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市场项目建议书
市场项目建议书
市场扩建
项目建议书
2008年03月
——目录——
第一章总论------------------------------------------------------------------1
第二章项目建设的必要性及有利条件---------------------------------4
第三章市场前景预测------------------------------------------------------7
第四章建设规模、建设内容、规划布局和运营模式----------------8
第五章环境保护、劳动保护及安全和消防----------------------------10
第六章机构设置及劳动定员-------------------------------------------11
第七章项目实施进度------------------------------------------------12
第八章投资估算及资金筹措-------------------------------------------13
第一节投资估算-------------------------------------------------------13
第二节资金筹措-------------------------------------------------------15
第九章财务效益分析----------------------------------------------------16
第一节预期目标-------------------------------------------------------16
第二节财务效益-------------------------------------------------------16
第十章社会效益----------------------------------------------------------18
第十一章风险分析-------------------------------------------------------20
第十二章研究结论-------------------------------------------------------22
第一节建设总体描述-------------------------------------------------22
第二节结论与建议----------------------------------------------------22
附表:
项目总投资估算汇总表。
第一章总论
一.项目名称:
****市场扩建项目
二.建设单位:
****市场
三.建设地点:
******钢铁西街路南
四.建设期限:
20个月
五.建设规模
项目竣工投入使用后,市场增加精品果菜、粮油、水产交易区,开展果菜加工、保鲜、冷藏等经营业务。
市场经营品种将增加100多个,市场交易额和交易量将增加50%,交易量将达到9亿公斤/年,交易额将达到15亿元。
六.建设内容
市场新增面积105亩。
新建商务中心、粮油、水产、精品果菜加工区、地下车库、冷库、保鲜库、加工车间、村民回迁住宅等,总建筑面积145700平方米。
更新农药残留检测设备,新增冷冻、保鲜、加工、运输设备。
硬化地面及绿化工程。
七.投资规模及资金筹措
市场扩建项目总投资32120.0万元,其中设备费用250.0万元,建筑费用(含土地)28950.0万元,预备费2920.0万元。
项目所需资金暂定为自筹。
八.项目的预期效益
市场新增效益:
本项目建成投入使用后,以出售楼盘、企业自营方式获取收入。
预计楼盘出售收入为21477.0万元,投资利润率11.18%;企业自营年新增纯效益1939.0万元,投资利润率10.15%。
本项目投资总回收期为5.49年(不含建设期)。
九.项目建设的社会效益及意义
本项目是******两级政府“十一五”期间重要的民生项目,并得到了市、区两级党委和政府的重视和支持。
项目的建设,丰富了***及周边省区650万人的菜篮子,并为百姓吃的安全、环保、吃的健康、吃的丰美创造条件。
