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港人看待楼价的奇特心态
港人看待楼价的奇特心态
香港房价高企,世界排名第四。
港府为抑制楼价特亲手干预,未料遭各路抨击,特首感叹港人心态奇特,难为楼价解困。
港人看待楼价的奇特心态
□本刊记者温秀云
房价太高、市民买不起、地产商暴利、炒楼疯狂、政府打压、房价一再反弹,这不是大陆才有,香港也是一样。
说起楼市,香港和内地真是很像:
地产商缺乏诚信,政府依赖土地财政,穷人买不起房子。
其实,一开始内地发展房地产就是向“香港模式”学习,现在香港和内地共战“高房价”,一边是“9招12式”,一边是“国10条”,还真是巧得很。
不过,也有不同之处,面对高房价,港人似乎忍耐力更强一些,抱怨高房价的人群比例亦远低于大陆。
因为大部分香港市民几乎都被高房价“绑架”,希望房价高企,以期保值,一旦房价跌,大部分人出现负资产则社会不稳。
对于买不起房的平民来说,港府提供了大量的福利廉租房,已有63%穷人住上,因而怨房价高的声音也不算太多。
同时,高房价也是狙击移民大量涌进,预防堵塞城市有限空间的法宝和绝招。
香港政府抑楼价,反遭各路人士抨击,这倒是香港社会一大特色。
据调查,香港囤地甚多,到现在为止香港土地才开发了其可用面积的16%,但政府需依赖卖地来支持香港的低税率和高福利,而大地产商拍到手后再次加高房价,房价自然高企。
高房价“绑架”民众
香港人多地狭,寸土寸金,其高昂的房价位居世界各大城市前列。
全香港仅有1000多平方公里的土地,其中还有80%的山地和岛屿,主要的商住区集中在香港岛北部和九龙半岛,导致最集中地区的人口密度高达每平方公里10万人,因此香港房价总是能够进入世界前十也就可以理解了(目前排名全球第四,每平方英尺1373美元)。
即便是香港周边的普通商品房,房价一般也在2000-5000元港币/英尺(1英尺=0.3048米),大约折合2-5万元人民币/平米。
作为自由发展的市场,很多年前,香港楼市就兴起了炒房,还出现买房贷款,开始一般是借九成,后来政府为了打压炒风改成七成。
但是,改成七成之后,楼市调整了一段短时期,再次炒上,炒至1997年的最高潮才垮掉。
炒至今日,人人已习惯了抢买高价楼房。
高房价之后,把自己全家的财富都放进去,以后,就不能指望房价跌。
香港私人楼房加居屋占了整体楼房的65%,换言之,高房价把居民都给“绑架”了。
一旦楼价下跌,将直接导致负资产,损失定比高房价带来的更加严重。
所以,现在香港的老百姓跟内地的老百姓不一样,内地老百姓都希望跌,香港是不希望跌。
香港的房价不但高得吓人,折腾起来也很吓人。
自1997年香港回归十几年来,随着世界经济的波动,香港楼价也涨跌互现,很多投资者的境况,也跟随楼价的大涨大跌,如坐“过山车”般变化。
对没有半点心理承受能力的购房者来说,估计还没怎么享受就先被“吓晕”了。
提起负资产,市民曾先生还心有余悸。
1997年他用300多万元买来自住的房子,七成是贷款。
“当年的利息高达10厘,每月要还2万元,供楼真是供得很辛苦。
到2003年最惨的时候,刚刚只值100万。
”
近几年来,随着经济的好转,曾先生任职的公司盈利大升,自己也升职加薪了,两年前已经不再是“负翁”。
供楼压力减少很多,现基本供完,“不过还是希望噩梦不要重演”。
其实,香港有很多业主都有曾先生这样的经历。
依赖“公屋”平民忿
近年来,房市波动让人胆战心惊,社会却较内地平稳,老百姓也都仿佛事不关己地过着自己的日子,只有一些为数不多的人天天吵闹却总不见买房。
人们不禁好奇,香港是如何做到这一点的呢?
