石家庄房地产市场调研.docx
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石家庄房地产市场调研.docx
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石家庄房地产市场调研
石家庄房地产市场调研分析报告
易居中国(石家庄)控股有限公司
2011年8月5日
前言
市场调查是市场研究和分析工作的基础部分,是所有决策的基础。
详尽、科学、真实、系统的市场调查,可以帮助我们找出市场结构的薄弱部位、空白点及最佳的市场切入时机。
市场调查是市场营销活动的出发点,也是我们了解市场、认识市场的最根本的方法和手段。
本次市场调研分析,目的是对石家庄房地产市场予以系统盘点,并总结以前市场分析的所得,深入认识区域市场整体环境,保持与房地产市场的动态发展相同步。
报告在注重市场调查的基础上,并对个案进行分析,以对市场有全面的了解,同时对调查了解到的产品和消费市场的信息进行分析。
本分析报告是由易居(中国)【大、小谈村改造】项目组成员对石家庄房地产市场进行了深入专项跑盘,对目前石家庄新华区内正在销售或准销售的项目进行点对点式调查,收集市场的第一手资料;同时,结合通过多种渠道获得的市场资料和对业内销售人员进行的访谈,较详细完成市场的实地调查工作,结合观察的实际情况而形成。
大、小谈村改造项目组
第一部分:
石家庄宏观经济分析
主要是分析宏观经济情况对房地产市场的影响
分析要点:
石家庄城市总体规划特征与发展战略概述
近几年来,石家庄经济发展迅速,固定资产投资增长速度较快,社会消费品零售总额与金融机构各项存款余额稳步提高,人民生活水平有很大的改善,都将对房地产的发展起到积极的推动作用。
■石家庄城市总体规划特征与发展战略概述
分析要点:
城市定位、城市规模、发展目标、城市方向
2010~2020年石家庄总体规划大致包括城市性质、城市规模、发展目标、拓展方向等内容。
□城市定位——中国经济增长第三引擎中的重要支点,首都经济圈的第三级,冀中南经济圈的经济振兴中心,河北省省会,中国医药之都,华北中南部的物资集散和交通枢纽。
建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。
□城市规模——市域:
包括市区及17县市,面积15848平方公里,市域总人口达到1060万,城镇化水平达到65%。
都市区:
包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市,面积2657平方公里,区域总人口538万。
中心城区:
规划建成区,居住人口300万,面积287平方公里。
□发展目标——实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略,按照“一城三区三组团”的城市发展框架,远景都市区城镇人口规模达到600万,中心城区(含正定)达到500万,形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。
□城市方向——中整合重构,空间向北。
城市的重点发展方向是向北,高端职能向北向西,基本职能向东向南,在继续建设老城区的同时,要加快滨河新区的规划建设,同时尽快启动四组团县(市)与主城区的同城化建设,使组团县(市)成为真正意义上的城市组成部分。
(资料来源:
政府工作报告及石家庄城市总体规划)
第二部分:
石家庄房地产状况分析
一、政策篇
1.住建部:
将抓好四项工作完成保障房建设
住建部表示,下一步将重点抓好四项工作,努力完成2011年保障性安居工程建设任务。
这四项工作分别是:
(1)促进度,确保完成今年的建设任务
今年计划建设的1000万套保障性住房项目,最迟要在11月底前全部开工。
其中,主体结构完工的要占到三分之一以上。
上年结转的项目也要加快建设进度,确保年内基本建成400万套。
各地要贯彻落实好《国有土地上房屋征收与补偿条例》,既要保障被征收房屋所有权人的合法权益,也要促进保障性安居工程建设。
(2)多渠道筹措建设资金
目前,发展改革委会同有关部门,正在抓紧研究保障性安居工程融资机制,拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金,专项用于保障性安居工程建设。
各地也要创新融资机制,拓宽融资渠道。
(3)保质量、保安全
要建立层层负责的保障性安居工程质量责任制,严把建筑原材料和施工质量安全关。
项目法人、勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负终身责任。
各地要加强保障性安居工程质量和施工安全监管。
(4)加强管理,确保分配公平公正和退出有序
各地方特别是市县要按要求及时、准确公开保障性安居工程年度计划、项目开竣工进度等信息,主动接受社会监督。
要公布准入标准、规范申请审核和配租配售程序,堵塞制度漏洞。
要健全动态监管机制,加强使用监管,完善退出机制,努力做到过程公开透明、结果公平公正、使用合理有序。
40个重点城市的个人住房信息系统建设要加快进行。
《住建部表示,关于公共租赁住房等保障性住房建设和管理的若干意见》,目前正在修改完善,近期将上报国务院。