充分体现党和政府对人民的关怀和爱护,百姓会切身感受到小康社会建设和发展带来的实惠和幸福感。
项目的发展可带动农牧业产业化的发展,促进城镇一体化和社会主义新农村建设,增加农民收入。
项目的实施,可有效地促进***商贸流通业的发展,充实和提高***中心城区的社会经济文化中心的地位,成为***打造北方物流重地的重要内容;项目的运营,可有效地带动市场及周边第三产业的发展,可安置大量的城镇待业人员和农村剩余劳动力,提供就业岗位4000-5000个,增加居民收入,提高就业人员的生活水平,因此该项目的实施将得到广大民众的支持和赞誉。
市场管委会为本项目建设投入了极大的热情,**温州商会将给予强力的资金支持,为本项目的建设和发展奠定了良好基础,项目的发展前景乐观。
十.建设单位概况
****市场是贾营子村村集体企业,始建于1994年,是一家以水果、蔬菜、水产、肉食等批发为主营业务的大型专业批发市场,也是蒙东地区最大的果菜批发市场。
现有总资产7000余万元,市场管理人员125人,其中具有高级职称的2人,中级职称的15人。
年上缴税金200多万元,营业收入540多万元,占地总面积200亩。
市场与山东、北京、河北、辽宁等全国300多家大型农贸市场联网,承担着全市及周边地区约650万人的果菜供应任务,每年不但把大量的地产蔬菜经市场销往外地,而且将山东、河北等地的大量的果、菜产品销往周边地区及至蒙古国。
市场现有固定经营户1200多家,流动经营户2000多家,年内最高日上市量蔬菜是200多万公斤,瓜果100多万公斤,水产、肉食20多万斤,年约交易6亿公斤,机动车日流量300多台次,人力三轮车2500多台次,客流量20000多人次,日均营业额250多万元,年营业额达12亿元。
经过10几年的发展,市场的辐射范围进一步扩大,带动能力不断增强,交易秩序日趋规范,服务水平和服务质量明显提高,获得了广大顾客和各级政府的好评。
在1995-1996年被评为***“社会治安综合治理先进单位”和“规范化管理达标市场”,1998年被内蒙古自治区人民政府命名为“文明市场”,1999-2002年被中共***委员会***人民政府确定为“农牧业产业化龙头企业”,2002-2005年再次被市政府授予“农牧业产业化龙头企业”,2006年被评为全国“文明诚信市场”,自2001年被农业部确定为“定点市场”以来,连年都被评为“先进联网单位”。
第二章项目建设的必要性及有利条件
一.项目建设的必要性
1.是落实党中央以人为本“民生工程”的重要举措
党的“十七大”将“改善民生”做为社会发展的重点,提高人民生活水平,改善民生环境条件,建设小康社会是当前经济发展的重要内容。
“民以食为天”。
本项目的建设与发展,重点服务于公众的饮食需求,是党和政府执政为民的具体体现,是**地区“民生工程”的重要举措。
2.是***实施“商贸立区”战略的具体步骤
***是***的中心城区,是内蒙东部地区和我国北方地区重要的物流中心,商贸经济是***经济的特色和优势。
***政府将***定位为市级商贸中心,全力实施“商贸立区”的战略,以培育区域性的大型专业批发市场为切入点,以推动商贸服务业发展。
本项目的建设是上述目标实施的具体步骤,项目的发展将有效地增强中心城区对周边地区的商贸流通辐射带动能力,巩固和发展***商贸中心的地位,提高物流现代化水平和服务效率,加快***商贸流通业的建设步伐,使其早日发展成为中国北方的区域性商贸物流中心。
3.是现代商贸物流业发展的需要
社会的发展和人民生活水平的提高,扩大了市场需求,对商贸流通业的发展规模、经销档次,服务能力提出了更高的要求。
市场是**地区最大的果菜交易中心,服务辐射范围至**地区及周边省区650万人。
但现有的规模和能力已不适应公众的需求,急需扩建、改造、充实、完善。
本项目将建设粮油、水产交易区,增加粮油、水产的交易量;通过精品果菜加工和交易区建设及物流配送服务,提高市场经营档次;通过更新和完善农药残留检测,提高市场的服务能力和水平。
项目的发展,还将促进区域内果、菜、粮副食品市场基础设施的整合,使市场发展上规模、上档次,提高市场运行的科技创新水平、效率和市场竞争能力。
4.有利于农村经济的发展和社会主义新农村建设
本项目可推进***设施农业专项工作,促进***农业产业结构战略性调整,推进农业产业化进程,发展农村经济,增加农民收入,将产生良好的经济效益和广泛的社会效益;同时将促进农民经纪人队伍的发展和壮大。