原来,在香港,自己掏钱买高档私人住宅的,都不是普通平民,而是以律师、会计师、医生、经理人员等为代表的高收入人群,而占香港人口一半的人居住的是价格十分低廉的政府保障房屋,叫做“公屋”和“居屋”,楼市涨跌跟他们没多大关系,反正始终是买不起。
据了解,在香港,有大约1/3人口租住在政府提供的公屋(相当于内地的廉租房)里,1/6的人从政府手里购买居屋(相当于内地的经济适用房)。
从总体上看,约一半人在政府的资助下解决了住房问题。
说起“公屋”,还得从半个多世纪以前的一场大火开始。
在香港历史最悠久的公屋区石硖尾村,人们正准备把一幢已有50多年楼龄的“美荷楼”建成“公屋博物馆”,但在1953年的圣诞节,石硖尾木屋区遭遇了一场火灾,造成5万香港居民无家可归。
为了安置灾民,港府建起了8幢“H”形的大厦,以相当低廉的价格租给灾民们居住,此举开始了香港的廉租房建设。
到了上世纪70年代初,约有150万人住进了这种厨厕公用的廉租屋。
以公屋作为起点,半个世纪以来,香港政府保障住房制度得到了逐步完善。
1978年,香港推出了“居者有其屋”和“私人参加公屋”两项计划,为那些收入超过了廉租屋规定,但是又不愿意租住私人房屋的人提供售价低廉的房屋,称为“居屋”。
这些房屋价格比私人住宅低20%到40%,而且,购买人还可以拿到低息特惠贷款,所以申请购买的人非常多,每次发售时都要排队抽签。
1984年以后,香港又推出了私人参建居屋和“久远房屋政策”,让私人机构也参与到房屋开发中来,同时变过去仅向居民提供便宜的出租屋,改为通过补助鼓励市民购买房屋。
随后又继续推出“深远房屋规划”,重点转向提供优惠贷款来赞助买房市民。
因此,香港的整个住房体系是一汪能自如流动的“活水”。
低收入的先有保障,有了实力后就自觉退出对社会资源的占用。
很多香港人都是这样慢慢走过来的,所以对公屋很有感情。
但是,香港公屋的批建和审查制度很严格。
如果发现有造假行为,申请者不仅会被取消资格,还会视情节轻重予以罚款,甚至会追究刑事责任。
除此之外,香港对于公屋和居屋的安置流转方式,也有十分严格的规定,比如居屋处于非完整产权的话,在转让制约期内只能由房委会买回,而不能在市面上转让。
廉租屋就完全没有产权,不能买卖。
而且香港的公屋、居屋面积还受到严格限制,全部都在100平方米以下,小的只有20-30平方米。
“9招12式”遭抨击
当然,也有港人住得很小,甚至有人住的是鸽子笼。
加上各地热钱流入,投机活动炽盛,于是现时明明经济前景暗淡,天价楼却出完一栋又一栋。
投机炒卖得到财富,代价却是压迫基层,穷人无房。
香港不但豪宅炒风日炽,二手楼价也不断上涨。
研究报告警告,香港房地产泡沫有可能超越九七高峰。
楼市虚火旺盛,急需调理,港府为治理房价精心出台了“9招12式”。
早前,出台了加收豪宅印花税以及收紧住房贷款的相关政策后,当局又接连推出“9招12式”规管楼花销售及增加售楼透明度。
“9招”指的是规管新盘销售的9个规定,包括小型发展项目一次性开盘最少须提供30个单位或可供发售单位的30%;大型发展项目则须提供至少50个或50%可供出售单位,并且需在开售前7日提供售楼说明书;发展商出售任何数目的单位给任何人,必须提前3日公布价单等。
“12式”是指12项规管示范单位,包括示范单位的面积跟交楼标准要一致;“清水房”示范单位要有由发展商向地产建设商会认可人士签发的证书,以证明其“清水房”的外墙厚度同交楼一样;容许参观示范单位人士度尺寸等。
据了解,自港府推出“9招12式”后,就出现批评声音,整体楼市亦续跌。
有多个团体组织上百名居民到何文田房委会总部外,带备印有蜗牛及居屋图样的纸牌,讽刺现时置业难,要求当局复建居屋及夹屋,并检讨居屋申请资格及活化二手市场。
有请愿代表指责说,政府这些措施不能压住楼价,无助稳定楼市,仅能规管楼花销售和增加买卖透明度,使买楼者得到更多确切的信息而已,政府应该多置地并复建居屋,以满足更多平民需求。
楼市也迅即下滑。
新楼花成交量急剧下跌,炒家业主却迅急出货求甩身。
大角咀港湾豪庭短炒半月炒家,急急以240万元卖出单位,却明赚暗蚀,帐面微赚2万但实蚀数万手续费;另楼市寒暑表港岛龙头屋苑鲗鱼涌太古城,尺价低见6000元,创一年新低。
