中国三亚东方威尼斯休闲生活特区项目建议书.docx
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中国三亚东方威尼斯休闲生活特区项目建议书
三亚市南山宁远河口滨海休闲渡假项目
中国·三亚“东方威尼斯”休闲生活特区
项目建议书
一、项目名称:
项目名称暂定为:
中国·三亚“东方威尼斯”休闲生活特区项目(三亚市南山~宁远河口滨海休闲安养项目)。
二、项目性质:
以宁远河口水系改造和开发滨河、滨海旅游服务设施及住宅项目、娱乐设施、老年康复疗养中心和休闲、渡假产业项目为主的大型综合旅游房地产项目。
三、项目建设地点及规划选址范围
中国·三亚“东方威尼斯”休闲生活特区项目,建设地点拟选址于三亚市南山佛教文化苑西侧、三亚的母亲河—宁远河入海口及周边地界,项目用地范围西起保港村水岸和港门港水域,东至麒麟坡及头塘村稻田边缘和虾塘,北至高速公路,南至崖州湾,面积约2500亩(含水面)地域。
项目区域地处三亚市规划中的崖城—梅山旅游圈核心地带,距三亚南山佛教文化苑交通距离约7公里,距海南省旅游中心城市——三亚市的交通距离约50公里。
拥有便捷的交通,适宜的气候,得天独厚的发达的河口水系及海岸旅游度假资源,其旅游度假、水上运动、水上娱乐、老年康复疗养和人居项目的发展前景十分广阔。
四、项目定位
《三亚市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出:
“力争到2010年把三亚建设成为带动琼南发展的南部中心城市,全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”,世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地”。
三亚旅游的发展将由观光旅游向度假休闲转型。
同时,《三亚市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》还提出:
“推进城市发展空间“南进北扩、东拓西展”,以休闲度假为导向优化旅游产品结构,培育分工合理、良性互动的旅游产业链。
(1)大力开发海上娱乐项目。
深度开发潜水、冲浪、帆船、海底观光等旅游项目,丰富海上休闲运动旅游内涵,提高海上娱乐产品质量。
(2)加快发展游艇经济,建设中国一流的“游艇基地””。
因此,本项目的开发,将充分利用南山地区的旅游资源、发挥区位优势和三亚市旅游度假规划向南部、西部拓展的时机,将三亚“东方威尼斯”休闲生活特区打造成集水上动感休闲游乐及热带滨海旅游资源开发、房地产开发、国际性游艇度假等旅游度假项目开发于一体的国际化、世界级的水上活动和顶级休闲生活特区。
使之成为全国乃至世界成功人士理想的“第二家园”;并促进三亚市西部地区旅游经济、社会和文化事业的进步,促进当地“新农村”建设及推进实现当地政府民生发展目标。
同时通过对宁远河口水系的改造和治理,疏竣河道,改善水质;实现地区经济效益、社会效益、生态环境效益和谐统一。
(一)、开发河口面积375亩的岛屿及利用近700亩的河口水面,在岛上建设滨水游乐、水上运动、水上娱乐设施、游艇码头等高端旅游休闲服务设施,同时在河口水面建设集大型数码喷泉、数码灯光、数码焰火于一体的灯光艺术工程,建设全省独一无二的“欢乐岛”,使宁远河“欢乐岛”成为三亚旅游由观光旅游向休闲、度假、娱乐旅游转型的亮点,成为全国乃至世界游客的欢乐岛、不夜城。
(二)、项目区地处南山地区,百岁老人数量高居全国之冠。
同时南山是我国的佛教名山,观音菩萨曾许下八大心愿,其中一愿是愿能长居于南山,对美丽的南山情有独钟。