市场为农民实现产供销提供了最佳场所,为农民从生产型转为生产经营型提供了平台,为农村经济的发展带来活力和生机;项目可促进农村科技普及和农民素质的提高,促使农民不断学习科技知识,增强自身素质,提高生产效益。
本项目的实施,可促进绿色、有机、无公害农产品的生产,推动产业化基地建设,有利于生态环境的改善,促进社会主义新农村的建设。
二.项目建设的有利条件
1.经营规模优势明显
市场经十几年的培育和发展,具有较强的市场营销能力和辐射拉动能力。
已与全国300多家大型农贸高层联网,市场现有固定商户1200余家,流动商户2500家,市场直接从业人员为5000多人,日客流量达20000余人,最高日交易量200万公斤,年约交易量6亿公斤,年交易额12亿元。
约有20多万农民的劳动果实通过市场销往各地。
经纪人队伍日益壮大,形成了一个3000多人的覆盖全国的营销网络,市场的管理体系、服务体系、基础设施建设及配套设施日趋完善,已经成为华北、东北地区的名市场。
2.地产资源充足
**地区是内蒙古东部最大的果菜生产基地,是重要粮油产区。
据***主管部门统计,2007年全市农作物播种面积1540.3万亩,粮食总产量61亿斤,油料总产量1.39亿斤,瓜果蔬菜类总计约500万吨,肉、蛋总产量分别是58万吨和40万吨。
据《***农牧业和农村牧区经济“十一五”发展规划》,***十一五期间农牧业增加值年均增长11%,到2010年达到149亿元,粮食产量达到300万吨,瓜果蔬菜类达到800万吨,肉类总产量达到92万吨,禽蛋50万吨。
**地区农畜产品产量的增加,可为市场提供充足的地产资源。
3.资金条件
****市场拟通过温州商会引进温州投资商合作开发本项目,有较好的融资能力。
4.区位优势理想
市场位于******,距北京、沈阳、天津、唐山、大连等较大的外埠市场500公里左右,交通便利,信息快捷。
公路主干线均为国家一级公路或高速公路,路状良好,铁路运输方便,京通线、锦赤线、沈赤线均在***经过,运输条件良好。
第三章市场前景预测
一.交易区市场发展前景
国家的农业产业结构调整政策,各级党委、政府和各有关部门的高度重视,给市场的发展带来难得的机遇,本项目投入运营后,将增交易品种和交易量,按照市场交易量近五年平均每年增加20%的速度预计,到2010年交易量可达9亿公斤,市场发展形势极为乐观。
主要因素有:
1.扩大经营场地,增加交易品种,改善市场服务和管理条件,为招商增容创造了条件。
2.设施农业的发展,高科技果菜种植技术的推广,将大幅度增加地产果菜产量,是交易量提高的重要因素。
3.市场服务水平和能力增强,消费者认可程度提高,生活水平提高,购买能力增加,是交易量上升的重要原因。
二.商贸中心开发建设前景
据调查,目前在市场经销的外地商户约占50%,现因市场无相关服务设施,这些商户均在场外租房,不利于商务活动和经销业务的开展,商户的食宿条件不佳。
为改善商户的经营食宿条件,拟在市场西北角临钢铁街位置建设高档写字楼一处,用于市场商户食宿办公需要,预计可满足商户需求。
三.村民住宅开发前景
市场地处**中心城区的中心位置,是黄金地段。
建设单位对本项目的村民住宅拟以较低价格开盘,将有利于销售。
第四章建设规模、建设内容、规划布局和运营模式
一.建设规模
项目竣工投入使用后,市场增加精品果菜、粮油、水产交易区,开展果菜加工、保鲜、冷藏经营业务。
经营品种将比原来增加100多个,交易额和交易量将增加50%,交易量将达到9亿公斤/年,交易额将达到13亿元。
二.建设内容
1.扩大市场面积105亩,动迁117户,拆迁建筑面积32000平方米;
2.新建商务中心、粮油交易区、水产交易区、地下车库或仓库、精品果菜加工车间、冷库、保温库、办公楼、村民回迁住宅区,总建筑面积145700平方米;
3.更新农药残留检测设备,新增冷库、保鲜库、加工车间设备,保鲜运输车辆;
4.硬化路面17000平方米;
5.绿化率35%;
6.建筑工程
建筑工程一览表
序号
项目名称
层数
规格(长×宽×栋)
面积m2
结构
功能
备注
1
商务中心
22
40×38
33000
框架
接待商务中心
2
西侧粮油北区
2
130×30
7800
框架
粮油交易区
大厅
西侧粮油北区
3-6
12.5×29.3×3
4400
框架
住宅
3
西侧粮油南区
2
140×30
8400
框架
粮油交易区
大厅
西侧粮油南区
3-6
12.5×30×4
5880
框架
住宅
4
地下车库或仓库
1
330×30