住房城乡建设部会同有关部门正在抓紧制定“十二五”住房保障规划。
2.住建部:
房价监控范围扩大重点中小城市限购或将启动
在国土资源部将土地监测范围扩大到县级市的同时,部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市,也已经登上住房和城乡建设部(下称住建部)“城市房地产价格直报系统”的名单。
内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同,以及河北省环首都经济带的廊坊下属的香河、大厂、固安等地的房地产价格走势,都已经陆续进入住建部的视野。
中央政府正在借此谨慎地求证大型城市严厉限购后,投机资本流向中小型城市进而推高房价的可能。
在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中,人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”,这些城市即按照习惯划分的三四线城市。
与此同时,中央政府已经在考虑,对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策,而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化,将成为决策的依据所在。
3.国土部:
土地监控范围扩大到县级市
国土部对土地市场的监控再度升格。
自去年12月份开始,全国105个重点城市需要及时上报高价地块外,如今,这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。
5月26日,国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》,上述决定开始生效,该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理,对漏报的地块应在6月30日前补充上报。
除地方上报之外,国土部每月也在监控此事。
对于地方上报的这些“异常”地块如何处理,国土部土地利用司司长廖永林表示:
如果发现出让过程中有违法规定的地方,会要求地方解除土地出让合同,甚至在土地出让还没有完成的情况下,会直接叫停一些地块的出让。
4.两部委再度强调土地出让净收益10%用于保障房
财政部、住房和城乡建设部近日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》,明确要求:
各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入,扣除相关规定项目后,严格按照不低于10%的比例安排资金,统筹用于保障性安居工程建设。
虽然政府早已规定,土地出让净收入的10%要用于保障房建设,但这一规定在地方上并未得到严格执行。
财政部公布的《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示,2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元,当年安排支出为26975.79亿元,包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。
依此计算,2010年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。
而在当年土地出让收入各项开支中,廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。
据住建部测算,今年1000万套保障房建设所需投资在1.3万亿到1.4万亿元之间,其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,剩余5000多亿元资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
其中,中央财政今年补助1030亿元,其余4000多亿元资金将主要依靠地方政府筹集。
财政部预计2011年地方国有土地使用权收入在1.9万亿元左右,其中会有多少用于保障房建设尚待观察。
5.发改委:
地方可发企业债融资建保障房
发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。
《通知》称,企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。
为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
《通知》要求,只有在满足当地保障性住房建设融资需求后,投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。
符合条件的其他企业,也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。
同时,为了及时满足保障性住房项目的融资需求,优先办理相关企业债核准手续。
6.北京:
保障房建设投资中心成立财政注资100亿
6月30日下午,北京市保障性住房建设投资中心正式成立,破解各地普遍存在的保障性住房融资难题。
