物业安全管理.doc
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物业安全管理.doc
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模块1物业安全管理基础
1.1物业安全管理慨述
1.1.1物业安全管理含义
一、物业
所谓物业,是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋,及与之
相配套的设备,市政、公用设施,房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。
其中房屋是指地上的建筑物及构筑物,既包括住宅房屋,如居民楼、公寓、别墅等,供
人们遮风避雨、居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所,也包括非住
宅房屋,如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。
各类
房屋可以是一个建筑群,如住宅小区、工业区等;也可以是单位建筑,如一幢高层或者多层
住宅楼、停车场等。
从物业的内涵来看,其一般由四部分组成:
(1)供居住或非居住的建筑物本体即房屋,包括建筑物自用部位和共用部位。
(2)配套附属设备,同样包括自用设备和共用设备。
自用设备指由建筑物内部业主、非
业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备。
共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯
具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
(3)配套公共设施,指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施,如道路、绿
地、停车场(库)、照明管线、排水管道等设施。
(4)相关场地,指物业所占用的场地。
二、安全
所谓安全,就是指没有危险,不受威胁,不出事故。
它包括两层含义:
一指自然属性的
安全,其二是指有明显人为属性的安全。
自然属性或准自然属性的安全,被破坏主要不是由
人的有目的参与而造成的,如地震、海啸等;社会人为属性的安全,主要是由于人的有目的
的参与而造成的,如生产事故、侵犯等。
每一个人都需要安全,多数人的生命、健康和公私财产的安全构成了社会公共安全。
物
业安全是社会公共安全的一部分,是特定范围内公众群体的公共安全。
公众所需要的安全是综合的安全,不仅包括以防盗、防劫、防入侵、防破坏为主要内容
的“安全防范”,而且包括防火安全、交通安全、通信安全、信息安全以及人体防护、医疗
救助、防煤气泄漏等诸多内容。
物业安全一般指物业区域内没有危险,不出事故,也没有可能发生危险的状态,具体表
现为物业区域内的人身和财物不受侵害,物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩
序保持良好的状态。
影响物业安全的因素很多,变化也比较快,归纳起来主要有两大类:
①人为侵害因素,如失火、偷窃、打架等;②自然侵害因素,如台风、洪水、物业机械设备故障等。
这些因素
会降低物业安全程度。
三、物业安全管理
物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身和财产
的安全,维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。
物业安全管理包括防与保两个方面,
防是预防灾害性、伤害性事故发生;保是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。
防
是防灾,保是减灾。
两者相辅相成,缺一不可。
物业安全管理作为一项职业性的服务工作,是介于公安机关职责和社会自我防范之
问的一种专业保安工作。
是社会治安管理的两种形式(公安机关和社会自我防范)的补充,具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。
众所周知,物业是业主的重要财产,也是业主的主要活动空间,如何保护业主的财产,
保障物业中的人身安全,是物业管理活动演绎的全部内容。
其中,最为核心就是保护业主财
产权和人身权的安全性,离开安全,物业管理的一切活动就成了空中楼阁。
物业安全管理本质是一种安全服务,因此也可称为物业居住安全服务。
物业居住安全服
务是指在物业管理活动中,从业主居住安全的需求出发,尊重客户和他们的隐私权,保护其
居住权,促进物业区域环境的最优化、居住场所的有序化、人际关系的和谐化,最终达到他
们心理上安全需求的满足感,所提供的一种系统的、综合的、连续的服务。
1.1.2物业安全管理内容
从大安全角度来看,物业安全管理涵盖的服务有居住物业的安全服务、居住环境的安全服务、居住活动的安全服务、居住者心理的安全服务四个方面的内容。
居住物业的安全,包括房屋本体及配套设备设施在其生命周期内的安全以及使用过程中的安全。
居住环境的安全,包括卫生保洁服务、绿化管理服务、装修管理服务,以及由物理、化学、生物等因素造成的环境污染的预防和治理等。
居住活动的安全,包括公共场所交通秩序维护、车辆管理、消防管理、治安防范服务等内容。
居住者心理安全,是居住安全需求的更高层次的综合性反映,包括满足对居住者隐私权的保护和尊重需要,满足居住者对物业区域的归属需要和认同需要,满足居住者对物业区域内人与人、人与自然和谐相处的心理需要等内容。
从小安全角度来看,物业安全管理主要是指居住活动的安全管理,包括公共场所交通秩
序维护、车辆管理、消防管理、治安防范服务等内容。
一般来讲,物业的安全管理主要包括
以下几方面的内容:
’
(1)物业治安安全管理。
主要包括治安维护管理、公共秩序维护管理,治安维护管理是
指对扰乱社会秩序,妨碍公共安全,侵害公民人身权利,侵害公、私(他人)财产,尚不构
成刑事处罚的行为和事,进行强行管理的过程;公共秩序维护管理,维护物业的公共环境和
秩序而采取的管理措施,如对乱摆卖、乱张贴、拾荒者和推销人员的管理、对业主纠纷进行
协调和劝解等。