9900
框架
车库、仓库
5
东侧水产办公楼
2
100×20
4000
框架
水产交易区
大厅
东侧水产办公楼
3-6
100×20
8000
框架
办公室
6
精品果菜加工车间及保温库
1
110×30×2
6600
框架
加工保鲜
其中加工车间1200平方米
7
冷库
1
110×30
3300
框架
冷冻
8
村民回迁住宅区
8
48000
框架
住宅
9
精品果菜交易区
107×30
6420
框架
精品果菜交易
总计
145700
三.规划布局及运营模式
1.本项目的扩建面积在现有市场的西侧和南侧,用地面积105亩。
2.西侧
北区临钢铁街建设商务中心楼,层高22层,设计1-5层为宾馆,6-22层为写字楼,出售或出租给商户。
西临芳草路建设粮油交易区和村民住宅区,一层、二层为商厅,以出租或出售的方式,运营,3-6层为住宅,按商品房出售。
建地下车库和仓库,以出租和销售的方式用于商户储存货物或停车。
3.南侧
改造村民住宅区,搬迁117户,建设8栋住宅楼(6层),用于村民回迁用房。
4.东侧
建设水产品交易区,一层、二层为商厅(出租或出售),3-6层自营设市场办公室及农药残留检测中心,信息中心等市场服务设施。
5.中区
建设2栋精品果菜交易区,2栋保鲜库(含1200平方米精品果菜加工车间),1栋冷藏库(邻水产交易区),以出租形式运营。
冷库容量为2850吨,保鲜库容量为4500吨,加工车间年加工量5000吨,并配有冷藏保鲜车2辆。
6.道路、绿化
按照通行方便、消防、安全保卫、绿化率的要求设计通道和绿地。
第五章环境保护、劳动保护及安全和消防
一.环境保护、环境卫生
本项目属商业性经营项目,不造成新污染源。
生活垃圾、废弃包装物及瓜果、蔬菜等,统一排放到环保指定地点。
生活用废水不含有害物质,可直接的排放城市下水道。
对保鲜恒温和冷冻设备加强保护和维修,避免泄漏。
组建卫生清洁队伍,负责督促检查卫生,保持市场环境卫生。
二.劳动保护
工作人员劳动保护,按国家劳动保护有关规定执行,配备必要的劳动保护用品。
三.安全和消防
为加强市场安全保卫工作,配备一定数量的保安人员。
消防工作按有关“消防规范”执行,重点防火区,设置防火自动报警监控装置,室内和库房均配备泡沫灭火器和消火栓,建筑物之间距离,符合消防有关规定等。
第六章机构设置及劳动定员
一.机构设置
本项目为****市场的扩建、更新改造项目,项目建设初期由市场管委会组织项目建设领导小组,负责组织项目设计、施工。
项目竣工投入使用之前,应组建专门管理部门(站),负责项目的运营和管理,所设机构隶属于市场。
二.市场新增劳动定员
新增交易区管理人员10人,其中管理人员6人,司机2人,环卫工人2人。
农药残留检测站定员7人,其中部门负责人1人,场内检测室工作人员4人,种植基地技术服务人员2人。
三.市场发展带动增加就业岗位
本项目运营后,将新增商户2000余户,市场精品果菜加工车间可安置就业80-100人,项目的发展,可为社会提供就业岗位4000-5000个。
第七章项目实施进度
一.建设工期
****市场扩建项目包括项目前期准备、设备选型购置、土建工程、设备安装调试、项目竣工验收等工程环节。
建设总工期为20个月。
二.项目实施进度安排
根据项目实际情况,结合项目建设程序安排实施进度。
如下表所示:
2008年4月完成项目可研报告的编写、项目审批;
2008年5、6月完成项目设计;
2008年7—9月完成拆迁、土地征用;
2008年10月—2008年11月前完成冷库及6层以下市场边部工程并投入使用。
2009年7月其他完成土建工程;
2009年8月—10月完成设备安装施工、设备调试;
2009年11月份全部工程项目竣工验收。
三.项目实施进度表
项目实施进度表
序
号
工作阶段
2008年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
项目前期
2
工程设计
3
土地征用
4
土建工程
5
设备安装工程
6
竣工验收
◆
第八章投资估算与资金筹措
****市场扩建项目包括商务中心、粮油交易区、水产交易区、精品果菜交易区、地下车库、保鲜库、冷库等市场功能建设,以及商品住宅及村民回迁住宅建设。
新征地105亩,总建筑面积145700平方米。
项目根据“绿色农业”工程的要求,新购进加工设备、农药残留检测设施、冷藏冷冻及物流配送等设施。
一.估算依据