全国最大保障房建设投资企业,该中心是北京加强保障性住房投资、建设、运营、管理的重大举措。
市财政直接注资100亿元,这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业,也是目前全国最大的保障性住房建设投资企业。
据介绍,100亿元将由市财政以货币形式出资。
市财政每年还注入资本金,对投资中心进行增资,确保投资中心可持续运转。
市政府将设投资中心管委会,北京市保障性住房建设投资中心是一家正局级的国有企业(级别),市国资委代表市政府作为投资中心出资人。
第一任总经理为金焱。
市政府将设立投资中心管理委员会(决策),是投资中心的决策机构。
负责审议发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作报告、决定年度预决算等。
北京市保障性住房建设投资中心从酝酿到诞生,经历了大半年的时间。
从去年底开始,为有效破解保障性住房建设资金瓶颈问题,市相关部门共同研究起草了中心的组建方案。
将承担融资等三大职能。
中心成立后,将通过市场化、专业化运作,进行保障性住房建设的融资、投资。
同时,高标准、高效率完成保障性住房的建设和管理任务。
投资中心将主要实现保障房的融资、投资建设和运营管理这三大职能,并且投资中心将最大限度地发挥财政资金的杠杆效应,真正破解当前保障性住房融资难题。
7.河北将严惩问题保障房按规定靠上限处罚
河北省保障性住房质量安全管理电视电话会议透露,我省保障性住房工程质量和安全处于可控状态,九成以上合格。
截至今年5月底,我省开工建设保障性住房24.4万套,完成2011年工作目标的69.7%,工程质量处于受控状态。
执法监督检查中,共下发行政处罚建议书2项,质量安全整改通知书56项。
在保障性住房工程建设中,石家庄、邢台、保定、沧州、唐山、廊坊等市受检工程质量状况较好。
下一步,我省将把保障性住房工程作为监管服务重点,加强施工现场的协调服务,实行保障性住房质量安全的常态化监管。
对监督检查中发现的质量安全问题或重大隐患,严惩不怠。
建设各方,只要违反国家规定,致使房屋出现质量安全问题,就将按照相关规定靠上限处罚,并追究直接责任人责任;对责任企业,该处罚的处罚,该停业整改的停业整改,该吊销资质的吊销资质,外省的一律清除出河北市场。
会议要求,要切实提高保障性住房规划设计质量。
项目选址要合理,必须坚持小集中、大分散,优先选择公共交通便捷、方便居民生活和就业的区域。
配套要齐全并满足采光、通风、节能和公共卫生等要求。
装饰装修与建筑工程要同步设计、同时施工、一步到位,廉租房和公租房的室内装修工程必须实行成品交房,满足住户“拎包入住”需求。
同时,要坚持节能建筑标准,不能降低建设标准。
8.石市查"一房一价"执行情况
6月10日,河北省价格监督检查局、石市价格监督检查分局对市区范围内已取得预售许可证,且在物价部门进行申报备案在售的33家房地产企业的商品房明码标价的执行情况开展拉网式检查。
据了解,这33家已备案企业覆盖了市区所有取得预售许可证的在售楼盘。
预售许可楼盘均备案,石市价检部门分成6个组对市内商品房销售处进行“一房一价”执行情况检查。
石市价检局表示,从2010年至2011年一季度,石市共有70多家商品房销售企业取得预售许可证,目前还有楼盘在售的只剩33家。
目前,这33家企业取得预售许可证的项目都已经进行了“一房一价”备案。
从检查况看,多数企业能够按照明码标价的有关规定做到了一套一标。
一楼盘收整改书
6月10日,价格监督检查人员来到位于东岗路与建华大街口的世奥花苑售楼处。
一进售楼处就看到了贴在墙上的公示表。
“公示表上应有公摊面积,并标注监制单位及举报电话,这些你们都没有。
”崔国强马上指出该售楼处的不足。
“预售许可证等五证也要摆放在明显位置。
”看到预售许可证摆在远处的墙角下,崔国强说。
他表示,价检部门会给该售楼处下达一份限期整改书,如果不改正,将按规定每套处罚5000元。
可供销售总套数标错石市价检局表示,在一售房处检查时,其标注的可供销售商品房总套数为900多套,而本期销售商品房套数为17套,这就会让消费者产生开发商有房不卖的误会。
此轮全面排查期间,对于出现问题的楼盘将主要是提醒告诫,并责令其限期整改。
第一轮排查结束后,如果商品房销售企业还有不整改的情况,价格监督部门就会按照有关程序进行处罚。
(二)经济篇
1.存款准备金率半年上调六次可一次性冻结3700亿
中国人民银行14日决定,从2011年6月20日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。
在过去五个月里,央行先后五次上调存款准备金率。
自去年以来央行更是先后十二次上调准备金率。
此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位,据估算,此次上调后,可一次性冻结银行资金3700多亿元。
2.监管部门叫停部分信托公司房地产信托业务
近期已经有10家信托公司房地产信托业务被叫停,监管部门还要求相关信托公司房地产信托余额不得超过4月底的规模。
此前,有关部门已经以口头和书面形式通知了18家房地产信托规模比较大的信托公司,要求其“房地产信托余额不得超过4月底的规模”,此外,监管部门还要求其他信托公司的房地产信托业务的规模要做到“稳中有降”。
