交市场的更有秩序的进展。
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