此招式还影响到地皮拍卖。
在5月11日的港府东涌海景地王55B区地皮拍卖中,场面极为冷清,仅3家开发商参与投地,拍卖最终由南丰集团以34.2亿港元(下同)竞得,这仅比28.76亿的拍卖底价溢价18%,远低于市场预期42亿的下限。
特首感叹难为楼价解困
虽然楼价问题困扰不少市民,但政府干预却并不得人心。
说港人看待楼市心态奇特,只不过是相对于大陆老百姓为政府控调楼价叫好声一片显得奇怪。
但是身为香港特首的曾荫权也感叹港人心态“奇特”,叫政府好难做。
行政长官曾荫权17日在新城电台节目上,谈及市民最关注的楼价问题时说,过去数月楼价出现不寻常升幅,政府会确保土地供应以及房地产市场透明度。
但现时香港人的买楼习惯跟过往很不同。
他以个人为例,年轻时候即使已婚,亦需要工作一段时间才考虑置业问题,但时下不少年轻人一毕业便说要买楼。
他形容港人买楼心态“奇特”,“楼价高企时就个个抢住买,但当楼价下跌,成交量便会很低,这令政府感到难做。
”但他强调,政府会致力保持楼市平稳。
近日,确有市民热切关注置业问题。
公屋联会称,小型住宅供应不足,加上楼市飙升,中型住宅“豪宅化”,基层市民无法置业。
有公屋居民表示,子女已经长大,但无力负担私人楼价,若不复建居屋,下一代难以置业居住。
有年轻人认为,复建居屋是帮助他们“上车”的最有效方法。
房屋委员会资助房屋小组17日开会,讨论有关三招活化居屋二手市场的建议及复建居屋问题。
房委会资助房屋小组主席张炳良认为,措施可增加居屋流转的灵活性,但由于未必有很多业主愿意腾出单位,所以相信措施未必会增加楼宇供应;但却会刺激需求,可能令二手居屋楼价攀升。
至于复建居屋的议题,房委会将于下月举行大会,讨论复建居屋的框架文件,但考虑到会损害有房市民利益,有委员担心,资助房屋小组会议上也未能就复建居屋达成共识,到大会时赞成复建居屋的声音可能较细。
外来资金入港汹涌
香港是世界金融中心之一,自然吸引了大量外来移民投资,大量外来资金随之滚滚而来。
业内推测,最近交易的1000万港元以上高价公寓中,约20%是由内地人购买。
星展银行高级经济师梁兆基表示,香港的新增贷款增长近期持续处于低水平,甚至达到负数,对比日益上升的楼价,房屋的买家主要来自港外。
去年10月14日,香港富豪聚集地——香港岛半山一个复式楼盘创造“全球最贵”分层豪宅纪录:
一名中国内地富豪以4.39亿港元买下位于干德道39楼盘68层的复式公寓,成交价每平方英尺7.128万港元,约合每平方米70万元人民币。
此价打破2008年英国分层豪宅“Onehidepark”公寓创下的每平方英尺6000英镑的全球最高单位面积售价纪录。
尽管楼市频遭调控,香港豪宅在部分内地购房者看来仍具较大投资价值,其中最具吸引力的要素之一是“超过650万港元有资格申请移民”。
目前,内地购房者在港购买豪宅仍持续升温。
戴德梁行报告显示,一季度,香港的投资市场相对平静,成交总金额为83.24亿港元,但其较低税率和较高的市场透明度对于内地投资者尤其有吸引力。
预计在未来的香港房地产投资市场,还将出现越来越多的内地投资者。
戴德梁行中国投资部联席主管叶国平认为,很多内地人在香港有生意,比较方便资金进出。
他预计,内地资金所占的比重今年有机会增加15%-20%。
根据港府的最新数据,截至今年3月底,投资移民计划的申请人数已有11034人,已获批人数为1134人,累计在港投资达473亿港元。
今年首季的单季数据显示,投资在房地产的比率已升至四成之高,超过20亿港元,环比增幅6%。
叶国平介绍,流入物业投资市场的内地资金主要来自投资移民、买豪宅自住的内地富豪以及购买写字楼自用的上市公司。
香港置地集团住宅物业负责人黎汉群也印证了这一点。
她说,香港政府的移民和投资计划一定程度上也鼓励了内地资金流入香港。
此外,部分内地买家买豪宅还会靠近学区,为子女日后教育投资。
有港人认为,香港楼盘价格暴涨与内地富豪有关。
但特首曾荫权表示,香港的房子有两种,不断飙升的只是“豪宅”,还没有影响到“普通民众所需”类的房价。
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