组织架构及职责分配表.doc
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组织架构及职责分配表.doc
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山东奥特置业有限公司组织结构及职能分配
一、组织结构
董事长
专家顾问组
文化顾问
建筑顾问
园林顾问
总经理
董事长助理
财务部
营销策划部
成本合约部
综合开发部
工程项目部
营销策划部经理
财务部经理
成本合约部经理
工程项目部经理
综合开发部经理
出纳
会计
水电造价工程师
销售主管
客服专员
材料采购主管
给排水工程师
电力工程师
土建工程师
办公室管理人员
1
山东奥特置业有限公司组织结构及职能分配
职能分配表表-1
部门
过程
工程
项目部
成本
合约部
营销
策划部
综合
开发部
财务部
专家顾问
策划
单位
备注
总建筑师
园林顾问
1、规划设计准备阶段
1.1申请《建设用地规划设计条件》
○
●
○
综合开发部到规划局办理申请,工程项目部专业上配合
1.2办理地籍调查、地界测量、青苗补偿
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综合开发部到土地局申请,并由土地局制定的有资质单位实施,工程项目部进行现场配合测量,做好项目记录及资料备档
1.3围墙砌筑
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○
边界依据地界测量资料,总建筑师指导工程项目部制定围墙方案设计任务书(结合营销策划),成本合约部落实合同。
现场实施由项目部负责
1.4地形测量或购买地形资料
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○
工程项目部依据现场实际情况确定购买或实测,合约部门落实合同
1.5地块及周遍管网资料
○
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工程项目部提出方案,采用购买资料和实测相结合
1.6地质勘察(初勘)
●
○
○
工程项目部提出初步勘察技术标准,并负责选择勘察单位,报总经理批准后,成本合约部负责合约签订
1.7拟订营销策划模式
●
营销策划部结合项目特点,提出项目营销策划的意见,报经决策层确定后实施
1.8考察并确定营销策划单位
○
●
依据公司决策层确定的营销策划模式,由营销策划部初步选择策划或营销策划公司,并组织考察,经公司决策层讨论通过后成本合约部落实合同手续。
1.9策划公司市场调研
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策划单位依据合同要求进行市场调研,公司营销策划部负责协调,公司综合开发部及工程项目部在职责范围内协调配合。
1.10甲方市场调研
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营销策划部负责策划并组织甲方的市场调研,此工作按需要贯穿项目开发整个工作,公司其他相关部门在职责范围内配合,策划顾问公司从专业上协助。
1.11市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
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策划单位提供产品定位报告,营销策划部组织进行评审,经讨论后决策层确认项目定位,工程项目部、成本合约部、财务部及专家组成员参加讨论
1.12项目开发成本结构分析,经济测算
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成本合约部依据定位报告进行成本测算及利润率分析,此过程中公司其他部门及策划公司配合,最终提交报告经决策层批准后交由财务部做财务分析。
1.13财务分析(第一阶段)
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财务部负责组织财务分析,编制财务分析报告上报公司总经理并组织报告内部分析讨论,报告编制过程中其他部门配合,财务部负责财务分析保密工作。
1.14相关合同签定
○
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○
○
成本合约部负责本阶段所有合同手续办理,发起部门及相关部门配合
2、规划设计阶段
工程
项目部
成本
合约部
营销
策划部
综合
开发部
财务部
专家顾问
策划
单位
备注
总建筑师
园林顾问
2.1编制规划设计任务书、建筑单体设计任务书
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○
策划单位提供设计任务书初稿,总建筑师指导工程项目部编制正式设计任务书,成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。
2.2考察、选择规划设计单位、建筑单体设计单位
○
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○
总建筑师负责制定设计单位选择标准,并负责指导工程项目部负责第一轮设计单位选择,提交设计单位资料,由总建筑师及公司决策层确定设计单位
2.3规划方案设计、建筑单体方案设计及扩充设计
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○
设计单位负责按设计任务书及合同提供设计方案,总建筑师负责协调各设计单位,并指导工程项目部与设计单位的沟通。
2.4规划方案设计、建筑单体方案设计及建筑扩充设计各阶段设计方案内部会审
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总建筑师负责对设计方案进行初审,指导工程技术部组织设计方案的内部会审,并指导、审查工程项目部整理的意见汇总及与设计单位的沟通协调。
公司其他相关部门参与方案会审,并针对各自职责提供建议。
2.5总体规划及建筑单体方案报批
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综合开发部具体负责规划方案及建筑单体方案报批工作,工程项目部配合,涉及重大方案修改及技术问题由总建筑师协调
2.6环评及可行性研究报告
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工程项目部联系有资质单位编制环评及可行性研究报告;综合开发部协助办理相关报告审批工作。
成本合约部及总建筑师提供专业信息;
2.7立项申请\投资备案
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综合开发部到市发改委办理,工程项目部从工程技术角度提供协助
2.8办理《用地规划许可证》及《工程规划许可证》
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综合开发部到规划部门办理相关审批手续及证件办理,审批过程中的技术配合由工程项目部协助,现场规划公示由工程项目部配合
2.9考察、选择景观设计单位