该报道还称,虽然监管部门叫停相关信托公司的房地产信托业务,但并没有全面叫停房地产信托业务。
新华信托、大连华信信托、中海信托等信托公司已经接到了控制规模的通知。
此前有媒体称,银监部门已经陆续给中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司作出窗口指导,要求严控房地产信托业务风险。
根据各家信托公司的不同情况,监管要求各有差别,对于房地产信托余额较大的信托公司,要求“规模要实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求“把握好节奏,严格控制增速”。
3.银监会要求银行减少房地产贷款降低风险
银监会要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。
为了应对风险,银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查,对房地产贷款风险防范采取四个措施:
对贷款成数有明确要求,要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地,减少银行对房地产开发商的贷款,以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
根据相关数据显示,去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。
为了对房地产行业降温,政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。
近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试,以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。
银行大规模压缩开发贷款,大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金,只能转向信托求救。
但是,投资者对房地产信托的态度更加谨慎,同时,由于风险评级较高,银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。
银监会并没有全面停止房地产信托业务,但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。
4.石家庄部分银行房贷首付升至四成
今年以来,央行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,资金面的紧张直接催化了首套房贷款首付比例的提高。
江苏、浙江、北京、广州等地一些银行已将首套房首付上调至四成,利率为基准利率上浮5%至10%。
目前银根紧缩也波及到了石家庄各大银行。
据了解,目前工行、农行等银行仍执行首套房首付最低三成的政策,但已有银行将部分项目首套房贷款首付比例调高至四成。
“日前已经针对不同客户的具体情况,如客户的收入高低、收入稳定程度和偿还能力等做出调整,适当上调首付比例至四成。
”一银行一位不愿意透露姓名的工作人员说。
(三)规划篇
1.我国首个国土空间开发规划出台
6月9日,国务院新闻办就中国第一个国土空间开发规划——《全国主体功能区规划》(下称“《规划》”)召开新闻发布会。
《规划》以“差别化”途径推进、“限制”但不禁止的方式适度合理、可持续地进行区域开发。
“两大战略”相辅相成。
我国早在“十一五”期间就提出了我国区域发展总体的战略规划。
到了“十二五”,全国主体功能区规划孕育而生。
该《规划》以构建高效、协调、可持续的国土空间开发格局为主线,共分为六篇十三章,还附有国家重点生态功能区、国家禁止开发区域两个名录以及20幅分析评价图和规划图。
主体功能区战略提出构建城市化地区、农业地区和生态地区“三大格局”及优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的“四类开发模式”。
本次规划强调,不同地区要根据资源环境的承载能力来确定功能定位和开发模式,据此来控制开发的强度、完善开发政策、规范开发次序。
在我国的东、中、西和东北“四大板块”中,都有城市化地区、农业地区、生态地区,也有优化开发的区域、重点开发的区域、限制开发的区域和禁止开发的区域。
区域发展总体战略和主体功能区战略“两大战略”相辅相成,共同构成了我国国土空间开发完整的战略格局。
“差别化”手段是实施的有效途径
国家发改委表示,在《规划》中确定“9+1”的政策体系。
“9”是财政政策、投资政策、产业政策、土地政策、农业政策、人口政策、民族政策、环境政策、应对气候变化政策;“1”是绩效评价考核。
由于此次规划政策体系庞大,缩小政策单元,实施差异化的政策管理,将是有效地规划实施途径。
目前,我国的产业政策是按照“鼓励”、“允许”、“限制”、“禁止”的目录执行,未来将按照主体功能区来实行。
在限制开发区域的项目中不一定是“鼓励”的,也可能变成“允许”或“限制”。
通过“差别化”的管理,每一个主体功能区都会有相应不同的产业政策作指导。