历史上著名的唐朝鉴真大和尚第六次东渡日本传授佛法,在海上遭遇台风,在海上漂流达数月之久后在三亚南山宁远河口附近登陆,受到当地民众的欢迎,鉴真惊叹于当地山光物态的绝美,在此逗留传经达数年之久,遂后才依依而去,再次七渡日本,获得成功,南山从此成为佛教圣域。
在鉴真大和尚登陆三亚时,曾经在宁远河口旁近山石上晾晒经书,所以项目区所在地又名“晒经坡”。
因此,项目的开发应发挥佛教因缘,充分利用地处南山佛教文化苑AAAA级风景名胜区的区位优势和全国著名的长寿之乡这一品牌,改造宁远河口周边发达的水系资源,在河口沿岸开发度假住宅组团、老年康复疗养中心和老年产权公寓,使“东方威尼斯”休闲生活特区成为集旅游度假、优质人居和老年人康复疗养于一体的健康之都、长寿之乡。
(三)在滨海区域整合建设集滨海全景观光、滨海休闲游乐、海上白金五星级标志性度假酒店(含国际游艇会馆和国际海景度假公馆部分)的高端旅游度假服务区,同时打造环境一流、配套一流、品味一流、服务一流的,主要面向国内外养生、度假和老年安养市场的一线海景度假住宅项目,以此实现“东方威尼斯”休闲生活特区的高规格、高起点开发。
五、市场定位
本项目是呼应三亚市建设国际性热带滨海旅游度假城市而开发的高端旅游度假服务设施,同时针对中国“第三次置业”和国内外“第二居住地”市场而开发的高端旅游度假与住宅产品。
其基本的市场定位为:
(一)旅游客源市场:
包括:
1)国内外高端“自游人”与豪华旅游团队;2)国内外高级商务、会议组织及团体;3)企业接待机构:
4)酒店管理集团所拥有的全球分时度假会员体系客源;等。
(一)房地产项目的目标客户群:
无闲照料老人的城市富有家庭,具有投资、度假多重需求的城市中产阶层,各地的离退休干部,高收入的文化界人士和工作压力较大的企业高管人员。
以及被中国和平、稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置业人士(目前海南的国际置业客户主要来自俄罗斯、韩国及欧美地区国家)。
(二)房地产项目的主要区域市场划分:
包括:
1)以避寒、养老为主的东北市场;2)以投资与“候鸟式”度假为主的上海、华东市场;3)以度假、养生为主的北京、华北市场;4)以晚年移民为主的西北市场;5)以“候鸟式”度假为主的西南、华南市场;6)以守望人民币升值的国际投机商与境外置业群体。
六、项目的主要规划设计指标(待批)
(一)项目规划总用地面积:
本项目规划总面积约2500亩,含建设用地1500亩,其中岛屿面积375亩。
河岸退线土地面积300亩,水体面积700亩。
(二)主要控制性规划指标:
(待批)
1、总体容积率(以1500亩建设用地为基数):
0.65。
2、总建筑面积:
约65万平方米。
3、总体建筑密度:
≤10%(以小高层及多层建筑为主)。
4、绿地率:
≥70%。
5、最大建筑高度(顶部高度):
住宅建筑40米,标志性酒店建筑150米,滨海、滨河公建、商业设施25米。
6、建设周期:
5年。
七、基本规划与建设方案(以政府最终批准的方案为准):
项目可分为四部份:
1、“欢乐岛”及水上动感城;2、五星级滨海旅游度假服务区(五星级度假酒店、国际海景度假公馆及游艇会所);3、宁远河“河岸生活”河景度假公寓区(房地产项目区);4、老年康复疗养中心。
具体规划建设方案为:
(一)、东方威尼斯“欢乐岛”及水上动感城
1、项目定位(细分):
主要服务于国内外旅游度假客户群体、具有产权投资与岛屿休闲娱乐度假服务功能,是“东方威尼斯”休闲生活特区的商业、休闲娱乐、水上运动、水上娱乐及文化节庆活动核心区,同时做为“东方威尼斯”休闲生活特区的社区部分配套,承担部分社区服务功能,并使其成为带动旅游房地产项目开发、销售和提高项目品质的配套工程。
2、品牌定位:
与国际著名旅游服务机构开展品牌合作,并逐步实现其品牌文化及管理团队的本地化。
3、基本建设方案:
项目基本建设内容包括:
1)、新建两座与东、西河岸相连的水上永久性观光栈桥工程;2)、新建特色商住区(旅游步行街,含旅游观光、购物、特色餐饮、文化休闲娱乐等);3)新建水上运动和娱乐设施,4);开发渔家猎鱼、渔家餐饮、渔家婚庆等系列“渔文化”特色旅游产品;5)游艇码头区;6)水上激光音乐喷泉;(7)大型室内嬉水与互动娱乐、(8)泉艺广场与宫廷式园林景观系统;(9)大型室内海兽场馆与室内水族观赏系统;(10)人鱼共舞互动演艺设施;等。
3、主要设计参数:
用地面积约375亩(其中河岸退线约75亩,综合项目用地约300亩),总建筑面积约10万平方米(其中包括产权式商业服务设施约8万平方米),建筑容积率≤0.4,建筑密度≤10%,平均建筑层数5层,商业广场、市政路网密度约10%,绿地率≥70%,其他配套设施用地约15%。
(二)、五星级滨海旅游度假服务区
1、项目定位
白金五星级标志性度假酒店和国际海景度假公馆、国际游艇度假会所及海洋文化综艺、新时代数码景观工程为一体的世界级旅游度假名片工程。
2、品牌定位:
与国际著名酒店品牌机构开展品牌合作,对度假设施进行综合管理,充分利用酒店管理集团所拥有的全球分时度假会员体系客源,整合国内外先进的营销、传播手段;将“东方威尼斯”休闲生活特区打造成为环境一流、配套一流、品味一流、服务一流的面向世界的度假天堂。
并逐步实现其品牌文化及管理团队的本地化。
3、项目的基本建设方案:
强化项目区的的滨海休闲观光功能,将“东方威尼斯”休闲生活特区五星级滨海度假服务区建设成为具有旅游度假、海上观光、海滨休闲娱乐于一体的白金五星级度假酒店区。
其主要建设内容包括:
1)建设以一座39层、高达150米的“海上明珠”白金五星级豪华度假酒店为地标性建筑、海上旅游观光、室内海洋生物观赏、超豪华游艇俱乐部、国际会议中心和海洋科普等功能为一体的高端酒店度假区。
2)国际海景度假公馆和别墅区,3)滨海浴场及海上游乐项目区;4)海上浮岛垂钓中心。
该项目及其主体标志性建筑拟采用国际竞标方式,广邀国际著名建筑大师开展创意设计,其营建目标为亚洲最高端、最具地标性的海洋主题度假酒店(或酒店乐园)。
其特殊配套内容主要包括:
(1)空中直升飞机平台;
(2)外置全海景观光电梯;等。
4、主要设计参数:
总占地面积约250亩,河口以东项目区滨海区域,其中海上白金五星级酒店及其配套设施建设用地约100亩,国际海景度假公馆及配套服务设施150亩。
项目容积率≤0.899,建筑密度≤10%,名贵花木景观与绿地覆盖率≥85%。
总建筑面积约15万平方米。
其中:
(1)、白金五星级度假酒店主体建筑约7万平方米(高度约150米,39层地标性建筑);设计各类超豪华客房约1000间(套);
(2)、超豪华国际海景度假公馆(酒店式公寓和定制式极品海景别墅)约6万平方米,设计建造各类超豪华酒店式公寓约600户;极品海景别墅40座共2万平方米;该类豪宅统一纳入白金五星级酒店及游艇会所的酒店式物业服务范围,采用定制式营销模式,为客户提供多样化的设计方案(也可由客户自行提供设计方案),并在此基础上独立定价,独立销售。
(3)、五星级国际游艇俱乐部中心会所及其他配套服务设施,建筑面积约1万平方米。
(三)宁远河“河岸生活”河景度假公寓区
1、项目定位:
以宁远河水系开发为契机,充分利用三亚市正在成为全国乃至世界人民的“第二居所”的机遇,建设以面向国内外成功人士、高收入阶层、高端老年人士和中小型投资商为主进行产权销售的近海河景度假公寓项目群,使之成为宁远河畔“河岸新生活,宁静以致远”的高尚生活社区。
2、基本建设方案:
1)、河景度假公寓区:
按照规划统一建设各类河景公寓(产权公寓)、度假住宅,并配套建设社区会所(含社区中心会所、图书室、棋牌室、羽毛球/乒乓球室、社区健身中心、舞美中心、才艺中心、业主俱乐部等室内文化娱乐设施)、户外文体休闲中心(含社区泳池、网球场、足球场、篮球场、沙滩体育中心、海滨浴场等户外文化体育设施)、社区商业中心、幼儿园(2所)、小学(1所)及社区园艺中心、物业服务中心等配套服务设施。
据此设计的主流户型产品包括:
1房1厅1卫1厨户型(迷你度假/热租户型),每户建筑面积约50平方米。
宜占总户数的30%。
2房2厅1卫1厨户型(适合年轻家庭居住或作为异地家庭的“候鸟式”居所),每户建筑面积约90平方米。
宜占总户数的40%。
3房2厅2卫1厨户型(当地二次置业与异地移民主流户型),每户建筑面积约130平方米。
宜占总户数的20%。
3房2厅复式住宅(中产家庭二次置业主流户型),每户建筑面积约160平方米。
宜占总户数的5~7%。
顶层复式豪宅(空中别墅,高端人士的个性化住宅),有4房3厅~6房3厅多种户型,每户建筑面积约230~360平方米,带小型浅水泳池、阳光桑拿(玻璃房)等私家配套设施,并附送屋顶平台/花园,可享有“管家型”特种物业服务。
宜占总户数的3~5%。
2)、建筑参数:
住宅区占地面积约665亩,总建筑面积30万平方米。
住宅区规划容积率为0.676,建筑密度≤10%,绿地率≥70%。
建筑设计主要采用11+1小高层景观住宅组合,建筑物最大顶部高度约40米,小高层建筑的楼间距≥50米。
以上户型设计及其比例,可在项目分期建设过程中根据实际的销售情况进行修改、调整和变更。
(四)、国际老年康复安养中心
项目区当地气候温暖适宜,物产丰富,水土丰沃,是我国著名的长寿之乡、鱼米之乡和佛教圣地。
拥有得天独厚的自然风土生态优势,建设老年康复安养中心具有先天优势。
1、项目定位(细分):
充分利用项目区得天独厚的风土生态、气候、滨海资源条件,结合我国日益加剧的人口老年化发展趋势,拓展三亚老年度假、养生、居住市场,建设具有国际品牌和完善的远程诊疗服务功能的、专为国家机关、国有大型企业的高级干部(含高级离退休干部)、专家院士和国内外高端人士提供慢性老年疾病恢复、疗养、养老居住同时具有一般医疗机构的疾病诊治功能(甲级医疗护理服务机构)的国际老年康复安养中心。
2、项目拟建内容:
1、具有五星级酒店设施标准的国际老年康复(诊疗)中心大楼;2、园林式专业康复疗养别墅群(20~30栋);3、高级老年养生公寓(约500个户型单位);4、老年休闲会所(含专为老年人设计的户外休闲配套设施);5、医护人员生活配套区(含专家楼);6、高档园林及生态健身休闲游乐区;7、直升飞机场(配救护直升机1架);8、专用车队;9、其他后勤配套服务设施。
3、建筑参数:
计划用地面积约210亩,总建筑面积约10万平方米。
(空间布局方式拟与“河岸生活”公寓社区进行景观与休闲要素结合,使之成为公园化、生态型的国际老年安养、康复、度假中心)。
容积率:
0.714,建筑密度≤8%,绿地率≥70%。
4、品牌合作:
医疗服务拟委托北京某顶级医院开展经营,护理服务拟在引进日本著名医疗护理品牌基础上,实现专业护理人员的本地化。
八、项目总投资估算
根据本项目的规划设计内容及其开发模式,初步估算,本项目的各项建设投资费用约为人民币250,000万元。
详见下表:
“东方威尼斯”休闲生活特区项目投资估算表
序号
投资、建设内容
单位
数量
(平方米)
单价
(元)
投资金额
(万元)
一
建设投资
★
无形资产投资
1
项目土地使用权
亩
1500
300,000
45,000
2
拆迁/安置/补偿
10,000
3
鱼塘、地面附属物/土地清理
亩
1,500
4
无形资产投资预备费
1,400
5
项目前期运作费用
2,000
项目无形资产投资合计
59,900
★
固定资产投资
1
项目开办费用
1.1
地质勘探/规划/设计
M2
650,000