根据国家和相关行业规定,项目投入总资金按建设投资、建设期利息分别估算,本项目不需要流动资金。
建设投资按工程费用、其它工程费用和预备费用分别估算。
设备费用依据现行市场价格或询价资料,不足部分参照类似装置设备价格。
建筑工程费用根据当地建筑材料和建筑工程费用水平,按不同类型的建筑物型式,分别估算。
其它工程费用依据国家和相关行业规定,结合当地及本项目具体情况估算。
二.建设投资
1.工程费用
工程费用包括建筑工程费、设备及购置费、安装工程费。
①建筑工程费
建筑工程费包括土建工程费、基础设施配套费、公共设施配套费等。
本项目新增建筑面积145700平方米,其中框架结构139280平方米,平方米造价1200平方米;精品果菜交易大棚6420平方米,框架结构、彩钢屋顶,平方米造价750.0万元;地面硬化及绿化等工程300.0万元。
建筑工程费用合计17495.0万元。
②设备及工器具购置费
本项目需新添置PR-202GT高通量农药残毒检测仪4套,市场报价15.0万元/套;购置厢式恒温保鲜车2辆,每台30.0万元;保鲜、制冷设备10套,每套8.0万元;粮油、果菜加工设备20.0万元。
运费按设备价格的5%计算,工器具费用按照设备价格的2%计算。
本项目设备及工器具购置费合计约236.0万元。
③安装工程费
安装工程费率取6%,安装工程费14.0万元。
经计算,本项目工程费用合计17745.0万元。
2.工程建设其它费用
本工程建设其它费用中主要包括拆迁补偿费、征地费用、项目前期费、建设单位管理费、工程监理费等,估算值为11455.0万元,内容如下表示:
工程建设其他费用估算表
序号
费用名称
计算依据
费率或标准
合计(万元)
1
拆迁费
32000m2
0.22万元/m2
7040.0
2
土地征用费
105亩
35万元/亩
3675.0
3
项目前期费
暂估
300.0
4
建设单位管理费
工程费用
1.5%
270.0
5
工程监理费用
建筑工程费
1.0%
170.0
合计
11455.0
3.预备费
因本项目建设内容复杂,故基本预备费率取10%。
基本预备费约2920.0万元;涨价预备费按国家规定暂不提取,估算值为零。
4.建设期利息
本项目暂没有借贷行为,故建设期利息为零。
5.建设投资
以上各项合计为建设投资估算值为32120.0万元。
二.流动资金估算
本项目的实施对企业流动资金影响不大,企业有能力自行调节,故不计入本项目总投资。
三.项目总投资
经以上计算,本项目总投资32120.0万元。
具体内容详见附表(项目投资估算汇总表)。
投资组成如下:
出售楼盘投入:
19317.0万元(建筑面积88380平方米)。
单位自营及自用投入:
12803.0万元(建筑面积57320平方米)。
第二节资金筹措
****市场扩建项目投入总资金32120.0万元,资金来源暂为企业自筹。
第九章财务效益分析
第一节预期目标
项目竣工投入使用后,市场增加精品果菜、粮油、水产交易区,开展粮油、果菜加工、保鲜、冷藏等经营业务。
市场经营品种将比原来增加100多个,市场交易额和交易量将增加50%,交易量将达到9亿公斤/年,交易额15亿元,其中,高档精品珍稀果菜交易量达2亿吨左右。
本项目新增建筑面积145700平方米,其中用于出售88380平方米,建设单位自营49320平方米,自用8000平方米。
第二节财务效益
一.楼盘出售效益计算
1.楼盘出售收入
①村民住宅:
10280m2×2200元/m2=2262.0万元;
②回迁户住宅:
48000m2×1800元/m2=8640.0万元;
③商业大厅:
20200m2×4500元/m2=9090.0万元;
④地下车库:
9900m2×1500元/m2=1485.0万元;
楼盘出售收入合计21477.0万元。
2.投资利润率:
(21477.0-19317.0)/19317.0=11.18%
二.企业新增自营效益计算
1.年出租及经营收入
①商务中心:
33000m2×90%×200元/m2=594.0万元/年;
②保温、冷库:
8700m2×100%×700元/m2=609.0万元/年。
③精品交易大棚:
6420m2×90%×200元/m2=116.0万元/年;
④年加工收益:
2万吨×500元/吨=1000.0万元/年;
建设单位年出租及经营收入2319.0万元。
2.新增成本费用
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