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总建筑师提出景观设计单位选择标准,工程项目部负责第一轮单位选择,提交设计单位资料,由总建筑师及公司决策层确定设计单位
2.10景观设计任务书编制
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策划单位提供景观设计任务书初稿,总建筑师编制正式设计任务书,工程项目部协助,成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。
2.11景观规划方案设计及内部会审
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设计单位提供景观设计方案,总建筑师具体负责协调并指导工程项目部具体实施,成本合约部、营销策划部、园林顾问及策划单位参与景观方案讨论。
2.12成本概算,确定项目成本指标;
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成本合约部依据设计图纸编制概算,并依据定位报告编制成本指标;公司有关部门及策划公司配合
2.13财务分析(第二阶段)
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在第一阶段财务分析基础上,根据批准的经济技术指标及成本合约部成本指标,由财务部负责编制财务分析修正报告(其他相关部门配合),并报总经理并组织内部讨论会分析会。
财务部负责保密工作。
2.14材料及造价信息库
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成本合约部负责材料及造价信息库的建立,工程技术人员及总建筑师、园林顾问提供材料专业技术要求。
2.15相关合同签定
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成本合约部负责本阶段所有合同手续办理,发起部门配合
3、施工前准备阶段
工程
项目部
成本
合约部
营销
策划部
综合
开发部
财务部
专家顾问
策划
单位
备注
总建筑师
园林顾问
3.1选择施工图设计单位
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总建筑师指导工程项目部制定施工图单位选择标准,工程项目部负责第一轮单位选择,提交设计单位资料,由总建筑师及公司决策层确定设计单位
3.2编制施工图设计任务书
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工程项目部编制设计任务书初稿,总建筑师提供修改意见,成本合约部及营销策划部参与设计任务书讨论。
3.3施工图设计及内部会审
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工程项目部负责督促设计单位按计划完成施工图,并协调建筑方案设计单位与施工图设计单位的对接,总建筑参与施工图设计全过程并指导工程项目部。
工程项目部组织对阶段性图纸的内部讨论及会审,成本合约部就施工图中成本控制在会审时提供意见
3.4施工图预算
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成本合约部负责编制施工图预算,并对成本影响较大的项目,提出优化意见,工程项目部及总建筑师提供专业意见
3.5标底编制
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成本合约部按需要提出标底编制要求,并委托有专业资质单位编制,办理相关手续,工程项目部就图纸中问题提供支持;
3.6制定施工单位选择标准及甲控材料实施细则
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工程项目部制度施工单位选择标准并提交总经理批准,工程项目部依据设计文件会同成本合约部,制定项目材料控制实施细则。
3.7施工单位考察与选择
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工程项目部组织施工单位的考察,整理考察资料,汇总并提交公司决策层,成本合约部参与考察,对项目有重要影响的施工单位总建筑师可参与考察
3.8施工图审查并办理报建手续
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综合开发部办理施工图审查及相关报建手续,工程项目部提供协助
3.9材料供应商考察与选择
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成本合约部组织材料供应商的考察,整理考察资料,汇总并提交公司决策层,工程项目部参与考察,对项目有重要影响的材料选型总建筑师应参与考察
3.10确定样板区展示区、样板房装修及售楼处装修标准
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策划公司提供初步意见,营销策划部组织内部讨论、修改直至定稿
3.11制定交房标准
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营销策划部组织制定交房标准,工程项目部及成本合约部提供协助,经过决策层讨论确认后,在施工图及招投标中确认;
3.12工程施工及甲控材料招、投标及合同签定
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成本合约部按计划进行招投标并办理招标办手续(开发部协助),按决策层意见负责合同起草及初步洽谈,报决策层批准后按《合同管理流程》办理相关手续,工程项目部配合合同初步洽谈并参与合同会签。
3.13办理建管手续,交纳相关费用
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综合开发部负责办理,费用缴纳时由成本合约部协助,工程项目部配合,财务部做好资金准备
3.14现场三通一平
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工程项目部具体负责现场三通一平,涉及费用及合同时由成本合约部协助,涉及外部政府职能部门或垄断行业由综合开发部协助;
3.15办理施工许可证
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综合开发部具体负责办理《施工许可证》,项目费用的缴纳由成本合约部配合,工程项目部负责协助提供办证需要的工程资料及现场配合;
3.16临建搭设,施工单位进场
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工程项目部提供施工场地规划,安排施工单位进场,落实施工条件
3.17红线办现场放线
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红线办现场放线,工程项目部具体配合,综合开发部负责协调红线办
3.18施工图会审,设计交底
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- 组织 架构 职责 分配