35
2275
1.2
立项、规划审批、报建阶段的行政规费
M2
650,000
30
1950
1.3
土地整理/围墙/临建工程
500
1.4
七通一平工程
亩
1500
67,000
10,050
1.5
城市建设配套费用
M2
600,000
15
900
1.7
其他开办费用
1000
小计
16,675
2
土建/安装/装修工程费用
2.1
人防/消防/太阳能/智能设施
M2
600,000
130
7800
2.2
白金五星级酒店主体工程(含装修及经营设备)
M2
80,000
4,000
32,000
2.3
五星级酒店游艇会所(含游艇码头)
M2
10,000
3500
3500
2.4
高级海景度假公馆
M2
60,000
3,500
21,000
2.5
水上栈桥/大型数码喷泉/焰火/灯光艺术工程
M2
10,000
2.6
欢乐岛娱乐/旅游/文化/商业设施建设
M2
100,000
1,500
15,000
2.7
“河岸生活”高尚河景度假社区(毛坯房)
M2
300,000
1,500
45,000
小计
134,300
3
社区园林景观/配套设施工程
3.1
白金五星级酒店项目区
M2
80,000
400
3,200
3.2
高级海景度假公馆
M2
300,000
120
3,600
小计
6800
4
设备购置费用
4.1
进口小型豪华游艇/机动帆船及海上游乐设备
艘
10
150万
1,500
4.2
游艇码头后勤服务设备
500
4.3
物业管理机械/设备
500
小计
2,500
项目固定资产投资合计
160,275
项目建设投资合计
220,175
三
经营管理费用(按固定资产投资额的约2.0%计)
3,205.5
四
前期流动资金(按长期经营项目投资额的15%计)
8280
五
银行贷款利息(以建设期5年/项目长期负债3亿元/利率6.3%计)
9450
六
投资预备及不可预见费用
8,889.5
项目总投资合计
250,000
九、市场营销与效益分析
(一)、项目营销组织及营销行动
本项目的产品销售,主要通过建立如下全国性网络进行:
1、本地营销中心:
拟选定在三亚设立本项目的本地营销服务中心,在项目区设立客户接待中心,负责统一管理本项目的全国性销售网络,并统一开展异地客户接待、市场推广与产品广告发布事务。
2、异地营销网点:
拟在北京、天津、上海、太原、成都、重庆、哈尔滨、大连、青岛、海口等中心城市设立常年展销处,同时寻求代理服务商开展区域性营销合作,通过异地代理商组织异地客户到“东方威尼斯”休闲生活特区旅游购房,为代理商提供具有竞争力的代理服务佣金(销售额的2~3%),同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策。
3、居间服务网络:
如发展出租车司机、酒店、旅行社等工作人员加入本项目的居间销售服务,为其提供具有吸引力的居间服务佣金。
4、全国性巡回展销(产品行销):
1)通过参加全国各地的房展、会展活动,进行品牌推广与产品展销;2)组织专门的巡回销售队伍,采取“蛙跳式”战术,在全国各中心城市开展项目的产品巡销活动(每次展销时间半个月以上,并在当地开展全方位的市场推广工作)。
(二)、销售周期和进度
由于“东方威尼斯”休闲生活特区项目拥有得天独厚的地理位置和精心打造的特色旅游资源,加之政府对三亚市的包装、宣传力度逐年增加,不断举办一系列国际性推介、文化传播活动,三亚市已经在国际旅游度假产业界拥有一定的知名度。
随着三亚市知名度和影响力越来越大,其旅游房地产行业将逐步走向国际市场。
由于三亚旅游房地产业的开发已经在国际上打响了名气,“东方威尼斯”休闲生活特区卓越的滨海房地产资源条件与河岸资源的不可再生性,决定了项目具有巨大的增值发展空间。