(2)物业消防安全管理。
主要是预防和控制火灾的发生,协助消防部门灭火。
(3)物业车辆管理。
主要包括交通管理和车辆管理,交通管理的主要任务是保证区内交
通安全、畅通,维护区内交通、环境和车辆停放秩序;车辆管理的主要任务是防盗、防损、
停放有序等。
目的是保证车辆和行人的安全。
(4)物业公共设施安全管理。
物业公共设施安全管理,主要是对设备设施规范地使用、
操作,对设备设施及时地维修、保养,使设备设施正常运行,始终处于良好状态,没有安全
隐患,避免事故的发生,形成对业主的伤害。
如水泵房、配电房、物业管理财物和仓库等的
安全管理。
(5)自然灾害防范管理。
自然灾害防范管理是根据天气的变化和自然灾害的预报作出反
应,及时预防,尽可能的采取一些防御措施最大程度地减少损失的管理活动。
1.1.3物业安全影响因素
我国城市中各类物业一般均建立了物业管理服务,其中安全管理是物业管理服务的主要
服务内容之一,因此无论你所处的是办公场所还是商业场所、教育场所、娱乐场或生产场所
实际上均享受到了一定程度的安全服务。
然而由于各场所安全设施、技术、管理存在很大差
异,因此你享受的安全保障水平也有很大的差异。
现实中,安全问题是业主和使用人最关注的问题,正因为如此,物业安全服务也是最易
被业主投诉的问题。
在各类物业中形成物业不安全状态造成业主人身、财产损失的主要因素
有以下几个方面:
(1)物业区域内发生火灾事故,造成业主人身财产损失的。
据统计,2008年我国全年共发生火灾13.3万起,死亡1385人,受伤684人,直接财产损失15亿元。
其中大部分是城市物业火灾,例如城市中仅商场市场、宾馆饭店、娱乐场所、交通枢纽、学校医院、养老
敬老院等人员密集场所就发生火灾15831起,死亡238人,受伤176人,直接财产损失5·2
亿元。
物业火灾的频繁发生,造成了人员和财产的巨大损失。
(2)物业区域内发生治安、刑事等事件,造成业主人身财产损失的。
我们会经常听说一
些物业出现人室抢劫、偷盗、杀人等恶性刑事案件,也有时暗藏于物业区域内一些带黑社会
性质的犯罪团伙案件、聚众赌博、吸毒、贩毒、卖淫嫖娼等社会丑陋现象暴露出来。
这些事
件的发生不仅造成受害人严重损伤,也严重影响其他物业业主的安全感。
(3)物业区域内秩序混乱,威胁业主人身财产安全的。
物业区域进出人员杂乱、小商小
贩上门推销、车辆通行不畅、停放无序、车辆剐蹭、房屋群租、业主纠纷等事件。
(4)物业区域内设施设备不安全运行,造成业主人身财产损失的。
物业电梯困人、锅炉
爆炸、广告牌掉落、设备故障、护栏伤人等也时常在一些物业内发生,造成一些无法挽回的
损失。
1.1.4物业安全需求
亘古到今,房子中的人对于安全有着发自本能的需求和渴望。
房子即是人们生活工作的场所,也是重要的财产形态。
没有安全保障,不可能进行正常的生活和工作。
美国的心理学家马斯洛把人类的需求分成生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五个金字塔式的层级,其中生存需求和安全需求是保障其他需求的基础——只有当人类的生存和安全得到了保障,才能对精神层面有更高的追求。
因此,安全是物业业主最根本、最重要的需求,从下面一些来自企业或研究机构的调查显示中,也充分证实了这一点。
金地集团对所管理的住宅小区中的客户服务调查结果表明:
95%以上的业主将安全列为
小区物业管理服务最重要的项目。
《河南高档物业现状需求及满意度调查报告》在物业管理服务项目当中,消费者认为最有必要的服务项目是保安服务,此类消费者占六成的比例,而像其他一些服务项目消费者的
需求愿望倒不是很强烈,所占的比例也都较小,都在10%以下
东南大学物业管理研究所在调查研究业主对物业服务的关注程度中显示,物业服务按重
要程度排序依次是安全护卫、清洁卫生、设施设备养护、绿化养护和综合管理。
这五大服务项目中,业主认为安全护卫服务的重要性程度最高,也是业主最关注的。
从这个意义上说是业主的安全需求催生、促进了物业安全服务这一新生事物的出现和发
展。
当前,我国物业安全整体形势趋于平稳,但状况依然严峻。
在一些城市的物业里,入室
盗窃、抢劫等多发性案件居高不下,火灾、坍塌事故时有发生。
这些案情、事故一旦突然发生,将直接威胁业主生命和财产安全。
因此,安全管理成为物业管理中最为必要的一项服务
工作了。
业主安全需求分为职业、生命、财产、心理四个方面。
而对于物业公司,业主所需要的
居住安全服务需求主要体现在生命、财产和心理层次,故应提供给业主以物业风险为主体的
生命和财产安全服务。
物业管理企业应转变服务思路,把安全管理提升到更为重要的层面。
如果脱离业主安全
需求,忽视了诸如治安维护、车辆管理、消防安全等基本服务,物业管理工作的一切成果都
将等于零。
1.1.5物业安全管理意义
(1)物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结,保障人民安居乐业
的前提条件之一。
整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的,只有做好各个社区的安全
管理,才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。
(2)物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。
(3)物业安全管理是物业管理公司提高信誉,增强市场竞争力的一种重要途径。
(4)物业的安全管理做好了,物业才能少受或不受损失和侵害,其价值才能得到保持。
另外,人们也才会更乐意购买该物业,物业才会增值。
(5)物业安全管理由于强调以物业风险责任为主体的安全防范与服务,突出对业主心理
安全需求的认知和理解,使居住安全服务观念与以人为本、构建和谐社会的时代要求达成了
确机而紧密的联系。
1·2物业安全管理责任、目标、考核标准
12.1物业安全管理责任
(1)物业管理安全防范的责任可分为两大类:
①保安责任。
保安责任包括治安管理责任、消防管理责任和交通车辆管理责任。
治安管理的主要任务是防盗、防破坏、防流氓、犯罪活动;消防管理的重点是要做好火灾预防;交通车辆管理一是要保
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