从《规划》的相关资料中不难发现,规划的限制开发区域列出了详细名录,所涉区域广泛。
国家发改委表示,《规划》里明确优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发。
这里的“开发”是一种特指,是在一定区域进行的大规模、高强度的工业化、城镇化活动。
《规划》提出的“限制开发”,实际上是限制在一定区域进行大规模、高强度的城镇化、工业化活动。
适度开发矿产能源的活动,但是所有的一切都要以保护生态环境为前提条件。
“限制开发区域”明确的一类是重点生态功能区,这一类区域是全国生态系统十分重要的组成部分,也在为全国提供生态安全的保障。
这些区域一般来讲,生态环境比较脆弱或者是生态功能非常重要,资源环境的承载能力较低,不具备也不适宜大规模、高强度的工业化和城镇化的开发。
2.冀中南大城市群有望崛起石市中心地位被突出
除了京津冀地区之外,冀中南地区也被列入《全国主体功能区规划》,定位为国家层面的重点开发区域。
提升冀中南地区整体竞争实力,强化石家庄中心城市地位,作为国家重点开发区域,今后冀中南地区有可能发展成为新的大城市群或者区域性城市群。
规划:
大城市群或崛起冀中南
位于冀中南地区的石家庄、保定、邯郸、邢台、衡水在此次规划中被划分为国家重点开发区域。
今后这一区域将成为支撑全国经济增长的重要增长极,落实区域发展总体战略、促进区域协调发展的重要支撑点,全国重要的人口和经济密集区。
所谓重点开发区域即要具备较强的经济基础,具有一定的科技创新能力和较好的发展潜力;城镇体系初步形成,具备经济一体化的条件,中心城市有一定的辐射带动能力,有可能发展成为新的大城市群或区域性城市群;能够带动周边地区发展,且对促进全国区域协调发展意义重大。
定位:
将成新能源、高新技术产业基地
石家庄中心地位被突出
大城市群的崛起意味着经济的转型与发展。
在《规划》中,冀中南区域定位为新能源、装备制造业和高新技术产业基地,区域性物流、旅游、商贸流通、科教文化和金融服务中心。
《规划》在“冀中南地区”一节中提出,壮大京广沿线产业带,重点发展现代服务业以及新能源、装备制造、电子信息、生物制药、新材料等产业,改造提升钢铁、建材等传统产业。
根据《规划》,冀中南区域位于全国“两横三纵”城市化战略格局中京哈京广通道纵轴的中部,包括河北省中南部的部分地区。
而这个区域的中心就位于石家庄。
《规划》进一步提出,今后将提升冀中南地区整体竞争实力,强化石家庄中心城市地位,完善服务功能,建设区域性科技创新基地。
同时,增强保定、邯郸、邢台等城市集聚人口和经济的能力,提高区域内基础设施和公共服务设施的网络化水平。
并构建以石家庄为中心,以京广沿线为主轴,以保定、邯郸等城市为重要支撑点的空间开发格局。
考核:
外来人口公共服务覆盖面是考核内容
对于重点开发区域,国家也有一套考核体系:
实行工业化城镇化水平优先的绩效评价,综合评价经济增长、吸纳人口、质量效益、产业结构、资源消耗、环境保护以及外来人口公共服务覆盖面等内容。
主要考核地区生产总值、非农产业就业比重、财政收入占地区生产总值比重、单位地区生产总值能耗和用水量、单位工业增加值能耗和取水量、二氧化碳排放强度、主要污染物排放总量控制率、“三废”处理率、大气和水体质量、吸纳外来人口规模等指标。
3.河北今年追加建设保障房6万余套石家庄目标超2成
据统计,目前全省已确定保障房项目1108个、44.4万套,占全省责任目标的126.9%。
开工建设的保障性住房和棚户区改造项目24.4万套。
各市确定项目均已达到责任目标,其中,石家庄、张家口、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、邢台、邯郸9个市,确定项目套数已超过省责任目标的120%以上。
目前,各地已开工建设保障性住房和棚户区改造项目24.4万套(不含新增廉租住房租赁补贴),占责任目标的69.7%;其中,达到基础施工以上进度的19.8万套,占省责任目标的56.7%;破土动工、开槽建设的4.6万套,占省责任目标的13%。
4.石市重点打造八大文化产业项目
石市将重点打造八大文化产业项目,力争做出品牌。
“大西柏坡”建设项目:
全力打造全国一流的红色旅游文化品牌,力争把大西柏坡打造成国家5A级旅游景区、河北旅游经济新的增长极,年接待游客超过1000万,旅游总收入达到100亿元。
正定古城风貌恢复工程:
力争把正定古城打造成全国文化名城。
中山古城国家考古遗址公园项目:
已列为“十二五”期间河北省文物保护三大重点项目之一。
“政通梦幻之城”主题公园:
该项目是由上海政通集团自主研发的国内首创,以儿童青少年为主体、文化为核心、科技为手段、旅游为依托的大型高科技文化主题公园,总投资30亿元。
据介绍,该项目已经通过实地考察和洽谈,落户石市意向明确。
项目建成后,将为石市的文化旅游业注入新内涵,有效带动相关产业发展。
目前,正在就项目选址进行协商。
园博园大型实景演出项目:
该项目将特邀中国实景演出创始人及其创作团队策划制作。
项目投资1.5亿元,力争明年“五一”达到演出条件。
工业创展中心项目(工业博物馆):
对城市东北部工业区
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- 石家庄 房地产市场 调研