因此,我公司应充分把握和利用三亚市旅游房地产业发展的历史性机遇,对“东方威尼斯”休闲生活特区采取控制性销售的政策,使利润空间最大化。
初步计划,本项目的投资开发周期为五年,销售周期六年。
各销售开发组团的工程进度与销售进度计划安排如下:
1、度假房产工程进度达到正负零,售出率达到5%。
2、主体封顶,售出率达到60%。
3、主楼完工,售出率达到90%。
4、主楼验收完成,售出率达到95%。
5、景观、配套全面完成,售出率达到99%以上。
(三)、销售价格与收入预测
1、房地产产品
(1)、产权销售产品价格定位:
根据本项目的位置、景观、配套、户型等竞争优势,参照当前海口、三亚等地的旅游、房地产综合价格指数,同时结合我公司的全国性异地市场整合推广力度,在较大的保险系数下,初步确定本项目主要旅游、房地产产品的销售价格为:
1.1、“河岸生活”河景度假公寓(毛坯房)平均销售价格,以4000元/平方米计(开盘初期的市场培育价格以2800元/平方米起价);
1.2、豪华海景极品别墅(毛坯房),以10000元/平方米计(外销);
1.3、超豪华酒店海景度假公馆(成品房)的平均销售价格:
10000元/平方米(外销);
1.4、“欢乐岛”旅游商业经营设施,以6000元/平方米计;
1.5、“海上明珠”白金五星级产权式酒店(客房部分):
以20000元/平方米计;
【以上销售价格策略,应采取低开高走、随行就市的原则。
以最低起价(均价保持在以上定价范围内)先进行内部认购进。
低价进入市场后,结合工程进度、销售进度及市场情况进行随机应变性的调整。
】
(2)、项目的产权销售收入预测
1.1、“河岸生活”河景度假公寓(毛坯房)销售收入:
按4000元/平方米计,30万平方米毛坯房的销售收入为12.0亿元;
1.2、豪华海景极品别墅(毛坯房)销售收入:
以10000元/平方米计,2万平方米别墅类物业的销售收入为2亿元;
1.3、超豪华国际海景度假公馆(成品房)销售收入:
按10000元/平方米计,6万平方米成品房的销售收入约为6.00亿元;
1.4、“欢乐岛”及水上动感城旅游商业经营设施,以6000元/平方米计,8万平方米商业物业的产权销售收入为4.2亿元。
1.5、白金五星级产权式酒店(客房部分),以20000元/平方米计,8万平方米白金五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约16.0亿元;
以上合计本项目产权销售总收入约40.2亿元。
(3)、项目房地产销售效益估算:
““东方威尼斯”项目产权销售效益估算表
序号
测 算科 目
单位
数量
单价(元)
金额(万元)
一
项目销售总收入
402,000
二
项目总成本
1
项目总投资
250,000
2
销售成本
2.1
异地营销网点建设
处
20
500,000
1,000
2.2
市场推广及广告费用(按项目总投资的1%计)
2,500
2.3
销售佣金及代理费用(一般为销售收入的2%)
8,040
2.4
客户返点优惠(一般为销售收入的3%)
8,040
2.5
日常销售费用(含异地销售网点的日常费用)
2,000
2.6
土地增值税(按销售额的3%计)
12,060
2.7
营业税(销售额的5.5%)
22,110
销售成本合计
55,750
项目总成本合计
305,750
三
销售利润(所得税前)
96,250
四
资产性收益(项目形成的固定资产原值)
110,275
五
项目投资利润总额(所得税前的全面增值收入)
206,525
六
项目投资利润率=206,525÷250,000×100%=82.61%
2、长期经营产品
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